论文部分内容阅读
全国房地产市场1月9日-16日再次成交放量
1月18日,中国指数研究院发布的最新统计报告显示,1月9日-16日其监测的32个城市中,楼市成交面积环比上升的城市达到20个。其中,涨幅最大的是东莞,环比上涨150.28%,其次是舟山和成都,环比涨幅均超过70%;在成交面积环比下跌的11个城市中,贵阳环比跌幅最大,达到25.32%。中国指数研究院分析师表示,“这一周大部分城市结束节后交易量萎缩局面,转而上涨。”据统计,在10个重点监测的城市中,仅北京、天津和南京3个城市成交面积环比下跌,成交面积环比上涨的7个重点城市中,成都位居涨幅榜首,其次是杭州和武汉。报告显示,上海商品住宅成交3004套,成交面积为32.33万平方米,环比上涨3.45%,均价12158元/平方米,环比下跌10.56%。分析师认为,由于上海楼市相对成熟,因此调控政策对其影响并不明显。值得关注的是,在住房成交量有涨有跌的情况下,1月9日-16日全国土地市场交易却很活跃,显示出开发商良好“心态”。监测显示,1月18日-25日监测的20个重点城市共推出土地139宗,环比增加2%,推出土地面积746万平方米,环比增加22%;成交土地65宗,环比增加67%,成交土地面积335万平方米,环比增加56%。而且,1月9日-16日土地市场呈现出“量涨价跌”,即住宅用地楼面均价回落,多以底价成交为主。据统计,当周全国住宅用地成交均价为2382元/平方米,环比下降51%。住宅用地以底价成交为主,约76%地块底价成交,其中溢价在50%-100%的3宗,溢价在100%以上的1宗。
开发商投资放缓 中央楼市调控见效
中国2009年城镇房地产开发投资增长16.1%,但增速较截至11月30日的11个月有所放缓,显示由于政府为过热的房地产市场降温而采取了紧缩措施,去年最后一个月的投资增长减缓。在中国政府经济刺激计划和适度宽松货币政策导致信贷和房地产价格大幅攀升之后,中国政府正在密切监控国内房地产市场,留意通货膨胀迹象。国家统计局19日发布公告称,2009年中国完成房地产开发投资人民币3.62万亿元。2009年房屋新开工面积11.5亿平方米,较上年增长12.5%。此前中国政府公布,1-11月期间房地产投资较上年同期增长17.8%,房屋新开工面积较上年同期大幅增长15.8%。国家统计局还称,2009年商品房销售额为人民币4.40万亿元,较上年增长75.5%。2009年12月份,全国房地产开发景气指数为103.66点,比11月份提高0.88点。这是自2009年4月份以来,全国房地产开发景气连续9个月环比上升。在我们看来,2009年12月房地产投资增速的放缓实际上与中央楼市调控趋紧相伴随行的,这意味着开发商开始以推迟楼盘供应来博弈政府的调控。上月中央接连出台了多项针对楼市的政策措施,倘若政策继续加码打压,今年房地产开发投资将不会太乐观,楼市供需失衡的局面可能会进一步加剧。此前,在1月6日的“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。
深圳楼市成交量出现止跌回升势头
1.11-1.17日一周,深圳楼市成交量出现止跌回升势头,全市共成交商品房3362套,环比增加34%。该周全市成交一手房915套,环比增长11.72%。六区中,除罗湖区、盐田区外,成交量均有不同程度回升。其中,龙岗区成交依然最为活跃,上周龙岗成交一手房372套,环比增长4.79%,市场成交份额占比为40.66%,居六区之首。福田、南山、宝安分别成交36、263、176套,环比分别回升80.00%、12.88%、31.34%。罗湖、盐田分别成交18、50套,环比分别减少10.00%、12.28%。全市一手房存量进一步减少。截至1月17日周末,上海全市新房可售套数为33606套,环比减少0.23%。六区中,福田、宝安两区新房存量有所增加,分别为6601、6474套,环比分别增加13.21%、5.13%。其余四区新房存量继续下降,截至上周末,罗湖、南山、盐田、龙岗四区新房存量分别为1018、7930、735、10848套,环比分别减少1.17%、8.34%、7.20%、3.31%。在经历了月初的急剧下跌后,上周全市二手房成交量结束连续两周的回落趋势,止跌回升。上周,全市成交二手房2447套,环比增长44.79%。六区成交量全面回升,其中,福田区成交565套,环比增长45.99%,依然是六区中成交最为活跃的区域。罗湖区成交518套,环比回升23.92%,市场成交份额占比仅次于福田区。南山区回升势头最猛,上周南山成交二手放437套,环比回升59.49%,升幅居六区之首。此外,盐田、宝安、龙岗三区分别成交55、457、415套,环比分别回升52.78%、56.51%、46.64%。就深圳而言,目前一手房市场存量水平不高,开发商手头存货较少,资金面也比较宽裕,并不急于销售,因此缺乏大幅降价的动力。此外,近期水电煤气价格全面上调,通胀苗头已经显现,一旦通胀态势形成,房价回调的可能性将会降低。预计在未来一段时间内,买卖双方将会展开新一轮的角力,引导楼市陷入僵持阶段,市场成交量或会受到一定影响,价格走势将会高位趋稳。
北京暂停8家房企拿地资格
1月22日,北京市国土局就北京加强闲置土地清理处置进行公告。公示了19个在2008年年底前就已拿地,但至今尚未开工的项目。包括去年的“顺义地王”大龙地产在内的8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同,被暂停继续拿地资格。从公示的内容中看到,这19块闲置土地项目,有的正在办理规划、人防等审批,有的正在进行规划设计方案、施工的招投标。而对于去年一度成为北京的“双料地王”的大龙地产,因为欠缴地价款被暂停拿地资格。至于政府是否会收回该地块,还没有新的处理意见。
乌鲁木齐2009年商品房均价3538元
根据乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心统计,2009年,乌市新建商品住房供应量411.33万平方米,与上年同期相比下降3.04%。从这一数据来看,开发商的投资力度与商品房交易的繁荣景象并不协调。尽管2009年乌鲁木齐商品住房均价较上年每平方米上涨了800元,但销售面积仍达到了523.41万平方米,同比增长57.57%。数据还显示,2009年乌市住宅销售面积达到了672.09万平方米,其中商品住房销售面积为523.41万平方米,同比增长57.57%。商品住房平均成交价格为3538.29元/平方米,与上年同期相比增长了23.31%。按这个数据推算,商品住房均价每平方米上涨了800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大的潜力。此外,2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一定作用。除了商品住房热销外,去年乌市二手房销售量上涨更快,销售面积达148.68万平方米,与上年相比增长127.58%,其中去年12月份二手住房销售面积达到了22万余平方米,创造了单月销售面积最高纪录。分析称,供应量不足只是影响房价的一部分因素,不是主要因素。乌市房屋产权交易管理中心相关负责人说,从市场供应情况来看,新建商品房供应量在去年12月有所回升,表明市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。如果要保证交易量,开发商今年需加大投资力度。
地价商住倒挂蔓延折射地产市场泡沫严重
