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如果在中国经济当中挑一个焦点式的话题，特别是老百姓普遍关注的话题，莫过于房价的问题。中国的房价其实背后是牵一发而动全身的，既涉及住房问题，也涉及土地问题。包括最近地方政府债务问题，其实也跟住房市场有关，而且关于未来房价的判断本身也跟我们如何理解地方政府的债务形成有关，这些都是相互关联的问题。
中国房价是空间错配的问题，表现出的是供需的空间错配。这句话又可以翻译成更加通俗的版本，就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给，有供给的地方没需求”。
首先，在过去十多年时间里，中国的人口流动方向——我借用中国的古话——是“人往高处走”，高处指什么？更好的收入和更多的就业机会，所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走，往大城市走，当然这里大城市包括中西部大城市。
但是我国的土地配置却出现了与人口流动相反的情况。我们国家土地不是私有的，城市用地用官方的词汇叫“建设用地”，这是被指标化的，这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”，从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一个矛盾——人往高处走，地往低处走。
人往高处走、地往低处走
首先我们来看“人往高处走”的现象。在沿海地区，在大城市，包括中西部大城市，吸引外来人口数量比较多。为什么？第一，规模经济，人和企业集中在一起发展，效率高，成本低。开企业的都知道，你是愿意把企业开在离上下游企业和消费者比较近的地方，还是远离上下游企业和消费者的地方？肯定是在一起比较有效率。第二，地理优势。在离海岸线比较近的地方，可以节省贸易成本。
一个大的国家要求区域间平衡发展，人们对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布，而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡，不是经济资源的均匀分布，而且经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的，是可以效率与平衡兼顾的。由于对“平衡”存在的误解，人们觉得经济如果往沿海集中，往大城市集中不好，所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点，把更多资源给中小城市和中西部。
其中最能够控制的资源就是土地，因为前面介绍过中国的土地制度背景，我们国家土地供应受制于建设用地指标。图1中西部土地供应份额呈现出非常明显的V字形，拐点是2003年，当时政府觉得中国经济所谓地区间“失衡”是严重的问题，希望动用能控制的资源来改变这个状态，于是拐点就出现了。
在2003年之前，中西部省份的土地供应份额是下降的，这是正常的，人口流动方向是往东部走，所以人口多的地方，土地供应多一点，正好是供给适应需求，相反，人口流出的地方土地供应少一点。但是到2003年以后就倒过来了，在人口进一步向东部沿海集中时，中西部土地供应所占的份额却越来越多。我这里讲的土地供应是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。人们往东部流动，但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。
土地被用来干什么了？当时的政策制定者想，如果给你地就可以造工业园，造完工业园以后，工人要有地方住，我再给你造房子的地就可以了，完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的，就是规模经济和离港口的邻近性。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花，但是很多中西部工业园是空的。工业园的建设在全世界范围内都要强调规模经济，但是中国现在工业园建设到什么程度？现在每一个县都有一个以上的工业园。
土地的另一个用途就是大量建新城，结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城？如果按照国家发改委公布的数据，将近3000个广义的新城，规划的面积超过10万平方公里，其中，545个狭义的新城，规划面积达6.9万平方公里。
