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摘要 近年来，我国的房地产业随着经济的发展而蒸蒸日上，并逐渐成为我国国民经济中重要的组成部分。但房地产业的过热发展也很可能导致泡沫经济的产生。由此，房地产泡沫经济已成为人们日益关注的问题。因此，本文分别对房地产泡沫经济的现状及其产生的各种因素进行分析，并指出房地产泡沫的危害所在，进而探讨研究预防与控制房地产泡沫经济的对策，以期促进房地产业的可持续发展。
关键词 房地产 泡沫经济 原因 现状 措施
中图分类号：F293. 30文献标识码：A
一、前言
在19世纪70年代，日本为了刺激经济的发展，调整了金融政策，使大量的资金流入房地产业。加之，国际上其它因素的影响，日本的房地产业飞速发展，房价飞升。在短短的三十年间，日本的几个大城市的房价上涨了五十多倍，而其它城市也相应地提涨。从而使房价与实际的价值间产生了巨大的差距。然而，在中国，房地产业也随着经济的发展而飞速发展，同时也拉动了国民经济的增长，房地产业也成为了我国国民经济中的支柱产业。由此可见，房地产业不仅改善了生活、加快了城市的发展，同时也与我国的国民经济有着密切的联系，相互影响。但是，房地产业的过热发展，引发了许多投资者的投机行为，导致房地产价格不断攀升，从而远远高出了原本的实际价值。这种经济现象日益突出，并已引起了政府等的广泛关注。政府等部门也不断出台相关的政策，以抑制房地产价格的过快增长。本论文将从房地产泡沫经济的现状出发，分析房地产泡沫经济产生的因素，并分析其具有的危害性，从而研究探讨预防与控制房地产泡沫经济的可行性措施。
二、我国的房地产泡沫经济
犹如前面所提到，房地产业是我国的支柱产业，在我国的国民经济中占有举足轻重的关键地位。同时，房地产业也带动了其它行业的发展，如装修、建筑、运输等，同时也缓解了就业的压力。近年，随着经济的发展与企业对房地产的投资力度的加大，房地产业更是如日中天，蒸蒸日上。然而，房地产这种繁荣昌盛的背后，却隐藏着深度的经济危机，即房地产泡沫经济。
所谓的房地产泡沫经济，即是指以房地产为载体，因房价与地价的过度增长而远远偏离了实际所具有的价值，并不断持续上涨所产生的一种经济现象。这种经济现象也是房地产经济波动的一种形式，但这种现象所导致过高的房地产价格是不会长期持续下去的。因为，房地产泡沫经济始终是过热投机与发展的产物，违反了市场经济的规律与价值规律。总之，房地产泡沫经济是房地产价格波动的一种形态，是由于过度投机而造成的，具有波动大、无连续性等特点。
就我国目前的情况来看，国内的投机购房比例不断上升，大多数城市的房地产价格在很大程度上包含了泡沫成分。具体说来，房地产泡沫经济主要表现为几种形式。其一，价格泡沫。价格泡沫又具体分别为房价泡沫与土地泡沫。目前我国的土地资源有限，但存在大量的需求。而市场的主体也不断地进行投机炒作，从而造成了土地价格的飞涨，一旦其大幅增长过快过高便发展成为土地价格泡沫。19世纪80年代的日本便是其中一个例子。土地价格的泡沫必然会引起房价的泡沫。市场的实际购买力低，但房价却无限地虚涨，消费无法实现，从而导致了房价的泡沫。其二，是房地产投资泡沫。房地产业的发展，引发了房地产的过度投资。而房地产投资过热，就会造成消费率与房地产投资率的严重不平衡，供大于求、商品过剩，资金得不到循环，从而引发了金融危机。其三，房屋空置泡沫。如果由于消费率与房地产投资率的严重不平衡而造成房地产商品出现严重的过剩现象，便会导致房屋空置泡沫。可见，土地价格的上涨自然导致房价的上涨，而土地价格与房价的上涨又会引起投资者的过度投机，从而导致空置房屋的增多。总而言之，这三种房地产泡沫形式是相互影响的。
三、我国房地产泡沫经济产生的原因
由于过度投机而造成的房地產投资率与实际购买率的严重不平衡，从而形成的膨胀的房地产泡沫，是一种失衡的经济现象。而我国的房地产泡沫形成的原因是多方面的：