继去年二季度北京土地市场首现价格商住倒挂现象后,四季度,宁波、海口、温州也出现了类似现象,与此同时,深圳、郑州、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价已接近商业地价。而此前,北京的住宅价格就已出现商住倒挂的现象。国土部中国土地勘测规划院18日发布的报告显示,去年,全国土地市场从一季度的全面低迷、二季度的初现回暖、三季度的小幅升温到四季度的持续上涨,最终形成了年度地价水平的明显上升。其中,在政策支持、预期向好和各类需求集中释放的背景下,2009年房地产市场高位运行,刺激了居住用地价格的快速上涨。数据显示,2009年第四季度,全国居住地价增幅明显。全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元/平方米,其中,商业、居住分别为4423元/平方米、3726元/平方米,环比增长率分别为3.17%、4.64%,同比增长率分别为5.57%、7.92%。值得注意的是,2009年四季度,北京、宁波、海口、温州的居住地价已经超过了商业地价。业内人士认为,从历年的监测数据来看,商业地价都是高于住宅地价的,而现在一些城市出现了住宅地价高于或接近商业地价的现象,表明房地产市场的泡沫已经传导到土地市场。而商住倒挂的原因,一方面是去年住宅市场上大量的投资需求推动了住宅价格的快速上涨,进而带动了住宅地价的上涨。另一方面,去年下半年来开发商资金充裕,大量囤地,与风险相对较大的商业地产相比,开发商更倾向于住宅地产的开发。另外,报告还指出,在重点监测的城市中,部分二、三线城市居住地价涨幅较为突出,这与目前社会上“高房价正向二、三线城市快速蔓延”的说法相关联,值得密切关注与跟踪研究。
房地产企业不惧发债 融资成本大幅提高
日前,恒大地产宣布将发行担保优先票据,开启了今年内地房企债券融资的第一单。公告称,恒大地产将国际发售一次性还款的担保优先票据,用于偿还结构担保贷款中尚未偿还的本金、现有及新增物业项目提供资金等。业界此前猜测,这笔票据利率可能达10%-12%。不过,偏高的发债利率,并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。《21世纪经济报道》称,“购买土地储备只是房地产公司发债融资的一个目的,更重要的目标是调整地产公司的债务结构。”浙商证券房地产行业研究员戴方透露,目前很多地产公司的债务结构并不均衡,主要是“短债比例过高,长债比例很低”。究其原因,金融危机以来,很多银行为了规避信贷违约风险,一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”,贷款周期通常是一年左右,然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标,决定是否允许将该笔贷款展期,或贷新还旧,或直接收回贷款。即使是有些发展前景很不错的大中型地产项目的土地抵押贷款也不会超过3年。这导致房地产公司短期面临很高的偿债压力。“如果地产公司能够发行5年以上的债券,一方面用于偿还短期债务,降低企业利息支出压力;另一方面提高公司现金流,而且短期偿债压力的减轻,也有利于房企从银行拿到更高额度的授信。”戴方认为。相比地产公司IPO募集资金与银行贷款不能用于购买开发用地,债券募集资金的投向更显宽松。一家房地产公司负责人透露,当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。由于地产公司参与项目开发的自有资金主要来源是留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。相比民间融资利率约20%及信托产品发行综合成本11%-12%,举债融资的成本还是偏低的。
无锡今年房价仍将保持小幅上涨
2009年无锡房地产市场的表现超出预期,出现快速回暖、成交量创历史新高、价格明显增长等特征。在过去的一年时间里,无锡市区房价上涨近20%。虽然今年还将继续落实适度宽松的货币政策,但近期出台的一系列政策增加了未来市场运行的不确定性,这点由元旦以来市场成交情况就可见。新年以来,无锡市区每天的商品房成交量保持在1.3万平米,回落到去年1月份市场低迷时期的日均成交水平。市场观望情绪加重,后续买卖双方或将保持观望态势,预测今年一季度受传统节假日的影响,成交量将出现回落盘整,但不会出现市场的拐点,整个房地产运行仍以平稳为主。业内人士表示,今年经济基本面运行良好、土地成本和建筑成本上升、楼盘品质持续提升,这些因素都对房价形成助推,但是随着自去年12月份以来的抑制政策的相继出台,无锡房价高涨的局面将得到相应遏制。预期今年无锡房价大幅度上涨或下跌的可能性不大,而较大可能的是保持小幅上涨趋势。
考核新规能让央企进军房地产降温
国务院国资委22日公布了经过修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》。根据《办法》,从今年1月1日起,国资委将对所有中央企业实施经济增加值(EVA)考核,引导央企注重资本使用效率,鼓励央企进行科技创新,做大做强主业。所谓经济增加值,是指企业税后净利润减去资本成本后的余额。这一指标的核心是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于其资本成本(包括股权成本和债务成本)时,才会为股东创造价值。在计算这一指标时,为鼓励央企进行科技创新、做大做强主业,央企从事科学研究、技术开发、资源勘探,及对符合其主业所在领域在建工程的投入,都可按一定比例在资本成本中扣除。相反央企从事非主业获得非经常性收益,则会打对折计算。一位不愿具名的国有经济研究专家表示,这一规定或将约束央企进行房地产等领域的非主业投资,使央企对房地产的投资热情有所下降。值得注意的是,国资委在办法中明确指出,土地转让收益也属于非经常性收益。“主业不包括房地产开发经营的央企通过倒卖土地来赚取利润的行为将被约束。”专家说。有统计数据显示,近130家央企当中,涉足房地产开发和经营业务的占到了半数以上,但实际上,主业包括房地产开发和经营的央企只有十余家。
国有银行进入海外房地产业务要警惕风险
据英国《金融时报》20日报道,中国银行正成为投资于困境中的美国商业地产业的最大的非美国银行之一,其驻美银行家正在市场上四处寻觅新交易。数据显示,在美国多数银行陷于瘫痪、商业抵押贷款支持证券市场冻结的情况下,外资银行如今提供逾60%的商业地产债务融资。中行纽约分行总经理黎晓静表示:“我们的北京总部正鼓励各海外分行参与当地放贷业务,只要我们能够控制风险。”黎晓静透露,得益于保守的指导原则,中行在房地产业没有不良贷款。该行的营销材料称,它只能提供相当于房地产价值65%的贷款,若相关房地产是酒店,可提供的贷款就更少。但是,尽管多数银行如今对超过5000万美元至1亿美元的放贷敬而远之,但中行积极寻觅并愿意持有更大的头寸。比如,中行为纽约时代广场附近的纽约时报大楼提供了1.2亿美元。当房地产投资信托SL Green Realty Corp需要为纽约时代广场的一栋写字楼进行再融资时,就接洽了中行,请中行牵头一个贷款辛迪加。中行带来了新资金,它自己提供了4.75亿美元抵押贷款的近一半资金,而该交易中的多数其他银行只是滚动了自己的头寸,还抽出了一部分资金。SL Green总裁安德鲁·马蒂亚斯表示:“中国银行拥有庞大的资产负债表,相比其他银行,它更愿意持有大额的抵押贷款投资。”在他们看来,中国的银行在美国商业地产融资中如此积极,这是过去没看到过的。问题的关键是风险。在外资银行无法控制风险(并不只是因为头寸紧张),且多数机构都认为美国商业地产市场还远没有见底的情况下,中国进取的银行如何控制风险呢?如果没有完善、成熟的风控方案,贸然进入抄底只会在不远的将来惹来麻烦。
北京二手楼市渐入低迷
