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1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发完成投资10106亿元，占GDP的8.66％，占固定资产投资的18.34％，比上年增长29.7％。总体上看，目前已有一些城市出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，很可能引发地区性的房地产泡沫。房地产泡沫将造成土地储备贷款风险，金融部门必须：
⊙ 关注土地储备贷款风险
土地储备制度的创新，是我国国有土地有偿使用制度改革的重要事件。1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。随后，我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。土地储备制度的创新，推动了我国房地产业的发展，进而推动了经济的发展。但与此同时，我们也要看到，随着国家宏观调控政策的陆续出台，稳健的货币政策取向适度从紧，房地产信贷风险越发凸显。央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》显示，1998年以来，中长期贷款的比重不断提高，2004年3月末金融机构中长期贷款占各项贷款比重已达40％，比1997年末提高20个百分点。2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中对建筑业投资增长82.8％，房地产开发投资增长占城镇投资项目的41％。易先容认为，中国经济过热的源头是房地产（《城市金融报》2004.6.8）。在这种背景下，房地产贷款的风险程度也将越来越高。据《中国经济时报》报道，最近，标准普尔信用评级机构调整了其对中国银行业不良资产比率的估算，并指出，中国内地经济增长放缓将可能导致较多的不良贷款出现，下一轮的不良贷款很可能来自对高价住宅房地产发展商发放的贷款。由于土地储备是房地产开发的前置过程，因此，房地产泡沫将直接带来土地储备的风险，从而给商业银行发放的土地储备贷款带来风险，因此商业银行必须密切关注和有效防范土地储备贷款风险。
⊙ 土地储备贷款风险来源
1、土地储备制度模式所形成的土地储备贷款风险。目前全国形成了三种土地储备的运作模式：一是完全按照市场机制运行的上海模式；二是政府主导与市场运作相结合的杭州模式；三是政府主导、市场运作与土地资产管理相结合的南通模式(实质是杭州模式的一种变形)。上述3种模式都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。可以说模式的不同，成分（结构）的不同，其对土地储备贷款风险的影响也是不同的。
2、土地储备机构角色定位所形成的土地储备贷款风险。土地储备机构的角色定位问题是指土地储备机构组织体系层次。一般有两类角色，一类是两个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一个层次是市一级的土地储备管理委员会。第二个层次是土地储备中心。另一类是三个层次的土地储备机构，其组织体系为：第一层次的土地收购储备出让管理委员会，第二层次的土地管理局，第三层次的土地储备中心。不管是哪种体系，其中的土地储备中心都担当着双重角色：一是经过政府授权而行使部分政府行为的角色；二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色。土地储备机构担当的这两种相互矛盾的角色，使得其在目前缺乏制度及法律法规保障和规范的前提下，很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点。而随着土地储备的进一步发展和市场发育的完善，原有土地储备机构的性质与定位面临着挑战。这样，土地储备贷款的风险就必然发生。
3、土地储备的数量、周期和资金来源所形成的土地储备贷款风险。土地储备周期越短，土地储备中心储备的土地数量也就越少，政府对土地一级市场的调控能力也就越小。土地储备周期越长，土地储备中心掌握的土地量越大，通过土地储备机制调节土地市场的能力就越强。但是，如果土地储备周期过长、土地储备量过大，就会使土地储备中心的资金运转困难，增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的信贷风险。
4、土地储备贷款抵押过程中可能形成的贷款法律风险。首先，保证方式形成的贷款法律风险显而易见。土地储备机构从银行贷款时，由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，向银行出具“承诺书”。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的。其次，是抵押方式可能形成的贷款法律风险。土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备后，原土地使用权被注销，储备地块上的土地使用权处于虚置状态。由于土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。
5、土地储备市场风险对土地储备贷款风险形成的影响。储备地块由于未来城市规划、土地市场的政策变化、建筑密度、容积率等规划指标与土地收购前可能产生的巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块价值将大大降低。事实上，相当多的地方严重存在城市规划“朝令夕改”、“胡乱规划”、“没有规划”等问题。
