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今年以來，中央密集推出了許多項房地產調控政策，力求遏制瘋狂飆升的樓價，但是，樓價並沒有因為中央出台的政策迅速下降，反而是「疾風知草勁」一直堅挺。是樓市對中央政策有「抗過敏性」，還是中央政策對樓市「已經無能為力」？
我們從如下一些現象，或許可以看出樓市政策為何「不出中南海」的根本原因。
一、專家學者為樓市輿論造勢
王志浩（清華大學教授，博導；渣打銀行大中華區研究主管；原中共湖北省顧問委員會委員。）
王志浩說：大陸房地產市場要回到曾經的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉，但復蘇已經開始，無論是宏觀數據還是近期我們對全大陸30家房地產開發商所做的調研結果，都支持這一判斷。
全國範圍房屋銷售同比負增長已經觸底，一些城市房屋銷量上升，同時，部分城市房價開始再次回升。「中國的城市化仍在進行，從較長期看，中國需要更多房地產建設。」
（編者注：用專家學者身份向市場進行信心喊話，很多人對此並不陌生。）
李占軍（上海易居房地產研究院發展研究所所長）
李占軍說：房價應該由市場來決定，政府用政策調控房價是違反市場規律的。
（編者注：打著專家旗號直接對抗中央政策，也算是改革開放的一大進步。）
董藩（現任北京師範大學管理學院教授、北京師範大學房地產研究中心主任，土地資源管理、政府經濟管理兩個專業博士生導師等職務。）
董藩說：在中國、世界都在經歷嚴重經濟危機的情況下，房地產業能率先啟動是中國的大幸，在世界仰仗中國的背景下，也是世界的大幸。全世界都羡慕我們。我們必須從更高的層面認識它。所有反對房地產復興的想法都是危害國家利益、危害人類共同利益，也可以說是反人類的。
董藩（微博）：房價下跌，約占家庭總數的4%～6%的無房家庭會高興；未婚但考慮買房的人，約占城市人口10%的家庭會高興。而剩下的86%的有房家庭、銀行、地方政府、財稅部門都會「倒楣」。而且「穩定」將遭遇到「威脅」——高房價不會引發流血事件，降價則會引發流血事件，還可能會有更激烈的衝突……
（編者注：大學教授為何與房地產商利益高度一致？看看他的職位和頭銜就知道了。）
二、房地產商（利益集團）不斷給市場信心
顧雲昌（中國房地產研究會副會長兼秘書長）
顧雲昌說：房價上漲，是因為「丈母娘需求」。「小倆口快結婚了，卻一直不買房，於是丈母娘把女婿找來『探討』，這下小女婿坐不住了，只好清倉、典當，籌錢買房，這就是『丈母娘需求』」。
（編者注：房地產商代言人托市手法有一套。）
王超斌（全國政協委員、河南台興房產有限公司董事長）
王超斌說：房地產開發商需要繳納人防費、環境評估費、藍圖審查費等50餘項費用，涉及約25個政府部門，總體費用占到開發成本的33%，因此控制房價應取消部分行政性費用。開發商稅負過重，不得不將這些負擔轉嫁到購房者身上，以致造成房價居高不下。
（編者注：地產商的立場很清楚：高房價是政府一手導致的！難道地產商就不賺錢？）
任志強（北京市政協委員，北京市華遠地產股份有限公司董事長，同時兼任北京市商業銀行監事、新華人壽保險公司董事。）
任志強說：2012年三季度，房地產市場將進入一個企穩的階段。「更多的企業還是希望盡快減少庫存、回收現金，所以我認為三季度房地產市場將築底企穩，房價不會出現大漲和大跌的現象。」
但從更長遠來看，房地產市場仍然有發展的空間。說房地產的黃金時間已經過去，這是一個錯誤的說法，因為中國的城市化率還遠遠沒有達到要求。
（編者注：房地產商向市場喊話完全正常，問題是，當話語權始終在地產商一邊時，房地產市場一定被扭曲。）
王健林（全國政協委員、大連萬達集團董事長）