2010年1月,北京二手楼市渐入低迷,消费者观望和业主的坚挺心理,开启了买卖双方博弈的新一轮较量。与此同时,部分投资客却逆势而上,以比较低的价格开始售盘。而这一现象主要出现在五环外。据统计数据显示,在1月中上旬,北京五环外郊区二手房房源供应量相比去年12月上涨了20%左右,而需求则下跌了60%左右,供需比甚至已经下跌到了1∶2左右。而在全北京二手房成交量下跌超过73%的情况下,五环外下跌幅度甚至达到了85%。分析其原因,主要是去年五环外二手房均价上涨幅度明显超过五环内。2009年北京房价上涨是疯狂的一年,年底价格达到了14100元/平方米,对比1月8900元,全年价格上涨幅度达到58.4%。而且2009年北京二手房价格上涨的一个特点是,郊区五环外的二手房均价上涨幅度明显超过五环内。据北京中原地产统计数据显示,五环内二手房在2009年均价从2009年初的11610元/平方米上涨到了2009年底的17650元/平方米,上涨幅度达到了52%。而五环外二手房在2009年全年从7960元上涨到了12930元/平方米,上涨幅度达到了62.4%;其次,五环外地王频出,已透支楼市发展空间;第三,商品房供应量大,部分需求转到商品房市场。北京1月份商品房供应中70%以上的项目在五环外,而在2009年的土地供应中郊区的土地供应也明显大于五环内。非普通住宅在五环外的标准是成交价格高于120万,而在目前实际均价已经过万的通州、大兴及昌平等区,已经有超过40%以上的房源归类于非普通住宅;第四,5年内房源比例高。五环外二手房房源比例中高达72%为5年内二手房,而五环内仅占55%。
上海外郊环一手住宅价格出现松动
据统计,1月1日-21日期间,上海一手住宅成交3618套,与去年12月同期相比下降58.5%,相比前一周,成交量下降的幅度在加大。一手住宅成交均价20079元/平方米,较上周仍在上扬,接近去年12月同期的成交均价20502元/平方米。在成交量下降、刚性需求日益呈观望态势局面下,高总价住宅越发凸显出来,拉高了成交均价。数据显示,从各成交总价区间来看,1月各价位一手住宅成交量均呈大幅衰退,其中,衰退幅度最大的为150万-300万元总价住宅,尤其是150万-200万元的一手住宅,衰退幅度高达72%,而200万-300万元一手住宅衰退幅度则为69%。从各面积段来看,部分小、中、大户型住宅成交量均呈全面性的大幅衰退。其中,70平方米以下小户型一手住宅成交量环比上月同期萎缩77%;300-500平方米大户型住宅成交量萎缩幅度次之,萎缩64%;110-140平方米中等户型一手住宅成交量则萎缩62%。从均价来看,1月上海市区一手住宅成交均价为34742元/平方米,环比上月同期上扬7.6%;而外郊环近郊区一手住宅成交均价则为15961元/平方米,环比上月同期的16510元下降了3.3%;郊环外远郊区一手住宅均价为12664元/平方米,环比上月同期大幅上扬41%,仍在就着市场的余温大幅补涨。综合以上数据,上海一手住宅成交量在加快萎缩幅度,尤其是中等价位住宅,萎缩幅度更大。而通常在成交量开始大幅萎缩、市场迈向盘整时,首先会影响到的便是刚性需求购房者青睐且供应量较大的外郊环区域。因此整个2010年,随着房地产市场开始盘整,上海外郊环一手住宅价格松动的幅度会相对突出,从目前来看,其均价已开始下移,初显端倪。
商业地产开始复苏
常年高空置的上海第一高楼环球金融中心终于租出大半。上海环球金融中心的总出租率已从去年的50%上升到目前的70%左右。受2009年上半年金融危机及甲级写字楼供大于求的局面影响,上海陆家嘴写字楼的租金空置率持续面临压力。环球金融中心的租金一度从20元/平方米下调到8元/平方米。但随着上海经济增长及全球经济的回稳,特别是国际金融中心规划等政策的带动效应开始呈现,小陆家嘴区域写字楼需求明显增长,再度成为中外资金融机构抢滩的热点。从去年10月至今年1月,农业银行、南京银行、宁波银行、新加坡星展银行、中信银行和光大银行纷纷落户陆家嘴,或租或购或建大面积写字楼物业。戴德梁行分析,随着上海国际金融中心建设的加速,除了外资银行、大型国有银行纷至沓来站稳一席之地,众多的城市商业银行和股份制银行也正积极入驻陆家嘴,这无疑给小陆家嘴办公楼市场带来更多机会。除了传统的银行业,保险业也正在进入陆家嘴核心区。第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可透露,太平洋人寿保险近期购买了太平金融大厦1.6万平方米,共计6个楼面。简可提到的太平金融大厦是太平保险集团斥资24亿元打造的甲级写字楼。该大厦与“环球金融中心”、“上海国金中心”一起构成了小陆家嘴“金三角”。这座刚刚封顶、预计年内建成的大厦已经吸引来了大买家,这出乎市场的预料。然而,考虑到陆家嘴地块在上海建设国际金融中心过程中扮演的重要角色,近来在投资市场动作频繁的保险业涉足其中不足为奇。
业内预测2010年迪拜房价再降10%
数据显示,2009年第四季度迪拜房价环比上涨1%,目前已恢复至2007年第二季度的水平。高力国际说,这表明迪拜房地产市场开始趋于稳定。数据同时显示,2009年第四季度迪拜房价同比下降了42%,迪拜房地产市场交易量环比下降了15%。但该公司认为这主要是由于季节调整,并非受2009年年底“迪拜世界”债务风波的影响。迪拜舒阿资本公司18日在一份报告中预计,由于2010年将有26650套公寓投放市场,加之当地人口数量将减少3.6%,迪拜房地产价格2010年将下降10%。
投资者目光转向重庆高端写字楼市场
在2009年末住宅价格持续上扬的势头下,大量房产投资者把目光转向了重庆的高端写字楼,而虎年伊始,近十家高端写字楼扎堆入市。重庆同致地产总经理刘剑雄认为,“这是近两年来,重庆高端写字楼市场首次集中的大规模爆发!”据了解,去年房价的上涨令写字楼市场的投资价值得以凸显,而从近两年的写字楼行情来看,重庆的高端写字楼价格大多已经翻番。重庆高端写字楼频频遭遇投资者的“豪情”,正是向市场传递着某种信号。二套房贷政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“金箍”。并且缩小了投资写字楼的首付差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是高端5A写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。而据了解,目前重庆核心位置的高档写字楼入驻率超过九成,而目前在售的写字楼产品总量不足10个,均价仅在15000元/平方米左右,是投资的好时机。数据显示,2009年下半年开始,重庆甲级写字楼的需求量明显提升,甲级写字楼的租金与去年相比每平米上涨了10%左右。
“取消商品房预售制度”将推高南宁房价
1月23日,在南宁市召开的广西自治区住房和城乡建设工作会议上,自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东提出,将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点,推进现房销售。中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。实际上在2009年“两会”期间,民革中央向政协会议提交的集体提案内容就建议全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度,提案认为房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。对此,南宁市房地产界业内人士表示,商品房预售制度的建立,是基于当时房地产发展不景气,需要鼓励的考虑。然而,随着房地产市场的不断发展,目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。结合10日发布的“国十一条”严打开发商捂盘、加强商品房预售管理的规定,如果还是难以抑制开发商刻意制造紧张气氛,加上各地都在酝酿预售制度的改革,中央有可能重点考察南宁的试点情况,如果试点效果良好,不排除将来推而广之的可能。但从短期看,南宁的试点有可能推高南宁的房价,一则因为取消预售制后地产商的资金出现回笼紧张,可能导致地产商提高售价以弥补损失;二则该试点会减少市场上的流通房产数量,同样可能在供需上助推房价的升高。
