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二手房刚性需求仍在增长
5月29日晚，北京链家地产中介公司高层们召开了紧急会议，5月17日"国六条"公布以后，这样的会议已经不止一次了。但这一次，形势比较紧张，因为根据国土资源部公布的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按其售房所得收入全额征收营业税。在链家已签订的协议中，就存在许多不足5年的房源，且这些协议尚未来得及履行。如果在6月1日前不能履行协议，也就意味着这部分房源的交易成本将增加5.5%。增加的部分由谁来承担，是买房者还是卖房者？在这个问题没有明确之前，这部分房源的买卖双方必将经历一次博弈的过程，看看谁比谁更急。
其实，类似的过程在去年国家宏观调控政策出台以后就已经上演过，博弈的结果是卖方胜出。去年政策出台后，从6月份开始，二手房交易一度出现了冷清的局面，到十一月份成交量才开始恢复。交易量恢复的同时，价格就开始上涨，价格上涨当然有市场的因素，但另一个因素就是交易成本加到了房价上，去年四五月份北京市二手房成交量是7000多套，从六七月份开始就不到5000套，到十月份才5000出头，而十一月份开始迅速冲到了70000套。
2005年，对于地产业而言，是个不同寻常的年份。在承受着一定的阵痛之余，二手房市场更是获得稳定、快速的发展。链家收集统计的数据，2005年北京二手房全年成交量首次突破6万套，达到了66500套，全年二手房成交均价为每平方米4400元，分别同比上一年增长15.91%和4.34%。
从2006年第一季度北京二手房成交量16300套左右这个统计数据来看，同比上涨幅度达13.7%；成交均价为4280元/平方米，同比上涨幅度达11.6%。也就是说，二手房市场正处于一个价量同涨的上升阶段。根据链家的经验分析，北京目前房源与需求客户量的比例是5∶1，在有些热点区域甚至达到20∶1，这正是二手房市场刚性需求增长的重要表现。
交易萎缩开始显现
接下来的几天，北京二手房的市场表现正如链家所预料的那样。在经过5月30日、31日两天集中办理过户手续后，6月1日至7日短短的几天里，链家的客户量下降了四成，房源量下降了两成，建筑年代在5年以内的房源下降了三成，成交量也下降了近三成。特别值得注意的是，在成交的业务中，两年以上五年以内的交易居然一单没有。
应该说房产新政实施以来，所有的房产投资置业者都非常清楚，政府正运用税收手段来调控市场与房价。
2005年6月1日以后，中国各大城市有关房地产新增的税种有营业税，税率调整的有契税，其中北京又在一定时间内恢复征收房屋交易个人所得税。这些在房屋交易流通环节征收的税种，像一把利刃捅在房地产泡沫上，但刀锋所及难免让一些购房者也感到了痛。当北京、南京、杭州宣布要恢复征收房屋买卖个人所得税后，立刻引起市场的反应。在北京，二手房市场处于绝对的卖方市场，所以大部分卖家会将这笔税费转嫁到买家头上，这让那些买不起新房原本打算买二手房的人多少感到住房消费有些力不从心了。虽然这些税种对二手房买卖交易还是“区别对待”的，但一些打算买二手房的人还是感到了“痛”，因为他们实实在在地要为因税收因素而上涨了的房价“埋单”。
链家的市场总监金育松向记者讲了这样一件事，就在去年房地产税率调整阶段，链家经手的一处位于北京世纪城的房屋，房主在24小时之内将房价连涨了四次，成交价比最初要价增加了12万元，经过反复的讨价还价，最终买主还是接受了。
从此次国家出台的“国六条”政策精神来看，主要是从增加房源的“有效供给”和抑制客户的“有效需求”来进行的双向调节，受此影响，当前京城二手房消费者的购房心理也出现了明显的调整。
链家市场部对此进行了市场调查。调查统计，67%的自住需求者表示，在政策出台后将采取观望并暂时推迟购房计划，而有32.65%的消费者表示将购房计划推迟在一年之后。因此，链家认为，在这一年内，32.65%的这部分消费者必将会继续通过租赁市场来解决自身的居住需求，这将有助于催热京城的租赁市场。
中介“洗牌”在即
(抽文)对于只做租赁或只做买卖的中小中介来说，因为赢利模式单一，在成交量下降时，缺少规避风险的能力。政策风声渐紧，控制二次交易，减少一手市场投机成为目标，所以，“新政”的实施成了许多中介公司过不去的坎儿。
与此同时，链家的同业者们也是反响不一。他们其中相当一部分人担心国家宏观调控生效后，对二手房楼市交易带来打压的效应。
“按照此前的规定，只对不足两年的二手房交易征收营业税，所以即使房价接连上涨，很多人仍愿意买房。但改为五年了，在客观上延长可以享受税收优惠的出让时间，导致房子难以出手。”一位地产中介人士忧心忡忡。
“二手房成交量的下降对于中介行业固然有一定的影响，但是还要看市场的调节速度和中介自身的实力。目前市场上成交量一直在下降，但是交易价格却稳中求升，从现在到年底将是楼市观望期。”
“交易冷清现象只是暂时的”，一位地产分析人士十分肯定地说，“去年年末传来政府将征收二手房营业税的消息后，成交量急剧下降，但是没过多久市场又活了，今年也会是一样，因为整个市场的刚性需求强烈，潜在自住人群数量相当大，放盘价格也不会降很多。”
某地产公司营销顾问说：“规范的中介公司最终是可以挺过来的，它们即使现在没有客户，也会有强大的资金支持；而最近小的中介公司由于接不到单，仅靠租房佣金收入支撑不了多久，最近关门倒闭的也不在少数。”
但是，对于只做租赁或只做买卖的中小中介来说，因为赢利模式单一，在成交量下降时，缺少规避风险的能力。政策风声渐紧，控制二次交易，减少一手市场投机成为目标，所以，“新政”的实施成了许多中介公司过不去的坎儿。
目前，市场竞争趋势已从分散走向集中，中介企业逐步走上了连锁化的发展道路，他们借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额。一方面是小型中介公司面临不同程度的生存危机，另一方面是大中介在跑马圈地，由此产生的两极分化局面正在愈演愈烈。