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【摘 要】作者认为房地产开发项目成本控制的两个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。
【关键词】房地产开发：项目成本：设计阶段；施工阶段
合理有效的控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。笔者认为房地产开发项目成本控制的两个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。
1. 设计阶段
长期以来我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算），甚至“烂尾楼”。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2%～3%，但对项目工程造价的影响可达75%以上；故设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、设计阶段的成本控制对项目投资的影响，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下：
1.1 开展限额设计，事前有效控制成本：就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格的控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。
1.2 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度：现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任；不管工程设计质量的好坏，不论投资超不超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，更不利于工程造价的控制，也助长了设计单位只重视技术性，忽视经验性的思想。实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或在施工过程中随意变更，致使工程造价居高不下和决算价大大超出原概算的情况，其对建筑业的正常发展造成了较大的不良影响。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。另一方面，对设计费也预留一个百分数尾款，待工程竣工结算后再结清最后的尾款，这样就可防止设计人员在施工过程中随意变更或不到现场进行技术指导的现象，同时迫使设计单位重视建设项目的投资控制。
1.3 推行设计监理制度：目前，我国推行施工阶段建设监理制，让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段来，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.4 加强设计质量控制：设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的，设计阶段的成本控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，优质高效地把工程建设好，降低工程成本也是大有益处的。
1.5 采用合同措施，严格控制造价：应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但他却真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。
2. 施工阶段
建设项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、复杂的，也是在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响可达5%至10%，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料的、设备的质量价格等。
2.1 加强合同管理，严格控制合同变更：在施工合同中，要明确合同的内容和范围以及合同文件的组成，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其辞和条款前后矛盾，这样才能保证合同的顺利履行，有效地预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全的合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
2.2 加强施工现场管理工作：加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。
2.2.1 施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专项施工方案进行审查，运用价值工程理论等方法通过不断地进行多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资、创造更高效益的目的。
2.2.2 在施工过程中，设计变更往往易导致施工索赔及合同纠纷的发生，因此要尽可能减少设计变更。要减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次，认真对待必须发生的设计变更，即时计算有关设计变更的费用，对于有问题或者费用偏高的设计变更可重新考虑，进行多方案比较后择优选
确认。
2.2.3 现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计分析，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别地甚至更高。如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成之资金大量浪费。还应该做到：
（1）制定严格的工程量四方签证制度和程序 要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表四方共同签字方为有效。另外，有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。
（2）签证内容必须与实际相符 要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，要求他们不仅要懂得设计、施工技术及工程经济方面的知识，而且要有良好的职业道德。同时培养他们实事求是的工作作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。
（3）签证的范围应正确。现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
【关键词】房地产开发：项目成本：设计阶段；施工阶段
合理有效的控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。笔者认为房地产开发项目成本控制的两个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。
1. 设计阶段
长期以来我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算），甚至“烂尾楼”。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2%～3%，但对项目工程造价的影响可达75%以上；故设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、设计阶段的成本控制对项目投资的影响，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下：
1.1 开展限额设计，事前有效控制成本：就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格的控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。
1.2 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度：现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任；不管工程设计质量的好坏，不论投资超不超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，更不利于工程造价的控制，也助长了设计单位只重视技术性，忽视经验性的思想。实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或在施工过程中随意变更，致使工程造价居高不下和决算价大大超出原概算的情况，其对建筑业的正常发展造成了较大的不良影响。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。另一方面，对设计费也预留一个百分数尾款，待工程竣工结算后再结清最后的尾款，这样就可防止设计人员在施工过程中随意变更或不到现场进行技术指导的现象，同时迫使设计单位重视建设项目的投资控制。
1.3 推行设计监理制度：目前，我国推行施工阶段建设监理制，让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段来，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.4 加强设计质量控制：设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的，设计阶段的成本控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，优质高效地把工程建设好，降低工程成本也是大有益处的。
1.5 采用合同措施，严格控制造价：应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但他却真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。
2. 施工阶段
建设项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、复杂的，也是在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响可达5%至10%，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料的、设备的质量价格等。
2.1 加强合同管理，严格控制合同变更：在施工合同中，要明确合同的内容和范围以及合同文件的组成，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其辞和条款前后矛盾，这样才能保证合同的顺利履行，有效地预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全的合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
2.2 加强施工现场管理工作：加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。
2.2.1 施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专项施工方案进行审查，运用价值工程理论等方法通过不断地进行多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资、创造更高效益的目的。
2.2.2 在施工过程中，设计变更往往易导致施工索赔及合同纠纷的发生，因此要尽可能减少设计变更。要减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次，认真对待必须发生的设计变更，即时计算有关设计变更的费用，对于有问题或者费用偏高的设计变更可重新考虑，进行多方案比较后择优选
确认。
2.2.3 现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计分析，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别地甚至更高。如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成之资金大量浪费。还应该做到：
（1）制定严格的工程量四方签证制度和程序 要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表四方共同签字方为有效。另外，有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。
（2）签证内容必须与实际相符 要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，要求他们不仅要懂得设计、施工技术及工程经济方面的知识，而且要有良好的职业道德。同时培养他们实事求是的工作作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。
（3）签证的范围应正确。现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。