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传说中的2012年来了，在务实的房地产界人士眼里，这个著名的年份所带来的神秘感与往年相比，或许并无太多不同——人们密切关注的始终是政策动向、房价起伏和成交量多少。总结过去、展望未来，恰恰是在这个时刻最自然而然要做的事情。
日前，央行发布了去年第四季度储户问卷调查报告。有业内专家指出，从居民物价感受、房价预期、购房意愿上看，2011年四季度都是一个转折时期。一方面，当前楼市调控效果显著，投资性需求主动撤退；另一方面，2012年楼市难以升温。该人士悲观地指出，持续调控下，2012年楼市或将冷于2008年。尽管如此，仍有不少业界人士对于后市持乐观态度。
2012，人们面对的是洪水还是猛兽?
一年有四季，楼市亦然。2008年在金融危机中楼市全面萧条，2009年市场开始报复性反弹，2010年高位盘整，2011年在调控重压下逐渐衰退。如果说，在经过了2009-2011年的春秋夏之后，2012年又再次迎来了楼市的寒冬。
可以预见的是，未来的房地产市场走势从根本上取决于中央调控政策与购房者的心理预期。那么，正处于激烈博弈状态的楼市，2012年会遭遇到什么样的市场?
2012年楼市冰河期
如果说2011房地产市场还在冬天，那么2012楼市就会经历冰河期。对于2012年的房地产市场业内是普遍不看好的，2011年楼市托上半年的福，各大开发商的销售量可以勉强维持全年的业绩，但2012面对持续不见松动的调控政策，以价换量的营销策略未必能招架住市场悲观预期的蔓延，房企的销售压力依然严峻。
日前的中央经济工作会议也对房地产调控基本定调：调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。
有业内人士预期，2012年会是非常难过的一年，有的企业很可能就在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。2012年的金融政策和市场环境比2011年更为严峻，受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代。
对于房企而言，此轮调控也是其健康发展的有利契机。一些房地产企业会遭遇破产重组，这是大势所趋。房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。依靠简单的规模效应、简单的消耗土地，这种成长是不真实的。而调控恰恰是对房地产行业的一种修正，调整过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。
因此，2012年，楼市将步入冰河期。面对极寒的考验，开发商不仅要勒紧裤腰带御寒，更要重新认识市场寻求突围之道。
宏观调控不会改变
2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心，12月9日，社科院正式发布了《中国住房发展报告(2011-2012)》即《住房绿皮书》。绿皮书针对房地产调控特别指出，2012年继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。可见，“三限”政策在2012年仍将延续。
随着一线城市降价潮的蔓延，二三线城市房地产市场也进入了低迷。加之，在通胀压力减轻的情况下，限贷政策在首次改善需求、首次换房需求等方面可能会出现松动。其实在2011年底，部分银行在一线城市中已经悄悄拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调或将在2012年放松，但二套房贷政策与三套房禁限政策估计全年都难放开。
但对于限购与限价方面，近期国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话，中国楼市两年基凋尘埃落定了，温总理标，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。也就是说，在房价没有达到预期效果的情况下，限购令以及部分城市的限价政策在2012年必将继续延续。
抄底时机何时到来?
与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房好时机吗?2012年房价会不会降得更低?
自楼市限购以来，越来越多的开发商加入本轮楼市降价潮中，许多新盘甚至直接低价入市。但纵观此轮促销大战，2011年10月份以来，保利、龙湖、万科、青特、世茂等开发商推出的低开促销措施之后，实实在在降价的楼盘却很罕见。这也是今年购房人看着市场“降”声一片，仍然买不到物美价廉的房子的原因。
此外，虽然在万科、保利、龙湖等品牌房企的带动下，青岛楼盘降价通道已经打开，但全面降价的格局仍未到来，在调控压力作用下，2012年有望迎来新一轮普降。在业内专家预计对此轮降价促销逐渐见底的同时，同样指出，2012年房企处境将会更加严峻，不排除春节之后又迎来一波降价潮的可能。
业内人士就此分析认为，2012年楼市很有可能在降价中开局。2012年上半年，楼市将持续低迷，为达到新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落的目标，房地产调控必将持续，因此在2012年中之前指望有所回暖已经是不现实了。
至于2012房价是稳步回落还是来个大跳水其实已经都不重要，目前楼市已经整体进入买方市场，价格已经不再是唯一的选择标准，项目的产品类型、位置以及周边环境都已纳入到考虑范畴。对于持币待购的刚需而言，起码在2012可以享受一下挑选房子真正像选商品般的自由了。
房产税之剑何时出鞘?