（一）房地产业本身所具有的特殊性是泡沫经济形成的根本原因。
其一，房地产商品较为固定，其建设周期长，受区域限制比较明显，并且表现为相对的稀缺，因而，房地产地产市场的供求的预测是相对难以控制的。正因为如此，恰好为泡沫经济的形成创造了条件。其二，由于房地产商品本身的特殊性决定其价格是虚拟的。房地产投资与实际的生产消费存在着本质的不同，它虽然属于实物性质的资产，但与此同时，房地产具有虚拟的性质。如高虚拟性、高投机性与高风险性等。首先，房地产业主要是以股票、债券等为基础建立的一种虚拟的契约关系。投资者以拥有这些资本化的契约凭证而占有房地产价值。可以说，房地产金融在很大程度上都是依赖于虚拟手段而得以循环发展的。其次，房地产业具有高投机性。由于房地产投资在利用股票等虚拟方式进行交易时，会取得额外的资本增值，具有独特的投资价值。因而，房地产业吸引了越来越多的投机行为。此外，房地产业也是具有很高的风险的。由于房地产交易属于虚拟性经济，因而难以预测与控制，其价格也具有很强的波动性，其风险极高。至此，这些因素易于导致房地产的价值与其价格出现极严重的背离，投资也极度膨胀，从而造成房地产泡沫经济。
（二）房地产投机需求的膨胀是产生房地产泡沫的主要原因。
随着经济的发展，城市化进程的加快，人们所投资的领域不断扩大，并越来越多地投入到了稀缺的房地产上。有的投资者是为了增加租金收入，有的则是期望在房地产涨价后以赚取利润、实现资本增值，也有的投资者是为了降低投资风险而使投资多元化。然而，无论投资者是由于哪一种目的，他们都有着一致的目标，即是赚取纯利润。加之，土地交易管理的不完善，导致许多开发商利用土地进行炒作。由此可见，无论是开发商或是投资者，都不是为了居住而投资，其盲目炒作以赚取巨额利润的行为具有很高的投机成分。从而导致房地产价格不断飞涨，以致严重偏离实际价值，随之形成房地产泡沫经济。
（三）政府与银行是房地产泡沫经济产生的间接原因。
其一，是政府政策的因素。由于房地产业作为一个新的经济增长点，拉动了我国国民经济的快速发展，因而，政府不断地对房地产业进行干预，如出台土地使用制度，放宽政策、鼓励购房等。在很大程度上促进了房地产业的过热发展，以致最终造成房地产泡沫经济。其二，是银行信贷的非理性扩张。房地产的开发要求有巨额的资金，当开发商进行大规模的开发而资金不足时，银行信贷便给他们提供了资金来源。因为房地产开发一般都可以获取较高的回报，利润的动力致使银行向开发商提供非理性的扩张。这从侧面推动了房地产投机行为的过度膨胀，成为房地产泡沫经济的隐患。
四、房地产泡沫经济带来的危害
如今，房地产泡沫经济的产生已引起国家的高度重视，并逐渐认识到这种繁荣的假象背后存在的危害。这些危害主要有以下几个方面：一是导致经济结构与社会结构的不平衡。房地产价格不断上涨，投资加大，其它行业的投资自然大大减少，从而导致经济结构的失衡。同时，房地产价格的飞涨也使得房地产交易无法进行，导致本来就稀缺的房地产的空置，资产分配的差距日益拉大，并引发了社会问题，从而影响社会结构的平衡。二是导致金融危机。一旦房地产泡沫破灭，房地产价格将会急剧下降，无论是个人还是银行的投资都无法收回，资金得不到持续循环利用，很可能引发金融危机。三，房地产泡沫的将会抵制其它行业的发展，同时造成国民经济运行的失衡。更有甚者，房地产泡沫的破灭会直接造成社会与政治的动荡不安。此外，还可能影响了生产与消费机制的运行。总而言之，房地产泡沫经济会造成许多其他基础建设的缺失，导致不合理的资源配置、严重阻碍了经济的可持续发展，以致破坏了社会的和谐与稳定。
五、应对房地产泡沫经济的措施
鉴于房地产泡沫所具有的潜在的危害，针对房地产泡沫的原因与现状，提出应对的措施对其进行预控是当务之急。
（一）加强政府的宏观调控，制定合理的信贷政策。
