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【摘 要】 随着我国经济的发展，人们生活水平的不断提高，我国的经济模式受到了西方很大的冲击，其中对于贷款业就是一个典范，由于目前的房价上涨比较严重，因此对于买房时进行贷款成为了目前很流行的买房的方式，但是随着经济的发展和一些个人贷款的偿还能力发生冲突，对于个人住房贷款的风险也慢慢的显现出来，因此对于个人住房的贷款的风险进行分析和防范措施的研究对于商业银行和经济的发展有很大的作用。
【关键词】 个人住房贷款；风险分析；防范措施
近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房贷款视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款并不见得风险就低，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。
一、个人住房贷款面临的风险
个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：
（一）信用风险。信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：
1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。1同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。
2.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前还贷就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收益，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
（二）流动性风险。个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：
第一，目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
第二，我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
（三）银行放贷日趋谨慎
1、个人住房贷款的利率低于同期限对公贷款的利率，也就是说收益要小于对公贷款，而由于手续繁杂，人力费用较高等因素，成本又高于对公贷款，因此造成个人住房贷款的赢利空间明显小于对公贷款。2002年2月21日人民银行宣布降低存贷款利率后，个人住房贷款的利差进一步缩小。赢利空间的缩小直接影响了银行发放个人住房贷款的积极性。
2.由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。
二、个人住房贷款风险防范措施
（一）从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。
二是要切实制定对现存个人住房不良贷款的处置计划，逐户找出不良原因，制定清理方案，并做到对症下药、一户一策、一户多策，综合运用清收、还原、诉讼、核销等各种手段，多管齐下、多策并举，力争快速、有效压缩不良贷款。除此之外，在贷后管理手段上要有所改进，除传统的電话催收、发函催收、上门催收形式外，要积极与法规部门配合依法收贷。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制。
（二）从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。要做到这一点，首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。2其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么他将无法再获得包括借款。开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以减少贷款过程中的保证费用。
（三）加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。3在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
参考文献
[1]宋世成，矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].大连市住房公积金管理中心，2006（1）.
[2]李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导刊，2006（6）.
[3]孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].复旦大学管理学院期刊，2008（10）.
（作者单位：1.建行海南省分行；2.建行海口住房城建支行）
【关键词】 个人住房贷款；风险分析；防范措施
近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房贷款视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款并不见得风险就低，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。
一、个人住房贷款面临的风险
个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：
（一）信用风险。信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：
1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。1同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。
2.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前还贷就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收益，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
（二）流动性风险。个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：
第一，目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
第二，我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
（三）银行放贷日趋谨慎
1、个人住房贷款的利率低于同期限对公贷款的利率，也就是说收益要小于对公贷款，而由于手续繁杂，人力费用较高等因素，成本又高于对公贷款，因此造成个人住房贷款的赢利空间明显小于对公贷款。2002年2月21日人民银行宣布降低存贷款利率后，个人住房贷款的利差进一步缩小。赢利空间的缩小直接影响了银行发放个人住房贷款的积极性。
2.由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。
二、个人住房贷款风险防范措施
（一）从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。
二是要切实制定对现存个人住房不良贷款的处置计划，逐户找出不良原因，制定清理方案，并做到对症下药、一户一策、一户多策，综合运用清收、还原、诉讼、核销等各种手段，多管齐下、多策并举，力争快速、有效压缩不良贷款。除此之外，在贷后管理手段上要有所改进，除传统的電话催收、发函催收、上门催收形式外，要积极与法规部门配合依法收贷。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制。
（二）从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。要做到这一点，首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。2其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么他将无法再获得包括借款。开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以减少贷款过程中的保证费用。
（三）加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。3在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
参考文献
[1]宋世成，矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].大连市住房公积金管理中心，2006（1）.
[2]李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导刊，2006（6）.
[3]孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].复旦大学管理学院期刊，2008（10）.
（作者单位：1.建行海南省分行；2.建行海口住房城建支行）