可以说，对于房产税是否会落地的猜想是年年都在进行中，但在2011年1月27日，上海、重庆正式宣布开始房产税试点，空转了近10年的房产税终于面世。
房产税试点，开辟了楼市调控新思路。可以肯定的是，未来可以扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。房产税扩大的作用一是可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面打击炒房、囤房，起到抑制投机的作用。
2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京举行。会议强调，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。这就意味着年底前后，极有可能增加试点城市，
“估计应在直辖市、省会、计划单列市之内”。也有人预言，2012年甚至可能会出现房产税顶替限购令的情况。
国土资源部2011年12月21日公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，向社会公开征集意见。草案规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的、土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发建设、土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。
《闲置土地处置办法》实施已经12年。12年后修订，现实针对性很强。楼市调控已经步人深水区，从房地产市场到过度依赖土地财政的地方，不可能不受到影响。所不同的是采取积极态度主动适应调控，还是采取消极态度消化调控。现实中，对于调控采取种种变通方式、对调控政策打折执行的事情并不少。
在土地市场，由于销售回款、银行贷款、房地产信托等主要资金来源渠道趋于狭窄，有的开发商为保证现金流规模，用各种理由推迟开工或竣工，甚至采取假开工的方法“过冬”，等待市场转热后，利用土地增值获取利润。由此，消解了楼市应有的经济带动效应，造成了土地资源的闲置浪费。
从这个角度说，从严治理土地闲置，既是扎牢楼市调控篱笆的有益之举，也将在客观上起到倒逼地方财税机制改革的作用。
日前，央行发布了去年第四季度储户问卷调查报告。有业内专家指出，从居民物价感受、房价预期、购房意愿上看，2011年四季度都是一个转折时期。一方面，当前楼市调控效果显著，投资性需求主动撤退；另一方面，2012年楼市难以升温。该人士悲观地指出，持续调控下，2012年楼市或将冷于2008年。尽管如此，仍有不少业界人士对于后市持乐观态度。
2012，人们面对的是洪水还是猛兽?
一年有四季，楼市亦然。2008年在金融危机中楼市全面萧条，2009年市场开始报复性反弹，2010年高位盘整，2011年在调控重压下逐渐衰退。如果说，在经过了2009-2011年的春秋夏之后，2012年又再次迎来了楼市的寒冬。
可以预见的是，未来的房地产市场走势从根本上取决于中央调控政策与购房者的心理预期。那么，正处于激烈博弈状态的楼市，2012年会遭遇到什么样的市场?
