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摘要：本文着重对房地产开发企业成本核算对象的确定问题、成本项目归集核算的规范性问题、成本分配问题、成本核算中的一些特殊项目的列支问题、以供同行参考。
关键词：房地产 成本 问题
一、成本核算对象的确定问题
合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件，划分得过粗过细都不好。过粗可能无法反映单项开发工程的实际成本水平，不利于考核和分析成本升降的原因；过细则会出现过多的共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作量。实际工作中，成本核算对象的确定主要存在过粗，过细，或者是随意确定，没有章法等问题。
一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（ 预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能，不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，在这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。
二、成本项目归集核算的规范性问题
房地产开发企业的成本项目包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等6 项。不少房地产开发企业恰恰在成本项目归集核算方面没有引起足够的重视，认为只要项目的总体成本核算正确，至于它的组成结构关系，不会影响项目经营成果的核算。笔者认为，为了给企业管理当局提供进行项目开发成本分析的可靠资料，规范地进行成本项目的归集显得十分重要，它是成本分析结论正确性的基础和前提，因此，必须规范成本项目的归集。现实中，比较容易出错的主要是“ 基础设施费”与“ 公共配套设施费”“、建筑安装工程费”的混淆。如室外水归安装，应列为基础设施费项目，误为建筑安装工程费或公共配套设施费；绿化、环卫设施等基础设施费误为公共配套设施费；有的把应在开发间接费归集的周转房摊销误列为土地征用及拆迁补偿费等；还有的将应计入前期工程费的预算费、招标费、临时设施费，应计入建筑安装工程费的工程监理费误记入期间费用等等，这些都需引起房地产开发企业会计人员的注意。
三、成本分配问题
实务中成本分配的方法较多，不少会计人员不是服从于成本分配的目的，亦即成本分配的意图，而是随意分摊；或者是没有按照一贯性原则，随意改变分配分摊方法，而且没有按照充分披露的原则予以处理。例如，项目的土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则；按照房地产收入分摊，符合配比性原则，两种分配方法都是可以的。但有的房地产开发企业出于种种意图，以前年度采用按面积分摊，今年却按收入分摊，报表中对此会计政策变更的影响又无充分披露，这就违反了一贯性和充分披露的原则。笔者认为，成本分配的目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等，为了实现这些目的，在确定分配方法时可依据以下四个标准来进行：
（一）因果关系法，即追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。
（二）受益程度，即以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。
（三）公平合理，即有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为显示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“ 应接受”的成本。
（四）承受能力，即按成本对象的负担能力分摊间接成本，要求赢利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，这样能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
四、成本控制中的一些特殊项目的列支问题
（一）利息等借款费用问题按照财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的规定“：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。”但有的房地产开发企业不论开发产品完工前或是完工后的利息等借款费用，全部作为期间费用，记入“ 财务费用”科目。这种做法本身就违反了相关法规的规定，而且易造成房地产企业有高利润的错觉，借款利息费用未计入成本，更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。笔者认为，由于房地产开发企业特别是大型的房地产开发企业，可能同时有多个在建项目，为了成本管理和业绩考核等方面的需要和便利，应按项目建立成本中心，以成本中心进行成本管理与核算，如此，各项目完工前的利息等借款费用可直接记入成本，完工后发生的记入财务费用，不仅可大大简化该项目的核算，同时也提高了核算的准确性。
（二）公共配套设施费的预提按照财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”据此，房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设施，如非同步建设，在商品房建成后，为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，采用预提配套设施费办法，预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的，提取数额带有不确定性，因而不可避免地可能出现预提数与实际发生数产生差异的现象。笔者认为在进行该类预提费用的提取时，应根据各项目的规划建设方案做好配套设施的工程造价预算工作，按预算造价进行预提，而不应按建筑面积或项目总投资额的一定比例，搞“ 一刀切”，这更符合会计核算的一般原则；同时，企业要严格按规定报主管财政部门审核批准。
关键词：房地产 成本 问题
一、成本核算对象的确定问题
合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件，划分得过粗过细都不好。过粗可能无法反映单项开发工程的实际成本水平，不利于考核和分析成本升降的原因；过细则会出现过多的共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作量。实际工作中，成本核算对象的确定主要存在过粗，过细，或者是随意确定，没有章法等问题。
一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（ 预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能，不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，在这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。
二、成本项目归集核算的规范性问题
房地产开发企业的成本项目包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等6 项。不少房地产开发企业恰恰在成本项目归集核算方面没有引起足够的重视，认为只要项目的总体成本核算正确，至于它的组成结构关系，不会影响项目经营成果的核算。笔者认为，为了给企业管理当局提供进行项目开发成本分析的可靠资料，规范地进行成本项目的归集显得十分重要，它是成本分析结论正确性的基础和前提，因此，必须规范成本项目的归集。现实中，比较容易出错的主要是“ 基础设施费”与“ 公共配套设施费”“、建筑安装工程费”的混淆。如室外水归安装，应列为基础设施费项目，误为建筑安装工程费或公共配套设施费；绿化、环卫设施等基础设施费误为公共配套设施费；有的把应在开发间接费归集的周转房摊销误列为土地征用及拆迁补偿费等；还有的将应计入前期工程费的预算费、招标费、临时设施费，应计入建筑安装工程费的工程监理费误记入期间费用等等，这些都需引起房地产开发企业会计人员的注意。
三、成本分配问题
实务中成本分配的方法较多，不少会计人员不是服从于成本分配的目的，亦即成本分配的意图，而是随意分摊；或者是没有按照一贯性原则，随意改变分配分摊方法，而且没有按照充分披露的原则予以处理。例如，项目的土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则；按照房地产收入分摊，符合配比性原则，两种分配方法都是可以的。但有的房地产开发企业出于种种意图，以前年度采用按面积分摊，今年却按收入分摊，报表中对此会计政策变更的影响又无充分披露，这就违反了一贯性和充分披露的原则。笔者认为，成本分配的目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等，为了实现这些目的，在确定分配方法时可依据以下四个标准来进行：
（一）因果关系法，即追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。
（二）受益程度，即以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。
（三）公平合理，即有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为显示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“ 应接受”的成本。
（四）承受能力，即按成本对象的负担能力分摊间接成本，要求赢利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，这样能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
四、成本控制中的一些特殊项目的列支问题
（一）利息等借款费用问题按照财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的规定“：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。”但有的房地产开发企业不论开发产品完工前或是完工后的利息等借款费用，全部作为期间费用，记入“ 财务费用”科目。这种做法本身就违反了相关法规的规定，而且易造成房地产企业有高利润的错觉，借款利息费用未计入成本，更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。笔者认为，由于房地产开发企业特别是大型的房地产开发企业，可能同时有多个在建项目，为了成本管理和业绩考核等方面的需要和便利，应按项目建立成本中心，以成本中心进行成本管理与核算，如此，各项目完工前的利息等借款费用可直接记入成本，完工后发生的记入财务费用，不仅可大大简化该项目的核算，同时也提高了核算的准确性。
（二）公共配套设施费的预提按照财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”据此，房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设施，如非同步建设，在商品房建成后，为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，采用预提配套设施费办法，预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的，提取数额带有不确定性，因而不可避免地可能出现预提数与实际发生数产生差异的现象。笔者认为在进行该类预提费用的提取时，应根据各项目的规划建设方案做好配套设施的工程造价预算工作，按预算造价进行预提，而不应按建筑面积或项目总投资额的一定比例，搞“ 一刀切”，这更符合会计核算的一般原则；同时，企业要严格按规定报主管财政部门审核批准。