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摘 要：近几年，随着猪肉、方便面、食用油、原油等关系国计民生性商品价格的纷纷走高，社会各界对国家统计局每月公布的CPI（消费者价格指数）也给予了前所未有的关注。而对于之前上涨最快的房地产价格是否应该纳入CPI计算，各方看法不一。本文就该问题浅谈房地产消费纳入CPI计算的合理性。
关键词：房地产价格 CPI 消费 投资
一、CPI的概念和计算方法
CPI（消费者价格指数）是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。CPI的计算方法是，选取一系别与居民生活息息相关的商品，对每一类的商品价格赋予特定的权重，通过计算某一个时点所选取商品的加权平均价格，得出一个报告期的数据，再与特定的基期数据相比较，从而得到某一段时间内居民消费品价格的总体变动情况。2011年各类商品在CPI计算中的最新权重为：
食品31.79%；2、烟酒及用品3.49%；3、居住17.22%；4、交通通讯9.95%；5、医疗保健个人用品9.64%；6、衣着8.52%、7、家庭设备及维修服务5.64%；8、娱乐教育文化用品及服务13.75%。
二、关于房地产支出性质的争论
关于房地产支出性质的争论由来已久。在我国现阶段的CPI计算方法中，并没有把房地产价格的变动计入CPI中。对于居民来说，不论是买房子还是买粮食，都算花钱消费。但对于中国居民消费价格指数（CPI）来说，这两者却有不同的含义。究竟房价该不该纳入CPI？在国家统计局编制的《CPI在中国》一书中，从统计工作的角度出发，给出了房价不宜全部纳入CPI的三个理由：
首先，国际标准不把买房价格归纳进来。目前的统计国际标准是联合国统计局向各个成员国推荐的93SNA，其中把住房列入固定资本形成范畴（也就是列为投资范畴），因此目前中国及国外统计部门计算CPI时都没有把房屋价格归纳进来。
其次，居民买房子花费巨大，少则几十万多则上百万。购买的房子是要逐年逐月地消费使用，现在的房屋可以使用70年。也就是说房子购买与消费在时间上是严重脱节的，而CPI是按月调查当月消费的商品和服务项目的价格变化。
第三，目前还没有无所不包的价格指数，即使编制出这样一个万能的价格指数，也很难说明问题，现实中也不好用。
国家统计局指出：“没有把购买房子价格纳入进来，不等于CPI没考虑城乡居民居住类的消费。目前中国CPI居住类调查的项目不少，包括：建房及装修材料，比如木材、水泥、砖瓦砂石、电料等；租房和自有住房，如购房贷款利率、物业费、各种房屋维修费等。”之所以说房地产支出带有投资性质，是基于以下原因：第一，由于工作变迁、人口迁移、家庭人口增加等原因，已经购买住房的城市居民有销售原有住房的现实需求；第二，存在住房交易市场，使有以上需求的居民可以找到买主，顺利成交；第三，也是最关键的一点，当居民进行房产交易时，往往可以以比购入价更高的价格出售住房，获得经济收益。这是因为，随着经济的发展和城市化程度的提高，土地用途日趋多元化，需求激增，在建筑用地（尤其是城市）基本不变的情况下，土地价格必然快速上升，所以已经购买住房的居民才可以通过跨期的交易赚取价差，从而获得经济收益。
三、将房地产价格纳入CPI的合理性
