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要从源头上理顺城市发展公共需求与居民财产之间的“公利”与“私权”关系,这绝非一个新条例所能够解决的。
随着近年非法暴力拆迁的频发,尤其是近期包括四川成都女户主唐福珍自焚等一系列因拆迁而起的惨烈事件后,中国国内呼吁大修《城市房屋拆迁管理条例》(下称“《拆迁条例》”)之声达到了顶峰。
2009年12月7日,北京大学法学院5名学者联名建议全国人大常委会,对《拆迁条例》进行审查。12月16日,国务院法制办举行座谈会,讨论修改《拆迁条例》。现行《拆迁条例》将被废除,新规有望写入先补偿后拆迁。12月26日,全国人大常委会法工委副主任王胜明首度就《拆迁条例》修改问题公开作出回应,称在北大五位学者提出建议前,全国人大有关部门就一直在积极推动条例的修改,此后又加紧了这方面的工作。
中国式拆迁之恶
2009年11月13日,四川成都市金牛区天回镇金华社区女企业家唐福珍在自家三层小楼被强行拆迁过程中,以死相争未能阻止区城管执法局带领的拆迁队伍,点燃汽油自焚于楼顶天台。11月29日,唐福珍因伤势过重,经抢救无效离世。
据报道,成都市要在此地规划建设一项污水处理厂的配套工程,唐福珍家正好位于规划红线内。这幢建筑面积1000多平方米的房子政府按1996年建房标准赔付117万元,而唐福珍一家希望赔偿800万元。双方一直未能达成一致。
唐福珍的悲剧上演前后,中国式拆迁之战正在多处爆发。
中央电视台《经济半小时》栏目11月21日播出的节目“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战”,报道了2008年6月上海市闵行区女户主潘蓉为阻止自己的房屋在世博会重点工程虹桥交通枢纽建设中被拆,用汽油瓶、弓弩与拆迁人员对峙一个多小时,最终在挖掘机不断推进下,房屋被拆除。2009年4月,潘蓉夫妇因妨碍公务罪被判刑。
此外,在贵阳,开发商组织数十名不明身份人员,携带钢管、撬棍和封口胶采取暴力手段破门进入被拆迁房屋,将正在熟睡的13名无辜群众强行拽上汽车,拖离现场。暴力拆迁事件发生后,被拆迁户用40余瓶液化气罐堵路讨要说法;在昆明,因为拆迁一个大型集贸市场,上千商户上街抗议⋯⋯
国内知名评论人五岳散人在接受媒体采访时表示,从最近的事例看,拆迁所引发的对抗正逐步升级,其手段和结果都越发激烈。“对抗从哀求式的上访,开始转变成伤害自身以求传播效力的最大化”。
他把中国拆迁的对抗分为三个阶段:最初,对抗是单向压制,因为那时传播媒介是有限的;第二阶段是上访以寻求司法救济;第三阶段,伤害自身同时也伤害对方,有时集体对抗,更极端的是自焚造成社会伤害。
与以往中国式拆迁不同,本轮强拆行为中,有不少涉及地方政府的公共建设。为抵御金融危机冲击,国家2008年年底出台了规模庞大的4万亿投资计划,其中流向地方的基础建设占了很大比重,而当前宽松的货币政策也进一步刺激了地方政府投资热。“这次强拆集中爆发是由一个整体经济框架走向决定,地方政府需要消化这些资金,进而拉动GDP。”
近期频发的暴力拆迁引起了中国社会的极大关注,也引起了世界的广泛关注。日本《产经新闻》就此评论认为,中国市民维权意识增强,“一方面是地方不顾形象的蛮横做法,另一方面是市民保護私有财产的维权意识逐渐提高,这种官民冲突的事件很可能越来越多”。
于是,在拆迁的对抗中,有媒体人士将这样的场景形容为:一边是高举着支持依法强拆的国务院行政法规《拆迁条例》,一边摇动着位阶高于它、本该更有力的《物权法》;一边是现实利益的铲车,一边则是铲车下迅即变成砖瓦石块的立身之所。
被指违宪
造成非法暴力拆迁频发的直接原因,是久受诟病的《拆迁条例》。
现行条例出台于1991年,原因是为了配套《城市规划法》,立法思想是通过旧城改造房屋拆迁,改善居民的住房条件。当时,国有单位还是城市建设的主体,拆迁以政府为主导,并不涉及公共利益与非公共利益的区分。
1994年中国正式开始城镇住房制度改革,当年《城市房地产管理法》出台,房地产开始市场化,也让地方政府开始借重“土地财政”。
2001年6月,修改后的《拆迁条例》公布并沿用至今,修订后的条例仍然没有区分公益和商业拆迁,其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可,获批后实施拆迁,发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的,实行强制拆迁。
其中,地方政府既是拆迁许可者,又是争议裁决者,并在无形中充当了强拆的支持者,理论上为官商“合谋”提供了现实的便利,并逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。