根据我们所收集的数据，全国280多个地级市中有272个城市建了新城，其中，有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。如果我们的样本有代表性，全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果我们的新城数据在全国新城里面没有代表性，我把这个数据砍一半，降到6亿，这就非常保守了。
这是什么概念？6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住，房子也是够的。在这个意义上，国土资源部曾有一位官员讲过，据他所知，全国范围内不存在住房短缺的问题，这句话还真的有点道理。问题出在哪儿？大量房子造在中西部，当地人口还在进一步往外流出，这是我们今天真正的问题，就是空间错配的问题。理解房价要知道，房价贵是结果，房价贵是因为那里有人、有钱，房价才会贵。人不会因为一个地方房子便宜就到那里居住，如果那里没有工作和收入的话，你不会去的。
在这个新城数据当中，超过70%的规划的新城面积和新城规划人口是在2008年以后建的。这里必须提到4万亿支出计划，当时这是为了对抗金融危机实施的政府支出计划，是以投资来进行的，大量的投资就伴随着新城新区建设。
接下来看一些新城数据，我把中国的新城建设形象描述為“远、大的新城”。从规划的面积角度来讲，在我收集的这个样本里，新城平均规划的面积超过100平方公里，平均规划的人口是42万，这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大，还很远。我们的新城样本里和所属的老城之间的距离有25公里，这是什么概念？中国很多城市半径都不到10公里，上海作为全中国最大的城市，中心城区以人民广场为中心画个圈就是20公里的半径。也就是说，在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市，就是这个概念。新城造得越远，密度越低，这个地区越没有需求，所以借了债就还不掉，负债率上升。
中国房价真正的分化是2003年
接下来我们开始进入到房价的讨论。现在中国的房地产市场出现一个主题词叫“分化”。中国房地产市场分化早在2003年就出现了， 关键是你怎么度量。 接下来看图2，如果先把中国城市分成两组，一组是土地供应收紧组（即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额下降了），一组是土地供应放松组（即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额上升了）。我把两组房价均值一减，2003年，当时这两组的房价在统计上没有显著的区别。到2003年之后，这两组之间的房价差别越来越大，土地供应收紧的人口流入地的房价越来越高。
图3指标就是房价收入比，讲这张图之前，我先要谈谈泡沫。通常人们要判断一个地方房地产有无泡沫，会把房价跟居民收入来做比值，如果房价与收入的比值是越来越高，意味着居民收入增长速度不如房价增长速度快，时间拉得久，房价涨上去，收入跟不上，这个房价就是泡沫。很多人甚至专门研究房地产的人就是用这个判断的。我们进行批评之前，先来看中国的情况，回过来反思这个指标有没有问题。
2003年之前，这两个组别的房价收入比都是下降的，为什么？中国房价非常简单，就是可以解释为供给和需求的关系。因为到2003年土地供应都是在增加的，土地供应一增加，房价收入比就往下跌。
中国房价真正的分化是2003年，之前都是供给和需求同步变动，2003年之后出现什么问题？有供给的地方没有需求，有需求的地方没有供给，结果土地供应收紧这个组别的房价就开始往上涨——这里是相对房价，是把房价除以收入（工资水平）——而土地供应放松组别的房价甚至是往下跌的。在最近这一两年，在一线城市严控住房需求以后，有很多资金从一线城市转移到二三线城市，甚至四线城市，导致中小城市的房价上涨，这是由特殊政策背景产生的。
当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。而房价-收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了。
高房价的问题出在供给端
把这些问题讲明白之后，关于中国房价和相应的政策就容易理解了。首先，我要回顾一下关于中国房价的认识误区，这里面有很多流行的说法。
第一，一直有一种说法，中国的房价因为货币超发。如果中国的房价只是一个货币现象的话，为什么会出现2003年房价的分化，为什么仅有一组城市的房价在涨，而另一组城市的房价收入比甚至下跌？现在限购，限的是高房价的城市，没有限制你到低房价的城市买，这说明房价远不只是货币问题，理解钱往哪里去了，才是理解中国房价的关键。
