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摘要:本文从廉租住房建设投资、管理体制机制的特殊性分析地方政府,特别是财政实力较差、经济发展水平较为落后的地区推行廉租住房建设共有所谓廉租住房共有产权管理模式,但是由于体制机制不完善和各地社会经济发展不平衡等原因,在具体组织廉租住房建设过程中,产生诸如供地矛盾和资金瓶颈等问题,制约廉租住房建设甚至住房保障事业的发展。
关键词:廉租住房 共有产权管理模式 住房保障模式
廉租住房就是国家为解决城市最低收入家庭住房问题,由中央和地方政府共同投资兴建的,对承租入住对象有一定限定条件的公共租赁房屋,政策性强,为保障性住房,属于公共产品范畴。中央和省、市将廉租住房建设作为改善民生,加大基础设施建设,扩大内需的重要手段,计划用三年时间(2009--2011年)通过建设廉租住房进行实物配租和发放租赁补贴等方式基本解决城镇低收入和最低收入家庭住房困难问题。自实施住房保障政策以来,全国各地通过新建、改造、收购等形式,筹措了大量廉租住房,有效地解决了部分城市最低收入家庭住房问题,中央和地方政府将住房保障列入了政府绩效考核体系,作为民心工程、重点工程常抓不懈。但是由于体制机制不完善和各地社会经济发展不平衡等原因,在具体组织廉租住房建设过程中,产生诸如供地矛盾和资金瓶颈等问题,制约廉租住房建设甚至住房保障事业的发展。
本文根据作者的工作实践和经验,从廉租住房建设投资、管理体制机制的特殊性分析地方政府,特别是财政实力较差、经济发展水平较为落后的地区推行廉租住房建设共有所谓廉租住房共有产权管理模式应涵盖以下内容:首先,在建设投资上表现为政府和承租(购)对象共同投资;其次是在产权分配上表现为政府和承租(购)对象按照投资比例按份共有;再次,在后续管理上表现为有效的动态管理机制,特别是灵活的退出机制。
一、推行廉租住房共有产权管理模式的可行性分析
(一)有效缓解地方配套资金不足的问题
廉租住房建设资金筹集渠道主要有两个方面,一是中央预算内投资;二是地方配套资金,包括省、市、县(市)三级政府配套资金。在现行财政体制运行下,中央预算内投资(每平方米300元,西部地区每平方米400元)到位在建设项目立项后即可拨付到位,其余全部靠地方政府配套,地方配套资金中,省级资金也可及时足额拨付到位,而市、县(市)两级政府配套资金到位情况受当地经济社会发展水平制约,因当地财政状况而定。地方配套资金的到位情况直接决定廉租住房建设的进度。
共有产权管理模式使投资主体多元化。在目前的体制机制条件下,共有产权管理模式对于解决部分低收入家庭住房问题无疑是一种有益的探索,不仅有效缓解了地方配套资金瓶颈问题,二期减轻了一部分低收入家庭的购房支付压力。通过这种投资和产权多元化的运行模式(类似于政府提供"无息贷款"),吸引更多本需廉租住房、经济适用住房来解决住房问题的市民,从而最终减轻地方政府在廉租住房、经济适用住房的资金投入压力,售房款又可滚动投入廉租住房建设,更有利于实现"居者有其屋"的目标。
(二)有效缓和了地方政府建设用地供地矛盾
虽然国家政策规定,在用地审批上,必须优先满足和供应保障性住房建设。但是,土地出让收入为地方政府财政收入的重要甚至是主要来源,在不增加地方政府财政支配权的前提下,地方政府"以地生财"这一局面很难改变,"土地财政"将会"愈演愈烈"。
共有产权管理模式使廉租住房在一定年限后,产权可以私有化,土地性质也可由划拨改为出让性质,增加土地供应弹性,有效缓和了建设用地供求矛盾。
(三)有效开拓了住房保障新思路
共有产权管理模式为现行住房保障体系的完善提供了新路子和思考方向。目前,我国的住房保障模式包含廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、限价房等类型,但是由于投入大且几乎无回报,后续管理难度大,许多地方政府都不愿意承担建设任务。共有产权管理模式由于有效解决了建设资金和用地矛盾等问题,更容易提高地方政府对保障性住房开发建设的积极性。