与此同时,2004年3月,《宪法》第四次修正案增加了“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”、“公民的合法的私有财产不受侵犯”等内容。2007年10月1日,《物权法》公布施行,进一步强调维护被征收人的合法权益。而新《拆迁条例》却迟迟未能出台。
在唐福珍等事件后,五教授“上书”,将《拆迁条例》再次推上了社会舆论的风口浪尖。
2009年12月7日,北大法学院5名学者沈岿、王锡锌、姜明安、陈端洪、钱明星通过特快专递向全国人大常委会联名递交了《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》(下称“《审查建议》”),建议立法机关对《拆迁条例》进行审查,修改或撤销其中的违法条款。
在《审查建议》中,北大学者认为,国务院2001年6月6日颁布、2001年11月1日开始施行并沿用至今的《拆迁条例》,与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》中保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触,这导致了城市发展与私有财产权保护之间关系的扭曲。立法机关应以法制协调统一原则为基础,对《拆迁条例》进行审查,以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。
学者们的矛头直指《拆迁条例》与现行法律之间的几大冲突。一是依据宪法和法律,补偿是征收合法有效的构成要件,应当在房屋拆迁之前完成,而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决;二是征收、补偿主体应是国家,征收补偿法律关系应该是行政法律关系,而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定为民事法律关系;三是对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就给予拆迁人拆迁许可。
此外,学者们还认为,《拆迁条例》中的许多规定违背基本法理,例如,拆迁是由政府主导的,产生争议后还由政府裁决,此项违反了“自己不能做自己案件的法官”的基本原理。
据悉,这也是继2003年对收容遣送办法、2007年对劳教办法提请人大审查后,法学界发起的又一次“修法”行动。
新条例四大变化
五教授“上书”当日,全国人大常委会法工委法规备案审查室官员在接受媒体采访时透露,国务院正准备修改《拆迁条例》,目前已组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委,进行前期的立法调研工作。
9天后,国务院法制办举行闭门座谈会,讨论修改《拆迁条例》。围绕公共利益如何界定、征收的程序、补偿的标准、争端解决机制、强制拆迁的形式和程序、在非公共利益的情况下采用怎样的规范等6方面问题,与会专家们进行了深入讨论。该办副主任郜风涛会后确认,在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后,现行《拆迁条例》将肯定同时废除。新条例修改草案不久将向社会公开征求意见。
媒体报道透露,新条例拟有四大变化,包括:
一,区分公共与非公共利益。新条例对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁,而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
二、拟规定“先征收补偿后拆迁”。新条例对因公共利益的拆迁,确立了先征收、补偿,后拆迁的原则。换言之,不先解决征收、补偿问题,就不得拆迁。
三、拟规定“政府为拆迁主体”。新条例明确规定:征收、拆迁主体是政府,而不是开发商。也就是说,旧条例授权拆迁人,即开发商,拆除被拆迁人房屋的事今后是不允许的。
四、“断水电气暴力强拆”拟被禁。新条例将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位,不得采取断水、断热、断气、断电等方式,或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。
值得关注的是,公共利益如何界定是最棘手的问题之一。草案中已经尝试对政府关于公共利益的征收进行了界定,也采用了大量描述,但仍然过于模糊。比如草案规定“危旧房改造”属于公共利益,但是什么样的房子算是旧房子?住了两三年的房子也可以称为旧房子。这里面就给了地方政府钻空子的空间,比如将危旧房改造与地产开发结合起来。
