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摘要：结合住建部《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，基于合肥市存量房交易现状，针对“自动核验交易主体”提出思考。
关键词：存量房;制动核验;交易主体
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0024-26 收稿日期：2021-06-28
2020年4月，住建部出台了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）（以下简称《意见》），对如何进一步提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范、标准、便捷的服务给出了全新的工作思路和要求，这将成为今后各地开展交易管理工作指导性文件。基于此，笔者就《意见》中的“自动核验交易主体”并结合合肥市存量房交易现状，提出一些自己的理解。
1 合肥市存量房交易管理现状
一是全面开展存量房网签服务。据住建部和安徽省住建厅对存量房网签工作要求，合肥市房产局房屋交易管理中心抽调人员全面入驻全市各不动产登记分中心，按照“以点带面，点面结合，层层推进”的工作思路，全面推进存量房网签工作，实现了存量房网签业务全覆盖。2021年初，合肥市房产局房屋交易中心在各驻点网签窗口增配人脸识别和身份证识别设备，开始推进实名认证和房源自动核验试点工作，目前试点工作已取得阶段性成效。二是优化提升存量房交易资金托管服务。2020年底，合肥市房产局提出全面接管存量房资金托管工作要求，房屋交易管理中心按“银行托管、政府监督”新思路，开拓性地开展工作，有效解决原存量房交易资金托管模式办理时间长、服务网点少、存在一定交易风险等问题，获得群众一致好评和社会广泛认可。同时，建立了存量房交易信息平台和存量房交易金融服务平台，实现同一份交易合同在房产、金融、税务、不动产等多部门流转。
存量房交易合同网签和存量房交易资金托管工作是存量房交易管理的基础和核心工作，随着两项工作的全面开展，合肥市存量房交易市场管理工作进入了快车道。
2 交易主体自动核验的重要性
存量房交易的两大要素是交易当事人（交易主体）和交易房产（交易客体），由于存量房市场存在信息不对称的市场特点，大部分存量房交易需通过中介机构才能完成。但中介机构准入门槛低，从业人员良莠不齐，部分中介机构利用信息不对称和地位优势，通过钻政策空子、侵占房源、发布虚假房源、欺买方骗卖方等违规操作损害买卖双方利益。同时，买卖双方基于自身利益考虑，也存在刻意隐瞒自身真实情况的现象，行业管理部门对经纪行为的事中事后监管手段有限且上位法效力不足，造成市场违规违法行为时有发生。
加快建设大数据信息共享平台，实现交易主体和客体信息自动比对核验，确保交易信息真实有效势在必行。交易客体的自动核验大家相对了解熟悉，这里不作赘述。交易主体自动核验是近年来随着人脸识别、实人认证技术不断成熟以及城市大数据信息共享水平日趋完善后提出的一种交易管理新手段，它主要包括两方面信息的自动核验功能：一是通过人脸识别和实人认证技术核验合同网签是否为当事人本人;二是通过大数据信息共享对当事人的户籍、婚姻、社保、个人征信等信息进行自动比对，以判断当事人是否具有交易资格。主体自动核验功能的实现将有效解决中介机构侵占房源等问题，为合同意愿真实性提供工作抓手，同时也为全面实现不见面办理提供了技术保障。
3 交易主体自动核验的路径
目前来看，房地产宏观调控将是一个长期政策，作为限购城市之一，合肥市存量房交易管理包括：购房资格核验、存量房合同网签以及存量房资金托管三个环节。这三个环节相互依存，相互衔接，构成了存量房交易管理总体工作架构。根据工作发展的需要，可对三个环节的业务系统进行全面整合，对内，理顺三者间的逻辑关系，打通相互间数据通道;对外，与不动产、税务部门之间建立数据实时共享，依托大数据资源局实现对户籍、婚姻、社保、个人征信等信息的实时采集，在此基础上将交易主体自动核验功能分别嵌入存量房限购查询系统受理环节（购房资格数据比对）和存量房合同网签系统的信息录入环节（交易当事人实人比对）。在系统运行成熟后，再将交易主体自动核验功能在托管银行客户端全面铺开，真正达到存量房交易全程不见面办理目标。
4 面临的主要问题
