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[摘 要] 在当前我国人民币升值的大环境下，房地产经济并没有出现预期中的剧烈反响，一定程度上与我国对房地产采取的宏观调控有关。然而面对人民币升值的现状，房地产经济必定会受到一定程度的影响，因为房地产经济会受到资本化率的影响，而资本化率与货币汇率息息相关，因此，对于人民币升值对房地产经济的影响不能放松警惕。鉴于此，文章将主要针对我国人民币升值对房地产经济带来的影响展开分析，并提出针对性的应对措施。
[关键词] 人民币 升值 房地产经济
中图分类号：F812.3 文献标志码：A
汇率是国家之间货币价值的兑换比率。对汇率进行调整，一定要基于经济相对稳定的发展情况，同时要严格遵循可控性与渐进性的原则。我国人民币升值状况正迈向一个漫长周期，必定会在今后对我国房地产经济产生深远影响，而对其具体影响及应对策略进行分析，是目前广大房地产从业者密切关注的问题。
一、我国人民币升值对房地产经济的影响
汇率上升会对房地产经济产生深刻影响，尤其是当我国货币出现持续性升值时，其对房地产经济的影响便会从量变发展为质变。具体来讲，它对我国房地产经济的影响主要表现在以下几方面。
（一）对房地产需求的影响
假设对房地产经济形成影响的其他因素不变，而人民币汇率上升已达预期，在短时间内我国房地产市场便会涌入大量国际热钱，从而导致房地产需求扩张，逼迫房价上涨。在如今的国际舆论环境中，西方大部分国家都认为人民币被严重低估，依旧未达到升值预期谷值，所以在利益的驱动下，许多升值潜力巨大的房地产市场依旧存在大量热钱的投机行为，而房地产价格的快速持续飙升，势必会出现“房地产泡沫”的现象[1]。
（二）对房地产供给的影响
房地产属于不动产，有一定的保值、增值属性，所以会有许多资金涌向房地产市场。但由于国家目前实行的宏观调控政策非常严格，加之各地行政干预强烈，一定程度上抑制了房地产投资过热的情况。再加上受到通货膨胀的影响，房地产建设所用到的材料、土地、人工等成本都会增加，所以即便人民币升值会刺激房地产供应，但实际数量也不会出现激进式的增长。从目前来看，我国因为受到调控政策的影响，社会相对和谐稳定，日后政策性的住房供应会有明显增加。
（三）对房地产金融的影响
房地产企业实现融资的重要来源是金融产品，而在人民币升值的大环境中，开放商进行项目开发建设所需要投入的资金量会更大，为了筹集资金，会导致其对银行等金融机构的依赖性进一步加剧，并且金融成本（利息等）都会因为人民币升值而不断上升。与此同时，许多金融机构都会因为人民币升值造成房地产金融风险，导致内部坏账增多，严重情况下会直接导致金融危机[2]。
二、应对人民币升值对房地产经济带来影响的相关对策
为了应对人民币升值给我国房地产经济造成的影响，避免更大的“房地产泡沫”，笔者认为应当采取以下对策。
（一）加强政府宏观调控，促进房地产市场稳步发展
严格执行我国目前出台的各项房地产调控政策，能够对房地产投机、炒作行为起到良好的打击效果；增加保障性住房与政策性住房的配备，积极拉动供需关系平衡，从而將房地产价格拉回到合理水平[3]。因此，国家政府需要认识到目前自身肩负的重要责任，做好对房地产市场的引导工作。倘若房地产泡沫因为人民币升值而不断加剧，一定会造成泡沫破灭，届时作为国民经济主导地位的房地产经济便会岌岌可危，甚至会导致国家经济增速严重下滑。
（二）稳步推进汇率改革，完善外汇市场
面对当前人民币持续升值的大环境，房地产企业需要积极构建更为灵活的市场汇率机制。倘若人民币呈现激进且持续的升值态势，必定会加剧房地产泡沫破灭的可能性，届时会导致我国商品出口的成本提高，甚至外资投入减少、失业人数增多等后果不断涌现。所以，我国需要通过对汇率改革的稳步推进，保证汇率弹性，在允许范围内让人民币小幅升值，有效缓解现状。这不仅能够有效消退国际社会对人民币升值的预期，也能够抬高国际投机资本的投机成本，降低国际热钱涌向中国的热情，逐步缓解人民币升值的压力。