2012年楼市冰河期
如果说2011房地产市场还在冬天，那么2012楼市就会经历冰河期。对于2012年的房地产市场业内是普遍不看好的，2011年楼市托上半年的福，各大开发商的销售量可以勉强维持全年的业绩，但2012面对持续不见松动的调控政策，以价换量的营销策略未必能招架住市场悲观预期的蔓延，房企的销售压力依然严峻。
日前的中央经济工作会议也对房地产调控基本定调：调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。
有业内人士预期，2012年会是非常难过的一年，有的企业很可能就在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。2012年的金融政策和市场环境比2011年更为严峻，受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代。
对于房企而言，此轮调控也是其健康发展的有利契机。一些房地产企业会遭遇破产重组，这是大势所趋。房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。依靠简单的规模效应、简单的消耗土地，这种成长是不真实的。而调控恰恰是对房地产行业的一种修正，调整过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。
因此，2012年，楼市将步入冰河期。面对极寒的考验，开发商不仅要勒紧裤腰带御寒，更要重新认识市场寻求突围之道。
宏观调控不会改变
2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心，12月9日，社科院正式发布了《中国住房发展报告(2011-2012)》即《住房绿皮书》。绿皮书针对房地产调控特别指出，2012年继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。可见，“三限”政策在2012年仍将延续。
随着一线城市降价潮的蔓延，二三线城市房地产市场也进入了低迷。加之，在通胀压力减轻的情况下，限贷政策在首次改善需求、首次换房需求等方面可能会出现松动。其实在2011年底，部分银行在一线城市中已经悄悄拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调或将在2012年放松，但二套房贷政策与三套房禁限政策估计全年都难放开。
但对于限购与限价方面，近期国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话，中国楼市两年基凋尘埃落定了，温总理标，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。也就是说，在房价没有达到预期效果的情况下，限购令以及部分城市的限价政策在2012年必将继续延续。
抄底时机何时到来?
与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房好时机吗?2012年房价会不会降得更低?
自楼市限购以来，越来越多的开发商加入本轮楼市降价潮中，许多新盘甚至直接低价入市。但纵观此轮促销大战，2011年10月份以来，保利、龙湖、万科、青特、世茂等开发商推出的低开促销措施之后，实实在在降价的楼盘却很罕见。这也是今年购房人看着市场“降”声一片，仍然买不到物美价廉的房子的原因。
此外，虽然在万科、保利、龙湖等品牌房企的带动下，青岛楼盘降价通道已经打开，但全面降价的格局仍未到来，在调控压力作用下，2012年有望迎来新一轮普降。在业内专家预计对此轮降价促销逐渐见底的同时，同样指出，2012年房企处境将会更加严峻，不排除春节之后又迎来一波降价潮的可能。
业内人士就此分析认为，2012年楼市很有可能在降价中开局。2012年上半年，楼市将持续低迷，为达到新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落的目标，房地产调控必将持续，因此在2012年中之前指望有所回暖已经是不现实了。
至于2012房价是稳步回落还是来个大跳水其实已经都不重要，目前楼市已经整体进入买方市场，价格已经不再是唯一的选择标准，项目的产品类型、位置以及周边环境都已纳入到考虑范畴。对于持币待购的刚需而言，起码在2012可以享受一下挑选房子真正像选商品般的自由了。
房产税之剑何时出鞘?
可以说，对于房产税是否会落地的猜想是年年都在进行中，但在2011年1月27日，上海、重庆正式宣布开始房产税试点，空转了近10年的房产税终于面世。
房产税试点，开辟了楼市调控新思路。可以肯定的是，未来可以扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。房产税扩大的作用一是可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面打击炒房、囤房，起到抑制投机的作用。
2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京举行。会议强调，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。这就意味着年底前后，极有可能增加试点城市，
“估计应在直辖市、省会、计划单列市之内”。也有人预言，2012年甚至可能会出现房产税顶替限购令的情况。
国土资源部2011年12月21日公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，向社会公开征集意见。草案规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的、土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发建设、土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。
《闲置土地处置办法》实施已经12年。12年后修订，现实针对性很强。楼市调控已经步人深水区，从房地产市场到过度依赖土地财政的地方，不可能不受到影响。所不同的是采取积极态度主动适应调控，还是采取消极态度消化调控。现实中，对于调控采取种种变通方式、对调控政策打折执行的事情并不少。
在土地市场，由于销售回款、银行贷款、房地产信托等主要资金来源渠道趋于狭窄，有的开发商为保证现金流规模，用各种理由推迟开工或竣工，甚至采取假开工的方法“过冬”，等待市场转热后，利用土地增值获取利润。由此，消解了楼市应有的经济带动效应，造成了土地资源的闲置浪费。
从这个角度说，从严治理土地闲置，既是扎牢楼市调控篱笆的有益之举，也将在客观上起到倒逼地方财税机制改革的作用。