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摘 要 房地产开发是一个知识密集型产业，其合作开发需要团队的共同参与，需要市场营销、资本运营、建设工程等多方面整体配合。由于房地产开发的知识密集程度和过程复杂性，使得房地产合作开发不可避免地会产生各式各样的纠纷。为此，论文以房地产合作开发为研究对象，从房地产合作开发概念及基本类型入手，探究当前房地产合作开发纠纷的主要类型及其解决对策，并据此提出进一步防范的措施。
关键词 房地产 合作开发 纠纷 法律问题
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.036
在过去的十年发展中，我国的房地产行业历经“黄金”发展十年。由于其巨额的利润和不菲的报酬，使得大量投资者和从业者蜂拥涌入。房地产开发与建设是一项关系国计民生的重大事情，与国民经济的发展息息相关，与民众的个人权益息息相关，为此，我国也制定了一系列的法律、法规对房地产开发进行规范，并不断提升其市场准入门槛，以进一步合理规划和引导我国的房地产开发事业。与其他行业相比，房地产开发是一个知识密集型产业，整个合作开发需要团队的合作参与，需要包含市场营销、资本运营、建设工程等多方面在内的共同配合才有可能完成。正由于房地产开发的知识技术要求及密集程度，使得房地产开发尤其是合作开发过程中不可避免地会产生这样或那样的纠纷。基于此，论文以房地产合作开发为研究对象，从房地产合作开发概念及基本类型入手，探究当前房地产合作开发纠纷的主要类型及其解决对策，并据此提出进一步防范的措施，为日后相关问题的解决提供一些可借鉴的想法与思路。
一、房地产开发及房地产合作开发的内涵
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 2 条明确规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。其中，基础设施建设指的是供电、供水、供热等民生公用基础设施的建设以及对土地的平整，即通常所说的土地开发；房屋建设则是在土地完成开发的基础上，建筑起包括写字楼、住宅楼、厂房等在内的建筑物。因而，房地产开发的涵义可简单描述为根据城市规划和社会发展的需要，在一定区域内有步骤、有计划性地进行土地开发和房屋建设的行为。而房地产合作开发则是在房地产开发的基础上适当的外延。简而言之，房地产合作开发项目就是针对土地和建筑物进行合作建设的项目，具有大投资、高风险、涉及广、影响民生利益等特点。在房地产合作开发过程中，需要有实力的多方参与和介入，综合权衡各方面要素，从项目设计至项目竣工整个过程，严格遵守相关法律、法规的规定和各项相关标准的要求。
综上可以看出，房地产合作开发并不是一个简单、单一的概念，而是一个过程的概括，中间涉及多方面的因素与问题，与法律关系相关的更是不少。为此，有必要针对房地产合作开发过程所涉及的不同法律关系及其所对应的法律法规，来规范和应对房地产合作开发中可能出现的各种问题。
二、房地产合作开发基本模式
房地产开发产业的复杂性决定了合作开发模式成为房地产最合适且最热门的模式之一。目前，我国房地产合作开发的基本模式主要有以下三种：
一是法人型联营合作开发模式，即根据房地产合作开发项目成立专门的合作公司，由一方现金出资，另一方出建设用地使用权，二者合作设立新的项目公司，并通过该项目公司共同投资、共担风险、共享利润。
二是契约型联营合作开发模式，即一方以现金投资，另一方以建设用地使用权作价投资，双方订立合同，不成立新的项目合作公司，按照合同约定的条款来进行项目合作开发。
三是合伙型联营合作开发模式，由双方或多方合作参与。根据《中华人民共和国民法通则》第52条有关规定，双方及双方以上的多方联营合作开发需依照各方出资比例或合同约定，承担各自所承担的民事责任，并依据法律相关规定负连带责任。其中，双方合作型所涉及的法律关系是较为简单的一种，双方的权利义务划分比较明确，在合作开发中，较不容易产生纠纷。而多方合作由于参与方数量较多，所产生的法律关系也较为复杂，为项目合作开发带来更多不可预见的风险。
三、当前房地产合作开发常见的几种纠纷及处理对策
对于合作方而言，在共同开发房地产项目，履行房地产共同开发合同过程中，最容易引发纠纷的莫过于各方投资额的增加减少、投资利润的分配以及风险分担等问题。现将目前房地产合作开发常见的纠纷及相应的解决对策列出如下：
（一） 投资人与项目公司间的纠纷及处理
