摘要：通过对南京市养老地产行业发展现存的问题进行归纳总结，深刻了解当前南京市发展养老地产行业的不足之处，本文将对这些问题进行深入剖析，找出其内在原因，为南京市养老地产行业的顺利展开提供建议。
关键词：养老 地产 服务
一、政府主体支持力度有待加强
通过市场调研，南京市实施的养老服务相关法律基本都是转发国家相关法律法规，纵观全国养老地产的实践，各地方政府的支持力度还远远不够。从南京来看，尽管南京作为试点城市之一，但由于政府支持的不足，养老地产实施效果不尽人意。
1、政府参与方面
从当前全国实践来看，只有上海在养老地产试点中政府进行养老地产开发，但也由于缺乏金融机构的支持，最后也没有起到应有的效果，其他城市的实践中，都缺少政府的主导作用。有的地方进行养老地产的开发，政府没有任何扶持政策。南京在养老地产的开发中，就是因为这一原因，导致了实施效果不佳。当前要改变南京市政府“敲锣打鼓”的状态，要真正参与进去。
2、政策支持方面
从西方发达国家养老地产开发的实践中，我们可以了解到，因为有了一套成熟的法律规范的引导，并且通过相关优惠政策的制定，这些国家的养老地产实施对于国家养老体系的完善起到巨大的推动作用，当期西方各国已经形成了较为完善的养老地产模式，比如：美国、英国等。但从我国的政策层面来看，虽然在有关法律文件中已经提倡养老地产行业，就以南京为例，积极开展养老地产实践工作，但是并没有出台和颁布相关法律条文，没有对养老地产的主体、产品、责任等进行规定，仅仅出于口头鼓励也没有配套政策，这样的行为无法让金融机构真正的进行资金的投入和业务的开展。
3、与金融业机构服务方面
养老地产业务的开展并不是依靠一个主体就可以顺利进行的，它需要政府、房地产开发商以及其他金融机构的通力合作。但我国2005年出台的证券法却有过一些规定，这条规定决定了保险机构不能开展抵押贷款服务，因此如何更好的与其他机构进行友好合作是当前迫切需要解决的问题。可以说，南京的养老地产行业在与金融机构合作这方面还有待加强，南京市还需不断完善养老地产开发的金融环境。
4、 土地使用政策和房屋产权方面
怎样破解土地使用政策和房屋使用权的矛盾，这是南京市政府首要面对解决的问题，虽然在住宅70年期限上国家曾表示在期满之后可以续期，但如何续期、需要什么样的条件，并没有相关规定。由于这两项解释不明的政策问题，导致金融机构不敢，也不想进入养老地产行业，给南京市的养老地产行业的开发带来困难。
二、 传统养老观念的束缚
观念上的不理解是南京市养老地产行业开发的又一拦路虎，养儿防老，孩子是服务的依靠;帮孩子照顾家庭，顾忌子女的感受;将房子和财富留给下一代等传统观念严重影响了当前养老地产工作的开展。
当前由于传统养老观念的束缚，无论是从全国来看还是从南京市来看，我国老年人缺乏养老方面的相关知识。有调查表明，中国有40%以上的人在为着子女的将来生活进行工作，为子女提供优越的生活环境，解决子女的后顾之忧，而只有不到15%的人是为自己老年生活着想的。南京作为一流城市，养老在全国属于领先，由于基本养老体系的较为严重城市，所以在养儿防老的理念之外，还有政府养老的想法，南京人群的养老观念主要是退休以后每个月能有养老金可以拿，不会为经济问题烦忧，政府是养老的后勤保障。而且，调查显示，老年人也不了解金融知识，他们思想陈旧，不愿意接受新的思想和理念，因此对养老地产的接受度不高。老一辈人极度缺乏退休的知识和专业指导，基本没有接受过金融教育和财务教育。人们对自己经济状况和需求不是很了解，对于自己养老没有规划。
三、 金融机构环境不够成熟
1、金融机构主体单一
从当前国内养老地产市场看，由于国内政策环境和市场环境的影响，金融机构参与主体单一。更何况南京的养老地产市场，给予贷款服务的大部分是银行，现在还有少量保险公子参与养老地产行业。缺乏多元金融参与主体，使得养老市场较为萧条。特别是南京市当前养老地产行业的发展，缺少政府的大力支持和引导，金融机构参与的主动性和积极性不足。
2、金融机构风险问题
当期，金融机构对养老地产的一系列的评估以及金融机构抵押住房的盈利方式会将风险转嫁给老人，降低老人们的兴趣。养老地产实施的是倒按揭方式，还款时间越长，风险越高。金融机构要想参与养老地产，需要筹集大量的资金，并且在后期也要按月不停地支付给老人养老金，会造成不停地支出而缺乏收入，提高自金融机构的资金风险。虽然参与养老地产是一个新的业务方向，但是这个业务会用到大量的流动资产，风险很大。
四、 养老地产企业的理念有待转变
养老服务是一种公共物品，在供给方面政府应该起到主要责任，当前在养老服务中引入市场机制，探索养老房地产的开发，企业作为养老房地产的服务主体，应该要树立以“服务”为中心的理念。养老地產对于参与企业来说既是一项金融投资，也应该是一项社会服务，它的投资期比较长，回报慢，企业应该要转变原有的利益至上的观念，转为利益和服务相结合的服务理念。就南京市的养老地产行业市场来说，房地产企业进军养老制度产业有一个广阔的蓝海地带，有着充足的发展空间并且会得到政府部门的带支持，所以房地产开发商要结合自身优势，摸索出自身的养老服务盈利模式，不仅要获得经济上面的回报，还要积极转变服务理念，增加对养老地产特殊性的理解，学习其他国家实践经验，从我国基本国情政策出发，开发一种将社区养老和住宅相结合的养老地产模式。企业应认识到养老房地产不仅是提供老年住宅产品，更是建立起一个老年人的社会圈层，通过专业化的服务，不仅能够照料老人的日常生活，而且可以让老人能够找到精神的寄托和追求。
五、养老地产模式不够成熟