首先，把住房看作投资是与国际接轨的说法不能站住脚。资料显示，澳大利亚、新西兰等国是将购房支出视为消费，因而房价变动因素是要计入CPI的。而美国、加拿大以及欧盟一些国家则是将购买自有住房的支出既看作投资支出，也看作消费支出，在CPI计算中也会考虑住房成本的变动趋势。我们认为，目前我国CPI权数调整周期应缩短，居住类的价格在CPI的比重要上调。我國CPI构成中，居住类价格权重为17.22%，从国际比较来看，欧盟和加拿大的居住类价格权重都超过了20%，美国甚至超过了40%。在房价高涨的情况下，这个比重已经过低了。而且从中国居民的实际居住支出情况来看，17.22%的水平包含了像装修材料和水电燃气等诸多项目。近几年房地产业是中国经济的支柱产业，居住类价格也理应成为CPI中的支柱价格。在中国的CPI中，食品的比重最大占31.79%，这个权重如果放在恩格尔系数大于65%的群体占50%的年代，是有一定道理的，以温饱为主，情有可原。现在中国恩格尔系数大于65%的群体已经小于5%，我们还把食品的权重做到32.7%无疑已经不符合时代发展，整个CPI已经不具备测度通货膨胀的科学性。居住，占不足20%是很不合理的。
其次，CPI指数计算要符合中国国情。欧美发达国家的住房市场主要以二手房为主，交易量占80%，因此列为投资品，而中国恰恰相反，新房交易占八成，许多家庭第一次购房，是纯居住用的，不是为了投资，这在CPI中就反映不出来。从最直接、最一般的意义上说，城市居民购买住房是主要是为了满足居住需要，减少寒冷、炎热、风雨、盗窃、抢劫等外界不利因素的影响，通过减少住宿、吃饭、储物等生活成本来增加生活便利程度，通过富有个性的装修、家具摆设等提升生活品位，提高幸福度。
最后，创建CPI指数的目的是为了真实的反映居民的生活成本，而仅仅用租金成本表示居住成本是不全面的。如果用租金替代房价计入CPI会造成数据扭曲，令房价快速上扬时，通胀显得过于温和，而房价趋稳时，通胀反而显得更糟糕。比如：中国2009年7月的统计数据显示，房价暴涨、地价狂升的同时，北京和深圳房价回升到2007年高位，租金却下降二到三成。
四、结论
根据以上分析，我们认为我国目前的CPI计算方法确实有待商榷，居民的居住成本在CPI中没有得到完整的反映，房地产价格纳入CPI具有其内在合理性。
参考文献：
[1] 王子明.泡沫与泡沫经济———非均衡分析[M].北京大学出版社,2002.
[2] 秦基胜.我国房地产快速发展过程中的收入分配规律[J].中国房地信息,2010.(7).
[3] 黄艳会.房地产价格是否应归入CPI的计算.中国集体经济[J].2011.（3）
作者简介：邓一，成都理工大学商学院，国际经济与贸易系，研究方向：世界经济。
关键词：房地产价格 CPI 消费 投资
一、CPI的概念和计算方法
CPI（消费者价格指数）是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。CPI的计算方法是，选取一系别与居民生活息息相关的商品，对每一类的商品价格赋予特定的权重，通过计算某一个时点所选取商品的加权平均价格，得出一个报告期的数据，再与特定的基期数据相比较，从而得到某一段时间内居民消费品价格的总体变动情况。2011年各类商品在CPI计算中的最新权重为：
食品31.79%；2、烟酒及用品3.49%；3、居住17.22%；4、交通通讯9.95%；5、医疗保健个人用品9.64%；6、衣着8.52%、7、家庭设备及维修服务5.64%；8、娱乐教育文化用品及服务13.75%。
二、关于房地产支出性质的争论
关于房地产支出性质的争论由来已久。在我国现阶段的CPI计算方法中，并没有把房地产价格的变动计入CPI中。对于居民来说，不论是买房子还是买粮食，都算花钱消费。但对于中国居民消费价格指数（CPI）来说，这两者却有不同的含义。究竟房价该不该纳入CPI？在国家统计局编制的《CPI在中国》一书中，从统计工作的角度出发，给出了房价不宜全部纳入CPI的三个理由：
首先，国际标准不把买房价格归纳进来。目前的统计国际标准是联合国统计局向各个成员国推荐的93SNA，其中把住房列入固定资本形成范畴（也就是列为投资范畴），因此目前中国及国外统计部门计算CPI时都没有把房屋价格归纳进来。
其次，居民买房子花费巨大，少则几十万多则上百万。购买的房子是要逐年逐月地消费使用，现在的房屋可以使用70年。也就是说房子购买与消费在时间上是严重脱节的，而CPI是按月调查当月消费的商品和服务项目的价格变化。