从银行流出的大量资金，给房地产泡沫经济发展提供了可能，因而要对银行信贷进行严格的監管，控制流入房地产投资的资金。政府应当出台合理的信贷政策，使银行信贷依法贷款，防止违规的信贷行为，杜绝投机。此外，政府与银行还应建立一个健全的房地产金融系统。通过房地产金融系统的规范按揭贷款、抵押贷款，防止投资性购房，从而把握房地产市场发展的大体趋势，并控制房地产投资的风险，进而为房地产市场的发展提供一个稳定的金融环境。
（二）加强对土地交易的管理。
土地是房地产开发的根本，土地价格高涨自然会带动房价的高涨。因此要加强对土地资源的管理。一方面，政府可以调节土地的供应量，防止大规模的投机开发行为。另一方面，要严格规范土地交易市场的管理，防止违规土地交易，促进土地的优化配置。
（三）要加强对房地产市场的监管。
一方面，要抑制房价的非理性高涨。政府可以通过规范房地产交易，制定相关政策，如运用税制来抑制房地产价格的飞涨。此外，还可以建立房地产价格评估体系，以便政府对房地产的价格进行更好的了解与掌握。另一方面要调整房地产开发结构，规范房地产建设管理，使房地产的开发规模与建设与实际的需求相适应，防止投机行为。
六、结语
综上所述，房地产泡沫经济是经济的一种失衡状态。由于房地产业本身所具有的虚拟性特征以及房地产投机需求的膨胀、政策与银行等因素都会直接或间接地造成房地产泡沫的产生。然而，房地产泡沫一旦发生便会对我国无论是经济或是社会带来极大的危害。因此，加强对房地产市场的宏观调控，抑制房地产业过快过热发展，对预防和控制房地产泡沫经济具有重大的意义。
（作者：任职于宜昌市万寿桥房地产管理所，大学本科，经济师，中共党员，主要研究方向：经济管理）
参考文献：
[1]邢燕．试论房地产泡沫的危害与对策.国经贸，2010(2)．
[2]王全良．金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策.理论与实践，2010(3)．
[3]李木祥．中国房地产泡沫研究.中国金融出版社，2007．
[4]苗盼，张会新．我国房地产泡沫原因分析.中国经济评论，2005(6)．
[5]卢卫．我国房地产泡沫论争的综述.经济学动态，2003(8)．
关键词 房地产 泡沫经济 原因 现状 措施
中图分类号：F293. 30文献标识码：A
一、前言
在19世纪70年代，日本为了刺激经济的发展，调整了金融政策，使大量的资金流入房地产业。加之，国际上其它因素的影响，日本的房地产业飞速发展，房价飞升。在短短的三十年间，日本的几个大城市的房价上涨了五十多倍，而其它城市也相应地提涨。从而使房价与实际的价值间产生了巨大的差距。然而，在中国，房地产业也随着经济的发展而飞速发展，同时也拉动了国民经济的增长，房地产业也成为了我国国民经济中的支柱产业。由此可见，房地产业不仅改善了生活、加快了城市的发展，同时也与我国的国民经济有着密切的联系，相互影响。但是，房地产业的过热发展，引发了许多投资者的投机行为，导致房地产价格不断攀升，从而远远高出了原本的实际价值。这种经济现象日益突出，并已引起了政府等的广泛关注。政府等部门也不断出台相关的政策，以抑制房地产价格的过快增长。本论文将从房地产泡沫经济的现状出发，分析房地产泡沫经济产生的因素，并分析其具有的危害性，从而研究探讨预防与控制房地产泡沫经济的可行性措施。
二、我国的房地产泡沫经济
犹如前面所提到，房地产业是我国的支柱产业，在我国的国民经济中占有举足轻重的关键地位。同时，房地产业也带动了其它行业的发展，如装修、建筑、运输等，同时也缓解了就业的压力。近年，随着经济的发展与企业对房地产的投资力度的加大，房地产业更是如日中天，蒸蒸日上。然而，房地产这种繁荣昌盛的背后，却隐藏着深度的经济危机，即房地产泡沫经济。