王健林說：這一輪宏觀調控，在政府、企業、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。宏觀調控要想達到保民生的目的，除了大建保障房，還必須調整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房（賣掉唯一住宅，購買一套新商品房）的群眾，重新恢復房貸利率7折優惠。這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾擁護宏觀調控。
（編者注：房地產出招上為自己解套辦法是可以理解的，追逐利益是商家的本質，毋容置疑。）
郭廣昌（上海復星集團董事長，第十一屆全國人大代表、第十屆全國工商聯常委。主要涉及行業：保險、醫藥健康、房地產、鋼鐵及礦業等。）
郭廣昌說：雖然整體經濟不容樂觀，但仍看好房地產的長期機遇。「中國有2000多個縣級市在城市化，房地產仍然有廣闊的市場和機遇。一線向二線城市、三線城市轉移過程當中，消費仍有潛力。」
（編者注：地產商的調子都差不多，都是向市場喊話，只有把房地產市場的美好前景描述好，他們的「錢途」才能保證。）
三、投行機構努力唱多
蒲敬思（世邦魏理仕大中華區總經理）
蒲敬思說：「我們對中國房地產市場持樂觀態度，前途一片大好。」在中國投資房地產的收益高於在亞洲其他國家的投資收益，不少外國投資機構都看好北京、上海、成都等城市的商業地產和居住地產，並越來越關注杭州、寧波、大連、沈陽、青島等有競爭力的二級城市。
王慶（前摩根士丹利首席經濟學家，現就職於中金公司投行部）
王慶說：中國家庭收入增長整體強勁，預計這種增長趨勢在可預見的未來仍將保持不變。而相對購買力（房價相對於家庭收入）在2008年得到顯著改善。而抵押貸款利率大幅下降也在提升住房購買力。目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水準低約250個基點，短時間內降息幅度巨大。
白宏煒（中金公司研究部房地產分析師）
白宏煒說：全國性地產泡沫並不明顯，對中國大部分中小城市來說，價格水準並不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二線城市。未來房價難以實現較為理想的調整，一線城市房價泡沫將維持。隨著流動性的增強，主要城市房價泡沫可能進一步加大。 方焱（國信證券分析師）
方焱說：房地產投資增速仍在低位徘徊，因此後市行業政策仍有望「偏暖」。申萬最新報告也認為，未來一兩個月仍將是政策的「真空期」，在決策層無法確定經濟出現明顯回升趨勢之前，房地產政策出現緊縮概率不大。
陳凡則（渣打直接投資有限公司董事總經理）
陳凡則說：住房是人們的基本需求，再加上城鎮化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經濟增長而快速增長，人們買新房以及住房升級的需求規模很大。因此，未來房價總體上是處於上升階段。
哈繼銘（高盛（亞洲）有限責任公司投資管理部董事總經理）
哈繼銘說：高層最近推出的政策帶出了放鬆的信號，包括貨幣和財政措施，儘管二季度數據會比一季度增長更低，尤其是貨幣政策數據更低，但GDP在下半年將會有所上升，全年可實現8%左右增長。下半年經濟將實現軟著陸，買房地產股票、債券等投資產品的收益將遠遠勝於買房地產。
（編者注：大陸房地產市場一直是投行的金母雞，投行們的一舉一動，其目標只有一個：賺錢。）
四、地方政府明抑暗托 小動作頻頻
◆江蘇南京市
2012年7月17日，南京市國土資源局一次性推出41幅地塊的土地出讓預告，共計2302088.17平方米。
南京市政府2012年7月23日召開新聞發佈會，其發佈的《市政府關於進一步擴大內需拉動消費的若干意見》中明確表示，對住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持。積極支持人才住房消費，入選「321」計畫的人才，正常繳納公積金的可優先享受公積金貸款；首次購買自住商品住房，視同南京戶籍，並可按五年內個人所得稅以下留成部分，給予購房補貼。