第二，人们认为房价由需求推动，尤其住房的刚需。这句话既对也不对，对的方面是，需求一定是房价上升的原因，如果没有需求房价上不去。但是，光看到需求是不够的。中国城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面讲到西安、武汉、成都，而且这些地方收入水平不低，而且是人口流入的。为什么那些地方房价并不算太高？关键还是要结合土地和住房的供给才能理解城市间房价的差异。
第三，有人说一线城市的房子因为投资性需求。是的，我不否认，投资性的需求会加剧房价的上涨，全世界来的有钱人都在上海买房子。可是最近几年，北京和上海的房价上涨已经是在严格控制需求的情况下，不要说外地人买房子限购，上海人也限购了，人们还怎么投资？在一线城市大量买房子的是在置换，卖掉小房子买大房子，这只是改善性需求。
第四，还有一种说法也很流行，说房价贵是因为地价贵，因为土地财政，因为地方政府把土地卖得很贵，所以房价就贵了，以至于出现面包还不如面粉贵的现象。全中国都在搞土地财政，你怎么解释这个土地财政把上海、北京的房价搞上去，没有把中小城市的房价搞上去？再问问房地产商，怎么拍土地？它们是根据未来对于房价的预期来决定今天拍卖土地卖出多少价格的。
第五，接下来就是房地产泡沫的问题。我的观点是，在供给短缺的情况下，价格上涨不叫泡沫。我没有说中国房价没有泡沫，我只是在说，由于供给短缺造成的房价上涨不叫泡沫。
由于高房价的问题出在供给端这个问题没有想明白，今天通过管制需求的手段解决供给短缺的问题，就会出现一系列的乱象。我给大家列一下这些怪现象，第一个是，前面已经讨论到的三四线城市作为人口流出地居然房价是暴涨的，怎么理解？因为一二线城市的需求被政策挤压到了三四线城市。
政策怎么打压需求？就是各种各样的限购、限售。现在为了把平均房价做下来，采取的办法就是控制发放预售证，市中心比较贵的房子不发，发郊区便宜的房子的预售证，人为一操纵，好像平均房价降下来了。但是今天卖的房子和过去卖的房子不是同样的房子，结果越是控制中心城区的房子销售，越是使得需求得不到满足。限售的结果是造成房企资金回笼压力，一些房地产商（特别是小企业）已经支持不住了，一些大企业虽然在坚持，但资金回笼不足，就可能导致接下来的土地开发不足，造成未来的住房供给不足。
还有一个做法，是直接对房价进行限制。价格被限制住之后，房子需求一定大于供给，于是，房地产商想出很多办法。房价既然被控制了，市场上就一定会出现别的价格，比如指标费、茶水费。有些地方，买房必须要全款付才可以进场。本来降房价的目的是什么？让收入较低的人买房子，结果把低收入者反而挤出了。直接管制房价的结果还造成寻租和腐败，或者是钱进入了私人的口袋，或者是摇号的结果是把房子摇给了有权力和关系的人。
再往下出现什么问题？一手房和二手房房价倒挂。一手房价打压住，算的是公开交易的数据，没有把茶水费、指标费、腐败费算进去，没有放在房价里。二手房的房价就不受管制了，所以导致一手房和二手房房价倒挂。甚至媒体报道，有人从亲戚朋友那边借上千万来摇号买房，只要摇中一个利润就上百万。
由于误以为是地价决定房价，还有一些城市曾经直接在土地拍卖的市场上限制拍卖价格。结果是，参加拍卖的房地产商纷纷举牌把价格抬到被限制的最高价格，于是，谁得到土地就由摇号来决定。最终通过摇号得到土地的房地产商在现场掷臂欢呼。
这一系列的乱象，根本问题出在哪里？空间错配的问题，把由部分地方供给不足造成的高房价问题以为是需求造成的。如果仅仅把高房价理解为需求方不理性，用打压需求的方式来治理由供给短缺所导致的空间错配，当然是没有对症下药。总的来讲，管需求的政策导致一系列的乱象，真正该做的应该是供给侧改革。
接下来的问题就是怎么改进供给侧？首先，要缓解一二线城市房价上涨，只有根据人口流入的趋势增加土地供应。建设用地指标应与外来常住人口数量和住房库存挂钩。
如果未來顺应人口流动的趋势，从供给侧增加大城市（包括超大城市）的土地供应，有利于形成房地产稳定健康发展的长效机制。第一，建设用地的总量可以放松管制，在围绕超大城市建立的都市圈内不需要保留那么多农业用地。第二，在建设用地里，工业用地和商住用地的比例可以调整，现在有大量的工业用地密度太低了，可以转住宅。第三，商住用地内部多少比例给商业地产，多少比例给住宅也可以调整。今天在北京、上海等都出现这样的情况，商业地产相对过多，而住宅价格又高，市场经济的反应就是商改住，对此应该放松管制。第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容积率，房子是不是可以盖得高一点，让房子供给多一点。如果可以从这几个角度增加供给的话，可以让房地产市场稳定健康发展。
虽然中国的土地制度非常独特，但只要土地有市场、有价格，就可以用政府模拟市场经济，在有需求的房价高的地方多供给建设用地，多造房子，真正解决住房的供需空间错配问题，才是房地产市场健康发展的长效机制。