第三，目前还没有无所不包的价格指数，即使编制出这样一个万能的价格指数，也很难说明问题，现实中也不好用。
国家统计局指出：“没有把购买房子价格纳入进来，不等于CPI没考虑城乡居民居住类的消费。目前中国CPI居住类调查的项目不少，包括：建房及装修材料，比如木材、水泥、砖瓦砂石、电料等；租房和自有住房，如购房贷款利率、物业费、各种房屋维修费等。”之所以说房地产支出带有投资性质，是基于以下原因：第一，由于工作变迁、人口迁移、家庭人口增加等原因，已经购买住房的城市居民有销售原有住房的现实需求；第二，存在住房交易市场，使有以上需求的居民可以找到买主，顺利成交；第三，也是最关键的一点，当居民进行房产交易时，往往可以以比购入价更高的价格出售住房，获得经济收益。这是因为，随着经济的发展和城市化程度的提高，土地用途日趋多元化，需求激增，在建筑用地（尤其是城市）基本不变的情况下，土地价格必然快速上升，所以已经购买住房的居民才可以通过跨期的交易赚取价差，从而获得经济收益。
三、将房地产价格纳入CPI的合理性
首先，把住房看作投资是与国际接轨的说法不能站住脚。资料显示，澳大利亚、新西兰等国是将购房支出视为消费，因而房价变动因素是要计入CPI的。而美国、加拿大以及欧盟一些国家则是将购买自有住房的支出既看作投资支出，也看作消费支出，在CPI计算中也会考虑住房成本的变动趋势。我们认为，目前我国CPI权数调整周期应缩短，居住类的价格在CPI的比重要上调。我國CPI构成中，居住类价格权重为17.22%，从国际比较来看，欧盟和加拿大的居住类价格权重都超过了20%，美国甚至超过了40%。在房价高涨的情况下，这个比重已经过低了。而且从中国居民的实际居住支出情况来看，17.22%的水平包含了像装修材料和水电燃气等诸多项目。近几年房地产业是中国经济的支柱产业，居住类价格也理应成为CPI中的支柱价格。在中国的CPI中，食品的比重最大占31.79%，这个权重如果放在恩格尔系数大于65%的群体占50%的年代，是有一定道理的，以温饱为主，情有可原。现在中国恩格尔系数大于65%的群体已经小于5%，我们还把食品的权重做到32.7%无疑已经不符合时代发展，整个CPI已经不具备测度通货膨胀的科学性。居住，占不足20%是很不合理的。
其次，CPI指数计算要符合中国国情。欧美发达国家的住房市场主要以二手房为主，交易量占80%，因此列为投资品，而中国恰恰相反，新房交易占八成，许多家庭第一次购房，是纯居住用的，不是为了投资，这在CPI中就反映不出来。从最直接、最一般的意义上说，城市居民购买住房是主要是为了满足居住需要，减少寒冷、炎热、风雨、盗窃、抢劫等外界不利因素的影响，通过减少住宿、吃饭、储物等生活成本来增加生活便利程度，通过富有个性的装修、家具摆设等提升生活品位，提高幸福度。
最后，创建CPI指数的目的是为了真实的反映居民的生活成本，而仅仅用租金成本表示居住成本是不全面的。如果用租金替代房价计入CPI会造成数据扭曲，令房价快速上扬时，通胀显得过于温和，而房价趋稳时，通胀反而显得更糟糕。比如：中国2009年7月的统计数据显示，房价暴涨、地价狂升的同时，北京和深圳房价回升到2007年高位，租金却下降二到三成。
四、结论
根据以上分析，我们认为我国目前的CPI计算方法确实有待商榷，居民的居住成本在CPI中没有得到完整的反映，房地产价格纳入CPI具有其内在合理性。
参考文献：
[1] 王子明.泡沫与泡沫经济———非均衡分析[M].北京大学出版社,2002.
[2] 秦基胜.我国房地产快速发展过程中的收入分配规律[J].中国房地信息,2010.(7).
[3] 黄艳会.房地产价格是否应归入CPI的计算.中国集体经济[J].2011.（3）
作者简介：邓一，成都理工大学商学院，国际经济与贸易系，研究方向：世界经济。