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在系列调控政策之下,2010年房地产行业保持高位运行,但缺少向上的驱动力,并在下半年开始缓慢回落。从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数趋势图可看出,1～9月的景气指数都在2009年最高水平以上。
前世:三轮调控贯全年 北京落地最到位
1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三轮政策调控,贯穿了全年房地产业发展的全过程,可谓是“调控年”。
1月1日,国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,即国十一条,拉开了首轮调控的大幕;4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即新国十条,成为二轮调控的开始;而9月29日,国家有关部委下发通知,推出5条措施进一步推进房地产调控,称作新国五条。由于前两轮调控都是由国务院发起,部委响应,而此次所谓的第三轮调控,其实更多的是对二轮调控的深化和升级,也可理解为二轮调控的“二次调控”。
三轮政策调控,一次比一次苛刻,一次比一次详实,有共同的初衷和特点,就是通过抑制投机购房,增加土地和住房的有效供应,遏制部分地区房价的过快上涨。同时,史无前例地把保障性住房建设作为一大调控重点。应该说,每一轮的调控都起到了一定的作用。
作为热点的北京,在地方版细则的落地和执行方面,一直比较严格。一轮调控中,2月23日,北京市住建委等11个部门联合出台了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京十一条),与国务院的国十一条相对应,但其中二套房贷开始强调以“家庭”为单位,比以往的个人为单位更加严格,同时成为了后续调控的有利基础。在二轮调控之后,于4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(新京十二条),属于反应较快、落地比较严格的地方版细则,尤其在对二套房的认定上不同以往的以贷为准,而是以购房者的持有数为准,即所谓的“认贷又认房”,并叫停了三套房贷款。许多成为9月底第三轮调控(或者说二轮调控的“二次调控”)的重要借鉴样本,比如,三轮调控之后,各地纷纷执行限购,而这是北京市早在4月底就已经率先落地的政策。
今生:多重因素共作用樓市走向更复杂
可从下面3个方面进行分析。
通胀与调控反向拉扯:再现纠结的观望情绪
世界经济缓慢复苏的大背景下,国内经济整体运行平稳,楼市表现也比较乐观。然而11月,美联储宣布推出第二轮量化宽松的货币政策,决定到2011年6底前购买6000亿美元的美国长期国债,以进一步刺激美国经济复苏。美联储同时还宣布,将联邦基金利率维持在0～0.25%的水平不变。至此,美国的货币利率降到历史最低,这对10月刚刚实现加息的中国来说,必然带来巨大冲击(10月OPI达到了4.4%)。11月16日,央行宣布再次上调存款准备金率(年内第四次),加重了年内再次加息的可能性。全球通胀和楼市调控同时存在,导致楼市走势将变得更加复杂。
第三轮调控影响:观望短期或将持续
9月底房地产第三轮调控再度加码,限购、限贷,以及加息等措施的出台,导致市场观望气氛上升。2010年四季度和2011年一季度,又将转入传统的销售淡季,全国楼市成交量或将出现下滑。房价上涨较快的东部一线及部分二线城市受政策影响较大,中西部城市受新一轮政策影响将相对较弱,成交量变化会因地而异。综合来看,2011年调控政策或将中性偏空,着力推进中长期制度的建设。
地区落地政策影响:价格变化存在不确定性
国际经济二次探底预期加重,政策调控难抵国内通胀现实,而各地的楼市调控落地政策又存在一定的差异,加之投资渠道有限,尤其是二线城市,随着一线城市竞争白热化,区域规划带动下的二线城市面临新的发展契机,相关落地政策也适度宽松,比如处于环渤海经济区的天津,地方细则就相对温和很多。基于通胀预期和不同落地政策的双方面影响,开发商的预期和购房者的需求都会因地域而差异,价格浮动的不确定性很强。
