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知名商业街是城市商业代表,经营稳定,投资机会极罕见,图为上海南京路。
老祖宗说:一铺养三代、家有万贯不如有一店面。足见商铺是个高回报的投资。但老祖宗也说,买的没有卖的精!投资者,如何才能精过买家、在商铺投资上处于有利地位?领会以下十点,助你成功进阶!
1查“五证”和抵押情况
牌照检验、资格认证是第一步。检查“五证”、检查商铺是否被抵押。商铺仅是整个房产的一部分,所以房产管理、投资人对商铺有何权益等,都要搞清楚。
2“傍著名连锁店”找地段
地段的开发和成长直接带来商铺增值。好的区域有科学的城市发展规划,如交通改善、市政动迁;有明晰的商业发展、网点分布规划。周围有丰富、相互补充的业态,如娱乐、休闲、餐饮等,这能延长消费者停留时间,增加消费机会。
寻找优越的位置,有个易行方法是“傍大款”。著名连锁店都有自己的地产部,专门寻找、分析店址。选择它们附近,可借助它们的品牌效应招揽顾客。
3避免阻断、符合人们出行习惯
参照居民的出行习惯与线路,选择与交通方向相一致的一边。“金角银边”、主路两端、十字路口、公交站点、地下通道口,未来规划的地铁口,这些都是黄金点。要避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断,转角商铺门前要有宽敞空地。
4知名商业街,空铺一出,立马拿下
知名商业街是城市商业代表,经营稳定,投资机会极罕见,如北京王府井、上海南京路。这种机会一旦出现立马拿下。
产权式商铺,因为所有权、经营权分离,所以对双方的信用要求很高,必要时可考虑请专业担保公司担保。
单独临街商铺,未来经营可操作性强,香港人说一铺旺三代就指此种。主干道临街商铺, 经营效果要强于辅路商铺。
专业市场,像建材家居、汽车等市场,位置较偏,原来没市场基础的, 往往需较长培育期;若氛围已成,则回报稳定。
5有购买力的人流才是人流
人流量决定购买量、营业额,也就决定商铺收益。但人流量大,顾客数不一定多。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交站等)。
社区商铺,人流量固定。顾客只为图方便,难有持续大额消费,针对此情况,要么做大规模,要么选在小区中心、开放式出入口、道路转角人流量大的地方。
6收益并不和面积成正比
要分析物业适宜何行业,并以此找寻租赁客。便利店和网吧盈利情况不一样,承担的租金便不一样。
租金往往并非和面积成正比,租客不愿意为不能给自己带来收益的面积付租金。各行业都有自己喜欢的面积,餐饮、超市和美容,喜欢临街2、3层的商铺,对面积的要求一般是100—120平方米。这些行业兴盛时,这种大小的商铺需求最大。
7好经营管理公司让商铺没有空档
大型商厦、专业市场,经营团队是关键。他们有从业经验和品牌影响力、创造力,会合理、科学规划业态和布局,提供明确诉求;善于招商,做市场推广、策划营销活动、制订经营主题等;并为物业提供相关服务。
香港大部分商业物业都有专门公司打理。好的公司,不仅名店纷纷入驻、出租率长年维持在100%,而且保持租金增幅。
8进深是面宽两倍左右为宜
结构好、布局平正的是好铺。一般来说,进深是面宽两倍左右的商铺最有利于投资和销售。针对商铺的用途,还尤其要注意上下水和排烟、防噪、隔音等配套。
9好的开发商有高的附加值
好的开发商,会做好前期规划,拿地能力高、建筑质量有保证,相对较可信。同时也较能确保资金安全。
10出租兴旺后再转租或自营
挑选投资时机,首先是商业景气度、把握商业利润与社会平均利润间的关系,这个的参考意义相当于股市指数。
商业氛围突变是个机会点,正由区域向城市商业中心转化就是这种情况。西直门较早时批发市场云集,伴随周边写字楼投入使用,再加上此前的高档住宅人群,中、高端商铺就呈现出非常大的机会。
店铺可先出租,等店面兴旺,再自营或转租,这样能坐享成果。
Tips
●商铺优劣,归根结底有两大指标,一是及时租金,一是增值空间。当下租金高未必是最优投资品,租金低极可能是价值洼地。
●租金回报率有一个计算公式,(月租金×12个月)÷商铺总价。国际上专业理财公司评估物业的投资价值,认为15年收回全部投资,即租金回报率为6.66%就值得投资。
●增值空间极可能是收益的大头。有些地方5年涨5倍,这样,即使空置也大获收益。租金明涨、租者之间收取高额转让费是商铺升值的重要迹象。
老祖宗说:一铺养三代、家有万贯不如有一店面。足见商铺是个高回报的投资。但老祖宗也说,买的没有卖的精!投资者,如何才能精过买家、在商铺投资上处于有利地位?领会以下十点,助你成功进阶!