（本文根据上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭在第84期陆家嘴读书会上的演讲整理，编辑有删减）
中国房价是空间错配的问题，表现出的是供需的空间错配。这句话又可以翻译成更加通俗的版本，就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给，有供给的地方没需求”。
首先，在过去十多年时间里，中国的人口流动方向——我借用中国的古话——是“人往高处走”，高处指什么？更好的收入和更多的就业机会，所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走，往大城市走，当然这里大城市包括中西部大城市。
但是我国的土地配置却出现了与人口流动相反的情况。我们国家土地不是私有的，城市用地用官方的词汇叫“建设用地”，这是被指标化的，这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”，从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一个矛盾——人往高处走，地往低处走。
人往高处走、地往低处走
首先我们来看“人往高处走”的现象。在沿海地区，在大城市，包括中西部大城市，吸引外来人口数量比较多。为什么？第一，规模经济，人和企业集中在一起发展，效率高，成本低。开企业的都知道，你是愿意把企业开在离上下游企业和消费者比较近的地方，还是远离上下游企业和消费者的地方？肯定是在一起比较有效率。第二，地理优势。在离海岸线比较近的地方，可以节省贸易成本。
一个大的国家要求区域间平衡发展，人们对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布，而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡，不是经济资源的均匀分布，而且经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的，是可以效率与平衡兼顾的。由于对“平衡”存在的误解，人们觉得经济如果往沿海集中，往大城市集中不好，所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点，把更多资源给中小城市和中西部。
其中最能够控制的资源就是土地，因为前面介绍过中国的土地制度背景，我们国家土地供应受制于建设用地指标。图1中西部土地供应份额呈现出非常明显的V字形，拐点是2003年，当时政府觉得中国经济所谓地区间“失衡”是严重的问题，希望动用能控制的资源来改变这个状态，于是拐点就出现了。
在2003年之前，中西部省份的土地供应份额是下降的，这是正常的，人口流动方向是往东部走，所以人口多的地方，土地供应多一点，正好是供给适应需求，相反，人口流出的地方土地供应少一点。但是到2003年以后就倒过来了，在人口进一步向东部沿海集中时，中西部土地供应所占的份额却越来越多。我这里讲的土地供应是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。人们往东部流动，但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。
土地被用来干什么了？当时的政策制定者想，如果给你地就可以造工业园，造完工业园以后，工人要有地方住，我再给你造房子的地就可以了，完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的，就是规模经济和离港口的邻近性。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花，但是很多中西部工业园是空的。工业园的建设在全世界范围内都要强调规模经济，但是中国现在工业园建设到什么程度？现在每一个县都有一个以上的工业园。
土地的另一个用途就是大量建新城，结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城？如果按照国家发改委公布的数据，将近3000个广义的新城，规划的面积超过10万平方公里，其中，545个狭义的新城，规划面积达6.9万平方公里。
根据我们所收集的数据，全国280多个地级市中有272个城市建了新城，其中，有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。如果我们的样本有代表性，全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果我们的新城数据在全国新城里面没有代表性，我把这个数据砍一半，降到6亿，这就非常保守了。