现阶段房地产合作开发中多采用法人型联营合作开发模式，在此种合作模式中，项目公司一般都是由项目投资人在合作开发过程中共同设立的新的法人公司。在大部分房地产合作开发项目中，投资各方为了减小投资经营风险，都选择设立新的项目合作公司，或者是成立相应的子公司，以此来减少或避免多方过度干预而造成项目进度拖延、内耗增大等问题的产生。由于目前我国的房地产合作开发事业仍处于起步阶段，国内对房地产开发行业相关的法律体系制定不够完善，其中关于新成立的项目公司与投资人之间的法律关系界定和权利义务划分尚不明确，存在诸多需填补、提升的空间。这就容易引起如“投资人在项目公司成立后是否需要继续承担房地产合作开发合同义务？”、“投资人依据房地产合作开发合同向项目公司主张权利是否正当？”等问题，最终导致纠纷的产生。
为此，在成立项目公司之初，就需要先甄别项目公司的法律地位，明确项目公司所需承担的责任范围及相关法律依据，并在项目公司设立的协议条款中作明确规定，并依据协议条款决定投资人的具体义务，以此来规避投资人与项目公司间的纠纷。
（二）因投资人的开发资格所引发的纠纷及处理
我国的房地产开发行业设有较高的行业准入门槛，对项目合作的各方主体都具有明确的资格审定。一般地，房地产合作开发的主要参与主体包含建设用地使用权提供者、具有房地产开发资质的公司、具有房地产经营资格的投资各方。参与主体的范畴直接规定了房地产合作开发投资人的参与资格，对一些不符合资质要求，不具备行业准入资格的投资人，不允许他们参与到房地产开发建设事业中来。一旦不具备资格的投资人参与其中，势必会引起相应纠纷。 针对这一争议性问题，就需要从司法角度入手，在行业法律规范性不足的前提下，允许法院在进行司法审判过程中，对当事人的民事行为给予一定的宽容空间，允许当事人采取相关的补正救济措施，以维护房地产合作开发合同及当事人的合法权益。
（三）因划拨用地引发的纠纷及处理
依据我国法律的规定，房地产开发用地只能通过出让方式取得，原则上不允许将划拨土地作为房地产开发用地，若要使用，则需按照有关规定报批。关于划拨用地引起的房地产合作开发纠纷问题，则可以依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第16条规定，从中寻找到处理的对策。司法解释第16条明确规定：划拨土地不能作为投资与他人合作开发房地产。然而现实情况却是大部分划拨土地存在土地低效使用，甚至是闲置废弃。同时，针对将划拨土地作为房地产开发的行为，也大多采取宽容的态度，只做简单的罚款，更有甚者，个别地方政府还将划拨用地拍卖后的出让金大比例返还给土地原使用者。这些现象与法律规定明显相悖，然而却是不少地方依靠“土地财政”的无奈之举。
为避免行政权和司法权的冲突，解决因划拨用地用于房地产开发的纠纷，地方法院在审理相关房地产合同纠纷案件时，可以依据司法解释第16条规定的“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经获得批准手续的，应当认定合同有效”的规定，对于起诉前已经取得政府批准的划拨土地用作房地产开发建设使用的，并完成相关手续办理的，则认为合同有效。
（四） 其他房地产合作纠纷及处理
此外，还有因“超出约定投资数额引起的纠纷”、“实际建筑面积增减约定额引发的纠纷”、“造成违法建筑引发的纠纷”、“因合同性质引发的纠纷”、“擅自变更土地用途所产生的纠纷”等，在此受文章篇幅限制就不赘述。针对这些纠纷的处理，都应当反溯纠纷产生的源头，并根据源头提出相对应的处理对策妥善解决。
四、加强房地产合作开发纠纷的防范措施建议
针对前文所述的关于房地产合作开发项目可能产生的各类纠纷，在逐一针对处理的同时，更要加强防范，争取做到在纠纷产生之前，就能“先防先治”。具体的防范措施可以从以下三个方面入手：
一是制定合同示范文本，加强对房地产合作开发合同订立的指导。
二是加强政府的监督管理力度，不断规范房地产合作开发行为，切实保障房地产开发建设行业的健康发展。
三是从立法角度不断完善房地产合作开发相关法律制度，建立健全法律的预防、监督、制约、追究等机制，为防范和解决房地产合作开发领域的各种纠纷提供有力的法律依据和立法保障。
五、总结
综上所述，由于房地产开发的知识密集程度和过程复杂性的特点，导致我国房地方合作开发中难以避免地产生各类法律纠纷，而每类纠纷的产生都有其各式各样的影响因素。本文通过以上论述和见解，希望能为正确认识房地产合作开发纠纷、正确处理及有效预防提供一些有益的帮助和参考。
参考文献：
[1]刘程文.浅谈我国合作建房的法律问题.中国合作经济.2012（3）.
[2]黄娟.房地产合作开发组织模式研究.重庆大学.2011.
[3]朱征夫.中外合作开发房地产的几个法律问题.武汉大学学报.2015（3）.