所谓的房地产泡沫经济，即是指以房地产为载体，因房价与地价的过度增长而远远偏离了实际所具有的价值，并不断持续上涨所产生的一种经济现象。这种经济现象也是房地产经济波动的一种形式，但这种现象所导致过高的房地产价格是不会长期持续下去的。因为，房地产泡沫经济始终是过热投机与发展的产物，违反了市场经济的规律与价值规律。总之，房地产泡沫经济是房地产价格波动的一种形态，是由于过度投机而造成的，具有波动大、无连续性等特点。
就我国目前的情况来看，国内的投机购房比例不断上升，大多数城市的房地产价格在很大程度上包含了泡沫成分。具体说来，房地产泡沫经济主要表现为几种形式。其一，价格泡沫。价格泡沫又具体分别为房价泡沫与土地泡沫。目前我国的土地资源有限，但存在大量的需求。而市场的主体也不断地进行投机炒作，从而造成了土地价格的飞涨，一旦其大幅增长过快过高便发展成为土地价格泡沫。19世纪80年代的日本便是其中一个例子。土地价格的泡沫必然会引起房价的泡沫。市场的实际购买力低，但房价却无限地虚涨，消费无法实现，从而导致了房价的泡沫。其二，是房地产投资泡沫。房地产业的发展，引发了房地产的过度投资。而房地产投资过热，就会造成消费率与房地产投资率的严重不平衡，供大于求、商品过剩，资金得不到循环，从而引发了金融危机。其三，房屋空置泡沫。如果由于消费率与房地产投资率的严重不平衡而造成房地产商品出现严重的过剩现象，便会导致房屋空置泡沫。可见，土地价格的上涨自然导致房价的上涨，而土地价格与房价的上涨又会引起投资者的过度投机，从而导致空置房屋的增多。总而言之，这三种房地产泡沫形式是相互影响的。
三、我国房地产泡沫经济产生的原因
由于过度投机而造成的房地產投资率与实际购买率的严重不平衡，从而形成的膨胀的房地产泡沫，是一种失衡的经济现象。而我国的房地产泡沫形成的原因是多方面的：
（一）房地产业本身所具有的特殊性是泡沫经济形成的根本原因。
其一，房地产商品较为固定，其建设周期长，受区域限制比较明显，并且表现为相对的稀缺，因而，房地产地产市场的供求的预测是相对难以控制的。正因为如此，恰好为泡沫经济的形成创造了条件。其二，由于房地产商品本身的特殊性决定其价格是虚拟的。房地产投资与实际的生产消费存在着本质的不同，它虽然属于实物性质的资产，但与此同时，房地产具有虚拟的性质。如高虚拟性、高投机性与高风险性等。首先，房地产业主要是以股票、债券等为基础建立的一种虚拟的契约关系。投资者以拥有这些资本化的契约凭证而占有房地产价值。可以说，房地产金融在很大程度上都是依赖于虚拟手段而得以循环发展的。其次，房地产业具有高投机性。由于房地产投资在利用股票等虚拟方式进行交易时，会取得额外的资本增值，具有独特的投资价值。因而，房地产业吸引了越来越多的投机行为。此外，房地产业也是具有很高的风险的。由于房地产交易属于虚拟性经济，因而难以预测与控制，其价格也具有很强的波动性，其风险极高。至此，这些因素易于导致房地产的价值与其价格出现极严重的背离，投资也极度膨胀，从而造成房地产泡沫经济。
（二）房地产投机需求的膨胀是产生房地产泡沫的主要原因。
随着经济的发展，城市化进程的加快，人们所投资的领域不断扩大，并越来越多地投入到了稀缺的房地产上。有的投资者是为了增加租金收入，有的则是期望在房地产涨价后以赚取利润、实现资本增值，也有的投资者是为了降低投资风险而使投资多元化。然而，无论投资者是由于哪一种目的，他们都有着一致的目标，即是赚取纯利润。加之，土地交易管理的不完善，导致许多开发商利用土地进行炒作。由此可见，无论是开发商或是投资者，都不是为了居住而投资，其盲目炒作以赚取巨额利润的行为具有很高的投机成分。从而导致房地产价格不断飞涨，以致严重偏离实际价值，随之形成房地产泡沫经济。
（三）政府与银行是房地产泡沫经济产生的间接原因。