补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题。据悉,“仍然按照市场价”补偿成为共识。不过,评估机构很重要,怎么定市场价,政府说了算,被征收人肯定不满意,需要一个保持中立的机构,进行合理的评估。
利益之困
从唐福珍生命的殒灭,到法学专家对《拆迁条例》的重新审视,再到此次“修法”,人们似乎看到了中国式拆迁的终点。但要从源头上理顺城市发展公共需求与居民财产之间的“公利”与“私权”关系,这绝非一个新条例所能够解决的。
有学者表示,地方政府的拆迁冲动缘于巨大的利益诱惑。其将土地从居民那里拿来之后,要么亲自拍卖,要么通过地方政府拥有的地产公司转手土地,一方面拼命压低买地价格,另一方面又拼命抬高卖地价格。这种具有经纪性商人的身份,让地方政府成为交易中的一方。
一些遭遇强拆的房子,其价格在裁定中严重被压低。上海女户主潘蓉400多平方米的四层小楼,在裁定中能够获得的补偿,是每平米761元的房屋重置补贴,再加上1480元的土地补偿。而在同一地段,商品房的价格已经卖到1.5万元一平方米。
在总成本既定的情况下,开发商愿意在招拍挂中为土地出价的高低,与其可能为拆迁所付出的成本成反比。“在拆迁中付出的成本越小,开发商越肯为土地付出高价,反之亦然。这就将政府和被拆迁人置于天平的两端。地方政府如果想从土地中获利,就不得不通过手中的权力,压低对被拆迁人的补偿价格。”
潘蓉事件還有一个插曲:在上海市闵行区政府和拆迁人枢纽工程建设公司签订的土地拆迁大包干协议中,该公司委托给区政府的征地款是每亩地130万元,整个虹桥枢纽的拆迁费用高达148亿元。但是补贴到被拆迁人手中的征地款是每亩38万元。剩下的每亩近100万元的补偿款哪儿去了?闵行区虹桥枢纽动迁指挥部主任吴仲权解释说,该地块是在政府的扩建消息传出后才大幅提升的,因此由之产生的土地增值价值不应该由群众取得。
近几年,地方政府的拆迁手段也越来越强悍,抵抗的百姓还会被刑拘。前段时间,某直辖市的一份内部讲话资料曝光,其中明确提到强拆是一种合适的手段,并且要“形成巨大的压力,造成兵临城下的态势”。唐福珍事件也被金牛区地方政府定性为“暴力抗法”,并刑拘家属。正是种种强压,业主采取了玉石俱焚的抗议。
有观点表示,如果不从根本上改变政府与民争利的现状,改变“土地财政”的模式,《物权法》等被架空、拆迁制度迟迟不能规范就很难避免。
其他国家拆迁如何补偿
美国:赔多少法院裁定
美国宪法第五修正案规定:“没有公正补偿,任何私人财产不得被征收为公共使用。”
公正补偿不仅能保护公民的财产权,减少民众对于兴建公共设施的阻力,最重要的是,征地需要高成本会使政府决策者在征地前经过审慎的考虑,而不至于滥用权力。
在美国,各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格,作为补偿拆迁户的标准之一。私人开发商如果想在一块土地上搞开发,就需要事先购买这片土地,包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是,开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商,协商不能解决的,要么放弃,要么“法庭上见”。
相对来说,政府征地的情况就比较复杂,因为这涉及公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。不过,政府征收个人土地和财产,同样需要给予以公平市场价格为参考的合理赔偿。动迁官司在最高法院做出决定之前,普通居民可以对政府特权及规定作出挑战。
美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。司法的严谨,使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎,而民众也会更多地考虑到公共利益。
英国:补的不只是拆迁费
在英国,土地征用补偿的范围非常广泛甚至事无巨细。
除土地的补偿价格以被征用土地的当前市价为标准计算外,补偿范围还包括:租赁权损失补偿——契约未到期被征用而引起的损失;迁移费、经营损失等额外补偿;律师或专家的代理费用、权力维护费用等其他必要支出的补偿。
对于土地开发商来说,征购土地后还不算完,如果由于周边的商业开发使得附近土地增值,法律规定,受益者还要酌情另交一笔特别税,即为改善金,以示公正。
印度:开发商利润大都用来拆迁补偿
和很多发展中国家一样,由于人口基数大,且增长速度快,为了寻找更好生活空间的印度人从乡村涌入城市,形成了被称为“城市之痒”的贫民窟。而贫民窟往往成为拆迁中的“拦路虎”。
因为实行了国民“自由流动迁徙”政策,加上“风可进,雨可进,国王不可进”的产权制度,让印度“平民窟”成为固若金汤的“钉子户群”。即使在地价贵如金的大城市,无论房子多么简陋,任何人都不能随意侵犯。正因如此,印度很多大城市房价虽高,但其中大部分利润是用于拆迁补偿,也使得房地产成不了暴利产业,也很少有靠房地产而发家的超级富翁。