[4]刘俊.房地产合作开发几个基本法律问题探讨.学术论坛.2007（2）.
[5]黄松有.房地产新型疑难案例判解.北京：法律出版社.2007.
[6]肖玭玭.房地产合作开发法律问题研究.办公室业务.2012（2）.
关键词 房地产 合作开发 纠纷 法律问题
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.036
在过去的十年发展中，我国的房地产行业历经“黄金”发展十年。由于其巨额的利润和不菲的报酬，使得大量投资者和从业者蜂拥涌入。房地产开发与建设是一项关系国计民生的重大事情，与国民经济的发展息息相关，与民众的个人权益息息相关，为此，我国也制定了一系列的法律、法规对房地产开发进行规范，并不断提升其市场准入门槛，以进一步合理规划和引导我国的房地产开发事业。与其他行业相比，房地产开发是一个知识密集型产业，整个合作开发需要团队的合作参与，需要包含市场营销、资本运营、建设工程等多方面在内的共同配合才有可能完成。正由于房地产开发的知识技术要求及密集程度，使得房地产开发尤其是合作开发过程中不可避免地会产生这样或那样的纠纷。基于此，论文以房地产合作开发为研究对象，从房地产合作开发概念及基本类型入手，探究当前房地产合作开发纠纷的主要类型及其解决对策，并据此提出进一步防范的措施，为日后相关问题的解决提供一些可借鉴的想法与思路。
一、房地产开发及房地产合作开发的内涵
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 2 条明确规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。其中，基础设施建设指的是供电、供水、供热等民生公用基础设施的建设以及对土地的平整，即通常所说的土地开发；房屋建设则是在土地完成开发的基础上，建筑起包括写字楼、住宅楼、厂房等在内的建筑物。因而，房地产开发的涵义可简单描述为根据城市规划和社会发展的需要，在一定区域内有步骤、有计划性地进行土地开发和房屋建设的行为。而房地产合作开发则是在房地产开发的基础上适当的外延。简而言之，房地产合作开发项目就是针对土地和建筑物进行合作建设的项目，具有大投资、高风险、涉及广、影响民生利益等特点。在房地产合作开发过程中，需要有实力的多方参与和介入，综合权衡各方面要素，从项目设计至项目竣工整个过程，严格遵守相关法律、法规的规定和各项相关标准的要求。
综上可以看出，房地产合作开发并不是一个简单、单一的概念，而是一个过程的概括，中间涉及多方面的因素与问题，与法律关系相关的更是不少。为此，有必要针对房地产合作开发过程所涉及的不同法律关系及其所对应的法律法规，来规范和应对房地产合作开发中可能出现的各种问题。
二、房地产合作开发基本模式
房地产开发产业的复杂性决定了合作开发模式成为房地产最合适且最热门的模式之一。目前，我国房地产合作开发的基本模式主要有以下三种：
一是法人型联营合作开发模式，即根据房地产合作开发项目成立专门的合作公司，由一方现金出资，另一方出建设用地使用权，二者合作设立新的项目公司，并通过该项目公司共同投资、共担风险、共享利润。
二是契约型联营合作开发模式，即一方以现金投资，另一方以建设用地使用权作价投资，双方订立合同，不成立新的项目合作公司，按照合同约定的条款来进行项目合作开发。
三是合伙型联营合作开发模式，由双方或多方合作参与。根据《中华人民共和国民法通则》第52条有关规定，双方及双方以上的多方联营合作开发需依照各方出资比例或合同约定，承担各自所承担的民事责任，并依据法律相关规定负连带责任。其中，双方合作型所涉及的法律关系是较为简单的一种，双方的权利义务划分比较明确，在合作开发中，较不容易产生纠纷。而多方合作由于参与方数量较多，所产生的法律关系也较为复杂，为项目合作开发带来更多不可预见的风险。
三、当前房地产合作开发常见的几种纠纷及处理对策
对于合作方而言，在共同开发房地产项目，履行房地产共同开发合同过程中，最容易引发纠纷的莫过于各方投资额的增加减少、投资利润的分配以及风险分担等问题。现将目前房地产合作开发常见的纠纷及相应的解决对策列出如下：
（一） 投资人与项目公司间的纠纷及处理
现阶段房地产合作开发中多采用法人型联营合作开发模式，在此种合作模式中，项目公司一般都是由项目投资人在合作开发过程中共同设立的新的法人公司。在大部分房地产合作开发项目中，投资各方为了减小投资经营风险，都选择设立新的项目合作公司，或者是成立相应的子公司，以此来减少或避免多方过度干预而造成项目进度拖延、内耗增大等问题的产生。由于目前我国的房地产合作开发事业仍处于起步阶段，国内对房地产开发行业相关的法律体系制定不够完善，其中关于新成立的项目公司与投资人之间的法律关系界定和权利义务划分尚不明确，存在诸多需填补、提升的空间。这就容易引起如“投资人在项目公司成立后是否需要继续承担房地产合作开发合同义务？”、“投资人依据房地产合作开发合同向项目公司主张权利是否正当？”等问题，最终导致纠纷的产生。
