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刚刚落幕的中共第十七届三中全会中提出，面对国际金融市场的动荡，我国将着力扩大内需，保持经济、金融、资本市场稳定、继续推动经济社会又好又快发展。而在前不久，央行一个月内两度放松银根。
可见在美国金融风暴的波及下，人们期盼已久的“救市”终于成真。然而，对于目前国内很多地产商而言，并未因此而有所放松。因为，美国次贷危机引发全球金融动荡的同时，亦带给我国房地产及金融业诸多反思——金融危机恶化，中国能否独善其身?中国会否出现次贷危机?中国房地产金融存在哪些痼疾?政府“救市”将昙花一现，还是持之以恒?
中国不会出现次贷危机
面对美国次贷危机的不断蔓延，并波及我国楼市下行，很多业内人士不禁自问：“中国会出现次贷危机吗?”对于这一问题，著名经济学家孙飞在接受《楼市》采访时肯定地回答“不会”。其理论依据是，中、美人民的消费习惯截然不同。
关于这一点，曾在坊间流传已久的关于“美国老太太”的故事的升级版似能说明一切。故事是说：一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，中国老太太说自己辛辛苦苦大半辈子，临死前终于买起了一套房子，而美国老太太则说自己享受了几十年的房子，临终前终于还清了银行贷款。
几年后，又有一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了。美国老太太说：“我被华尔街的投行给忽悠了，以前通过次级贷款买了房，几十年都没有还清贷款，最终被银行赶了出来，落个无家可归。”中国老太太说：“我们幸福多了，我们攒的钱不再为自己买房，而是给儿子、儿媳买房，两代人还款做房奴，肯定不会遭遇你的情况。只是我连看病的钱都扔到房子上了，只好祈求上帝给我医治了。”
诚然，在美国由于较好的社会保障体系，人们较贪图享乐，并极具超前消费意识。而在中国，传统的储蓄及为子孙着想的理念在人们心中根深蒂固，虽然近年在刺激内需的拉动下，不少人也开始透支未来，贷款买房、买车，但总体而言，其消费理念还是较西方国家保守。因此，中国出现次贷危机的可能性较小。
除消费习惯外，我国不同于美国的信贷政策，亦使“危机”出现的几率大大减弱。中国银监会主席刘明康曾在接受媒体采访时表示：“中国不会发生类似美国的次贷危机，原因很简单，我们不允许降低首付款比例，也没有零首付的问题，完全失去了监管是不可能的。”
在对外资银行监管方面，我国银监会根据现行《外资银行管理条例》推动在华外资银行“法人化”，截至2007年末，我国共批准21家外资银行将其中国境内分行改制为外资法人银行。按照上述《条例》要求，外资法人银行应与其母行、境内保留分行间建立防火墙，并设置独立的内部控制系统、风险管理系统、财务会计系统和计算机信息管理系统，有效防范了金融风险的扩散。
就内资银行而言，出现“次贷”的可能性则更小。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇近日在接受媒体采访时表示：第一，国内的银行没有发行次债，因此即使出现次贷危机，也难以向其他金融机构传播；第二，中国银行房贷要求20％首付，不会导致普遍性断供；第三，中国银行发放的个人贷款都是给支付能力比较强的借贷人，这一点与国外银行有根本性的区别。基于如上三点理由，郭田勇认为，中国出现次贷危机的可能性不大。
对此，社科院金融研究所研究员易宪容接受本刊记者采访时的表述，与其以往一向喜欢唱衰楼市的观点大相径庭：“中国不会出现次贷危机，理由有二：一、中国的金融体系是非常健康的，并且是在不断改进、完善的，如果将现有政策很好地执行下去，促使金融、房地产稳定发展，那么，就更不必担忧次贷危机在中国发生；二、我国住房按揭贷款约3.3亿元，房地产开发贷款1.8亿元，合计5.1亿元，这个数字对于整个银行总资产58万亿元而言，无异于九牛一毛。所以，即便我国房价出现类似美国的情况——大幅下滑，也不会对我国银行业造成威胁。”
尽管我国出现“美国式次贷”的可能性不大，但接受采访的专家一致认为，我国存在次贷危机的隐患，也就是所谓的“中国式次贷”。
“中国式次贷”症结何在?