新一轮外资投资国内房地产热潮正在酝酿
正当国内房地产信贷政策从紧的关头,在内地楼市“销声匿迹”了近两年的外资基金近期又开始了频繁活动。全球不动产资本俱乐部亚洲区总监黄玲表示,目前美国和德国的私募基金正在和国内的一些开发商频繁接触,尽管尚无实质性的动作,但大家全意识到了即将突变的政策环境将会使得开发商从银行贷款越来越难。仲量联行研究部负责人覃小梅介绍,目前一些东南亚、中国香港的地产公司正在北京与一些开发商频繁接触,酝酿新的合作,并已经委派了仲量联行帮助其评估项目,目前尚在洽谈中,不方便透露。黄玲也表示一些德国和美国的新基金正在通过他们俱乐部的资源与中国开发商进行接触。和这些未浮出水面的交易相比,一些早期进入中国市场的外资基金和外资地产公司已经开始了在中国市场的新一轮投资。继去年blackstone与上海市政府成立了第一只人民币基金后,近日凯雷又在北京设立了一只高达50亿元的人民币基金。黄玲表示,近期外资频繁在中国楼市的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。从这几笔投资来看,外资对中国房地产的投资正在发生着重大的变化,和前两年那种通过提供资金或收购成熟物业的模式相比,未来外资进入中国楼市将更加本土化,直接投资将逐步演变借助中介代理公司或者是通过合资的模式来完成。此外黄玲还表示,随着中国富裕阶层的人数不断壮大,一些海外基金也正在募集中国资金到国外去投资。
农村市场将成为“建材下乡”营销主战场
2010年中央“一号文件”提出,抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机,把支持农民建房作为扩大内需的重大举措,采取有效措施推动“建材下乡”,鼓励农民依法依规建设自用房。业内人士预计,农村建材市场潜力巨大,扩大消费有利因素不少,农村市场一旦带动起来,必将成为未来建材产品营销的主战场。数据显示,截至2008年,农村人均住房面积32.42平方米,农村人口数为7.2亿,农村建筑住房面积为233亿平米,占全国总建筑面积的60%左右。目前农村市场使用建材产品较多为本地市场生产销售,用户较多使用中低端产品。“建材下乡”的推广将有利于产业结构调整,加快优势企业拓展市场,并淘汰落后企业。据悉。此次“建材下乡”主要采取补贴方式,品种主要为水泥、玻璃、陶瓷、门窗等。在所有下乡建材品种中,受益程度会有所不同。对于传统的建材产品,比如水泥和平板玻璃,由于市场总量虽然较大,但用于农村自建房占比仅10%左右,政策对需求带动不明显。但是,一些新型建材和节能产品,由于市场集中度高、销售区域更广,其推广力度将大于传统产品。可以预计,此次“建材下乡”会更注重建筑节能推广,包括门窗、LOW-E中空玻璃、石膏板等将成为重点推广方向。这些产品节能环保,且当前的市场容量还比较小,还处于市场开拓过程中,通过建材下乡政策支持,市场需求将得到强劲增长。
海南房价飙升蕴含如何建设旅游岛的忧思
海南被批准成立“国际旅游岛”后,最先也是唯一看到的结果就是房价的飙升。1月19日,国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,去年12月份,三亚房价比11月上涨5.1%,排名全国第一,海口环比也上涨了3.3%,排名全国第四。此外,在国际旅游岛上报国务院批准期间的12月份,海南全省商品房销售面积124.69万平方米,环比上涨158.80%。如三亚凤凰岛项目均价65000元/平米,这样的普通海滨公寓价格,是迈阿密、黄金海岸(布里斯班)也不曾有的天价。但旅游岛的标志就是高房价吗?一个世界级的度假地,除了优越的自然资源,还需要良好的治理、民风、城市文明、友善的商户、高素质的服务人员、公正透明的政府机构、配套完善的服务产业链、得到很好保护的原住民文化和生态资源,而这需要数十年的建设。而比之于世界级度假胜地,海南可以说还是一片未经开化、培养、妆扮的原始之地。这样一个具备强大潜力的国际旅游岛还只是“潜在和未来”的,如果一味地用炒作概念来招商引资,最终只可能使“未来”无法成为现实。海南应该多学一些国际上建设旅游区的经验,尤其是在软件建设方面的做法,不要让海南变成只有房地产商能享受的盛宴。
中国建筑业“潜规则”知多少
“过去不花钱还能接到一些工程,现在很少是不花钱的。”川南一建筑企业老总向《每日经济新闻》慨叹道。据他介绍,目前回扣额的行情一般在2%-5%之间,高的达10%。不少建筑企业老板透露,“五花八门”的索贿、行贿手段日趋隐蔽,让建筑招投标制度形同虚设。川北建筑业资深人士吕建国(化名)也道出了建筑业商业贿赂的种种黑幕,“建筑业的商业贿赂比较普遍而且数额巨大,工程项目动辄上亿元,涉及的回扣至少有几百万之巨。不少建筑工程项目从招投标到材料采购,几乎每个环节都有商业贿赂的影子:一些施工企业为承揽工程,大肆行贿;而一些掌握工程建设大权的人员更是利用职务之便,索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。”据了解,目前建筑工程项目招投标的回扣方式主要有三种:一是回扣工程,有些业主与施工企业签订工程总承包合同后,自行指定分包商、设备供应商和材料供应商,把属于总承包施工企业承揽的工程项目分解回扣一部分,且常常把效益高的“肥肉”拿走,把效益低的“骨头”留给总承包企业。二是回扣利益,在已签订的工程合同外,再与施工单位签订若干补充条款作为“小合同”,明确如延期付款、回赠业主单位汽车、房子等优惠。三是利用中介回扣,有些业主明确要求施工企业必须通过他们所指定的社会中介机构或个体中介人员,才能洽谈项目。
部分地区二套房首付将高于五成
1月15日,中国银行监督委员会召开2010年工作会议。在会议中,银监会总结了2009年工作经验,并着重部署了2010年的工作安排。一位银监局知情人士向《华夏时报》透露,在工作会议中,银监会要求对固定资产、地方政府融资平台和房地产行业信贷风险加强监管。并且银监会要求严格执行第二套及以上房贷政策,并且对二套房首付实行差别化管理,利率按风险定价。二套房政策一直是市场和购房者以及投资者最为关注的消息。1月10日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这则被称为“国11条”的通知被市场解读为政府开始整顿房地产行业的开始。在国11条中,关于二套房的贷款利率有了新的措辞,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。而在市场的解读当中,改善性住房也被市场划分到了二套房的行列中。国11条中明确显示,二套房的贷款首付款比例不得低于40%,但是却没有上限的限制。银监局知情人士表示,在银监会年会中,监管层要求要继续支持居民自住和改善型住房消费,严格执行二套及以上房贷政策,监管层特别强调,如果不能够提供合法有效证明的,一律按二套房对待,首付最低四成,个别地方应高于五成,利率按照风险定价。