6、各类政策的变化对土地储备贷款风险形成的影响。一是土地一级市场不够完备，多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变，开发商可以通过其他途径获得开发土地，也可以开发自己储备的土地。土地储备存在所谓“道德风险”，即地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让；地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。二是以土地储备制度扩大土地供应量，进而实现房地产价格下降的政策取向，与政府经济发展目标存在矛盾。由于内有政府和银行的制约，外有开发商的规避，因此土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡。
⊙ 土地储备贷款风险防范
1、充分研究土地储备制度模式所依赖的市场环境。土地储备运作模式实质上反映了一种市场化程度。这种市场化表现在两个方面：一方面表现为有形的市场化，即所谓的市场经济程度，也就是市场运作成分多少的问题。另一方面表现为无形的市场化，即所谓的市场经济观念问题。相对而言，观念的市场化与否对土地储备制度模式的设定非常重要，从而对土地储备贷款的风险控制起关键作用。因此有必要根据区域经济（市场）环境，将土地储备贷款设定为不同的风险控制区域。应将那些过去逃废金融债务严重的区域、经济欠发达地区县级以下城市列为土地储备贷款禁区。只有这样才能从源头上控制信贷风险。
2、充分研究土地储备制度所依赖的当地经济环境。一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。因此，土地储备贷款不适宜普遍推广。即使是在经济发达的东南沿海地区，也要考虑到区域经济发展的不平衡性和市场可变性两个方面的因素。我们认为，县以下土地储备贷款应该坚持“区别对待、总量控制、权限上收”的原则。
3、充分研究土地市场发育状况。土地市场发育程度决定了土地市场的秩序，从而决定土地储备贷款风险的大小。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究是防范土地储备贷款风险的一个重要前提。
4、充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划。在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况。由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要通过了解城市规划等有关信息尽可能确定储备地块的未来价值，尽可能选择对升值潜力大或预期收益高的地块贷款。
5、积极探索有效的预防风险策略。在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行签订协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。在对土地储备贷款的使用监督上，银行应要求土地储备中心提供每一批次贷款使用的详细清单，以确保专款专用和对应使用。
6、积极探索土地储备贷款风险分散机制。土地储备的市场化机制为资金来源的市场化（而不是仅仅通过银行贷款来解决）提供了可能，从而为分散银行贷款风险提供了可能。在这方面我国第一家上市土地整理公司——银基发展的蓬勃发展给我们带来了启示。土地储备机构融资可以从单一的银行贷款向银行贷款和发行债券、股票等有价证券的融资组合模式转变。
⊙ 关注土地储备贷款风险
土地储备制度的创新，是我国国有土地有偿使用制度改革的重要事件。1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。随后，我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。土地储备制度的创新，推动了我国房地产业的发展，进而推动了经济的发展。但与此同时，我们也要看到，随着国家宏观调控政策的陆续出台，稳健的货币政策取向适度从紧，房地产信贷风险越发凸显。央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》显示，1998年以来，中长期贷款的比重不断提高，2004年3月末金融机构中长期贷款占各项贷款比重已达40％，比1997年末提高20个百分点。2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中对建筑业投资增长82.8％，房地产开发投资增长占城镇投资项目的41％。易先容认为，中国经济过热的源头是房地产（《城市金融报》2004.6.8）。在这种背景下，房地产贷款的风险程度也将越来越高。据《中国经济时报》报道，最近，标准普尔信用评级机构调整了其对中国银行业不良资产比率的估算，并指出，中国内地经济增长放缓将可能导致较多的不良贷款出现，下一轮的不良贷款很可能来自对高价住宅房地产发展商发放的贷款。由于土地储备是房地产开发的前置过程，因此，房地产泡沫将直接带来土地储备的风险，从而给商业银行发放的土地储备贷款带来风险，因此商业银行必须密切关注和有效防范土地储备贷款风险。
⊙ 土地储备贷款风险来源
1、土地储备制度模式所形成的土地储备贷款风险。目前全国形成了三种土地储备的运作模式：一是完全按照市场机制运行的上海模式；二是政府主导与市场运作相结合的杭州模式；三是政府主导、市场运作与土地资产管理相结合的南通模式(实质是杭州模式的一种变形)。上述3种模式都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。可以说模式的不同，成分（结构）的不同，其对土地储备贷款风险的影响也是不同的。