建议:标杆城市作参考 适度观望有必要
通常认为,楼市和股市是全球通胀最大的制泡机。在楼市受到严重打压的2010年的中国市场,农产品市场和股市成了另一个大池子。对老百姓来说,股市易上瘾且风险偏大,炒作
“菜市”也相对高深。所以,不动产仍是财产保值、抵御通胀的重要投资渠道。然而,买房的高门槛,只能令大部分人望而却步。暗流涌动的楼市背景下,笔者对有购房需求的投资者提以下几点建议。
关注标杆城市的政策动态
前面也曾提到,2010年,北京是政策落地最到位的城市,做出了不少尝试性措施(许多在相关部委出台政策时被直接采纳),比如限购令,北京政策落地比其他城市早半年之久,类似的还有土地招拍挂改革,以及公积金贷款等政策。目前,北京市相关部门又相继出台,或者正在酝酿其他细则。比如,12月1日起,北京市即将执行的商品房预售资金监管政策,有望逐步推广。可多关注北京最新的楼市政策动态,尽管不一定会在所有城市落地,即使落地,其松紧程度也有不同,但会是很好的政策风向标。同时,也可以多观察相关政策之后楼市的变化,设想一旦在自己置业的目标城市落地,是否会对自己有利,从而判断自己是否出手,以及何时出手。
看多楼市者,量力而行
尽管通胀压力巨大,房产具有保值升值功能,但生活成本也在提高,加息也会使贷款成本增加,而且政策打压之下,一两年内房价出现快速上升的可能性很小。在收入预期不甚明朗的情况下,要量力而行,更不要去大额负债买房。
看空楼市者,适度观望
持续的政策打压,令越来越多的人愿意相信,房价会在2011年上半年有所下探,从而选择持币等待。现在的大多数老百姓习惯于依靠国家统计局公布的数据来判断整个大市,但由于信息的不对称性,再加上政策倾向性,这些数据不能足以说明现实的房价。在2010年的楼市调控中,逐渐加入了对地方政府的问责机制。压力使得相关部门不得不采取一些非常措施,比如对于高价项目,暂停发放预售许可证,导致项目无法开盘销售。这种带有明显行政手段的调控,也会在一定程度上掩饰真实的房价。购房者可选择目标区域的几个楼盘作为参照,关注房价的真实变化。一旦发现没有松动迹象,那就尽早出手。此轮调控,对于不同区域的作用也不一样,有的板块因为前期泡沫吹的太大,或者有项目带头调价,就会出现下调。
前世:三轮调控贯全年 北京落地最到位
1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三轮政策调控,贯穿了全年房地产业发展的全过程,可谓是“调控年”。
1月1日,国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,即国十一条,拉开了首轮调控的大幕;4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即新国十条,成为二轮调控的开始;而9月29日,国家有关部委下发通知,推出5条措施进一步推进房地产调控,称作新国五条。由于前两轮调控都是由国务院发起,部委响应,而此次所谓的第三轮调控,其实更多的是对二轮调控的深化和升级,也可理解为二轮调控的“二次调控”。
三轮政策调控,一次比一次苛刻,一次比一次详实,有共同的初衷和特点,就是通过抑制投机购房,增加土地和住房的有效供应,遏制部分地区房价的过快上涨。同时,史无前例地把保障性住房建设作为一大调控重点。应该说,每一轮的调控都起到了一定的作用。
作为热点的北京,在地方版细则的落地和执行方面,一直比较严格。一轮调控中,2月23日,北京市住建委等11个部门联合出台了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京十一条),与国务院的国十一条相对应,但其中二套房贷开始强调以“家庭”为单位,比以往的个人为单位更加严格,同时成为了后续调控的有利基础。在二轮调控之后,于4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(新京十二条),属于反应较快、落地比较严格的地方版细则,尤其在对二套房的认定上不同以往的以贷为准,而是以购房者的持有数为准,即所谓的“认贷又认房”,并叫停了三套房贷款。许多成为9月底第三轮调控(或者说二轮调控的“二次调控”)的重要借鉴样本,比如,三轮调控之后,各地纷纷执行限购,而这是北京市早在4月底就已经率先落地的政策。