1月18日,中国指数研究院发布的最新统计报告显示,1月9日-16日其监测的32个城市中,楼市成交面积环比上升的城市达到20个。其中,涨幅最大的是东莞,环比上涨150.28%,其次是舟山和成都,环比涨幅均超过70%;在成交面积环比下跌的11个城市中,贵阳环比跌幅最大,达到25.32%。中国指数研究院分析师表示,“这一周大部分城市结束节后交易量萎缩局面,转而上涨。”据统计,在10个重点监测的城市中,仅北京、天津和南京3个城市成交面积环比下跌,成交面积环比上涨的7个重点城市中,成都位居涨幅榜首,其次是杭州和武汉。报告显示,上海商品住宅成交3004套,成交面积为32.33万平方米,环比上涨3.45%,均价12158元/平方米,环比下跌10.56%。分析师认为,由于上海楼市相对成熟,因此调控政策对其影响并不明显。值得关注的是,在住房成交量有涨有跌的情况下,1月9日-16日全国土地市场交易却很活跃,显示出开发商良好“心态”。监测显示,1月18日-25日监测的20个重点城市共推出土地139宗,环比增加2%,推出土地面积746万平方米,环比增加22%;成交土地65宗,环比增加67%,成交土地面积335万平方米,环比增加56%。而且,1月9日-16日土地市场呈现出“量涨价跌”,即住宅用地楼面均价回落,多以底价成交为主。据统计,当周全国住宅用地成交均价为2382元/平方米,环比下降51%。住宅用地以底价成交为主,约76%地块底价成交,其中溢价在50%-100%的3宗,溢价在100%以上的1宗。
开发商投资放缓 中央楼市调控见效
中国2009年城镇房地产开发投资增长16.1%,但增速较截至11月30日的11个月有所放缓,显示由于政府为过热的房地产市场降温而采取了紧缩措施,去年最后一个月的投资增长减缓。在中国政府经济刺激计划和适度宽松货币政策导致信贷和房地产价格大幅攀升之后,中国政府正在密切监控国内房地产市场,留意通货膨胀迹象。国家统计局19日发布公告称,2009年中国完成房地产开发投资人民币3.62万亿元。2009年房屋新开工面积11.5亿平方米,较上年增长12.5%。此前中国政府公布,1-11月期间房地产投资较上年同期增长17.8%,房屋新开工面积较上年同期大幅增长15.8%。国家统计局还称,2009年商品房销售额为人民币4.40万亿元,较上年增长75.5%。2009年12月份,全国房地产开发景气指数为103.66点,比11月份提高0.88点。这是自2009年4月份以来,全国房地产开发景气连续9个月环比上升。在我们看来,2009年12月房地产投资增速的放缓实际上与中央楼市调控趋紧相伴随行的,这意味着开发商开始以推迟楼盘供应来博弈政府的调控。上月中央接连出台了多项针对楼市的政策措施,倘若政策继续加码打压,今年房地产开发投资将不会太乐观,楼市供需失衡的局面可能会进一步加剧。此前,在1月6日的“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。
深圳楼市成交量出现止跌回升势头
1.11-1.17日一周,深圳楼市成交量出现止跌回升势头,全市共成交商品房3362套,环比增加34%。该周全市成交一手房915套,环比增长11.72%。六区中,除罗湖区、盐田区外,成交量均有不同程度回升。其中,龙岗区成交依然最为活跃,上周龙岗成交一手房372套,环比增长4.79%,市场成交份额占比为40.66%,居六区之首。福田、南山、宝安分别成交36、263、176套,环比分别回升80.00%、12.88%、31.34%。罗湖、盐田分别成交18、50套,环比分别减少10.00%、12.28%。全市一手房存量进一步减少。截至1月17日周末,上海全市新房可售套数为33606套,环比减少0.23%。六区中,福田、宝安两区新房存量有所增加,分别为6601、6474套,环比分别增加13.21%、5.13%。其余四区新房存量继续下降,截至上周末,罗湖、南山、盐田、龙岗四区新房存量分别为1018、7930、735、10848套,环比分别减少1.17%、8.34%、7.20%、3.31%。在经历了月初的急剧下跌后,上周全市二手房成交量结束连续两周的回落趋势,止跌回升。上周,全市成交二手房2447套,环比增长44.79%。六区成交量全面回升,其中,福田区成交565套,环比增长45.99%,依然是六区中成交最为活跃的区域。罗湖区成交518套,环比回升23.92%,市场成交份额占比仅次于福田区。南山区回升势头最猛,上周南山成交二手放437套,环比回升59.49%,升幅居六区之首。此外,盐田、宝安、龙岗三区分别成交55、457、415套,环比分别回升52.78%、56.51%、46.64%。就深圳而言,目前一手房市场存量水平不高,开发商手头存货较少,资金面也比较宽裕,并不急于销售,因此缺乏大幅降价的动力。此外,近期水电煤气价格全面上调,通胀苗头已经显现,一旦通胀态势形成,房价回调的可能性将会降低。预计在未来一段时间内,买卖双方将会展开新一轮的角力,引导楼市陷入僵持阶段,市场成交量或会受到一定影响,价格走势将会高位趋稳。
北京暂停8家房企拿地资格
1月22日,北京市国土局就北京加强闲置土地清理处置进行公告。公示了19个在2008年年底前就已拿地,但至今尚未开工的项目。包括去年的“顺义地王”大龙地产在内的8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同,被暂停继续拿地资格。从公示的内容中看到,这19块闲置土地项目,有的正在办理规划、人防等审批,有的正在进行规划设计方案、施工的招投标。而对于去年一度成为北京的“双料地王”的大龙地产,因为欠缴地价款被暂停拿地资格。至于政府是否会收回该地块,还没有新的处理意见。
乌鲁木齐2009年商品房均价3538元
根据乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心统计,2009年,乌市新建商品住房供应量411.33万平方米,与上年同期相比下降3.04%。从这一数据来看,开发商的投资力度与商品房交易的繁荣景象并不协调。尽管2009年乌鲁木齐商品住房均价较上年每平方米上涨了800元,但销售面积仍达到了523.41万平方米,同比增长57.57%。数据还显示,2009年乌市住宅销售面积达到了672.09万平方米,其中商品住房销售面积为523.41万平方米,同比增长57.57%。商品住房平均成交价格为3538.29元/平方米,与上年同期相比增长了23.31%。按这个数据推算,商品住房均价每平方米上涨了800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大的潜力。此外,2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一定作用。除了商品住房热销外,去年乌市二手房销售量上涨更快,销售面积达148.68万平方米,与上年相比增长127.58%,其中去年12月份二手住房销售面积达到了22万余平方米,创造了单月销售面积最高纪录。分析称,供应量不足只是影响房价的一部分因素,不是主要因素。乌市房屋产权交易管理中心相关负责人说,从市场供应情况来看,新建商品房供应量在去年12月有所回升,表明市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。如果要保证交易量,开发商今年需加大投资力度。
地价商住倒挂蔓延折射地产市场泡沫严重