随着近年非法暴力拆迁的频发,尤其是近期包括四川成都女户主唐福珍自焚等一系列因拆迁而起的惨烈事件后,中国国内呼吁大修《城市房屋拆迁管理条例》(下称“《拆迁条例》”)之声达到了顶峰。
2009年12月7日,北京大学法学院5名学者联名建议全国人大常委会,对《拆迁条例》进行审查。12月16日,国务院法制办举行座谈会,讨论修改《拆迁条例》。现行《拆迁条例》将被废除,新规有望写入先补偿后拆迁。12月26日,全国人大常委会法工委副主任王胜明首度就《拆迁条例》修改问题公开作出回应,称在北大五位学者提出建议前,全国人大有关部门就一直在积极推动条例的修改,此后又加紧了这方面的工作。
中国式拆迁之恶
2009年11月13日,四川成都市金牛区天回镇金华社区女企业家唐福珍在自家三层小楼被强行拆迁过程中,以死相争未能阻止区城管执法局带领的拆迁队伍,点燃汽油自焚于楼顶天台。11月29日,唐福珍因伤势过重,经抢救无效离世。
据报道,成都市要在此地规划建设一项污水处理厂的配套工程,唐福珍家正好位于规划红线内。这幢建筑面积1000多平方米的房子政府按1996年建房标准赔付117万元,而唐福珍一家希望赔偿800万元。双方一直未能达成一致。
唐福珍的悲剧上演前后,中国式拆迁之战正在多处爆发。
中央电视台《经济半小时》栏目11月21日播出的节目“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战”,报道了2008年6月上海市闵行区女户主潘蓉为阻止自己的房屋在世博会重点工程虹桥交通枢纽建设中被拆,用汽油瓶、弓弩与拆迁人员对峙一个多小时,最终在挖掘机不断推进下,房屋被拆除。2009年4月,潘蓉夫妇因妨碍公务罪被判刑。
此外,在贵阳,开发商组织数十名不明身份人员,携带钢管、撬棍和封口胶采取暴力手段破门进入被拆迁房屋,将正在熟睡的13名无辜群众强行拽上汽车,拖离现场。暴力拆迁事件发生后,被拆迁户用40余瓶液化气罐堵路讨要说法;在昆明,因为拆迁一个大型集贸市场,上千商户上街抗议⋯⋯
国内知名评论人五岳散人在接受媒体采访时表示,从最近的事例看,拆迁所引发的对抗正逐步升级,其手段和结果都越发激烈。“对抗从哀求式的上访,开始转变成伤害自身以求传播效力的最大化”。
他把中国拆迁的对抗分为三个阶段:最初,对抗是单向压制,因为那时传播媒介是有限的;第二阶段是上访以寻求司法救济;第三阶段,伤害自身同时也伤害对方,有时集体对抗,更极端的是自焚造成社会伤害。
与以往中国式拆迁不同,本轮强拆行为中,有不少涉及地方政府的公共建设。为抵御金融危机冲击,国家2008年年底出台了规模庞大的4万亿投资计划,其中流向地方的基础建设占了很大比重,而当前宽松的货币政策也进一步刺激了地方政府投资热。“这次强拆集中爆发是由一个整体经济框架走向决定,地方政府需要消化这些资金,进而拉动GDP。”
近期频发的暴力拆迁引起了中国社会的极大关注,也引起了世界的广泛关注。日本《产经新闻》就此评论认为,中国市民维权意识增强,“一方面是地方不顾形象的蛮横做法,另一方面是市民保護私有财产的维权意识逐渐提高,这种官民冲突的事件很可能越来越多”。
于是,在拆迁的对抗中,有媒体人士将这样的场景形容为:一边是高举着支持依法强拆的国务院行政法规《拆迁条例》,一边摇动着位阶高于它、本该更有力的《物权法》;一边是现实利益的铲车,一边则是铲车下迅即变成砖瓦石块的立身之所。
被指违宪
造成非法暴力拆迁频发的直接原因,是久受诟病的《拆迁条例》。
现行条例出台于1991年,原因是为了配套《城市规划法》,立法思想是通过旧城改造房屋拆迁,改善居民的住房条件。当时,国有单位还是城市建设的主体,拆迁以政府为主导,并不涉及公共利益与非公共利益的区分。
1994年中国正式开始城镇住房制度改革,当年《城市房地产管理法》出台,房地产开始市场化,也让地方政府开始借重“土地财政”。
2001年6月,修改后的《拆迁条例》公布并沿用至今,修订后的条例仍然没有区分公益和商业拆迁,其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可,获批后实施拆迁,发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的,实行强制拆迁。
其中,地方政府既是拆迁许可者,又是争议裁决者,并在无形中充当了强拆的支持者,理论上为官商“合谋”提供了现实的便利,并逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。