一是数据资源质量有待提高。由于公安、民政、人社、教育、不动产、税务等相关单位的信息化建设情况及单位特点千差万别，导致户籍、婚姻、社保、學历等数据信息不完整、准确度不够高且时效性差，同时各单位对信息共享工作认识不足，数据共享程度有待进一步提高，给全面推进交易主体自动核验工作带来一定困难。二是存量房网签工作法律依据不足。虽然《房屋买卖与产权管理工作导则》及《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中均对存量房网签备案工作提出明确要求。但是存量房网签备案制度的法律依据、法律效力不足，国家法律法规层面并未明确存量房网签备案的地位和作用。三是部门间协调配合不积极。由于法律依据不足，特别是《不动产登记暂行条例》未明确存量房网签合同的相关条款和规定，不动产登记部门配合不积极，支持力度不大，交易与登记间业务衔接不畅，一定程度上影响交易管理水平的快速提升。四是中介机构职业素养需要提升。虽然大多数中介机构守法经营，但仍有部分中介机构在经纪活动中唯利是图，不讲诚信，利用信息不对称，蒙骗交易当事人，特别是部分从业人员专业水平、业务素养不高，加上交易当事人自我保护意识差，造成市场违规违法行为时有发生。
5 工作思路与建议
一是完善法律法规。尽快出台存量房网签备案制度相关法律法规，从更高层面确立存量房网签备案的地位和作用。二是加强相关部门协调。一方面，从国家层面加强与自然资源、市场监督管理等部门的统筹协调，理顺存量房备案、网签、监管等方面的程序，加强部门联动，形成工作合力;另一方面，对接本市公安、民政、税务、人社、市场监管、自然资源、法院等相关单位，需要打破“信息壁垒”，建立跨部门数据资源共享机制和数据标准规范，提高数据的实时性和准确性。三是加强中介机构监管力度。首先，提高中介机构市场准入门槛，对注册房地产中介机构及其分支机构经纪人数量提出要求，加强业务人员管理和培训;其次，加强中介机构诚信系统建设，细化房地产经纪机构和从业人员的信用评分标准，淘汰违规中介机构，引导房地产经纪机构和从业人员诚信经营、依法经营。四是稳步提升管理手段。结合合肥市存量房交易管理工作实际，以提高管理水平、提升服务效能为目标，按照“分步走”的总体工作思路。一方面对内通过对各业务系统升级改造，优化系统结构，不断拓展完善管理和服务手段;另一方面对外进一步加强与相关单位协调沟通，加快推进对户籍、婚姻、社保、纳税情况、学历等信息数据共享工作，建立业务信息数据联动机制，提升数据利用水平，为全面实现存量房交易业务“不见面”打下坚实的数据支撑基础。
作者简介：王银，合肥市房屋交易管理中心。
关键词：存量房;制动核验;交易主体
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0024-26 收稿日期：2021-06-28
2020年4月，住建部出台了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）（以下简称《意见》），对如何进一步提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范、标准、便捷的服务给出了全新的工作思路和要求，这将成为今后各地开展交易管理工作指导性文件。基于此，笔者就《意见》中的“自动核验交易主体”并结合合肥市存量房交易现状，提出一些自己的理解。
1 合肥市存量房交易管理现状
一是全面开展存量房网签服务。据住建部和安徽省住建厅对存量房网签工作要求，合肥市房产局房屋交易管理中心抽调人员全面入驻全市各不动产登记分中心，按照“以点带面，点面结合，层层推进”的工作思路，全面推进存量房网签工作，实现了存量房网签业务全覆盖。2021年初，合肥市房产局房屋交易中心在各驻点网签窗口增配人脸识别和身份证识别设备，开始推进实名认证和房源自动核验试点工作，目前试点工作已取得阶段性成效。二是优化提升存量房交易资金托管服务。2020年底，合肥市房产局提出全面接管存量房资金托管工作要求，房屋交易管理中心按“银行托管、政府监督”新思路，开拓性地开展工作，有效解决原存量房交易资金托管模式办理时间长、服务网点少、存在一定交易风险等问题，获得群众一致好评和社会广泛认可。同时，建立了存量房交易信息平台和存量房交易金融服务平台，实现同一份交易合同在房产、金融、税务、不动产等多部门流转。
存量房交易合同网签和存量房交易资金托管工作是存量房交易管理的基础和核心工作，随着两项工作的全面开展，合肥市存量房交易市场管理工作进入了快车道。
2 交易主体自动核验的重要性