为此，在成立项目公司之初，就需要先甄别项目公司的法律地位，明确项目公司所需承担的责任范围及相关法律依据，并在项目公司设立的协议条款中作明确规定，并依据协议条款决定投资人的具体义务，以此来规避投资人与项目公司间的纠纷。
（二）因投资人的开发资格所引发的纠纷及处理
我国的房地产开发行业设有较高的行业准入门槛，对项目合作的各方主体都具有明确的资格审定。一般地，房地产合作开发的主要参与主体包含建设用地使用权提供者、具有房地产开发资质的公司、具有房地产经营资格的投资各方。参与主体的范畴直接规定了房地产合作开发投资人的参与资格，对一些不符合资质要求，不具备行业准入资格的投资人，不允许他们参与到房地产开发建设事业中来。一旦不具备资格的投资人参与其中，势必会引起相应纠纷。 针对这一争议性问题，就需要从司法角度入手，在行业法律规范性不足的前提下，允许法院在进行司法审判过程中，对当事人的民事行为给予一定的宽容空间，允许当事人采取相关的补正救济措施，以维护房地产合作开发合同及当事人的合法权益。
（三）因划拨用地引发的纠纷及处理
依据我国法律的规定，房地产开发用地只能通过出让方式取得，原则上不允许将划拨土地作为房地产开发用地，若要使用，则需按照有关规定报批。关于划拨用地引起的房地产合作开发纠纷问题，则可以依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第16条规定，从中寻找到处理的对策。司法解释第16条明确规定：划拨土地不能作为投资与他人合作开发房地产。然而现实情况却是大部分划拨土地存在土地低效使用，甚至是闲置废弃。同时，针对将划拨土地作为房地产开发的行为，也大多采取宽容的态度，只做简单的罚款，更有甚者，个别地方政府还将划拨用地拍卖后的出让金大比例返还给土地原使用者。这些现象与法律规定明显相悖，然而却是不少地方依靠“土地财政”的无奈之举。
为避免行政权和司法权的冲突，解决因划拨用地用于房地产开发的纠纷，地方法院在审理相关房地产合同纠纷案件时，可以依据司法解释第16条规定的“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经获得批准手续的，应当认定合同有效”的规定，对于起诉前已经取得政府批准的划拨土地用作房地产开发建设使用的，并完成相关手续办理的，则认为合同有效。
（四） 其他房地产合作纠纷及处理
此外，还有因“超出约定投资数额引起的纠纷”、“实际建筑面积增减约定额引发的纠纷”、“造成违法建筑引发的纠纷”、“因合同性质引发的纠纷”、“擅自变更土地用途所产生的纠纷”等，在此受文章篇幅限制就不赘述。针对这些纠纷的处理，都应当反溯纠纷产生的源头，并根据源头提出相对应的处理对策妥善解决。
四、加强房地产合作开发纠纷的防范措施建议
针对前文所述的关于房地产合作开发项目可能产生的各类纠纷，在逐一针对处理的同时，更要加强防范，争取做到在纠纷产生之前，就能“先防先治”。具体的防范措施可以从以下三个方面入手：
一是制定合同示范文本，加强对房地产合作开发合同订立的指导。
二是加强政府的监督管理力度，不断规范房地产合作开发行为，切实保障房地产开发建设行业的健康发展。
三是从立法角度不断完善房地产合作开发相关法律制度，建立健全法律的预防、监督、制约、追究等机制，为防范和解决房地产合作开发领域的各种纠纷提供有力的法律依据和立法保障。
五、总结
综上所述，由于房地产开发的知识密集程度和过程复杂性的特点，导致我国房地方合作开发中难以避免地产生各类法律纠纷，而每类纠纷的产生都有其各式各样的影响因素。本文通过以上论述和见解，希望能为正确认识房地产合作开发纠纷、正确处理及有效预防提供一些有益的帮助和参考。
参考文献：
[1]刘程文.浅谈我国合作建房的法律问题.中国合作经济.2012（3）.
[2]黄娟.房地产合作开发组织模式研究.重庆大学.2011.
[3]朱征夫.中外合作开发房地产的几个法律问题.武汉大学学报.2015（3）.
[4]刘俊.房地产合作开发几个基本法律问题探讨.学术论坛.2007（2）.
[5]黄松有.房地产新型疑难案例判解.北京：法律出版社.2007.
[6]肖玭玭.房地产合作开发法律问题研究.办公室业务.2012（2）.