与此同时,2004年3月,《宪法》第四次修正案增加了“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”、“公民的合法的私有财产不受侵犯”等内容。2007年10月1日,《物权法》公布施行,进一步强调维护被征收人的合法权益。而新《拆迁条例》却迟迟未能出台。
在唐福珍等事件后,五教授“上书”,将《拆迁条例》再次推上了社会舆论的风口浪尖。
2009年12月7日,北大法学院5名学者沈岿、王锡锌、姜明安、陈端洪、钱明星通过特快专递向全国人大常委会联名递交了《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》(下称“《审查建议》”),建议立法机关对《拆迁条例》进行审查,修改或撤销其中的违法条款。
在《审查建议》中,北大学者认为,国务院2001年6月6日颁布、2001年11月1日开始施行并沿用至今的《拆迁条例》,与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》中保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触,这导致了城市发展与私有财产权保护之间关系的扭曲。立法机关应以法制协调统一原则为基础,对《拆迁条例》进行审查,以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。
学者们的矛头直指《拆迁条例》与现行法律之间的几大冲突。一是依据宪法和法律,补偿是征收合法有效的构成要件,应当在房屋拆迁之前完成,而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决;二是征收、补偿主体应是国家,征收补偿法律关系应该是行政法律关系,而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定为民事法律关系;三是对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就给予拆迁人拆迁许可。
此外,学者们还认为,《拆迁条例》中的许多规定违背基本法理,例如,拆迁是由政府主导的,产生争议后还由政府裁决,此项违反了“自己不能做自己案件的法官”的基本原理。
据悉,这也是继2003年对收容遣送办法、2007年对劳教办法提请人大审查后,法学界发起的又一次“修法”行动。
新条例四大变化
五教授“上书”当日,全国人大常委会法工委法规备案审查室官员在接受媒体采访时透露,国务院正准备修改《拆迁条例》,目前已组织了国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委,进行前期的立法调研工作。
9天后,国务院法制办举行闭门座谈会,讨论修改《拆迁条例》。围绕公共利益如何界定、征收的程序、补偿的标准、争端解决机制、强制拆迁的形式和程序、在非公共利益的情况下采用怎样的规范等6方面问题,与会专家们进行了深入讨论。该办副主任郜风涛会后确认,在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后,现行《拆迁条例》将肯定同时废除。新条例修改草案不久将向社会公开征求意见。
媒体报道透露,新条例拟有四大变化,包括:
一,区分公共与非公共利益。新条例对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁,而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
二、拟规定“先征收补偿后拆迁”。新条例对因公共利益的拆迁,确立了先征收、补偿,后拆迁的原则。换言之,不先解决征收、补偿问题,就不得拆迁。
三、拟规定“政府为拆迁主体”。新条例明确规定:征收、拆迁主体是政府,而不是开发商。也就是说,旧条例授权拆迁人,即开发商,拆除被拆迁人房屋的事今后是不允许的。
四、“断水电气暴力强拆”拟被禁。新条例将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位,不得采取断水、断热、断气、断电等方式,或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。
值得关注的是,公共利益如何界定是最棘手的问题之一。草案中已经尝试对政府关于公共利益的征收进行了界定,也采用了大量描述,但仍然过于模糊。比如草案规定“危旧房改造”属于公共利益,但是什么样的房子算是旧房子?住了两三年的房子也可以称为旧房子。这里面就给了地方政府钻空子的空间,比如将危旧房改造与地产开发结合起来。
补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题。据悉,“仍然按照市场价”补偿成为共识。不过,评估机构很重要,怎么定市场价,政府说了算,被征收人肯定不满意,需要一个保持中立的机构,进行合理的评估。