◆江蘇揚州市
2012年5月8日，揚州市財政局、市房管局聯合發佈通知，2012年7月1日起的一年內，該市個人購買成品住房將獲得房屋合同價款4‰～6‰的政府獎勵。以對一套100平方米、總價為80萬（人民幣，下同）的成品住房為例，購房者將拿到4000元的獎勵。
◆廣東中山市
2011年11月10日中山出台52天限價令5800元/平方米，2012春節長假過後，中山限價令終於有所鬆動，但並未按此前相關部門所說的直接取消，而是將限價標準悄然提高至6590元/平方米。
◆安徽蕪湖市
2012年2月7日，安徽蕪湖市政府印發通知規定，2012年1月1日至12月31日期間，在蕪湖市區購買自住普通商品房，給予所納契稅100%的補助，且最高可給予150元/平方米購房補貼，而對屬於引進人才的購房人可給予300元/平方米的補貼。
◆重慶市
2011年11月16日，重慶市主城區首套按揭購房財政補助政策新規公佈。規定顯示，在重慶市渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、巴南區、渝北區、北部新區繳納個人所得稅、並在上述區域以按揭方式購買屬其唯一住房的購房產權人，可按規定享受首套房按揭購房財政補貼。
◆安徽馬鞍山市
2011年7月，馬鞍山市出台了《進一步加大住房供給鼓勵合理消費保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》規定，從2011年8月20日起，該市有兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補助。
（編者注：中國發展市場經濟的另一項轉變，就是有越來越多地方政府敢對中央說「不」——陽奉陰違。）
試想一下，有如上「幾大重要群體」支撐著樓市，大陸樓市想跌也難，除非相關「利益集團」都從樓市「功成身退」了，否則，中央出台再多政策，也會被「市場消化」。
中央這幾年出台的房地產政策已舉不勝舉，從國務院到各個部位，都隔三差五下發房地產「政策」，至於這些政策的效果有多大，可謂是，天知、地知、百姓知，唯獨發文者不知。
我們從如下一些現象，或許可以看出樓市政策為何「不出中南海」的根本原因。
一、專家學者為樓市輿論造勢
王志浩（清華大學教授，博導；渣打銀行大中華區研究主管；原中共湖北省顧問委員會委員。）
王志浩說：大陸房地產市場要回到曾經的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉，但復蘇已經開始，無論是宏觀數據還是近期我們對全大陸30家房地產開發商所做的調研結果，都支持這一判斷。
全國範圍房屋銷售同比負增長已經觸底，一些城市房屋銷量上升，同時，部分城市房價開始再次回升。「中國的城市化仍在進行，從較長期看，中國需要更多房地產建設。」
（編者注：用專家學者身份向市場進行信心喊話，很多人對此並不陌生。）
李占軍（上海易居房地產研究院發展研究所所長）
李占軍說：房價應該由市場來決定，政府用政策調控房價是違反市場規律的。
（編者注：打著專家旗號直接對抗中央政策，也算是改革開放的一大進步。）
董藩（現任北京師範大學管理學院教授、北京師範大學房地產研究中心主任，土地資源管理、政府經濟管理兩個專業博士生導師等職務。）
董藩說：在中國、世界都在經歷嚴重經濟危機的情況下，房地產業能率先啟動是中國的大幸，在世界仰仗中國的背景下，也是世界的大幸。全世界都羡慕我們。我們必須從更高的層面認識它。所有反對房地產復興的想法都是危害國家利益、危害人類共同利益，也可以說是反人類的。
董藩（微博）：房價下跌，約占家庭總數的4%～6%的無房家庭會高興；未婚但考慮買房的人，約占城市人口10%的家庭會高興。而剩下的86%的有房家庭、銀行、地方政府、財稅部門都會「倒楣」。而且「穩定」將遭遇到「威脅」——高房價不會引發流血事件，降價則會引發流血事件，還可能會有更激烈的衝突……
