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营改增细则出台，让许多身处购房大军的人心中落下一块石头，从传言的征收11%到最终的5%，“其实是减少了一点点，要不然还担心5月1日之后，交税更多”。
对于市场而言，营改增有利于去库存。但与房价涨跌关系不大，购房人唯一担心的是，在以后的供求关系中，一些企业因为抵税的利好也会参与到购房当中，而房地产企业也会更多持有运营商业、写字楼、产权式服务公寓等商业不动产。
房主吃了定心丸
在“营改增”具体实施细则出台前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在犹豫是否立即将手中房源出售。细则出台后， 2年以上的住宅出售免征增值税，给很多观望中的房主吃了“定心丸”。对此，房产中介的经纪人深有感触。
“24日前，有很多房东咨询‘营改增’的问题，就是怕最后税费承担很多，细则出台后，很少有房东问了，都是一些打算购买二手房的人咨询，”回龙观一位李姓房产门店经理告诉记者，“现在税率定为5%，房东不再犹豫着急，流星花园一位房东本来打算以430万元卖房子，前几天还打来电话打算可以考虑降价出售，‘营改增’后直接说不降了，这也算是典型了。”
3月24日，财政部下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知中明确表示：5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
据记者了解，当前二手房交易是按条件征收营业税，按照个人购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，2年以上的则免征营业税。购买2年以上的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
“增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，即增值税等于不含税的销售额乘以税率。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌在接受记者采访时说道。“事实上，房产二次销售的所得款项中是包含增值税的，在购房者缴纳增值税的时候，要将总销售款中的增值税先剔除，然后在此基础上，计算需要缴纳的增值税。其计算公式为增值税=含税销售额/（1+征收率）×征收率”
上述人士进一步举例道，假如王先生100万元买进一套房产，5月1日前，将未满2年的该房源对外销售，那应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5.6%=5.6万元。
如果5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/（1+5%）×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少。这样看来，“营改增”后二手房交易的税负确实会有所下降。
房企税负整体减少
虽然缴纳税费有所降低，不过也引发了大家对房价涨跌的再一次关注。业内人士分析，营改增是利于房地产成交，而二手房营改增将会使二手房快速流通，从而释放新房的库存。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税。从征税的税率，征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。
新政策最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。
“土地问题直接影响的就是房价。”张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担，但房价是否会降与此没有直接关联。
有业内专家分析表示，税负减轻或是增加，要视企业自身情况而定。“房地产行业整体是减负的，但不保证每家企业都能减负。个别企业的税负可能有所增加，但不影响整个行业减负的大趋势。”
整体而言，本次全面实施“营改增”是为企业减税减负。但有分析认为，理论上，如果房地产开发企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能，对房地产行业会有一定的冲击。
“对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。”张斌表示。
而选择何种计税方式，房企需要根据下游买家做出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大。
有利企业购房
“营改增”改革后，如果企业购买房屋，将可以用取得的增值税发票进行抵扣费用。对此，业内有分析认为，新政策实施后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦认为，企业持有物业抵扣增值税对办公、公寓市场去化起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。不动产抵扣对于开发企业也更有利于租售结合，通过销售获取利润，持有物业抵扣税赋，降低城市销售物业的整体库存，形成双向引导去库存计划。相信未来开发企业更多持有运营商业、写字楼、产权式服务公寓等商业不动产。
业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。
北上广深二手房营改增执行后税费变化
对于市场而言，营改增有利于去库存。但与房价涨跌关系不大，购房人唯一担心的是，在以后的供求关系中，一些企业因为抵税的利好也会参与到购房当中，而房地产企业也会更多持有运营商业、写字楼、产权式服务公寓等商业不动产。
房主吃了定心丸
在“营改增”具体实施细则出台前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在犹豫是否立即将手中房源出售。细则出台后， 2年以上的住宅出售免征增值税，给很多观望中的房主吃了“定心丸”。对此，房产中介的经纪人深有感触。
“24日前，有很多房东咨询‘营改增’的问题，就是怕最后税费承担很多，细则出台后，很少有房东问了，都是一些打算购买二手房的人咨询，”回龙观一位李姓房产门店经理告诉记者，“现在税率定为5%，房东不再犹豫着急，流星花园一位房东本来打算以430万元卖房子，前几天还打来电话打算可以考虑降价出售，‘营改增’后直接说不降了，这也算是典型了。”
3月24日，财政部下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知中明确表示：5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
据记者了解，当前二手房交易是按条件征收营业税，按照个人购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，2年以上的则免征营业税。购买2年以上的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
“增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，即增值税等于不含税的销售额乘以税率。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌在接受记者采访时说道。“事实上，房产二次销售的所得款项中是包含增值税的，在购房者缴纳增值税的时候，要将总销售款中的增值税先剔除，然后在此基础上，计算需要缴纳的增值税。其计算公式为增值税=含税销售额/（1+征收率）×征收率”
上述人士进一步举例道，假如王先生100万元买进一套房产，5月1日前，将未满2年的该房源对外销售，那应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5.6%=5.6万元。
如果5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/（1+5%）×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少。这样看来，“营改增”后二手房交易的税负确实会有所下降。
房企税负整体减少
虽然缴纳税费有所降低，不过也引发了大家对房价涨跌的再一次关注。业内人士分析，营改增是利于房地产成交，而二手房营改增将会使二手房快速流通，从而释放新房的库存。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税。从征税的税率，征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。
新政策最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。
“土地问题直接影响的就是房价。”张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担，但房价是否会降与此没有直接关联。
有业内专家分析表示，税负减轻或是增加，要视企业自身情况而定。“房地产行业整体是减负的，但不保证每家企业都能减负。个别企业的税负可能有所增加，但不影响整个行业减负的大趋势。”
整体而言，本次全面实施“营改增”是为企业减税减负。但有分析认为，理论上，如果房地产开发企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能，对房地产行业会有一定的冲击。
“对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。”张斌表示。
而选择何种计税方式，房企需要根据下游买家做出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大。
有利企业购房
“营改增”改革后，如果企业购买房屋，将可以用取得的增值税发票进行抵扣费用。对此，业内有分析认为，新政策实施后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦认为，企业持有物业抵扣增值税对办公、公寓市场去化起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。不动产抵扣对于开发企业也更有利于租售结合，通过销售获取利润，持有物业抵扣税赋，降低城市销售物业的整体库存，形成双向引导去库存计划。相信未来开发企业更多持有运营商业、写字楼、产权式服务公寓等商业不动产。
业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。