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摘 要：本文分析在成本造价过程中结合设计，招标、施工、变更、竣工结算各阶段情况，总结了对房地产动态成本关键性的影吊响因素，为实现项目成本的总体目标进行了具体的总结疏理。
关键词：成本，造价，管理，设计，变更，招标
如何有效地控制成本，趋利避害，防范风险，显得尤为重要。企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润的最大化，房地产公司亦如此。为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖掘、强化成本控制等方式来实现。要有效地控制项目的成本，就要在项目的各个阶段，从前期立项、市場定位、规划设计方案的确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取有效措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到各个环节当中。
对于造价控制与管理，就是一个动态的过程，始终贯穿与项目的全过程。也是对设计阶段，招标阶段、施工现场管理、合同管理、竣工结算阶段等多方面采取措施，对实现利润率有着十分重要的意义。
成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产企业对此应有清醒认识。
以下就对成本控制及造价的管理谈一些个人的看法：
一、规划设计阶段，成本把控注意方面：
1.实现限额设计。加强推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，亦是控制建设投资规模的有效措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后把各设计限额进行拆分再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价的控制目标。设计人员应注意控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额在目标以内。
2.推行设计招标，优选设计方案和单位。大型 房地产商在选择设计单位的时候，都有一套成熟的竞争机制来加强设计招标的管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、景观 绿化工程打包进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。
3.施工图审查。施工图设计是设计工作的最后一个环节，举足轻重，尤其要对设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核。通常大型且成熟的房地产公司，都要组织工程部、预算部、设计部、采购部等相关部门进行图纸会审，发挥集体的智慧。及早发理问题，提出优化措施，尽早交办设计人员进行调整修改，避免因图纸设计考虑不周而造成的不必要的额外成本支出。
二、招标阶段注意方面：
在我国目前主推工程量清单招标，工程量清单招标实行了量价分离、风险分担。其中以审核投标报价，进行标书分析为重中之重。
1、对投标单位的资格审核。对投标单位的资质及各方面的信息进行调查了解。在符合工程项目要求的资质范围内对投标人进行优选，重点考察投标人资信、实力和业绩，并可进行实地考察。选择信誉良好、实力雄厚的施工单位对于开发企业的成本管理具有较大的保障作用。因此，要求施工单位要具有足够的技术资金等实力，并符合招标文件的要求。
2、定中标单位。合理“最低价中标”的原则在近年来被广泛采取。这里的最低价指的是企业所能够承受的心理价最终报价。对于单项工程在200万以下的工程，可不设立上限，合理低价中标，对于开发商的成本控制具有积极意义，开发商可以利用最少的投资而得到功能齐全的建设实体，而且可以充分体现各投标单位的竞争实力及综合实力，但也需要在标书分析时，有效的判断报价是否低于成本，是否不平衡报价，这些都是评标过程中的难点重点。对于有疑问和不确定的物料可要求投标方承诺，从而避免工程实施过程中的扯皮和不必要的麻烦，减轻开发商的风险。
三、成本动态控制：
1.加强建设施工合同管理，特别是对合同价款的约定、支付、索赔、结算的管理，对保障发承包人双方的合法经济利益，有着十分重要的意义。
造价工程师要参与合同的管理。合同签订是造价控制的源头，签订合理可靠的施工承包合同能从根本上控制造价。签订合同时，要根据工程实际情况，明确合同范围、确定结算原则、价款调整方式及主要材料价格的确定方法。