其一，是政府政策的因素。由于房地产业作为一个新的经济增长点，拉动了我国国民经济的快速发展，因而，政府不断地对房地产业进行干预，如出台土地使用制度，放宽政策、鼓励购房等。在很大程度上促进了房地产业的过热发展，以致最终造成房地产泡沫经济。其二，是银行信贷的非理性扩张。房地产的开发要求有巨额的资金，当开发商进行大规模的开发而资金不足时，银行信贷便给他们提供了资金来源。因为房地产开发一般都可以获取较高的回报，利润的动力致使银行向开发商提供非理性的扩张。这从侧面推动了房地产投机行为的过度膨胀，成为房地产泡沫经济的隐患。
四、房地产泡沫经济带来的危害
如今，房地产泡沫经济的产生已引起国家的高度重视，并逐渐认识到这种繁荣的假象背后存在的危害。这些危害主要有以下几个方面：一是导致经济结构与社会结构的不平衡。房地产价格不断上涨，投资加大，其它行业的投资自然大大减少，从而导致经济结构的失衡。同时，房地产价格的飞涨也使得房地产交易无法进行，导致本来就稀缺的房地产的空置，资产分配的差距日益拉大，并引发了社会问题，从而影响社会结构的平衡。二是导致金融危机。一旦房地产泡沫破灭，房地产价格将会急剧下降，无论是个人还是银行的投资都无法收回，资金得不到持续循环利用，很可能引发金融危机。三，房地产泡沫的将会抵制其它行业的发展，同时造成国民经济运行的失衡。更有甚者，房地产泡沫的破灭会直接造成社会与政治的动荡不安。此外，还可能影响了生产与消费机制的运行。总而言之，房地产泡沫经济会造成许多其他基础建设的缺失，导致不合理的资源配置、严重阻碍了经济的可持续发展，以致破坏了社会的和谐与稳定。
五、应对房地产泡沫经济的措施
鉴于房地产泡沫所具有的潜在的危害，针对房地产泡沫的原因与现状，提出应对的措施对其进行预控是当务之急。
（一）加强政府的宏观调控，制定合理的信贷政策。
从银行流出的大量资金，给房地产泡沫经济发展提供了可能，因而要对银行信贷进行严格的監管，控制流入房地产投资的资金。政府应当出台合理的信贷政策，使银行信贷依法贷款，防止违规的信贷行为，杜绝投机。此外，政府与银行还应建立一个健全的房地产金融系统。通过房地产金融系统的规范按揭贷款、抵押贷款，防止投资性购房，从而把握房地产市场发展的大体趋势，并控制房地产投资的风险，进而为房地产市场的发展提供一个稳定的金融环境。
（二）加强对土地交易的管理。
土地是房地产开发的根本，土地价格高涨自然会带动房价的高涨。因此要加强对土地资源的管理。一方面，政府可以调节土地的供应量，防止大规模的投机开发行为。另一方面，要严格规范土地交易市场的管理，防止违规土地交易，促进土地的优化配置。
（三）要加强对房地产市场的监管。
一方面，要抑制房价的非理性高涨。政府可以通过规范房地产交易，制定相关政策，如运用税制来抑制房地产价格的飞涨。此外，还可以建立房地产价格评估体系，以便政府对房地产的价格进行更好的了解与掌握。另一方面要调整房地产开发结构，规范房地产建设管理，使房地产的开发规模与建设与实际的需求相适应，防止投机行为。
六、结语
综上所述，房地产泡沫经济是经济的一种失衡状态。由于房地产业本身所具有的虚拟性特征以及房地产投机需求的膨胀、政策与银行等因素都会直接或间接地造成房地产泡沫的产生。然而，房地产泡沫一旦发生便会对我国无论是经济或是社会带来极大的危害。因此，加强对房地产市场的宏观调控，抑制房地产业过快过热发展，对预防和控制房地产泡沫经济具有重大的意义。
（作者：任职于宜昌市万寿桥房地产管理所，大学本科，经济师，中共党员，主要研究方向：经济管理）
参考文献：
[1]邢燕．试论房地产泡沫的危害与对策.国经贸，2010(2)．
[2]王全良．金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策.理论与实践，2010(3)．
[3]李木祥．中国房地产泡沫研究.中国金融出版社，2007．
[4]苗盼，张会新．我国房地产泡沫原因分析.中国经济评论，2005(6)．
[5]卢卫．我国房地产泡沫论争的综述.经济学动态，2003(8)．