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尽管房价依然有可能在调控过后重拾升势。
然而,今天在主要城市买房投资,租金回报率均低于2%,
也就是说市盈率在50倍以上,是2007年股市的水平。
如泡沫继续膨胀,那就离破灭不远了。
显然,继续把投资房地产作为财富管理的主要手段可能要面临很大的中长期风险。
表面上看,近期出台及可能出台的一系列政策对市场的影响显示了“中国特色”背景下调控的威力强大,“稻草”似乎一根根正在落下。然而,投资者们对房价长期上涨的预期依然没有明显改变。
中国的创富进程持续了三十年,形成了规模可观的富裕群体和中产阶层。他们手中掌握着民间大部分可投资资产,而这些资产多集中在房地产领域。归因,不外乎投资渠道有限一说。
虽然租金回报率有限,但近年来房市“只涨不跌”的神话一直在延续,投资性资产确实通过房地产投资超预期实现了保值增值目标。于是,投资的“房地产”依赖症的直接症状就是令炒房的“刚性需求” 难以疏导。一方面,股市近期踌躇不前,另一方面,负利率时代仍在继续。除了炒炒“蒜头”、“辣椒”做权宜之计外,如房价下调,“刚性需求”推动的资金大举入市似乎是当然的选择。
其实,从“供”和“需”两方面着手对投资房地产的“刚性需求”进行疏导远比限购等临时性打压方式更为有效。尽管加息能有效地把“流动性”这一“猛兽”关在银行的笼中,但也提高了炒房者的机会成本。从供给上,长远为计,超低成本的“房市大小非”的最终上市流通会从根本上改变供给的短缺。例如农村宅基地的上市流转以及“小产权房”政策的有限松绑,就能像股市“大小非”上市流通时对估值高高在上的股市一样,起到同样的降温作用。
上述措施似乎难行,盖因金融海啸以来,低利率和空前的流动性支持了力度强劲的复苏(尽管“虚拟经济”的复苏力度远大于“实体经济”),再度繁荣似乎离我们不远。
再读诺贝尔经济奖得主保罗·克鲁格曼的书,不难总结:每一次危机的化解,势必造就一个新的热点、带来新一轮的繁荣,又酿成新的泡沫,最终,我们要面对泡沫的破灭。
如果我们承认可能没有足够的能力和智慧避开下一轮萧条。那些拥有高资产净值的私人客户,那些经过艰苦创业积累起可观财富的人,需要思考和关注的是:如何能通过艺术的规划,实现财富在个人、企业、家庭之间的合理配置,以求建立起坚固的防波堤。
思考一:作为第一代富人,我国私人创富的主要模式多为实业经营(或加上资本运作),个人资产与企业资产的关系甚为紧密(甚至到难以分离),即使有真正独立于实业以外的个人资产,投资的渠道相对非常单一。一旦泡沫破灭,会受严重影响(实业碰上困境而同时个人财富显著缩水)。因而,是时候考虑包括理顺个人与所控制的企业之间资产关系的财富规划了。其实,在个人与企业资产分离的情况下,如企业需要资金支持,依然可以透过(如个人资产质押担保为企业取得贷款等)不同方式达到其目的。
思考二:家庭财富规划(如安排好自己和家人的退休资产和子女教育基金等)与事业继承安排(重点关注税务问题)应提到议事日程。我国目前尚未引进遗产税,但参照国外的经验并考虑到我国第一代创富过程已基本初见规模的实际,开征遗产税的可能性越来越大。海外广泛使用的各种信托计划及各种丰富多样的保障型保险计划可作为我们财富规划与事业继承实务的他山之石。
思考三:投资实体经济正面临机遇。“新36条”的颁布将进一步拓宽民间投资的领域和范围。一些过去的垄断行业也开始鼓励民营资本进入。基于实体经济在持续复苏,从把握在经济周期底部的实体经济的投资时机的角度等方面也是值得考虑的。
思考四:股市的中长期投资机会已现。“有危机则有复苏,有复苏则有下一轮繁荣”是经济的周期规律。目前对“复苏”已无太大争议,之后有“繁荣”应是大概率事件。从估值角度,沪深300指数成分股在3000点以下对应的预测平均市盈率为16倍左右,远低于“全流通”以来的历史平均水平。以追求财富增值为目的,可把一部分资产配置到大幅下跌后的股市,把握好长期投资主题。
思考五:个人投资方面要考虑多元化,以避免系统性风险。艺术收藏品、体现生活品味的另类商品(例如红酒等)等因与主流金融市场相关性低,并在提升生活品质的同时也有一定的避险功能而值得考虑。