此外，鉴于我国外汇管理体制一直以来都呈现不对称的情况，导致人民币升值压力不断扩大。这里所指的不对称重点体现在鼓励流入而限制外出，对外企管理较松而对本土企业管理较严，对个人管理较松而对企业管理较严方面[4]。从目前结售汇制度进行分析，结汇带有明显的强制性，且在售汇中带有限制性，所以无形中扩大了外汇供给而限制了外汇需求，这也对人民币升值带来了压力。倘若能够消除这一极不对称的外汇体制并推进改革，上述情况便能得到有效改善，并通过降低结汇强制与放宽售汇自由，因为体制方面所带来的人民币升值压力也会得到明显缓解。
（三）出台相关政策，限制国际热钱涌入房地产市场
人民币的大幅升值，使得众多国际资本投机者涌向我国蓬勃发展的房地产市场中，所以目前在国内的房地产市场中有着大量国际热钱，而这些热钱的存在为房地产市场价格的不断飙升提供了资金支持。所以，为了遏制我国目前房价高速飞涨的势头，一定要将这部分资金向房地产市场之外转移，如向实业经济转移，唯有将炒高房价的资金导出，才能助力我国房价的合理设置，使得刚需成为整个房地产市场的唯一推动因素。要想达成这一目标，政府方面应当出台相关政策，对国际热钱在我国房地产市场中的投资进行一定限制。一方面，要对购房资格进行限制，尤其是长期居住在国外的中国公民、外国公民在购房时，要进行严格审查，倘若无法证明购房目的是为了本人或家人居住，则需要征收房产税或是直接限购。而本国公民在购房时，也要对其纳税证明进行分析，主要辨明其能否承担购房资金，同时要对其资金来源进行盘查，倘若存在来源不清的情况，也应对其进行限购。另一方面，要对购房数量进行限制。现阶段，我国各大城市相继出台限购政策，如需要在所在城市缴满一年社保才能购房，并且对二套房的购买具有更为严格的限制。 （四）稳定贷款利率，严控房地产市场货币投入量
人民币升值会引发国内通货膨胀，且在人民币升值的大环境下，国家会被迫调高贷款利率，对于按揭购房者而言，成本会增加，这也是造成房价上涨的主要原因之一。所以，为改善这一现状，实现对按揭购房成本的合理调节，政府方面需要想办法稳定甚至是下调贷款利率，从而减轻购房者负担，抑制房价上涨的趋势。当然，倘若利率降低方式不当，同样会加剧通货膨胀危机，所以政府方面需要采取以下方法予以解决。一方面，减少货币增发量，降低流通货币总量。尽管此举会造成财政短期吃紧，但随着国民消费指数的回落，人民币币值依旧会反跌为升，可缓解财政困境[5]。另一方面，抬高信贷门槛，对贷款行为进行严格审核。同时可适度提高购房首付比例，尤其是商业性质的贷款，要有实际抵押物，不得以投资项目作抵押，并且要有第三方担保，在还贷期间要严格限制还贷人的出入境行为。
三、结语
我国人民币升值对房地产经济存在重要影响，并且从近些年我国人民币币值与房地产价格的发展形势来看，人民币币值的稳定，一定程度上有效抑制了房地产价格的暴涨。笔者认为，从目前人民币升值的趨势来看，人民币保持持续且快速增长的可能性并不高，但为了保证我国房地产市场的稳定发展，政府部门一定要坚持做好宏观调控，尤其是要对国际社会涌入的热钱进行正向引导，限制其在我国房地产市场中的投资行为，保证我国房地产经济的稳步发展，缓解目前购房难的问题。
参考文献：
[1]马睿.我国人民币升值对房地产经济的影响及对策[J].中国商贸，2015（12）：156- 157.
[2]胡军伟.人民币汇率上升对房地产经济的影响及对策[J].北京工业职业技术学院学报，2011（4）：83- 85.
[3]付媛媛.人民币升值对我国经济的影响及应对措施研究[J].经济研究导刊，2016（24）：76- 78.