二、共有产权管理模式设计
(一)目标保障对象。通过自愿报名和审核确定。1、符合廉租住房入住条件且具有一定经济来源的低收入家庭和部分最低收入家庭,2、政策"夹心层"。
(二)项目选址。为降低建设成本、加快产权流转和资金回笼,项目选址应在城市基础设施、公共设施较为完善的地段或比较集中的工矿企业棚户区、危旧房屋改造区。
(三)土地和资金投入。1、建设用地由政府无偿划拨; 2、地方政府投入小区基础配套设施设备;3、中央预算内投资;4、按照成本法评估房屋重置价格,产权共有人按照产权比例出资,承租(购)对象的产权比例控制在百分之二十到百分之五十的范围;5、在建设过程中,项目享受廉租住房建设的一切政策优惠。
(四)产权分配和管理。1、廉租住房实行政府与保障对象产权按份共有,为产权共有人颁发房屋权属证书,在备注栏中注明房屋性质"廉租住房"和"共有产权"字样,并标注产权共有人产权比例;2、土地使用证权利人为住房保障部门,产权共有人不办土地使用证。
(五)退出机制。鼓励产权共有人购买廉租住房,此类廉租住房的保障对象每2年进行年度审核制度,对因经济收入和住房条件改善而不应再提供保障的产权共有人,鼓励其购买或者劝退。1、共有产权人退出不购买该房屋的,可选择以下两种方式退出:一是根据其出资额,按照银行同期贷款利率(或者固定的回报率)计算利息,以利息抵房租进行结算,多退少补,退房时返还其出资额,同时注销共有产权人房屋所有权证。二是共有产权人按月缴交房租,退出时,按照成本法评估该房屋重置价格,按照产权比例计算,由政府购买共有产权人所有的部分产权,同时注销共有产权人房屋所有权证。2、共有产权人按月缴交房租,共有产权人购买该房屋的,按照成本法评估该房屋重置价格,按照产权比例计算,由共有产权人购买政府所有的部分产权,并补交土地出让金,按照国家有关规定办理房屋产权证和土地使用证。
共有产权人购买该房屋的购房款及补交的土地出让金,由住房保障部门提留,专款专用于廉租住房建设。
(六)后续管理。1、建成的小区实行市场化的物业管理。2、政府根据小区的实际情况,加大就业指导和培训力度,实行就业政策定向倾斜和扶持,每年为小区配置一定数量的业务培训和就业指标,积极引导小区内居民实现就业和劳动致富,加快产权流转。
关键词:廉租住房 共有产权管理模式 住房保障模式
廉租住房就是国家为解决城市最低收入家庭住房问题,由中央和地方政府共同投资兴建的,对承租入住对象有一定限定条件的公共租赁房屋,政策性强,为保障性住房,属于公共产品范畴。中央和省、市将廉租住房建设作为改善民生,加大基础设施建设,扩大内需的重要手段,计划用三年时间(2009--2011年)通过建设廉租住房进行实物配租和发放租赁补贴等方式基本解决城镇低收入和最低收入家庭住房困难问题。自实施住房保障政策以来,全国各地通过新建、改造、收购等形式,筹措了大量廉租住房,有效地解决了部分城市最低收入家庭住房问题,中央和地方政府将住房保障列入了政府绩效考核体系,作为民心工程、重点工程常抓不懈。但是由于体制机制不完善和各地社会经济发展不平衡等原因,在具体组织廉租住房建设过程中,产生诸如供地矛盾和资金瓶颈等问题,制约廉租住房建设甚至住房保障事业的发展。
本文根据作者的工作实践和经验,从廉租住房建设投资、管理体制机制的特殊性分析地方政府,特别是财政实力较差、经济发展水平较为落后的地区推行廉租住房建设共有所谓廉租住房共有产权管理模式应涵盖以下内容:首先,在建设投资上表现为政府和承租(购)对象共同投资;其次是在产权分配上表现为政府和承租(购)对象按照投资比例按份共有;再次,在后续管理上表现为有效的动态管理机制,特别是灵活的退出机制。
一、推行廉租住房共有产权管理模式的可行性分析
(一)有效缓解地方配套资金不足的问题
廉租住房建设资金筹集渠道主要有两个方面,一是中央预算内投资;二是地方配套资金,包括省、市、县(市)三级政府配套资金。在现行财政体制运行下,中央预算内投资(每平方米300元,西部地区每平方米400元)到位在建设项目立项后即可拨付到位,其余全部靠地方政府配套,地方配套资金中,省级资金也可及时足额拨付到位,而市、县(市)两级政府配套资金到位情况受当地经济社会发展水平制约,因当地财政状况而定。地方配套资金的到位情况直接决定廉租住房建设的进度。