这是什么概念？6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住，房子也是够的。在这个意义上，国土资源部曾有一位官员讲过，据他所知，全国范围内不存在住房短缺的问题，这句话还真的有点道理。问题出在哪儿？大量房子造在中西部，当地人口还在进一步往外流出，这是我们今天真正的问题，就是空间错配的问题。理解房价要知道，房价贵是结果，房价贵是因为那里有人、有钱，房价才会贵。人不会因为一个地方房子便宜就到那里居住，如果那里没有工作和收入的话，你不会去的。
在这个新城数据当中，超过70%的规划的新城面积和新城规划人口是在2008年以后建的。这里必须提到4万亿支出计划，当时这是为了对抗金融危机实施的政府支出计划，是以投资来进行的，大量的投资就伴随着新城新区建设。
接下来看一些新城数据，我把中国的新城建设形象描述為“远、大的新城”。从规划的面积角度来讲，在我收集的这个样本里，新城平均规划的面积超过100平方公里，平均规划的人口是42万，这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大，还很远。我们的新城样本里和所属的老城之间的距离有25公里，这是什么概念？中国很多城市半径都不到10公里，上海作为全中国最大的城市，中心城区以人民广场为中心画个圈就是20公里的半径。也就是说，在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市，就是这个概念。新城造得越远，密度越低，这个地区越没有需求，所以借了债就还不掉，负债率上升。
中国房价真正的分化是2003年
接下来我们开始进入到房价的讨论。现在中国的房地产市场出现一个主题词叫“分化”。中国房地产市场分化早在2003年就出现了， 关键是你怎么度量。 接下来看图2，如果先把中国城市分成两组，一组是土地供应收紧组（即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额下降了），一组是土地供应放松组（即这些城市在2003年之后在全国土地供应中所占的份额上升了）。我把两组房价均值一减，2003年，当时这两组的房价在统计上没有显著的区别。到2003年之后，这两组之间的房价差别越来越大，土地供应收紧的人口流入地的房价越来越高。
图3指标就是房价收入比，讲这张图之前，我先要谈谈泡沫。通常人们要判断一个地方房地产有无泡沫，会把房价跟居民收入来做比值，如果房价与收入的比值是越来越高，意味着居民收入增长速度不如房价增长速度快，时间拉得久，房价涨上去，收入跟不上，这个房价就是泡沫。很多人甚至专门研究房地产的人就是用这个判断的。我们进行批评之前，先来看中国的情况，回过来反思这个指标有没有问题。
2003年之前，这两个组别的房价收入比都是下降的，为什么？中国房价非常简单，就是可以解释为供给和需求的关系。因为到2003年土地供应都是在增加的，土地供应一增加，房价收入比就往下跌。
中国房价真正的分化是2003年，之前都是供给和需求同步变动，2003年之后出现什么问题？有供给的地方没有需求，有需求的地方没有供给，结果土地供应收紧这个组别的房价就开始往上涨——这里是相对房价，是把房价除以收入（工资水平）——而土地供应放松组别的房价甚至是往下跌的。在最近这一两年，在一线城市严控住房需求以后，有很多资金从一线城市转移到二三线城市，甚至四线城市，导致中小城市的房价上涨，这是由特殊政策背景产生的。
当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。而房价-收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了。
高房价的问题出在供给端
把这些问题讲明白之后，关于中国房价和相应的政策就容易理解了。首先，我要回顾一下关于中国房价的认识误区，这里面有很多流行的说法。
第一，一直有一种说法，中国的房价因为货币超发。如果中国的房价只是一个货币现象的话，为什么会出现2003年房价的分化，为什么仅有一组城市的房价在涨，而另一组城市的房价收入比甚至下跌？现在限购，限的是高房价的城市，没有限制你到低房价的城市买，这说明房价远不只是货币问题，理解钱往哪里去了，才是理解中国房价的关键。
第二，人们认为房价由需求推动，尤其住房的刚需。这句话既对也不对，对的方面是，需求一定是房价上升的原因，如果没有需求房价上不去。但是，光看到需求是不够的。中国城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面讲到西安、武汉、成都，而且这些地方收入水平不低，而且是人口流入的。为什么那些地方房价并不算太高？关键还是要结合土地和住房的供给才能理解城市间房价的差异。
