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随着我国人口老龄化程度加深，我国的养老模式也在不断创新。我国老年人住房反向抵押养老保险已经试点5年，但市场反应较为“清淡”。“以房养老”为什么不叫座？遇到了什么问题？记者就此进行了走访调研。
港澳游、德国游、北欧四国游，结束了几场“说走就走看世界”的旅行后，75岁的康锡雄和老伴去年搬进了北京市第五社会福利院。
“生活变化天翻地覆，现在睁开眼就想着怎么花钱。”作为国内保险版“以房养老”首单客户，老两口在福利院的一居室里，说起了2014年参加“以房养老”后的生活。
康老向记者出示了保险合同，合同显示，近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元，两位老人每月共同领取养老金9118.12元。
幸福人寿反向抵押养老保险试点工作负责人赵水龙针对康老的合同介绍，这单业务基本流程是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故，继承人向保险公司偿还老人所领取的给付金本金及其5%复利，就不影响房屋的合法继承。
2014年，北京、上海、广州和武汉4个城市启动老年人住房反向抵押养老保险试点；2018年7月，银保监会将反向抵押保险扩大到全国范围开展。
银保监会有关部门负责人说，反向抵押保险业务总体运行平稳，为老年人提供了存量资产转换为养老资源的选择，让投保老人得到了实惠，是我国首个形成一定规模的“以房养老”金融产品。
银保监会数据显示，截至2019年8月末，反向抵押保险期末有效保单126件，共有126户家庭186位老人参保，参保老人平均年龄71岁；人均月领7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。目前，共有幸福人寿、人民人寿2家公司开展反向抵押保险业务。
赵水龙说，幸福人寿“以房养老”试点以来，投保者中有一半是无子女家庭或失独老人，这项业务解决了老年人居家养老、增加收入、终身年金三大核心问题。
老年人住房反向抵押养老保险试点5年，只有126件有效保单，市场反应“清淡”的原因是什么？
“以房养老”推广难，首先难在传统观念的束缚。赵水龙说，中国老年人缺乏主动改善养老的意识，养儿防老，资产后传，改变这个观念需要一个过程。
“中国的传统文化根深蒂固，这决定住房反向抵押养老更多体现为一种养老选择。”银保监会有关部门负责人说。
中房集团理事长、幸福人寿监事长孟晓苏2003年最先提出“以房养老”课题。他认为，“反向抵押养老保险”规模不够大，主要问题出在供给侧，许多保险公司担心风险而不敢进入，但试点表明这项业务的风险是可控的。
“以房养老”业务复杂，跨了很多行业，存续时间长，需要承担很多风险。除传统的长寿风险和利率风险以外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，风险因素更为复杂，风险管控难度较大。“试点中要过许多‘坎’，做得慢一点、稳一点，趟路子，摸规矩，酸甜苦辣都尝了。”赵水龙说。
经济社会环境也是一大挑战。银保监会有关部门负责人说，反向抵押保险业务环节复杂，涉及房地产管理、金融、财税等多个领域，需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。反向抵押保险业务发展走在了前面，而相关法律法规还存在空白或是一些不适应业务发展的规定。
安享老有所乐、老有所为的晚年是每一位老年人期望的生活状态。“以房养老”有没有发展潜力？如何“破难前行”帮助老人颐养天年？
赵水龙说，面对养老压力，许多老年人对“以房养老”是有需求的，比如幸福人寿就有3000至5000位潜在客户。目前银保监会慢慢把政策放开了，由企业决定如何开展业务。幸福人寿已在8个省市开展了“以房养老”业务，有些地方政府比较积极，希望在当地落地，南京等地还出台文件鼓励开展这项业务。
专家建议，从供给侧加强对保险公司服务潜力的发掘，帮助他们认识这个产品的社会意义与经济价值；从需求端加大对“以房养老”的流程讲解和涵义讲解。同时，从立法层面完善制度对接；由民政部、人社部、司法部、国土资源部、住房和城乡建设部、金融和保险等多部门进行会商，通力合作针对试点发现的问题清查政策“堵点”，制定相应的配套措施。
银保监会有关部门负责人说，要守住风险底线，推动业务创新。保险公司需加强风险预判和管控，在产品设计中合理平衡消费者预期和房产增值潜力，有效管控房价波动风险和定价风险，确保业务持续健康发展。同时支持商业保险机构积极探索创新，将反向抵押保险的养老金给付与医疗、护理、家政等服务需求相衔接，提升客户体验。
（摘自《瞭望东方周刊》2019年第22期。作者均为该刊记者）
美国的“以房养老”，老人能领取的总金额取决于房屋的净价值、未来增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，通常为房屋净价值的50%—60%。
美国要求“以房养老”的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，以保护消费者权益。
日本的“以房养老”，一种是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。
另一种是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理“以房养老”的成功率也就較高。
一是通过出租部分或全部居室来换取养老收入。二是老年人将较大面积的住房置换成较小面积的住房，通过“以大换小”获得养老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押贷款计划”。前两种主要针对新加坡政府出资建造的组屋，第三种则主要针对私人建造的商品房，由保险公司、银行机构主导运营。