今生:多重因素共作用樓市走向更复杂
可从下面3个方面进行分析。
通胀与调控反向拉扯:再现纠结的观望情绪
世界经济缓慢复苏的大背景下,国内经济整体运行平稳,楼市表现也比较乐观。然而11月,美联储宣布推出第二轮量化宽松的货币政策,决定到2011年6底前购买6000亿美元的美国长期国债,以进一步刺激美国经济复苏。美联储同时还宣布,将联邦基金利率维持在0～0.25%的水平不变。至此,美国的货币利率降到历史最低,这对10月刚刚实现加息的中国来说,必然带来巨大冲击(10月OPI达到了4.4%)。11月16日,央行宣布再次上调存款准备金率(年内第四次),加重了年内再次加息的可能性。全球通胀和楼市调控同时存在,导致楼市走势将变得更加复杂。
第三轮调控影响:观望短期或将持续
9月底房地产第三轮调控再度加码,限购、限贷,以及加息等措施的出台,导致市场观望气氛上升。2010年四季度和2011年一季度,又将转入传统的销售淡季,全国楼市成交量或将出现下滑。房价上涨较快的东部一线及部分二线城市受政策影响较大,中西部城市受新一轮政策影响将相对较弱,成交量变化会因地而异。综合来看,2011年调控政策或将中性偏空,着力推进中长期制度的建设。
地区落地政策影响:价格变化存在不确定性
国际经济二次探底预期加重,政策调控难抵国内通胀现实,而各地的楼市调控落地政策又存在一定的差异,加之投资渠道有限,尤其是二线城市,随着一线城市竞争白热化,区域规划带动下的二线城市面临新的发展契机,相关落地政策也适度宽松,比如处于环渤海经济区的天津,地方细则就相对温和很多。基于通胀预期和不同落地政策的双方面影响,开发商的预期和购房者的需求都会因地域而差异,价格浮动的不确定性很强。
建议:标杆城市作参考 适度观望有必要
通常认为,楼市和股市是全球通胀最大的制泡机。在楼市受到严重打压的2010年的中国市场,农产品市场和股市成了另一个大池子。对老百姓来说,股市易上瘾且风险偏大,炒作
“菜市”也相对高深。所以,不动产仍是财产保值、抵御通胀的重要投资渠道。然而,买房的高门槛,只能令大部分人望而却步。暗流涌动的楼市背景下,笔者对有购房需求的投资者提以下几点建议。
关注标杆城市的政策动态
前面也曾提到,2010年,北京是政策落地最到位的城市,做出了不少尝试性措施(许多在相关部委出台政策时被直接采纳),比如限购令,北京政策落地比其他城市早半年之久,类似的还有土地招拍挂改革,以及公积金贷款等政策。目前,北京市相关部门又相继出台,或者正在酝酿其他细则。比如,12月1日起,北京市即将执行的商品房预售资金监管政策,有望逐步推广。可多关注北京最新的楼市政策动态,尽管不一定会在所有城市落地,即使落地,其松紧程度也有不同,但会是很好的政策风向标。同时,也可以多观察相关政策之后楼市的变化,设想一旦在自己置业的目标城市落地,是否会对自己有利,从而判断自己是否出手,以及何时出手。
看多楼市者,量力而行
尽管通胀压力巨大,房产具有保值升值功能,但生活成本也在提高,加息也会使贷款成本增加,而且政策打压之下,一两年内房价出现快速上升的可能性很小。在收入预期不甚明朗的情况下,要量力而行,更不要去大额负债买房。
看空楼市者,适度观望
持续的政策打压,令越来越多的人愿意相信,房价会在2011年上半年有所下探,从而选择持币等待。现在的大多数老百姓习惯于依靠国家统计局公布的数据来判断整个大市,但由于信息的不对称性,再加上政策倾向性,这些数据不能足以说明现实的房价。在2010年的楼市调控中,逐渐加入了对地方政府的问责机制。压力使得相关部门不得不采取一些非常措施,比如对于高价项目,暂停发放预售许可证,导致项目无法开盘销售。这种带有明显行政手段的调控,也会在一定程度上掩饰真实的房价。购房者可选择目标区域的几个楼盘作为参照,关注房价的真实变化。一旦发现没有松动迹象,那就尽早出手。此轮调控,对于不同区域的作用也不一样,有的板块因为前期泡沫吹的太大,或者有项目带头调价,就会出现下调。