（編者注：大學教授為何與房地產商利益高度一致？看看他的職位和頭銜就知道了。）
二、房地產商（利益集團）不斷給市場信心
顧雲昌（中國房地產研究會副會長兼秘書長）
顧雲昌說：房價上漲，是因為「丈母娘需求」。「小倆口快結婚了，卻一直不買房，於是丈母娘把女婿找來『探討』，這下小女婿坐不住了，只好清倉、典當，籌錢買房，這就是『丈母娘需求』」。
（編者注：房地產商代言人托市手法有一套。）
王超斌（全國政協委員、河南台興房產有限公司董事長）
王超斌說：房地產開發商需要繳納人防費、環境評估費、藍圖審查費等50餘項費用，涉及約25個政府部門，總體費用占到開發成本的33%，因此控制房價應取消部分行政性費用。開發商稅負過重，不得不將這些負擔轉嫁到購房者身上，以致造成房價居高不下。
（編者注：地產商的立場很清楚：高房價是政府一手導致的！難道地產商就不賺錢？）
任志強（北京市政協委員，北京市華遠地產股份有限公司董事長，同時兼任北京市商業銀行監事、新華人壽保險公司董事。）
任志強說：2012年三季度，房地產市場將進入一個企穩的階段。「更多的企業還是希望盡快減少庫存、回收現金，所以我認為三季度房地產市場將築底企穩，房價不會出現大漲和大跌的現象。」
但從更長遠來看，房地產市場仍然有發展的空間。說房地產的黃金時間已經過去，這是一個錯誤的說法，因為中國的城市化率還遠遠沒有達到要求。
（編者注：房地產商向市場喊話完全正常，問題是，當話語權始終在地產商一邊時，房地產市場一定被扭曲。）
王健林（全國政協委員、大連萬達集團董事長）
王健林說：這一輪宏觀調控，在政府、企業、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。宏觀調控要想達到保民生的目的，除了大建保障房，還必須調整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房（賣掉唯一住宅，購買一套新商品房）的群眾，重新恢復房貸利率7折優惠。這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾擁護宏觀調控。
（編者注：房地產出招上為自己解套辦法是可以理解的，追逐利益是商家的本質，毋容置疑。）
郭廣昌（上海復星集團董事長，第十一屆全國人大代表、第十屆全國工商聯常委。主要涉及行業：保險、醫藥健康、房地產、鋼鐵及礦業等。）
郭廣昌說：雖然整體經濟不容樂觀，但仍看好房地產的長期機遇。「中國有2000多個縣級市在城市化，房地產仍然有廣闊的市場和機遇。一線向二線城市、三線城市轉移過程當中，消費仍有潛力。」
（編者注：地產商的調子都差不多，都是向市場喊話，只有把房地產市場的美好前景描述好，他們的「錢途」才能保證。）
三、投行機構努力唱多
蒲敬思（世邦魏理仕大中華區總經理）
蒲敬思說：「我們對中國房地產市場持樂觀態度，前途一片大好。」在中國投資房地產的收益高於在亞洲其他國家的投資收益，不少外國投資機構都看好北京、上海、成都等城市的商業地產和居住地產，並越來越關注杭州、寧波、大連、沈陽、青島等有競爭力的二級城市。
王慶（前摩根士丹利首席經濟學家，現就職於中金公司投行部）
王慶說：中國家庭收入增長整體強勁，預計這種增長趨勢在可預見的未來仍將保持不變。而相對購買力（房價相對於家庭收入）在2008年得到顯著改善。而抵押貸款利率大幅下降也在提升住房購買力。目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水準低約250個基點，短時間內降息幅度巨大。
白宏煒（中金公司研究部房地產分析師）
白宏煒說：全國性地產泡沫並不明顯，對中國大部分中小城市來說，價格水準並不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二線城市。未來房價難以實現較為理想的調整，一線城市房價泡沫將維持。隨著流動性的增強，主要城市房價泡沫可能進一步加大。 方焱（國信證券分析師）
