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近日两会的热点之一即是房地产调控，不少房地产业内人士纷纷谏言对政策进行微调。万达集团董事长王健林建议“首套房贷利率恢复7折”。但从中央近期释放的信号来看，从严的房地产调控仍是今后的主基调。从地方政府的“小动作”被叫停也说明中央和地方政府博弈加剧。
凸显博弈加剧
来自国家统计局的数据显示，政策调控的威力已经显现。3月18日，国家统计局发布2012年2月房价数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。
面对日益深化的调控政策，作为政策执行者，地方政府的试探性举措意味深长。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前地方的心态很纠结，既要保证中央房地产调控政策不放松，又必须实现地方财政的增长。
而从各地出现的楼市低迷、土地频频流拍、供地价格走低、市场交易量暴跌的情况来看，不仅是开发商的日子难过，高度依赖土地财政的地方政府更是“受创”。
宝龙地产董事局主席许健康在两会上就表示，地方政府生存状况很严峻，如果今年第一季度末到第二季度，全国经济若仍无回暖，楼市政策必将微调。
业内分析认为，地方政府的“小动作”最终难逃被叫停的命运，但其在“微调”上的举动，也说明中央和地方政府博弈加剧。银信联总经理符文忠认为，政策微调主要源于地方与中央的利益冲突。中央房地产调控与地方发展经济的目标出现了矛盾，连带制约了财政收入来源，其中以土地出让收入减少更引人关注。随着政策效果显现，地方政府必存在政策微调的冲动。
中房信评论员朱一鸣进一步分析表示，去年房地产调控体现在中央与企业之间针对房价的博弈，房价出现下跌之后，今年市场转向中央与地方政府的博弈，其焦点是地价。
业内人士认为，由于中央强调要“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，一些地方政府假借保护刚需的名义，出台了各种“微调”政策。芜湖新政及上海的“旧政新解”都是例证。
微调不可逾越限购“红线”
在几次叫停地方新政中，可以看出中央政府对于坚决调控的决心。以芜湖新政为例，芜湖市政府刚刚出台有关鼓励购房的政策文件，旋即引起中央政府的高度重视。中央检查组空降芜湖、住建部约谈芜湖政府相关官员，使得地方政府宣布房产新政暂缓执行。
而从上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策被叫停来看，原因就是由于这些政策放松过度。顾云昌表示，从上海、佛山等地的案例来看，政策微调不能超越限购的红线，若跨过这条红线扩展到其他投资、投机性购房需求上面，比如支持外地人购房等政策，必将被叫停。
在上述叫停的案例中，无论是上海申明居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，还是佛山放松对外地购房者的个人所得税证明限制，都变相触及到中央限购的红线，故而导致政策流产。
针对上述案例，不少评论指出，作为一线城市，上海“旧政新解”的叫停，比之前叫停芜湖、佛山释放的信号意义更为重要。若不叫停上海，将会引发更多地方政府跟进。
基于此，业内人士分析认为，针对首套自住购房群体政策优惠的措施，包括税费补贴或首套房贷利率优惠等措施，或将被默认放行。中国指数研究院分析指出，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及限购红线、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调，其生存的可能性较大。
业内谏言“差别化”调控
中央坚决对地方唱反调进行“严打”的同时，住建部和发改委近来都表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
业内人士认为，相关部委“严中有松”的表述，已经定下了今年楼市调控的新基调。为了防止调控政策“一刀切”，中央将在坚持调控的基础上适当微调，释放合理的购房需求。
目前，广州、江苏、浙江等地表态将研究差异化限购政策。如广州市国土房管局曾透露，今年房地产主要调控思路为：适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化限购措施的可行性。
符文忠表示，地方政府应关注“刚性需求”及保障人群存在的先天弱势状况，考虑对政策进行“结构性”微调。如对首套房贷实行结构性宽松政策、降低首次置业者的首付比率、加大对首次置业者的利率优惠力度、下调银行贷款成数等。
此外，多名受访人士表示，在制定限购政策时，不应以“户口”为唯一条件，还应考虑居住年限、纳税记录完整和连续的常住人口。目前中央就通过放开中小城市户籍的手段为其城市的房地产调控“松绑”，国务院办公厅2月发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，放松了中小城市的户籍制度。
银联信分析师张璐表示，由于金融政策带来的影响更为灵活，在各种政策微调中，以修订普通住宅标准、放宽公积金、首套房首付比例、按揭成数下调与利率优惠的方式对政策冲击较弱，在操作层面上较为可行。
中国房地产协会副会长朱中一表示，历经了一年多楼市调控，中央已经认识到需要一个长效的、完善的房地产制度。经济学者李稻葵近日在“两会”上说，要解决内地房地产问题，必须同时做“退烧”和“解毒”两件事。限购、房产税都算是退烧药，解毒关键是建好保障房。根据住建部部长姜伟新此前的公开表示，在今年6月实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。业内分析认为，这将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。