[4]黄燕芬，王晓爽.人民币汇率变动对我国房地产价格的影响研究[J].价格理论与实践，2016（5）：23- 29.
[5]杨元庆，杨继瑞.论人民币汇率变动对中国房地产业发展的影响[J].云南社会科学，2016（3）：63- 67.
[关键词] 人民币 升值 房地产经济
中图分类号：F812.3 文献标志码：A
汇率是国家之间货币价值的兑换比率。对汇率进行调整，一定要基于经济相对稳定的发展情况，同时要严格遵循可控性与渐进性的原则。我国人民币升值状况正迈向一个漫长周期，必定会在今后对我国房地产经济产生深远影响，而对其具体影响及应对策略进行分析，是目前广大房地产从业者密切关注的问题。
一、我国人民币升值对房地产经济的影响
汇率上升会对房地产经济产生深刻影响，尤其是当我国货币出现持续性升值时，其对房地产经济的影响便会从量变发展为质变。具体来讲，它对我国房地产经济的影响主要表现在以下几方面。
（一）对房地产需求的影响
假设对房地产经济形成影响的其他因素不变，而人民币汇率上升已达预期，在短时间内我国房地产市场便会涌入大量国际热钱，从而导致房地产需求扩张，逼迫房价上涨。在如今的国际舆论环境中，西方大部分国家都认为人民币被严重低估，依旧未达到升值预期谷值，所以在利益的驱动下，许多升值潜力巨大的房地产市场依旧存在大量热钱的投机行为，而房地产价格的快速持续飙升，势必会出现“房地产泡沫”的现象[1]。
（二）对房地产供给的影响
房地产属于不动产，有一定的保值、增值属性，所以会有许多资金涌向房地产市场。但由于国家目前实行的宏观调控政策非常严格，加之各地行政干预强烈，一定程度上抑制了房地产投资过热的情况。再加上受到通货膨胀的影响，房地产建设所用到的材料、土地、人工等成本都会增加，所以即便人民币升值会刺激房地产供应，但实际数量也不会出现激进式的增长。从目前来看，我国因为受到调控政策的影响，社会相对和谐稳定，日后政策性的住房供应会有明显增加。
（三）对房地产金融的影响
房地产企业实现融资的重要来源是金融产品，而在人民币升值的大环境中，开放商进行项目开发建设所需要投入的资金量会更大，为了筹集资金，会导致其对银行等金融机构的依赖性进一步加剧，并且金融成本（利息等）都会因为人民币升值而不断上升。与此同时，许多金融机构都会因为人民币升值造成房地产金融风险，导致内部坏账增多，严重情况下会直接导致金融危机[2]。
二、应对人民币升值对房地产经济带来影响的相关对策
为了应对人民币升值给我国房地产经济造成的影响，避免更大的“房地产泡沫”，笔者认为应当采取以下对策。
（一）加强政府宏观调控，促进房地产市场稳步发展
严格执行我国目前出台的各项房地产调控政策，能够对房地产投机、炒作行为起到良好的打击效果；增加保障性住房与政策性住房的配备，积极拉动供需关系平衡，从而將房地产价格拉回到合理水平[3]。因此，国家政府需要认识到目前自身肩负的重要责任，做好对房地产市场的引导工作。倘若房地产泡沫因为人民币升值而不断加剧，一定会造成泡沫破灭，届时作为国民经济主导地位的房地产经济便会岌岌可危，甚至会导致国家经济增速严重下滑。
（二）稳步推进汇率改革，完善外汇市场
面对当前人民币持续升值的大环境，房地产企业需要积极构建更为灵活的市场汇率机制。倘若人民币呈现激进且持续的升值态势，必定会加剧房地产泡沫破灭的可能性，届时会导致我国商品出口的成本提高，甚至外资投入减少、失业人数增多等后果不断涌现。所以，我国需要通过对汇率改革的稳步推进，保证汇率弹性，在允许范围内让人民币小幅升值，有效缓解现状。这不仅能够有效消退国际社会对人民币升值的预期，也能够抬高国际投机资本的投机成本，降低国际热钱涌向中国的热情，逐步缓解人民币升值的压力。