继去年二季度北京土地市场首现价格商住倒挂现象后,四季度,宁波、海口、温州也出现了类似现象,与此同时,深圳、郑州、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价已接近商业地价。而此前,北京的住宅价格就已出现商住倒挂的现象。国土部中国土地勘测规划院18日发布的报告显示,去年,全国土地市场从一季度的全面低迷、二季度的初现回暖、三季度的小幅升温到四季度的持续上涨,最终形成了年度地价水平的明显上升。其中,在政策支持、预期向好和各类需求集中释放的背景下,2009年房地产市场高位运行,刺激了居住用地价格的快速上涨。数据显示,2009年第四季度,全国居住地价增幅明显。全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元/平方米,其中,商业、居住分别为4423元/平方米、3726元/平方米,环比增长率分别为3.17%、4.64%,同比增长率分别为5.57%、7.92%。值得注意的是,2009年四季度,北京、宁波、海口、温州的居住地价已经超过了商业地价。业内人士认为,从历年的监测数据来看,商业地价都是高于住宅地价的,而现在一些城市出现了住宅地价高于或接近商业地价的现象,表明房地产市场的泡沫已经传导到土地市场。而商住倒挂的原因,一方面是去年住宅市场上大量的投资需求推动了住宅价格的快速上涨,进而带动了住宅地价的上涨。另一方面,去年下半年来开发商资金充裕,大量囤地,与风险相对较大的商业地产相比,开发商更倾向于住宅地产的开发。另外,报告还指出,在重点监测的城市中,部分二、三线城市居住地价涨幅较为突出,这与目前社会上“高房价正向二、三线城市快速蔓延”的说法相关联,值得密切关注与跟踪研究。
房地产企业不惧发债 融资成本大幅提高
日前,恒大地产宣布将发行担保优先票据,开启了今年内地房企债券融资的第一单。公告称,恒大地产将国际发售一次性还款的担保优先票据,用于偿还结构担保贷款中尚未偿还的本金、现有及新增物业项目提供资金等。业界此前猜测,这笔票据利率可能达10%-12%。不过,偏高的发债利率,并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。《21世纪经济报道》称,“购买土地储备只是房地产公司发债融资的一个目的,更重要的目标是调整地产公司的债务结构。”浙商证券房地产行业研究员戴方透露,目前很多地产公司的债务结构并不均衡,主要是“短债比例过高,长债比例很低”。究其原因,金融危机以来,很多银行为了规避信贷违约风险,一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”,贷款周期通常是一年左右,然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标,决定是否允许将该笔贷款展期,或贷新还旧,或直接收回贷款。即使是有些发展前景很不错的大中型地产项目的土地抵押贷款也不会超过3年。这导致房地产公司短期面临很高的偿债压力。“如果地产公司能够发行5年以上的债券,一方面用于偿还短期债务,降低企业利息支出压力;另一方面提高公司现金流,而且短期偿债压力的减轻,也有利于房企从银行拿到更高额度的授信。”戴方认为。相比地产公司IPO募集资金与银行贷款不能用于购买开发用地,债券募集资金的投向更显宽松。一家房地产公司负责人透露,当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。由于地产公司参与项目开发的自有资金主要来源是留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。相比民间融资利率约20%及信托产品发行综合成本11%-12%,举债融资的成本还是偏低的。
无锡今年房价仍将保持小幅上涨
2009年无锡房地产市场的表现超出预期,出现快速回暖、成交量创历史新高、价格明显增长等特征。在过去的一年时间里,无锡市区房价上涨近20%。虽然今年还将继续落实适度宽松的货币政策,但近期出台的一系列政策增加了未来市场运行的不确定性,这点由元旦以来市场成交情况就可见。新年以来,无锡市区每天的商品房成交量保持在1.3万平米,回落到去年1月份市场低迷时期的日均成交水平。市场观望情绪加重,后续买卖双方或将保持观望态势,预测今年一季度受传统节假日的影响,成交量将出现回落盘整,但不会出现市场的拐点,整个房地产运行仍以平稳为主。业内人士表示,今年经济基本面运行良好、土地成本和建筑成本上升、楼盘品质持续提升,这些因素都对房价形成助推,但是随着自去年12月份以来的抑制政策的相继出台,无锡房价高涨的局面将得到相应遏制。预期今年无锡房价大幅度上涨或下跌的可能性不大,而较大可能的是保持小幅上涨趋势。
考核新规能让央企进军房地产降温
国务院国资委22日公布了经过修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》。根据《办法》,从今年1月1日起,国资委将对所有中央企业实施经济增加值(EVA)考核,引导央企注重资本使用效率,鼓励央企进行科技创新,做大做强主业。所谓经济增加值,是指企业税后净利润减去资本成本后的余额。这一指标的核心是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于其资本成本(包括股权成本和债务成本)时,才会为股东创造价值。在计算这一指标时,为鼓励央企进行科技创新、做大做强主业,央企从事科学研究、技术开发、资源勘探,及对符合其主业所在领域在建工程的投入,都可按一定比例在资本成本中扣除。相反央企从事非主业获得非经常性收益,则会打对折计算。一位不愿具名的国有经济研究专家表示,这一规定或将约束央企进行房地产等领域的非主业投资,使央企对房地产的投资热情有所下降。值得注意的是,国资委在办法中明确指出,土地转让收益也属于非经常性收益。“主业不包括房地产开发经营的央企通过倒卖土地来赚取利润的行为将被约束。”专家说。有统计数据显示,近130家央企当中,涉足房地产开发和经营业务的占到了半数以上,但实际上,主业包括房地产开发和经营的央企只有十余家。
国有银行进入海外房地产业务要警惕风险
据英国《金融时报》20日报道,中国银行正成为投资于困境中的美国商业地产业的最大的非美国银行之一,其驻美银行家正在市场上四处寻觅新交易。数据显示,在美国多数银行陷于瘫痪、商业抵押贷款支持证券市场冻结的情况下,外资银行如今提供逾60%的商业地产债务融资。中行纽约分行总经理黎晓静表示:“我们的北京总部正鼓励各海外分行参与当地放贷业务,只要我们能够控制风险。”黎晓静透露,得益于保守的指导原则,中行在房地产业没有不良贷款。该行的营销材料称,它只能提供相当于房地产价值65%的贷款,若相关房地产是酒店,可提供的贷款就更少。但是,尽管多数银行如今对超过5000万美元至1亿美元的放贷敬而远之,但中行积极寻觅并愿意持有更大的头寸。比如,中行为纽约时代广场附近的纽约时报大楼提供了1.2亿美元。当房地产投资信托SL Green Realty Corp需要为纽约时代广场的一栋写字楼进行再融资时,就接洽了中行,请中行牵头一个贷款辛迪加。中行带来了新资金,它自己提供了4.75亿美元抵押贷款的近一半资金,而该交易中的多数其他银行只是滚动了自己的头寸,还抽出了一部分资金。SL Green总裁安德鲁·马蒂亚斯表示:“中国银行拥有庞大的资产负债表,相比其他银行,它更愿意持有大额的抵押贷款投资。”在他们看来,中国的银行在美国商业地产融资中如此积极,这是过去没看到过的。问题的关键是风险。在外资银行无法控制风险(并不只是因为头寸紧张),且多数机构都认为美国商业地产市场还远没有见底的情况下,中国进取的银行如何控制风险呢?如果没有完善、成熟的风控方案,贸然进入抄底只会在不远的将来惹来麻烦。
北京二手楼市渐入低迷