1查“五证”和抵押情况
牌照检验、资格认证是第一步。检查“五证”、检查商铺是否被抵押。商铺仅是整个房产的一部分,所以房产管理、投资人对商铺有何权益等,都要搞清楚。
2“傍著名连锁店”找地段
地段的开发和成长直接带来商铺增值。好的区域有科学的城市发展规划,如交通改善、市政动迁;有明晰的商业发展、网点分布规划。周围有丰富、相互补充的业态,如娱乐、休闲、餐饮等,这能延长消费者停留时间,增加消费机会。
寻找优越的位置,有个易行方法是“傍大款”。著名连锁店都有自己的地产部,专门寻找、分析店址。选择它们附近,可借助它们的品牌效应招揽顾客。
3避免阻断、符合人们出行习惯
参照居民的出行习惯与线路,选择与交通方向相一致的一边。“金角银边”、主路两端、十字路口、公交站点、地下通道口,未来规划的地铁口,这些都是黄金点。要避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断,转角商铺门前要有宽敞空地。
4知名商业街,空铺一出,立马拿下
知名商业街是城市商业代表,经营稳定,投资机会极罕见,如北京王府井、上海南京路。这种机会一旦出现立马拿下。
产权式商铺,因为所有权、经营权分离,所以对双方的信用要求很高,必要时可考虑请专业担保公司担保。
单独临街商铺,未来经营可操作性强,香港人说一铺旺三代就指此种。主干道临街商铺, 经营效果要强于辅路商铺。
专业市场,像建材家居、汽车等市场,位置较偏,原来没市场基础的, 往往需较长培育期;若氛围已成,则回报稳定。
5有购买力的人流才是人流
人流量决定购买量、营业额,也就决定商铺收益。但人流量大,顾客数不一定多。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交站等)。
社区商铺,人流量固定。顾客只为图方便,难有持续大额消费,针对此情况,要么做大规模,要么选在小区中心、开放式出入口、道路转角人流量大的地方。
6收益并不和面积成正比
要分析物业适宜何行业,并以此找寻租赁客。便利店和网吧盈利情况不一样,承担的租金便不一样。
租金往往并非和面积成正比,租客不愿意为不能给自己带来收益的面积付租金。各行业都有自己喜欢的面积,餐饮、超市和美容,喜欢临街2、3层的商铺,对面积的要求一般是100—120平方米。这些行业兴盛时,这种大小的商铺需求最大。
7好经营管理公司让商铺没有空档
大型商厦、专业市场,经营团队是关键。他们有从业经验和品牌影响力、创造力,会合理、科学规划业态和布局,提供明确诉求;善于招商,做市场推广、策划营销活动、制订经营主题等;并为物业提供相关服务。
香港大部分商业物业都有专门公司打理。好的公司,不仅名店纷纷入驻、出租率长年维持在100%,而且保持租金增幅。
8进深是面宽两倍左右为宜
结构好、布局平正的是好铺。一般来说,进深是面宽两倍左右的商铺最有利于投资和销售。针对商铺的用途,还尤其要注意上下水和排烟、防噪、隔音等配套。
9好的开发商有高的附加值
好的开发商,会做好前期规划,拿地能力高、建筑质量有保证,相对较可信。同时也较能确保资金安全。
10出租兴旺后再转租或自营
挑选投资时机,首先是商业景气度、把握商业利润与社会平均利润间的关系,这个的参考意义相当于股市指数。
商业氛围突变是个机会点,正由区域向城市商业中心转化就是这种情况。西直门较早时批发市场云集,伴随周边写字楼投入使用,再加上此前的高档住宅人群,中、高端商铺就呈现出非常大的机会。
店铺可先出租,等店面兴旺,再自营或转租,这样能坐享成果。
Tips
●商铺优劣,归根结底有两大指标,一是及时租金,一是增值空间。当下租金高未必是最优投资品,租金低极可能是价值洼地。
●租金回报率有一个计算公式,(月租金×12个月)÷商铺总价。国际上专业理财公司评估物业的投资价值,认为15年收回全部投资,即租金回报率为6.66%就值得投资。
●增值空间极可能是收益的大头。有些地方5年涨5倍,这样,即使空置也大获收益。租金明涨、租者之间收取高额转让费是商铺升值的重要迹象。