论文部分内容阅读
【摘要】 房地产建设是我国基本建设中一个重要的方面，而地价和房价又是房地产市场的核心问题，也是国家对房地产市场进行宏观调控重要的经济杠杆。高企的房价超过了人民群众的承受能力，也不利于房地产市场的健康发展。为此，首先要运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准，也就是加强正确的政策导向，同时也要发挥市场调控的重要作用。
【关键词】 房地产建设；政策导向；市场调控
合理的房地产价格，直接关系着国家、开发商和消费者的利益，我们必须严肃对待。房地产价格畸高或畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题，造成的原因可能是多种多样的。但是，某些人徇私舞弊不能不说是一个重要的原因。如果由政府定期公布宏观指导价格，以作为一般土地买卖的依据，或者是一种宏观调控手段，与此同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少可以体现国家对房地产市场的必要干预，同时为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，还可以防止暴跌和暴利引起的价格波动。
如果说，我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话，那么，其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。由于房价的过快上涨，多年来，开发房地产是"一本万利"的事情。因此，吸引了大量资金流人房地产市场，这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就乱象丛生，甚至银行部门也纷纷涉足房地产。于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，这样的结果，不仅引发了房地产市场的混乱，同时，也可能引发金融秩序的混乱。另外，围绕房地产开发而引起的贪污腐败及暴力拆迁也触目惊心，有的甚至危害到社会的和谐稳定，这都不容忽视。为了扭转这种局面，本文认为，需要从以下几个方面予以调控。
首先，国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上控制，以保国家金融的安全。其次，加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理，一幢幢拔地而起的房屋、保障房、经适房还远不能满足大众需求，而更多的是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、写字楼、花园别墅、渡假村，甚至是不切实际的赛马场、高尔夫球场等。为此，政府应要求专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，而对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目，原则上应不予贷款，而对占用耕地的高尔夫球场根本不予批准，以确保耕地红线。
房地产开发与生态环境的保护和改善，本来应当是兼顾的。但是现在城市土地的利用，往往是由于乱迁乱建、高层建筑林立、绿地面积减少，进而加剧了城市生态环境的恶化，全国几乎是一个超大型的建筑工地，"季挖挖、耿拆拆"们似乎永远乐此不疲，劳民伤财不说，甚至殃及子孙后代。因此，凡是与城市生态环境有关的因素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、"三废"的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等，只有全国性比较原则的立法是不能完全解决问题的，还必须制定地方性法规，以此加以具体规定。其实在上述一些方面，我们并不是无法可依，现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要原因就是人们缺乏环境权利意识。当自己权利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主张权利，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不能够依法得以处理。今后，我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法的自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目都不能建设，即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。
前几年在房地产开发热的大潮下，产生了名目繁多的房地产开发公司：有全民和集体的，也有私营的；有内资的，也有涉外的；有公司性质的，也有合伙性质的；有开发性的，也有中介性的；有政府机关办的，也有专业银行办的；还有军队办的等等。这些公司的存在，对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用，但是，也应当看到不少的这类公司，没有经过严格审查，资金不到位，根本没有开发和经营能力，而是靠炒地皮和楼花过日子，甚至牟取了暴利。这些所谓的公司，是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况，许多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理，取缔了
一批不具备开发资格的企业，房地产企业盲目发展的势头也有所遏制。但是，本文认为以下几个问题还需继续解决：
首先是房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市，究竟应当拥有多少房地产企业，是很难用一个统一的数字加以规定的。但是，有一点是可以确定的，即房地产开发公司的数量，应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应。房地产企业的超量存在，必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此，政府一方面应当通过信息指导，引导房地产企业的建立；另一方面，要严格资格审查，凡是不符合条件的一律不准成立，已经建立的要坚决注销。为此，政府有关部门应当严格建立审批责任制，企业不该建立而建立起来的，应当追究有关人员的责任。现在，有一个问题必须引起重视，就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业，很难对他们进行整顿，如果无条件地让他们继续存在，就等于在继续纵容他们的违法活动。
其次，对私营或国有民营的房地产开发企业的资金营运情况进行一次认真的审计。我们不能说上述企业都有问题，但是许多迹象表明，有的所谓私营企业，其资金并不是来源于私人，而是来源于国家，即用国家的资金使自己成了显赫的私有"大款"；有的国有民营房地产企业经理人员，也借机挥霍国家钱财，使大量国有资产流失到少数人手里。人们不得不怀疑有的人是怎样"先富裕起来的"，把全民的财产集中到少数人手中，从而造就了一批暴殄天物的"土豪"，这种现象不得不引起国家领导人的重视，否则，贫富的严重对立也是不容忽视的社会问题。