2010年1月,北京二手楼市渐入低迷,消费者观望和业主的坚挺心理,开启了买卖双方博弈的新一轮较量。与此同时,部分投资客却逆势而上,以比较低的价格开始售盘。而这一现象主要出现在五环外。据统计数据显示,在1月中上旬,北京五环外郊区二手房房源供应量相比去年12月上涨了20%左右,而需求则下跌了60%左右,供需比甚至已经下跌到了1∶2左右。而在全北京二手房成交量下跌超过73%的情况下,五环外下跌幅度甚至达到了85%。分析其原因,主要是去年五环外二手房均价上涨幅度明显超过五环内。2009年北京房价上涨是疯狂的一年,年底价格达到了14100元/平方米,对比1月8900元,全年价格上涨幅度达到58.4%。而且2009年北京二手房价格上涨的一个特点是,郊区五环外的二手房均价上涨幅度明显超过五环内。据北京中原地产统计数据显示,五环内二手房在2009年均价从2009年初的11610元/平方米上涨到了2009年底的17650元/平方米,上涨幅度达到了52%。而五环外二手房在2009年全年从7960元上涨到了12930元/平方米,上涨幅度达到了62.4%;其次,五环外地王频出,已透支楼市发展空间;第三,商品房供应量大,部分需求转到商品房市场。北京1月份商品房供应中70%以上的项目在五环外,而在2009年的土地供应中郊区的土地供应也明显大于五环内。非普通住宅在五环外的标准是成交价格高于120万,而在目前实际均价已经过万的通州、大兴及昌平等区,已经有超过40%以上的房源归类于非普通住宅;第四,5年内房源比例高。五环外二手房房源比例中高达72%为5年内二手房,而五环内仅占55%。
上海外郊环一手住宅价格出现松动
据统计,1月1日-21日期间,上海一手住宅成交3618套,与去年12月同期相比下降58.5%,相比前一周,成交量下降的幅度在加大。一手住宅成交均价20079元/平方米,较上周仍在上扬,接近去年12月同期的成交均价20502元/平方米。在成交量下降、刚性需求日益呈观望态势局面下,高总价住宅越发凸显出来,拉高了成交均价。数据显示,从各成交总价区间来看,1月各价位一手住宅成交量均呈大幅衰退,其中,衰退幅度最大的为150万-300万元总价住宅,尤其是150万-200万元的一手住宅,衰退幅度高达72%,而200万-300万元一手住宅衰退幅度则为69%。从各面积段来看,部分小、中、大户型住宅成交量均呈全面性的大幅衰退。其中,70平方米以下小户型一手住宅成交量环比上月同期萎缩77%;300-500平方米大户型住宅成交量萎缩幅度次之,萎缩64%;110-140平方米中等户型一手住宅成交量则萎缩62%。从均价来看,1月上海市区一手住宅成交均价为34742元/平方米,环比上月同期上扬7.6%;而外郊环近郊区一手住宅成交均价则为15961元/平方米,环比上月同期的16510元下降了3.3%;郊环外远郊区一手住宅均价为12664元/平方米,环比上月同期大幅上扬41%,仍在就着市场的余温大幅补涨。综合以上数据,上海一手住宅成交量在加快萎缩幅度,尤其是中等价位住宅,萎缩幅度更大。而通常在成交量开始大幅萎缩、市场迈向盘整时,首先会影响到的便是刚性需求购房者青睐且供应量较大的外郊环区域。因此整个2010年,随着房地产市场开始盘整,上海外郊环一手住宅价格松动的幅度会相对突出,从目前来看,其均价已开始下移,初显端倪。
商业地产开始复苏
常年高空置的上海第一高楼环球金融中心终于租出大半。上海环球金融中心的总出租率已从去年的50%上升到目前的70%左右。受2009年上半年金融危机及甲级写字楼供大于求的局面影响,上海陆家嘴写字楼的租金空置率持续面临压力。环球金融中心的租金一度从20元/平方米下调到8元/平方米。但随着上海经济增长及全球经济的回稳,特别是国际金融中心规划等政策的带动效应开始呈现,小陆家嘴区域写字楼需求明显增长,再度成为中外资金融机构抢滩的热点。从去年10月至今年1月,农业银行、南京银行、宁波银行、新加坡星展银行、中信银行和光大银行纷纷落户陆家嘴,或租或购或建大面积写字楼物业。戴德梁行分析,随着上海国际金融中心建设的加速,除了外资银行、大型国有银行纷至沓来站稳一席之地,众多的城市商业银行和股份制银行也正积极入驻陆家嘴,这无疑给小陆家嘴办公楼市场带来更多机会。除了传统的银行业,保险业也正在进入陆家嘴核心区。第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可透露,太平洋人寿保险近期购买了太平金融大厦1.6万平方米,共计6个楼面。简可提到的太平金融大厦是太平保险集团斥资24亿元打造的甲级写字楼。该大厦与“环球金融中心”、“上海国金中心”一起构成了小陆家嘴“金三角”。这座刚刚封顶、预计年内建成的大厦已经吸引来了大买家,这出乎市场的预料。然而,考虑到陆家嘴地块在上海建设国际金融中心过程中扮演的重要角色,近来在投资市场动作频繁的保险业涉足其中不足为奇。
业内预测2010年迪拜房价再降10%
数据显示,2009年第四季度迪拜房价环比上涨1%,目前已恢复至2007年第二季度的水平。高力国际说,这表明迪拜房地产市场开始趋于稳定。数据同时显示,2009年第四季度迪拜房价同比下降了42%,迪拜房地产市场交易量环比下降了15%。但该公司认为这主要是由于季节调整,并非受2009年年底“迪拜世界”债务风波的影响。迪拜舒阿资本公司18日在一份报告中预计,由于2010年将有26650套公寓投放市场,加之当地人口数量将减少3.6%,迪拜房地产价格2010年将下降10%。
投资者目光转向重庆高端写字楼市场
在2009年末住宅价格持续上扬的势头下,大量房产投资者把目光转向了重庆的高端写字楼,而虎年伊始,近十家高端写字楼扎堆入市。重庆同致地产总经理刘剑雄认为,“这是近两年来,重庆高端写字楼市场首次集中的大规模爆发!”据了解,去年房价的上涨令写字楼市场的投资价值得以凸显,而从近两年的写字楼行情来看,重庆的高端写字楼价格大多已经翻番。重庆高端写字楼频频遭遇投资者的“豪情”,正是向市场传递着某种信号。二套房贷政策的出台,无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“金箍”。并且缩小了投资写字楼的首付差距,令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。从国际市场惯例来看,写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格,尤其是高端5A写字楼,但现在的情况是二者相差无几,这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。而据了解,目前重庆核心位置的高档写字楼入驻率超过九成,而目前在售的写字楼产品总量不足10个,均价仅在15000元/平方米左右,是投资的好时机。数据显示,2009年下半年开始,重庆甲级写字楼的需求量明显提升,甲级写字楼的租金与去年相比每平米上涨了10%左右。
“取消商品房预售制度”将推高南宁房价
1月23日,在南宁市召开的广西自治区住房和城乡建设工作会议上,自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东提出,将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点,推进现房销售。中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。实际上在2009年“两会”期间,民革中央向政协会议提交的集体提案内容就建议全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度,提案认为房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。对此,南宁市房地产界业内人士表示,商品房预售制度的建立,是基于当时房地产发展不景气,需要鼓励的考虑。然而,随着房地产市场的不断发展,目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。结合10日发布的“国十一条”严打开发商捂盘、加强商品房预售管理的规定,如果还是难以抑制开发商刻意制造紧张气氛,加上各地都在酝酿预售制度的改革,中央有可能重点考察南宁的试点情况,如果试点效果良好,不排除将来推而广之的可能。但从短期看,南宁的试点有可能推高南宁的房价,一则因为取消预售制后地产商的资金出现回笼紧张,可能导致地产商提高售价以弥补损失;二则该试点会减少市场上的流通房产数量,同样可能在供需上助推房价的升高。