2、土地储备机构角色定位所形成的土地储备贷款风险。土地储备机构的角色定位问题是指土地储备机构组织体系层次。一般有两类角色，一类是两个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一个层次是市一级的土地储备管理委员会。第二个层次是土地储备中心。另一类是三个层次的土地储备机构，其组织体系为：第一层次的土地收购储备出让管理委员会，第二层次的土地管理局，第三层次的土地储备中心。不管是哪种体系，其中的土地储备中心都担当着双重角色：一是经过政府授权而行使部分政府行为的角色；二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色。土地储备机构担当的这两种相互矛盾的角色，使得其在目前缺乏制度及法律法规保障和规范的前提下，很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点。而随着土地储备的进一步发展和市场发育的完善，原有土地储备机构的性质与定位面临着挑战。这样，土地储备贷款的风险就必然发生。
3、土地储备的数量、周期和资金来源所形成的土地储备贷款风险。土地储备周期越短，土地储备中心储备的土地数量也就越少，政府对土地一级市场的调控能力也就越小。土地储备周期越长，土地储备中心掌握的土地量越大，通过土地储备机制调节土地市场的能力就越强。但是，如果土地储备周期过长、土地储备量过大，就会使土地储备中心的资金运转困难，增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的信贷风险。
4、土地储备贷款抵押过程中可能形成的贷款法律风险。首先，保证方式形成的贷款法律风险显而易见。土地储备机构从银行贷款时，由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，向银行出具“承诺书”。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的。其次，是抵押方式可能形成的贷款法律风险。土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备后，原土地使用权被注销，储备地块上的土地使用权处于虚置状态。由于土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。
5、土地储备市场风险对土地储备贷款风险形成的影响。储备地块由于未来城市规划、土地市场的政策变化、建筑密度、容积率等规划指标与土地收购前可能产生的巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块价值将大大降低。事实上，相当多的地方严重存在城市规划“朝令夕改”、“胡乱规划”、“没有规划”等问题。
6、各类政策的变化对土地储备贷款风险形成的影响。一是土地一级市场不够完备，多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变，开发商可以通过其他途径获得开发土地，也可以开发自己储备的土地。土地储备存在所谓“道德风险”，即地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让；地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。二是以土地储备制度扩大土地供应量，进而实现房地产价格下降的政策取向，与政府经济发展目标存在矛盾。由于内有政府和银行的制约，外有开发商的规避，因此土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡。
⊙ 土地储备贷款风险防范
1、充分研究土地储备制度模式所依赖的市场环境。土地储备运作模式实质上反映了一种市场化程度。这种市场化表现在两个方面：一方面表现为有形的市场化，即所谓的市场经济程度，也就是市场运作成分多少的问题。另一方面表现为无形的市场化，即所谓的市场经济观念问题。相对而言，观念的市场化与否对土地储备制度模式的设定非常重要，从而对土地储备贷款的风险控制起关键作用。因此有必要根据区域经济（市场）环境，将土地储备贷款设定为不同的风险控制区域。应将那些过去逃废金融债务严重的区域、经济欠发达地区县级以下城市列为土地储备贷款禁区。只有这样才能从源头上控制信贷风险。
2、充分研究土地储备制度所依赖的当地经济环境。一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。因此，土地储备贷款不适宜普遍推广。即使是在经济发达的东南沿海地区，也要考虑到区域经济发展的不平衡性和市场可变性两个方面的因素。我们认为，县以下土地储备贷款应该坚持“区别对待、总量控制、权限上收”的原则。
3、充分研究土地市场发育状况。土地市场发育程度决定了土地市场的秩序，从而决定土地储备贷款风险的大小。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究是防范土地储备贷款风险的一个重要前提。
4、充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划。在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况。由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要通过了解城市规划等有关信息尽可能确定储备地块的未来价值，尽可能选择对升值潜力大或预期收益高的地块贷款。
5、积极探索有效的预防风险策略。在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行签订协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。在对土地储备贷款的使用监督上，银行应要求土地储备中心提供每一批次贷款使用的详细清单，以确保专款专用和对应使用。
6、积极探索土地储备贷款风险分散机制。土地储备的市场化机制为资金来源的市场化（而不是仅仅通过银行贷款来解决）提供了可能，从而为分散银行贷款风险提供了可能。在这方面我国第一家上市土地整理公司——银基发展的蓬勃发展给我们带来了启示。土地储备机构融资可以从单一的银行贷款向银行贷款和发行债券、股票等有价证券的融资组合模式转变。