总之，衣食住行，事关每一个家庭、每一个社会成员。安居才能乐业，"居者有其屋，耕者有其田"，这是历朝历代掌国者都不敢轻视的立国之策，在我们大力推行党的"群众路线"教育实践活动的进程中，着力搞好房地产建设，这是一项利国利民的重要工作。
【关键词】 房地产建设；政策导向；市场调控
合理的房地产价格，直接关系着国家、开发商和消费者的利益，我们必须严肃对待。房地产价格畸高或畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题，造成的原因可能是多种多样的。但是，某些人徇私舞弊不能不说是一个重要的原因。如果由政府定期公布宏观指导价格，以作为一般土地买卖的依据，或者是一种宏观调控手段，与此同时，还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少可以体现国家对房地产市场的必要干预，同时为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息，还可以防止暴跌和暴利引起的价格波动。
如果说，我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话，那么，其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。由于房价的过快上涨，多年来，开发房地产是"一本万利"的事情。因此，吸引了大量资金流人房地产市场，这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就乱象丛生，甚至银行部门也纷纷涉足房地产。于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，这样的结果，不仅引发了房地产市场的混乱，同时，也可能引发金融秩序的混乱。另外，围绕房地产开发而引起的贪污腐败及暴力拆迁也触目惊心，有的甚至危害到社会的和谐稳定，这都不容忽视。为了扭转这种局面，本文认为，需要从以下几个方面予以调控。
首先，国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上控制，以保国家金融的安全。其次，加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理，一幢幢拔地而起的房屋、保障房、经适房还远不能满足大众需求，而更多的是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、写字楼、花园别墅、渡假村，甚至是不切实际的赛马场、高尔夫球场等。为此，政府应要求专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，而对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目，原则上应不予贷款，而对占用耕地的高尔夫球场根本不予批准，以确保耕地红线。
房地产开发与生态环境的保护和改善，本来应当是兼顾的。但是现在城市土地的利用，往往是由于乱迁乱建、高层建筑林立、绿地面积减少，进而加剧了城市生态环境的恶化，全国几乎是一个超大型的建筑工地，"季挖挖、耿拆拆"们似乎永远乐此不疲，劳民伤财不说，甚至殃及子孙后代。因此，凡是与城市生态环境有关的因素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、"三废"的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等，只有全国性比较原则的立法是不能完全解决问题的，还必须制定地方性法规，以此加以具体规定。其实在上述一些方面，我们并不是无法可依，现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要原因就是人们缺乏环境权利意识。当自己权利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主张权利，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不能够依法得以处理。今后，我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法的自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目都不能建设，即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。
前几年在房地产开发热的大潮下，产生了名目繁多的房地产开发公司：有全民和集体的，也有私营的；有内资的，也有涉外的；有公司性质的，也有合伙性质的；有开发性的，也有中介性的；有政府机关办的，也有专业银行办的；还有军队办的等等。这些公司的存在，对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用，但是，也应当看到不少的这类公司，没有经过严格审查，资金不到位，根本没有开发和经营能力，而是靠炒地皮和楼花过日子，甚至牟取了暴利。这些所谓的公司，是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况，许多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理，取缔了
一批不具备开发资格的企业，房地产企业盲目发展的势头也有所遏制。但是，本文认为以下几个问题还需继续解决：
首先是房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市，究竟应当拥有多少房地产企业，是很难用一个统一的数字加以规定的。但是，有一点是可以确定的，即房地产开发公司的数量，应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应。房地产企业的超量存在，必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此，政府一方面应当通过信息指导，引导房地产企业的建立；另一方面，要严格资格审查，凡是不符合条件的一律不准成立，已经建立的要坚决注销。为此，政府有关部门应当严格建立审批责任制，企业不该建立而建立起来的，应当追究有关人员的责任。现在，有一个问题必须引起重视，就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业，很难对他们进行整顿，如果无条件地让他们继续存在，就等于在继续纵容他们的违法活动。
其次，对私营或国有民营的房地产开发企业的资金营运情况进行一次认真的审计。我们不能说上述企业都有问题，但是许多迹象表明，有的所谓私营企业，其资金并不是来源于私人，而是来源于国家，即用国家的资金使自己成了显赫的私有"大款"；有的国有民营房地产企业经理人员，也借机挥霍国家钱财，使大量国有资产流失到少数人手里。人们不得不怀疑有的人是怎样"先富裕起来的"，把全民的财产集中到少数人手中，从而造就了一批暴殄天物的"土豪"，这种现象不得不引起国家领导人的重视，否则，贫富的严重对立也是不容忽视的社会问题。
总之，衣食住行，事关每一个家庭、每一个社会成员。安居才能乐业，"居者有其屋，耕者有其田"，这是历朝历代掌国者都不敢轻视的立国之策，在我们大力推行党的"群众路线"教育实践活动的进程中，着力搞好房地产建设，这是一项利国利民的重要工作。