利益之困
从唐福珍生命的殒灭,到法学专家对《拆迁条例》的重新审视,再到此次“修法”,人们似乎看到了中国式拆迁的终点。但要从源头上理顺城市发展公共需求与居民财产之间的“公利”与“私权”关系,这绝非一个新条例所能够解决的。
有学者表示,地方政府的拆迁冲动缘于巨大的利益诱惑。其将土地从居民那里拿来之后,要么亲自拍卖,要么通过地方政府拥有的地产公司转手土地,一方面拼命压低买地价格,另一方面又拼命抬高卖地价格。这种具有经纪性商人的身份,让地方政府成为交易中的一方。
一些遭遇强拆的房子,其价格在裁定中严重被压低。上海女户主潘蓉400多平方米的四层小楼,在裁定中能够获得的补偿,是每平米761元的房屋重置补贴,再加上1480元的土地补偿。而在同一地段,商品房的价格已经卖到1.5万元一平方米。
在总成本既定的情况下,开发商愿意在招拍挂中为土地出价的高低,与其可能为拆迁所付出的成本成反比。“在拆迁中付出的成本越小,开发商越肯为土地付出高价,反之亦然。这就将政府和被拆迁人置于天平的两端。地方政府如果想从土地中获利,就不得不通过手中的权力,压低对被拆迁人的补偿价格。”
潘蓉事件還有一个插曲:在上海市闵行区政府和拆迁人枢纽工程建设公司签订的土地拆迁大包干协议中,该公司委托给区政府的征地款是每亩地130万元,整个虹桥枢纽的拆迁费用高达148亿元。但是补贴到被拆迁人手中的征地款是每亩38万元。剩下的每亩近100万元的补偿款哪儿去了?闵行区虹桥枢纽动迁指挥部主任吴仲权解释说,该地块是在政府的扩建消息传出后才大幅提升的,因此由之产生的土地增值价值不应该由群众取得。
近几年,地方政府的拆迁手段也越来越强悍,抵抗的百姓还会被刑拘。前段时间,某直辖市的一份内部讲话资料曝光,其中明确提到强拆是一种合适的手段,并且要“形成巨大的压力,造成兵临城下的态势”。唐福珍事件也被金牛区地方政府定性为“暴力抗法”,并刑拘家属。正是种种强压,业主采取了玉石俱焚的抗议。
有观点表示,如果不从根本上改变政府与民争利的现状,改变“土地财政”的模式,《物权法》等被架空、拆迁制度迟迟不能规范就很难避免。
其他国家拆迁如何补偿
美国:赔多少法院裁定
美国宪法第五修正案规定:“没有公正补偿,任何私人财产不得被征收为公共使用。”
公正补偿不仅能保护公民的财产权,减少民众对于兴建公共设施的阻力,最重要的是,征地需要高成本会使政府决策者在征地前经过审慎的考虑,而不至于滥用权力。
在美国,各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格,作为补偿拆迁户的标准之一。私人开发商如果想在一块土地上搞开发,就需要事先购买这片土地,包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是,开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商,协商不能解决的,要么放弃,要么“法庭上见”。
相对来说,政府征地的情况就比较复杂,因为这涉及公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。不过,政府征收个人土地和财产,同样需要给予以公平市场价格为参考的合理赔偿。动迁官司在最高法院做出决定之前,普通居民可以对政府特权及规定作出挑战。
美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。司法的严谨,使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎,而民众也会更多地考虑到公共利益。
英国:补的不只是拆迁费
在英国,土地征用补偿的范围非常广泛甚至事无巨细。
除土地的补偿价格以被征用土地的当前市价为标准计算外,补偿范围还包括:租赁权损失补偿——契约未到期被征用而引起的损失;迁移费、经营损失等额外补偿;律师或专家的代理费用、权力维护费用等其他必要支出的补偿。
对于土地开发商来说,征购土地后还不算完,如果由于周边的商业开发使得附近土地增值,法律规定,受益者还要酌情另交一笔特别税,即为改善金,以示公正。
印度:开发商利润大都用来拆迁补偿
和很多发展中国家一样,由于人口基数大,且增长速度快,为了寻找更好生活空间的印度人从乡村涌入城市,形成了被称为“城市之痒”的贫民窟。而贫民窟往往成为拆迁中的“拦路虎”。
因为实行了国民“自由流动迁徙”政策,加上“风可进,雨可进,国王不可进”的产权制度,让印度“平民窟”成为固若金汤的“钉子户群”。即使在地价贵如金的大城市,无论房子多么简陋,任何人都不能随意侵犯。正因如此,印度很多大城市房价虽高,但其中大部分利润是用于拆迁补偿,也使得房地产成不了暴利产业,也很少有靠房地产而发家的超级富翁。