存量房交易的两大要素是交易当事人（交易主体）和交易房产（交易客体），由于存量房市场存在信息不对称的市场特点，大部分存量房交易需通过中介机构才能完成。但中介机构准入门槛低，从业人员良莠不齐，部分中介机构利用信息不对称和地位优势，通过钻政策空子、侵占房源、发布虚假房源、欺买方骗卖方等违规操作损害买卖双方利益。同时，买卖双方基于自身利益考虑，也存在刻意隐瞒自身真实情况的现象，行业管理部门对经纪行为的事中事后监管手段有限且上位法效力不足，造成市场违规违法行为时有发生。
加快建设大数据信息共享平台，实现交易主体和客体信息自动比对核验，确保交易信息真实有效势在必行。交易客体的自动核验大家相对了解熟悉，这里不作赘述。交易主体自动核验是近年来随着人脸识别、实人认证技术不断成熟以及城市大数据信息共享水平日趋完善后提出的一种交易管理新手段，它主要包括两方面信息的自动核验功能：一是通过人脸识别和实人认证技术核验合同网签是否为当事人本人;二是通过大数据信息共享对当事人的户籍、婚姻、社保、个人征信等信息进行自动比对，以判断当事人是否具有交易资格。主体自动核验功能的实现将有效解决中介机构侵占房源等问题，为合同意愿真实性提供工作抓手，同时也为全面实现不见面办理提供了技术保障。
3 交易主体自动核验的路径
目前来看，房地产宏观调控将是一个长期政策，作为限购城市之一，合肥市存量房交易管理包括：购房资格核验、存量房合同网签以及存量房资金托管三个环节。这三个环节相互依存，相互衔接，构成了存量房交易管理总体工作架构。根据工作发展的需要，可对三个环节的业务系统进行全面整合，对内，理顺三者间的逻辑关系，打通相互间数据通道;对外，与不动产、税务部门之间建立数据实时共享，依托大数据资源局实现对户籍、婚姻、社保、个人征信等信息的实时采集，在此基础上将交易主体自动核验功能分别嵌入存量房限购查询系统受理环节（购房资格数据比对）和存量房合同网签系统的信息录入环节（交易当事人实人比对）。在系统运行成熟后，再将交易主体自动核验功能在托管银行客户端全面铺开，真正达到存量房交易全程不见面办理目标。
4 面临的主要问题
一是数据资源质量有待提高。由于公安、民政、人社、教育、不动产、税务等相关单位的信息化建设情况及单位特点千差万别，导致户籍、婚姻、社保、學历等数据信息不完整、准确度不够高且时效性差，同时各单位对信息共享工作认识不足，数据共享程度有待进一步提高，给全面推进交易主体自动核验工作带来一定困难。二是存量房网签工作法律依据不足。虽然《房屋买卖与产权管理工作导则》及《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中均对存量房网签备案工作提出明确要求。但是存量房网签备案制度的法律依据、法律效力不足，国家法律法规层面并未明确存量房网签备案的地位和作用。三是部门间协调配合不积极。由于法律依据不足，特别是《不动产登记暂行条例》未明确存量房网签合同的相关条款和规定，不动产登记部门配合不积极，支持力度不大，交易与登记间业务衔接不畅，一定程度上影响交易管理水平的快速提升。四是中介机构职业素养需要提升。虽然大多数中介机构守法经营，但仍有部分中介机构在经纪活动中唯利是图，不讲诚信，利用信息不对称，蒙骗交易当事人，特别是部分从业人员专业水平、业务素养不高，加上交易当事人自我保护意识差，造成市场违规违法行为时有发生。
5 工作思路与建议
一是完善法律法规。尽快出台存量房网签备案制度相关法律法规，从更高层面确立存量房网签备案的地位和作用。二是加强相关部门协调。一方面，从国家层面加强与自然资源、市场监督管理等部门的统筹协调，理顺存量房备案、网签、监管等方面的程序，加强部门联动，形成工作合力;另一方面，对接本市公安、民政、税务、人社、市场监管、自然资源、法院等相关单位，需要打破“信息壁垒”，建立跨部门数据资源共享机制和数据标准规范，提高数据的实时性和准确性。三是加强中介机构监管力度。首先，提高中介机构市场准入门槛，对注册房地产中介机构及其分支机构经纪人数量提出要求，加强业务人员管理和培训;其次，加强中介机构诚信系统建设，细化房地产经纪机构和从业人员的信用评分标准，淘汰违规中介机构，引导房地产经纪机构和从业人员诚信经营、依法经营。四是稳步提升管理手段。结合合肥市存量房交易管理工作实际，以提高管理水平、提升服务效能为目标，按照“分步走”的总体工作思路。一方面对内通过对各业务系统升级改造，优化系统结构，不断拓展完善管理和服务手段;另一方面对外进一步加强与相关单位协调沟通，加快推进对户籍、婚姻、社保、纳税情况、学历等信息数据共享工作，建立业务信息数据联动机制，提升数据利用水平，为全面实现存量房交易业务“不见面”打下坚实的数据支撑基础。
作者简介：王银，合肥市房屋交易管理中心。