方焱說：房地產投資增速仍在低位徘徊，因此後市行業政策仍有望「偏暖」。申萬最新報告也認為，未來一兩個月仍將是政策的「真空期」，在決策層無法確定經濟出現明顯回升趨勢之前，房地產政策出現緊縮概率不大。
陳凡則（渣打直接投資有限公司董事總經理）
陳凡則說：住房是人們的基本需求，再加上城鎮化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經濟增長而快速增長，人們買新房以及住房升級的需求規模很大。因此，未來房價總體上是處於上升階段。
哈繼銘（高盛（亞洲）有限責任公司投資管理部董事總經理）
哈繼銘說：高層最近推出的政策帶出了放鬆的信號，包括貨幣和財政措施，儘管二季度數據會比一季度增長更低，尤其是貨幣政策數據更低，但GDP在下半年將會有所上升，全年可實現8%左右增長。下半年經濟將實現軟著陸，買房地產股票、債券等投資產品的收益將遠遠勝於買房地產。
（編者注：大陸房地產市場一直是投行的金母雞，投行們的一舉一動，其目標只有一個：賺錢。）
四、地方政府明抑暗托 小動作頻頻
◆江蘇南京市
2012年7月17日，南京市國土資源局一次性推出41幅地塊的土地出讓預告，共計2302088.17平方米。
南京市政府2012年7月23日召開新聞發佈會，其發佈的《市政府關於進一步擴大內需拉動消費的若干意見》中明確表示，對住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持。積極支持人才住房消費，入選「321」計畫的人才，正常繳納公積金的可優先享受公積金貸款；首次購買自住商品住房，視同南京戶籍，並可按五年內個人所得稅以下留成部分，給予購房補貼。
◆江蘇揚州市
2012年5月8日，揚州市財政局、市房管局聯合發佈通知，2012年7月1日起的一年內，該市個人購買成品住房將獲得房屋合同價款4‰～6‰的政府獎勵。以對一套100平方米、總價為80萬（人民幣，下同）的成品住房為例，購房者將拿到4000元的獎勵。
◆廣東中山市
2011年11月10日中山出台52天限價令5800元/平方米，2012春節長假過後，中山限價令終於有所鬆動，但並未按此前相關部門所說的直接取消，而是將限價標準悄然提高至6590元/平方米。
◆安徽蕪湖市
2012年2月7日，安徽蕪湖市政府印發通知規定，2012年1月1日至12月31日期間，在蕪湖市區購買自住普通商品房，給予所納契稅100%的補助，且最高可給予150元/平方米購房補貼，而對屬於引進人才的購房人可給予300元/平方米的補貼。
◆重慶市
2011年11月16日，重慶市主城區首套按揭購房財政補助政策新規公佈。規定顯示，在重慶市渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、巴南區、渝北區、北部新區繳納個人所得稅、並在上述區域以按揭方式購買屬其唯一住房的購房產權人，可按規定享受首套房按揭購房財政補貼。
◆安徽馬鞍山市
2011年7月，馬鞍山市出台了《進一步加大住房供給鼓勵合理消費保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》規定，從2011年8月20日起，該市有兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補助。
（編者注：中國發展市場經濟的另一項轉變，就是有越來越多地方政府敢對中央說「不」——陽奉陰違。）
試想一下，有如上「幾大重要群體」支撐著樓市，大陸樓市想跌也難，除非相關「利益集團」都從樓市「功成身退」了，否則，中央出台再多政策，也會被「市場消化」。
中央這幾年出台的房地產政策已舉不勝舉，從國務院到各個部位，都隔三差五下發房地產「政策」，至於這些政策的效果有多大，可謂是，天知、地知、百姓知，唯獨發文者不知。