2.要重视现场签证和变更。有一套成熟完善的变更管理制度。对有些隐蔽工程，要及时办理签证。要严格现场签证管理。使现场一线的工程管理人员谨记成本控制的意识，对成本进行预警分析。且对于涉及到成本费用变化的签证单都要经过成本专业人员的估算，要参与现场的设计变更，在施工中引起变更的原因很多，有的是图纸本身设计不完善，使工程无法施工，具体如何施工的，都要实地测量，做到心中有底，必须经设计单位，建设单位，监理工程师共同签字，而且应尽量提前实施这类变更，减少损失并提前发出成本控制预警提示，不断总结，从而对下一步的工程施工方案或者设计进行必要调整，实现动态成本管理。
3.加强施工合同索赔管理工作：工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。建议：应及时、谨慎地与业主签订合同协议，做好图纸会审纪要，同时做好施工日志、技术资料等施工记录，及时进行预测性分析，发现索赔机会，业主或监理的临时变更、口头指令要及时得到确认，索赔要论证充分，计价方法、款额要适当，力争单项索赔，避免多个项目集中索赔。
四、完善施工合同管理：
合同就是约束双方当事人明确各自的职责权利。必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。
合同签订要严谨，必须熟悉建设工程施工条款，了解建筑行业的一般惯例和习惯规范。全面提升企业合同管理人员的素质，成本部主要审核合同造价条款以及成本控制，工程部主要审核工程质量条款等等。且合同文本及相关资料同属重要法律文件，发生之后应及时建帐并妥善保存，应专人负责，负责到底。
合同应力求细致严密，工期合理，尽量减少甲乙双方责任不清产生日后扯皮现象。另外，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
最后，通过以上几方面的管理，可以较好地控制工程造价，有效的节约资金。成本管理与造价控制是一项复杂而烦琐的系统工程。要取得事半功倍的效果，更要有效地控制建设工程造价还必须从组织、技术、经济等方面采取措施，更应加强现场管理人员的“经济”意识，培养实事求是的办事作风，合理控制工程造价。只有这样才能在激烈的国际、国内竞争中立于不败之地，成本管理与造价控制才能真正取得满意的效果，更好地适应经济发展的需要。
参考文献：
[1]王海 朱小波 浅议房地产开发企业的成本控制 工程造价管理 2007-10-12
[2] 唐雪芹 浅谈造价工程师在施工管理中的作用 工程造价管理 2008-7-29
[3]朱坤 加强施工合同管理， 做好造价管理工作的几点思考 2007-08-06
关键词：成本，造价，管理，设计，变更，招标
如何有效地控制成本，趋利避害，防范风险，显得尤为重要。企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润的最大化，房地产公司亦如此。为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖掘、强化成本控制等方式来实现。要有效地控制项目的成本，就要在项目的各个阶段，从前期立项、市場定位、规划设计方案的确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取有效措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到各个环节当中。
对于造价控制与管理，就是一个动态的过程，始终贯穿与项目的全过程。也是对设计阶段，招标阶段、施工现场管理、合同管理、竣工结算阶段等多方面采取措施，对实现利润率有着十分重要的意义。
成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产企业对此应有清醒认识。
以下就对成本控制及造价的管理谈一些个人的看法：
一、规划设计阶段，成本把控注意方面：
1.实现限额设计。加强推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，亦是控制建设投资规模的有效措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将投资分解到各个专业，然后把各设计限额进行拆分再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价的控制目标。设计人员应注意控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额在目标以内。
2.推行设计招标，优选设计方案和单位。大型 房地产商在选择设计单位的时候，都有一套成熟的竞争机制来加强设计招标的管理工作。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、景观 绿化工程打包进行招标。通过设计招标择优选择优秀的设计单位和设计方案。从而确保设计的先进经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计出现问题而造成的返工和增加建设成本。