新一轮外资投资国内房地产热潮正在酝酿
正当国内房地产信贷政策从紧的关头,在内地楼市“销声匿迹”了近两年的外资基金近期又开始了频繁活动。全球不动产资本俱乐部亚洲区总监黄玲表示,目前美国和德国的私募基金正在和国内的一些开发商频繁接触,尽管尚无实质性的动作,但大家全意识到了即将突变的政策环境将会使得开发商从银行贷款越来越难。仲量联行研究部负责人覃小梅介绍,目前一些东南亚、中国香港的地产公司正在北京与一些开发商频繁接触,酝酿新的合作,并已经委派了仲量联行帮助其评估项目,目前尚在洽谈中,不方便透露。黄玲也表示一些德国和美国的新基金正在通过他们俱乐部的资源与中国开发商进行接触。和这些未浮出水面的交易相比,一些早期进入中国市场的外资基金和外资地产公司已经开始了在中国市场的新一轮投资。继去年blackstone与上海市政府成立了第一只人民币基金后,近日凯雷又在北京设立了一只高达50亿元的人民币基金。黄玲表示,近期外资频繁在中国楼市的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。从这几笔投资来看,外资对中国房地产的投资正在发生着重大的变化,和前两年那种通过提供资金或收购成熟物业的模式相比,未来外资进入中国楼市将更加本土化,直接投资将逐步演变借助中介代理公司或者是通过合资的模式来完成。此外黄玲还表示,随着中国富裕阶层的人数不断壮大,一些海外基金也正在募集中国资金到国外去投资。
农村市场将成为“建材下乡”营销主战场
2010年中央“一号文件”提出,抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机,把支持农民建房作为扩大内需的重大举措,采取有效措施推动“建材下乡”,鼓励农民依法依规建设自用房。业内人士预计,农村建材市场潜力巨大,扩大消费有利因素不少,农村市场一旦带动起来,必将成为未来建材产品营销的主战场。数据显示,截至2008年,农村人均住房面积32.42平方米,农村人口数为7.2亿,农村建筑住房面积为233亿平米,占全国总建筑面积的60%左右。目前农村市场使用建材产品较多为本地市场生产销售,用户较多使用中低端产品。“建材下乡”的推广将有利于产业结构调整,加快优势企业拓展市场,并淘汰落后企业。据悉。此次“建材下乡”主要采取补贴方式,品种主要为水泥、玻璃、陶瓷、门窗等。在所有下乡建材品种中,受益程度会有所不同。对于传统的建材产品,比如水泥和平板玻璃,由于市场总量虽然较大,但用于农村自建房占比仅10%左右,政策对需求带动不明显。但是,一些新型建材和节能产品,由于市场集中度高、销售区域更广,其推广力度将大于传统产品。可以预计,此次“建材下乡”会更注重建筑节能推广,包括门窗、LOW-E中空玻璃、石膏板等将成为重点推广方向。这些产品节能环保,且当前的市场容量还比较小,还处于市场开拓过程中,通过建材下乡政策支持,市场需求将得到强劲增长。
海南房价飙升蕴含如何建设旅游岛的忧思
海南被批准成立“国际旅游岛”后,最先也是唯一看到的结果就是房价的飙升。1月19日,国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,去年12月份,三亚房价比11月上涨5.1%,排名全国第一,海口环比也上涨了3.3%,排名全国第四。此外,在国际旅游岛上报国务院批准期间的12月份,海南全省商品房销售面积124.69万平方米,环比上涨158.80%。如三亚凤凰岛项目均价65000元/平米,这样的普通海滨公寓价格,是迈阿密、黄金海岸(布里斯班)也不曾有的天价。但旅游岛的标志就是高房价吗?一个世界级的度假地,除了优越的自然资源,还需要良好的治理、民风、城市文明、友善的商户、高素质的服务人员、公正透明的政府机构、配套完善的服务产业链、得到很好保护的原住民文化和生态资源,而这需要数十年的建设。而比之于世界级度假胜地,海南可以说还是一片未经开化、培养、妆扮的原始之地。这样一个具备强大潜力的国际旅游岛还只是“潜在和未来”的,如果一味地用炒作概念来招商引资,最终只可能使“未来”无法成为现实。海南应该多学一些国际上建设旅游区的经验,尤其是在软件建设方面的做法,不要让海南变成只有房地产商能享受的盛宴。
中国建筑业“潜规则”知多少
“过去不花钱还能接到一些工程,现在很少是不花钱的。”川南一建筑企业老总向《每日经济新闻》慨叹道。据他介绍,目前回扣额的行情一般在2%-5%之间,高的达10%。不少建筑企业老板透露,“五花八门”的索贿、行贿手段日趋隐蔽,让建筑招投标制度形同虚设。川北建筑业资深人士吕建国(化名)也道出了建筑业商业贿赂的种种黑幕,“建筑业的商业贿赂比较普遍而且数额巨大,工程项目动辄上亿元,涉及的回扣至少有几百万之巨。不少建筑工程项目从招投标到材料采购,几乎每个环节都有商业贿赂的影子:一些施工企业为承揽工程,大肆行贿;而一些掌握工程建设大权的人员更是利用职务之便,索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。”据了解,目前建筑工程项目招投标的回扣方式主要有三种:一是回扣工程,有些业主与施工企业签订工程总承包合同后,自行指定分包商、设备供应商和材料供应商,把属于总承包施工企业承揽的工程项目分解回扣一部分,且常常把效益高的“肥肉”拿走,把效益低的“骨头”留给总承包企业。二是回扣利益,在已签订的工程合同外,再与施工单位签订若干补充条款作为“小合同”,明确如延期付款、回赠业主单位汽车、房子等优惠。三是利用中介回扣,有些业主明确要求施工企业必须通过他们所指定的社会中介机构或个体中介人员,才能洽谈项目。
部分地区二套房首付将高于五成
1月15日,中国银行监督委员会召开2010年工作会议。在会议中,银监会总结了2009年工作经验,并着重部署了2010年的工作安排。一位银监局知情人士向《华夏时报》透露,在工作会议中,银监会要求对固定资产、地方政府融资平台和房地产行业信贷风险加强监管。并且银监会要求严格执行第二套及以上房贷政策,并且对二套房首付实行差别化管理,利率按风险定价。二套房政策一直是市场和购房者以及投资者最为关注的消息。1月10日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这则被称为“国11条”的通知被市场解读为政府开始整顿房地产行业的开始。在国11条中,关于二套房的贷款利率有了新的措辞,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。而在市场的解读当中,改善性住房也被市场划分到了二套房的行列中。国11条中明确显示,二套房的贷款首付款比例不得低于40%,但是却没有上限的限制。银监局知情人士表示,在银监会年会中,监管层要求要继续支持居民自住和改善型住房消费,严格执行二套及以上房贷政策,监管层特别强调,如果不能够提供合法有效证明的,一律按二套房对待,首付最低四成,个别地方应高于五成,利率按照风险定价。