此外，鉴于我国外汇管理体制一直以来都呈现不对称的情况，导致人民币升值压力不断扩大。这里所指的不对称重点体现在鼓励流入而限制外出，对外企管理较松而对本土企业管理较严，对个人管理较松而对企业管理较严方面[4]。从目前结售汇制度进行分析，结汇带有明显的强制性，且在售汇中带有限制性，所以无形中扩大了外汇供给而限制了外汇需求，这也对人民币升值带来了压力。倘若能够消除这一极不对称的外汇体制并推进改革，上述情况便能得到有效改善，并通过降低结汇强制与放宽售汇自由，因为体制方面所带来的人民币升值压力也会得到明显缓解。
（三）出台相关政策，限制国际热钱涌入房地产市场
人民币的大幅升值，使得众多国际资本投机者涌向我国蓬勃发展的房地产市场中，所以目前在国内的房地产市场中有着大量国际热钱，而这些热钱的存在为房地产市场价格的不断飙升提供了资金支持。所以，为了遏制我国目前房价高速飞涨的势头，一定要将这部分资金向房地产市场之外转移，如向实业经济转移，唯有将炒高房价的资金导出，才能助力我国房价的合理设置，使得刚需成为整个房地产市场的唯一推动因素。要想达成这一目标，政府方面应当出台相关政策，对国际热钱在我国房地产市场中的投资进行一定限制。一方面，要对购房资格进行限制，尤其是长期居住在国外的中国公民、外国公民在购房时，要进行严格审查，倘若无法证明购房目的是为了本人或家人居住，则需要征收房产税或是直接限购。而本国公民在购房时，也要对其纳税证明进行分析，主要辨明其能否承担购房资金，同时要对其资金来源进行盘查，倘若存在来源不清的情况，也应对其进行限购。另一方面，要对购房数量进行限制。现阶段，我国各大城市相继出台限购政策，如需要在所在城市缴满一年社保才能购房，并且对二套房的购买具有更为严格的限制。 （四）稳定贷款利率，严控房地产市场货币投入量
人民币升值会引发国内通货膨胀，且在人民币升值的大环境下，国家会被迫调高贷款利率，对于按揭购房者而言，成本会增加，这也是造成房价上涨的主要原因之一。所以，为改善这一现状，实现对按揭购房成本的合理调节，政府方面需要想办法稳定甚至是下调贷款利率，从而减轻购房者负担，抑制房价上涨的趋势。当然，倘若利率降低方式不当，同样会加剧通货膨胀危机，所以政府方面需要采取以下方法予以解决。一方面，减少货币增发量，降低流通货币总量。尽管此举会造成财政短期吃紧，但随着国民消费指数的回落，人民币币值依旧会反跌为升，可缓解财政困境[5]。另一方面，抬高信贷门槛，对贷款行为进行严格审核。同时可适度提高购房首付比例，尤其是商业性质的贷款，要有实际抵押物，不得以投资项目作抵押，并且要有第三方担保，在还贷期间要严格限制还贷人的出入境行为。
三、结语
我国人民币升值对房地产经济存在重要影响，并且从近些年我国人民币币值与房地产价格的发展形势来看，人民币币值的稳定，一定程度上有效抑制了房地产价格的暴涨。笔者认为，从目前人民币升值的趨势来看，人民币保持持续且快速增长的可能性并不高，但为了保证我国房地产市场的稳定发展，政府部门一定要坚持做好宏观调控，尤其是要对国际社会涌入的热钱进行正向引导，限制其在我国房地产市场中的投资行为，保证我国房地产经济的稳步发展，缓解目前购房难的问题。
参考文献：
[1]马睿.我国人民币升值对房地产经济的影响及对策[J].中国商贸，2015（12）：156- 157.
[2]胡军伟.人民币汇率上升对房地产经济的影响及对策[J].北京工业职业技术学院学报，2011（4）：83- 85.
[3]付媛媛.人民币升值对我国经济的影响及应对措施研究[J].经济研究导刊，2016（24）：76- 78.
[4]黄燕芬，王晓爽.人民币汇率变动对我国房地产价格的影响研究[J].价格理论与实践，2016（5）：23- 29.
[5]杨元庆，杨继瑞.论人民币汇率变动对中国房地产业发展的影响[J].云南社会科学，2016（3）：63- 67.