第三，有人说一线城市的房子因为投资性需求。是的，我不否认，投资性的需求会加剧房价的上涨，全世界来的有钱人都在上海买房子。可是最近几年，北京和上海的房价上涨已经是在严格控制需求的情况下，不要说外地人买房子限购，上海人也限购了，人们还怎么投资？在一线城市大量买房子的是在置换，卖掉小房子买大房子，这只是改善性需求。
第四，还有一种说法也很流行，说房价贵是因为地价贵，因为土地财政，因为地方政府把土地卖得很贵，所以房价就贵了，以至于出现面包还不如面粉贵的现象。全中国都在搞土地财政，你怎么解释这个土地财政把上海、北京的房价搞上去，没有把中小城市的房价搞上去？再问问房地产商，怎么拍土地？它们是根据未来对于房价的预期来决定今天拍卖土地卖出多少价格的。
第五，接下来就是房地产泡沫的问题。我的观点是，在供给短缺的情况下，价格上涨不叫泡沫。我没有说中国房价没有泡沫，我只是在说，由于供给短缺造成的房价上涨不叫泡沫。
由于高房价的问题出在供给端这个问题没有想明白，今天通过管制需求的手段解决供给短缺的问题，就会出现一系列的乱象。我给大家列一下这些怪现象，第一个是，前面已经讨论到的三四线城市作为人口流出地居然房价是暴涨的，怎么理解？因为一二线城市的需求被政策挤压到了三四线城市。
政策怎么打压需求？就是各种各样的限购、限售。现在为了把平均房价做下来，采取的办法就是控制发放预售证，市中心比较贵的房子不发，发郊区便宜的房子的预售证，人为一操纵，好像平均房价降下来了。但是今天卖的房子和过去卖的房子不是同样的房子，结果越是控制中心城区的房子销售，越是使得需求得不到满足。限售的结果是造成房企资金回笼压力，一些房地产商（特别是小企业）已经支持不住了，一些大企业虽然在坚持，但资金回笼不足，就可能导致接下来的土地开发不足，造成未来的住房供给不足。
还有一个做法，是直接对房价进行限制。价格被限制住之后，房子需求一定大于供给，于是，房地产商想出很多办法。房价既然被控制了，市场上就一定会出现别的价格，比如指标费、茶水费。有些地方，买房必须要全款付才可以进场。本来降房价的目的是什么？让收入较低的人买房子，结果把低收入者反而挤出了。直接管制房价的结果还造成寻租和腐败，或者是钱进入了私人的口袋，或者是摇号的结果是把房子摇给了有权力和关系的人。
再往下出现什么问题？一手房和二手房房价倒挂。一手房价打压住，算的是公开交易的数据，没有把茶水费、指标费、腐败费算进去，没有放在房价里。二手房的房价就不受管制了，所以导致一手房和二手房房价倒挂。甚至媒体报道，有人从亲戚朋友那边借上千万来摇号买房，只要摇中一个利润就上百万。
由于误以为是地价决定房价，还有一些城市曾经直接在土地拍卖的市场上限制拍卖价格。结果是，参加拍卖的房地产商纷纷举牌把价格抬到被限制的最高价格，于是，谁得到土地就由摇号来决定。最终通过摇号得到土地的房地产商在现场掷臂欢呼。
这一系列的乱象，根本问题出在哪里？空间错配的问题，把由部分地方供给不足造成的高房价问题以为是需求造成的。如果仅仅把高房价理解为需求方不理性，用打压需求的方式来治理由供给短缺所导致的空间错配，当然是没有对症下药。总的来讲，管需求的政策导致一系列的乱象，真正该做的应该是供给侧改革。
接下来的问题就是怎么改进供给侧？首先，要缓解一二线城市房价上涨，只有根据人口流入的趋势增加土地供应。建设用地指标应与外来常住人口数量和住房库存挂钩。
如果未來顺应人口流动的趋势，从供给侧增加大城市（包括超大城市）的土地供应，有利于形成房地产稳定健康发展的长效机制。第一，建设用地的总量可以放松管制，在围绕超大城市建立的都市圈内不需要保留那么多农业用地。第二，在建设用地里，工业用地和商住用地的比例可以调整，现在有大量的工业用地密度太低了，可以转住宅。第三，商住用地内部多少比例给商业地产，多少比例给住宅也可以调整。今天在北京、上海等都出现这样的情况，商业地产相对过多，而住宅价格又高，市场经济的反应就是商改住，对此应该放松管制。第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容积率，房子是不是可以盖得高一点，让房子供给多一点。如果可以从这几个角度增加供给的话，可以让房地产市场稳定健康发展。
虽然中国的土地制度非常独特，但只要土地有市场、有价格，就可以用政府模拟市场经济，在有需求的房价高的地方多供给建设用地，多造房子，真正解决住房的供需空间错配问题，才是房地产市场健康发展的长效机制。
（本文根据上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭在第84期陆家嘴读书会上的演讲整理，编辑有删减）