3.施工图审查。施工图设计是设计工作的最后一个环节，举足轻重，尤其要对设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核。通常大型且成熟的房地产公司，都要组织工程部、预算部、设计部、采购部等相关部门进行图纸会审，发挥集体的智慧。及早发理问题，提出优化措施，尽早交办设计人员进行调整修改，避免因图纸设计考虑不周而造成的不必要的额外成本支出。
二、招标阶段注意方面：
在我国目前主推工程量清单招标，工程量清单招标实行了量价分离、风险分担。其中以审核投标报价，进行标书分析为重中之重。
1、对投标单位的资格审核。对投标单位的资质及各方面的信息进行调查了解。在符合工程项目要求的资质范围内对投标人进行优选，重点考察投标人资信、实力和业绩，并可进行实地考察。选择信誉良好、实力雄厚的施工单位对于开发企业的成本管理具有较大的保障作用。因此，要求施工单位要具有足够的技术资金等实力，并符合招标文件的要求。
2、定中标单位。合理“最低价中标”的原则在近年来被广泛采取。这里的最低价指的是企业所能够承受的心理价最终报价。对于单项工程在200万以下的工程，可不设立上限，合理低价中标，对于开发商的成本控制具有积极意义，开发商可以利用最少的投资而得到功能齐全的建设实体，而且可以充分体现各投标单位的竞争实力及综合实力，但也需要在标书分析时，有效的判断报价是否低于成本，是否不平衡报价，这些都是评标过程中的难点重点。对于有疑问和不确定的物料可要求投标方承诺，从而避免工程实施过程中的扯皮和不必要的麻烦，减轻开发商的风险。
三、成本动态控制：
1.加强建设施工合同管理，特别是对合同价款的约定、支付、索赔、结算的管理，对保障发承包人双方的合法经济利益，有着十分重要的意义。
造价工程师要参与合同的管理。合同签订是造价控制的源头，签订合理可靠的施工承包合同能从根本上控制造价。签订合同时，要根据工程实际情况，明确合同范围、确定结算原则、价款调整方式及主要材料价格的确定方法。
2.要重视现场签证和变更。有一套成熟完善的变更管理制度。对有些隐蔽工程，要及时办理签证。要严格现场签证管理。使现场一线的工程管理人员谨记成本控制的意识，对成本进行预警分析。且对于涉及到成本费用变化的签证单都要经过成本专业人员的估算，要参与现场的设计变更，在施工中引起变更的原因很多，有的是图纸本身设计不完善，使工程无法施工，具体如何施工的，都要实地测量，做到心中有底，必须经设计单位，建设单位，监理工程师共同签字，而且应尽量提前实施这类变更，减少损失并提前发出成本控制预警提示，不断总结，从而对下一步的工程施工方案或者设计进行必要调整，实现动态成本管理。
3.加强施工合同索赔管理工作：工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。建议：应及时、谨慎地与业主签订合同协议，做好图纸会审纪要，同时做好施工日志、技术资料等施工记录，及时进行预测性分析，发现索赔机会，业主或监理的临时变更、口头指令要及时得到确认，索赔要论证充分，计价方法、款额要适当，力争单项索赔，避免多个项目集中索赔。
四、完善施工合同管理：
合同就是约束双方当事人明确各自的职责权利。必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。
合同签订要严谨，必须熟悉建设工程施工条款，了解建筑行业的一般惯例和习惯规范。全面提升企业合同管理人员的素质，成本部主要审核合同造价条款以及成本控制，工程部主要审核工程质量条款等等。且合同文本及相关资料同属重要法律文件，发生之后应及时建帐并妥善保存，应专人负责，负责到底。
合同应力求细致严密，工期合理，尽量减少甲乙双方责任不清产生日后扯皮现象。另外，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
最后，通过以上几方面的管理，可以较好地控制工程造价，有效的节约资金。成本管理与造价控制是一项复杂而烦琐的系统工程。要取得事半功倍的效果，更要有效地控制建设工程造价还必须从组织、技术、经济等方面采取措施，更应加强现场管理人员的“经济”意识，培养实事求是的办事作风，合理控制工程造价。只有这样才能在激烈的国际、国内竞争中立于不败之地，成本管理与造价控制才能真正取得满意的效果，更好地适应经济发展的需要。
参考文献：
[1]王海 朱小波 浅议房地产开发企业的成本控制 工程造价管理 2007-10-12
[2] 唐雪芹 浅谈造价工程师在施工管理中的作用 工程造价管理 2008-7-29
[3]朱坤 加强施工合同管理， 做好造价管理工作的几点思考 2007-08-06