然而,今天在主要城市买房投资,租金回报率均低于2%,
也就是说市盈率在50倍以上,是2007年股市的水平。
如泡沫继续膨胀,那就离破灭不远了。
显然,继续把投资房地产作为财富管理的主要手段可能要面临很大的中长期风险。
表面上看,近期出台及可能出台的一系列政策对市场的影响显示了“中国特色”背景下调控的威力强大,“稻草”似乎一根根正在落下。然而,投资者们对房价长期上涨的预期依然没有明显改变。
中国的创富进程持续了三十年,形成了规模可观的富裕群体和中产阶层。他们手中掌握着民间大部分可投资资产,而这些资产多集中在房地产领域。归因,不外乎投资渠道有限一说。
虽然租金回报率有限,但近年来房市“只涨不跌”的神话一直在延续,投资性资产确实通过房地产投资超预期实现了保值增值目标。于是,投资的“房地产”依赖症的直接症状就是令炒房的“刚性需求” 难以疏导。一方面,股市近期踌躇不前,另一方面,负利率时代仍在继续。除了炒炒“蒜头”、“辣椒”做权宜之计外,如房价下调,“刚性需求”推动的资金大举入市似乎是当然的选择。
其实,从“供”和“需”两方面着手对投资房地产的“刚性需求”进行疏导远比限购等临时性打压方式更为有效。尽管加息能有效地把“流动性”这一“猛兽”关在银行的笼中,但也提高了炒房者的机会成本。从供给上,长远为计,超低成本的“房市大小非”的最终上市流通会从根本上改变供给的短缺。例如农村宅基地的上市流转以及“小产权房”政策的有限松绑,就能像股市“大小非”上市流通时对估值高高在上的股市一样,起到同样的降温作用。
上述措施似乎难行,盖因金融海啸以来,低利率和空前的流动性支持了力度强劲的复苏(尽管“虚拟经济”的复苏力度远大于“实体经济”),再度繁荣似乎离我们不远。
再读诺贝尔经济奖得主保罗·克鲁格曼的书,不难总结:每一次危机的化解,势必造就一个新的热点、带来新一轮的繁荣,又酿成新的泡沫,最终,我们要面对泡沫的破灭。
如果我们承认可能没有足够的能力和智慧避开下一轮萧条。那些拥有高资产净值的私人客户,那些经过艰苦创业积累起可观财富的人,需要思考和关注的是:如何能通过艺术的规划,实现财富在个人、企业、家庭之间的合理配置,以求建立起坚固的防波堤。
思考一:作为第一代富人,我国私人创富的主要模式多为实业经营(或加上资本运作),个人资产与企业资产的关系甚为紧密(甚至到难以分离),即使有真正独立于实业以外的个人资产,投资的渠道相对非常单一。一旦泡沫破灭,会受严重影响(实业碰上困境而同时个人财富显著缩水)。因而,是时候考虑包括理顺个人与所控制的企业之间资产关系的财富规划了。其实,在个人与企业资产分离的情况下,如企业需要资金支持,依然可以透过(如个人资产质押担保为企业取得贷款等)不同方式达到其目的。
思考二:家庭财富规划(如安排好自己和家人的退休资产和子女教育基金等)与事业继承安排(重点关注税务问题)应提到议事日程。我国目前尚未引进遗产税,但参照国外的经验并考虑到我国第一代创富过程已基本初见规模的实际,开征遗产税的可能性越来越大。海外广泛使用的各种信托计划及各种丰富多样的保障型保险计划可作为我们财富规划与事业继承实务的他山之石。
思考三:投资实体经济正面临机遇。“新36条”的颁布将进一步拓宽民间投资的领域和范围。一些过去的垄断行业也开始鼓励民营资本进入。基于实体经济在持续复苏,从把握在经济周期底部的实体经济的投资时机的角度等方面也是值得考虑的。
思考四:股市的中长期投资机会已现。“有危机则有复苏,有复苏则有下一轮繁荣”是经济的周期规律。目前对“复苏”已无太大争议,之后有“繁荣”应是大概率事件。从估值角度,沪深300指数成分股在3000点以下对应的预测平均市盈率为16倍左右,远低于“全流通”以来的历史平均水平。以追求财富增值为目的,可把一部分资产配置到大幅下跌后的股市,把握好长期投资主题。
思考五:个人投资方面要考虑多元化,以避免系统性风险。艺术收藏品、体现生活品味的另类商品(例如红酒等)等因与主流金融市场相关性低,并在提升生活品质的同时也有一定的避险功能而值得考虑。