共有产权管理模式使投资主体多元化。在目前的体制机制条件下,共有产权管理模式对于解决部分低收入家庭住房问题无疑是一种有益的探索,不仅有效缓解了地方配套资金瓶颈问题,二期减轻了一部分低收入家庭的购房支付压力。通过这种投资和产权多元化的运行模式(类似于政府提供"无息贷款"),吸引更多本需廉租住房、经济适用住房来解决住房问题的市民,从而最终减轻地方政府在廉租住房、经济适用住房的资金投入压力,售房款又可滚动投入廉租住房建设,更有利于实现"居者有其屋"的目标。
(二)有效缓和了地方政府建设用地供地矛盾
虽然国家政策规定,在用地审批上,必须优先满足和供应保障性住房建设。但是,土地出让收入为地方政府财政收入的重要甚至是主要来源,在不增加地方政府财政支配权的前提下,地方政府"以地生财"这一局面很难改变,"土地财政"将会"愈演愈烈"。
共有产权管理模式使廉租住房在一定年限后,产权可以私有化,土地性质也可由划拨改为出让性质,增加土地供应弹性,有效缓和了建设用地供求矛盾。
(三)有效开拓了住房保障新思路
共有产权管理模式为现行住房保障体系的完善提供了新路子和思考方向。目前,我国的住房保障模式包含廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、限价房等类型,但是由于投入大且几乎无回报,后续管理难度大,许多地方政府都不愿意承担建设任务。共有产权管理模式由于有效解决了建设资金和用地矛盾等问题,更容易提高地方政府对保障性住房开发建设的积极性。
二、共有产权管理模式设计
(一)目标保障对象。通过自愿报名和审核确定。1、符合廉租住房入住条件且具有一定经济来源的低收入家庭和部分最低收入家庭,2、政策"夹心层"。
(二)项目选址。为降低建设成本、加快产权流转和资金回笼,项目选址应在城市基础设施、公共设施较为完善的地段或比较集中的工矿企业棚户区、危旧房屋改造区。
(三)土地和资金投入。1、建设用地由政府无偿划拨; 2、地方政府投入小区基础配套设施设备;3、中央预算内投资;4、按照成本法评估房屋重置价格,产权共有人按照产权比例出资,承租(购)对象的产权比例控制在百分之二十到百分之五十的范围;5、在建设过程中,项目享受廉租住房建设的一切政策优惠。
(四)产权分配和管理。1、廉租住房实行政府与保障对象产权按份共有,为产权共有人颁发房屋权属证书,在备注栏中注明房屋性质"廉租住房"和"共有产权"字样,并标注产权共有人产权比例;2、土地使用证权利人为住房保障部门,产权共有人不办土地使用证。
(五)退出机制。鼓励产权共有人购买廉租住房,此类廉租住房的保障对象每2年进行年度审核制度,对因经济收入和住房条件改善而不应再提供保障的产权共有人,鼓励其购买或者劝退。1、共有产权人退出不购买该房屋的,可选择以下两种方式退出:一是根据其出资额,按照银行同期贷款利率(或者固定的回报率)计算利息,以利息抵房租进行结算,多退少补,退房时返还其出资额,同时注销共有产权人房屋所有权证。二是共有产权人按月缴交房租,退出时,按照成本法评估该房屋重置价格,按照产权比例计算,由政府购买共有产权人所有的部分产权,同时注销共有产权人房屋所有权证。2、共有产权人按月缴交房租,共有产权人购买该房屋的,按照成本法评估该房屋重置价格,按照产权比例计算,由共有产权人购买政府所有的部分产权,并补交土地出让金,按照国家有关规定办理房屋产权证和土地使用证。
共有产权人购买该房屋的购房款及补交的土地出让金,由住房保障部门提留,专款专用于廉租住房建设。
(六)后续管理。1、建成的小区实行市场化的物业管理。2、政府根据小区的实际情况,加大就业指导和培训力度,实行就业政策定向倾斜和扶持,每年为小区配置一定数量的业务培训和就业指标,积极引导小区内居民实现就业和劳动致富,加快产权流转。