（摘自微信公众号“华声”）
“以房养老”是什么
港澳游、德国游、北欧四国游，结束了几场“说走就走看世界”的旅行后，75岁的康锡雄和老伴去年搬进了北京市第五社会福利院。
“生活变化天翻地覆，现在睁开眼就想着怎么花钱。”作为国内保险版“以房养老”首单客户，老两口在福利院的一居室里，说起了2014年参加“以房养老”后的生活。
康老向记者出示了保险合同，合同显示，近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元，两位老人每月共同领取养老金9118.12元。
幸福人寿反向抵押养老保险试点工作负责人赵水龙针对康老的合同介绍，这单业务基本流程是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故，继承人向保险公司偿还老人所领取的给付金本金及其5%复利，就不影响房屋的合法继承。
2014年，北京、上海、广州和武汉4个城市启动老年人住房反向抵押养老保险试点；2018年7月，银保监会将反向抵押保险扩大到全国范围开展。
银保监会有关部门负责人说，反向抵押保险业务总体运行平稳，为老年人提供了存量资产转换为养老资源的选择，让投保老人得到了实惠，是我国首个形成一定规模的“以房养老”金融产品。
银保监会数据显示，截至2019年8月末，反向抵押保险期末有效保单126件，共有126户家庭186位老人参保，参保老人平均年龄71岁；人均月领7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。目前，共有幸福人寿、人民人寿2家公司开展反向抵押保险业务。
赵水龙说，幸福人寿“以房养老”试点以来，投保者中有一半是无子女家庭或失独老人，这项业务解决了老年人居家养老、增加收入、终身年金三大核心问题。
市场反应“清淡”
老年人住房反向抵押养老保险试点5年，只有126件有效保单，市场反应“清淡”的原因是什么？
“以房养老”推广难，首先难在传统观念的束缚。赵水龙说，中国老年人缺乏主动改善养老的意识，养儿防老，资产后传，改变这个观念需要一个过程。
“中国的传统文化根深蒂固，这决定住房反向抵押养老更多体现为一种养老选择。”银保监会有关部门负责人说。
中房集团理事长、幸福人寿监事长孟晓苏2003年最先提出“以房养老”课题。他认为，“反向抵押养老保险”规模不够大，主要问题出在供给侧，许多保险公司担心风险而不敢进入，但试点表明这项业务的风险是可控的。
“以房养老”业务复杂，跨了很多行业，存续时间长，需要承担很多风险。除传统的长寿风险和利率风险以外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，风险因素更为复杂，风险管控难度较大。“试点中要过许多‘坎’，做得慢一点、稳一点，趟路子，摸规矩，酸甜苦辣都尝了。”赵水龙说。
经济社会环境也是一大挑战。银保监会有关部门负责人说，反向抵押保险业务环节复杂，涉及房地产管理、金融、财税等多个领域，需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。反向抵押保险业务发展走在了前面，而相关法律法规还存在空白或是一些不适应业务发展的规定。
如何挖掘潜力
安享老有所乐、老有所为的晚年是每一位老年人期望的生活状态。“以房养老”有没有发展潜力？如何“破难前行”帮助老人颐养天年？
赵水龙说，面对养老压力，许多老年人对“以房养老”是有需求的，比如幸福人寿就有3000至5000位潜在客户。目前银保监会慢慢把政策放开了，由企业决定如何开展业务。幸福人寿已在8个省市开展了“以房养老”业务，有些地方政府比较积极，希望在当地落地，南京等地还出台文件鼓励开展这项业务。
专家建议，从供给侧加强对保险公司服务潜力的发掘，帮助他们认识这个产品的社会意义与经济价值；从需求端加大对“以房养老”的流程讲解和涵义讲解。同时，从立法层面完善制度对接；由民政部、人社部、司法部、国土资源部、住房和城乡建设部、金融和保险等多部门进行会商，通力合作针对试点发现的问题清查政策“堵点”，制定相应的配套措施。
银保监会有关部门负责人说，要守住风险底线，推动业务创新。保险公司需加强风险预判和管控，在产品设计中合理平衡消费者预期和房产增值潜力，有效管控房价波动风险和定价风险，确保业务持续健康发展。同时支持商业保险机构积极探索创新，将反向抵押保险的养老金给付与医疗、护理、家政等服务需求相衔接，提升客户体验。
（摘自《瞭望东方周刊》2019年第22期。作者均为该刊记者）
美国 申请前须“培训”
美国的“以房养老”，老人能领取的总金额取决于房屋的净价值、未来增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，通常为房屋净价值的50%—60%。
美国要求“以房养老”的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，以保护消费者权益。
日本 存在两种融资方式
日本的“以房养老”，一种是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。
另一种是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理“以房养老”的成功率也就較高。
新加坡 三种形式的“以房养老”
一是通过出租部分或全部居室来换取养老收入。二是老年人将较大面积的住房置换成较小面积的住房，通过“以大换小”获得养老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押贷款计划”。前两种主要针对新加坡政府出资建造的组屋，第三种则主要针对私人建造的商品房，由保险公司、银行机构主导运营。
（摘自微信公众号“华声”）