我国的次贷隐患首先来源于近年部分城市家庭负债率的高企。据统计，北京的家庭负债比例高达122％，已经超过了美国在2003年时115％的家庭债务比例。而同期，上海、青岛、杭州三大城市的家庭债务比例也分别达到了155％、95％、91％。在经济上行的过程中，家庭负债率高企所带来的负面效应不甚明显，但在经济下滑的通道中，家庭负债率持续走高，则意味着这部分家庭可能面临财政危机。由此，“次贷”风险加剧。
其次，“零首付”、“分期首付”亦是困扰我国银行业健康发展的瓶颈。所谓“零首付”，即借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20％以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，来申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。而“分期首付”即购房人先行支付较低比例的首付款，剩下的首付款由开发商垫付，购房人只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。如上情况，近年在广州、上海等城市较为多见。
针对上述做法，建行房地产金融部相关负责人近日接受《楼市》采访时表示，贷款合同的效力最终产生在银行与客户之间，虽然部分首付款由开发商先行垫付，银行放贷比例并没有发生任何变化，但是购房者一旦因为经济困难等因素造成“断供”，由此引发的风险将由银行承担，因此“零首付”、“分期首付”是非常不可取的。
除此之外，房地产开发商或个人利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用，并非法取得银行按揭贷款的“假按揭”行为，亦存在于我们银行业当中。据一位银行业内人士介绍，目前“假按揭”主要有三种情况：其一，为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入，个别开发商利用内部职员，以个贷名义骗取银行资金，用于项目开发；其二，在楼盘销售缓慢时，开发商通过伪造身份证及相关资料，或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款，如此一来，既可以提前回笼资金，又制造了楼盘热销的假象，进而抬高房价；其三，个别不具备贷款资质但又想贷款购房的人士，通过伪造身份证、收入证明等资料，骗取银行资金支持。
上述人士表示，如果银行业“假按揭”情况得不到有效控制，那么银行业将面临非常大的危险。他的担忧不无道理，上海银监局2007年的一份报告显示，截至去年年中，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比去年年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85％。据有关银行统计，个人住房不良贷款约有80％因“假按揭”引起。
而“假按揭”出现的根源在于我国缺乏健全的借款人信用评级系统。在美国，虽然爆发金融危机，但不得不承认其是一个信用评级相对健全的国家。20世纪60年代末，美国便开始制订与信用管理相关的法律，截至目前有《公平信用报告法》、《平等信用机会法》等。而我国，尽管有《个人信用信息数据库管理暂行办法》、《央行信用评级管理指导意见》等法律法规，但具体细节仍有待完善，比如，无法有效检测到家庭及个人的真实收入情况等。
规避“次贷”谨防“通缩”是关键
为了防止“中国式次贷”发生，以及减小美国次贷危机对我国的负面影响，中国应该如何救市?这成为次贷危机带给中国的又一大命题。对此，业界一致认为，防止“通缩”首当其冲。 “提及‘通胀’很多人都觉得可怕，在我看来，‘通缩’比通胀更可怕。”北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲说，“‘通胀’的主要表现之一在于流动性过剩，由此引发泡沫经济。而‘通缩’的主要表现是所有人都不消费了，如此一来，给实体经济造成巨大重创。两者相比较，前者至少会促使经济形势上行，而后者则会拖国民经济的后腿。”
就房地产市场而言，受美国金融风暴以及经济下行的影响，很多人都不买房了，导致房地产市场流动性紧缩。房子卖不动，开发商开始降价，愈降价愈卖不动。
由此，加大了银行业的坏账风险。一方面，房地产商因资金周转困难，可能无力支付银行的开发贷款；另一方面，购房人觉得所购资产贬值，停止支付银行贷款。虽然最终银行可以通过“强拍”借贷企业和贷款人所抵压资产的形式收回损失，但却无法避免银行坏账率的上升，进而导致银行业出现“次贷”隐患。所以，在不少地产业界人士看来，政府调控的当务之急应是拉动内需，谨防通货紧缩。
尽管中国的“救市”在全球金融危机的刺激下缓缓而来，但对于不少地产人而言，仍然颇感欣慰。
9月15日，中国人民银行(以下简称“央行”)宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，并下调中小存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点。这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率，存款准备金率更是近9年来首次下调。
当时，面对政府“双率齐降”的举措，贾金哲说：“应该是政府救市的信号，但救市态度似乎不够坚决，如果三率(贷款利率、存款利率、商业银行存款准备率)同时下调，则可以断定为‘救市’。即便如此，力度亦远远不够，若想抑制‘通缩’，必须要有相应的‘组合拳’。”
为积极应对金融风暴的继续蔓延，10月15日，央行再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。并从2008年10月9日起下调一年期人民币存、贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。并且，决定暂免征收个人储蓄存款利息所得税。在10月9日～12日召开的中共第十七届三中全会中提出，面对国际金融市场的动荡，我国将着力扩大内需，保持经济、金融、资本市场稳定、社会大局稳定，继续推动经济社会又好又快发展。而在前不久，央行一个月内两度将货币政策松动。
政府“救市”的决心似乎伴随着如上举措而越发明朗。但是接受采访的房地产业内人士一致表示，近期出台的利好政策对于整体大势而言，可谓杯水车薪。“可以肯定，近期出台的政策会从一定程度上减弱全球金融震荡对我国经济的负面影响，对于恢复市场信心有一定拉动作用，比如单是存款准备金率下调0.5个百分点这一项，预计就可以释放超过2200亿元的流动性资金。但因为国内市场已经消沉了相当一段时间，出台一两个政策很难奏效。”一位开发企业高管说。
市场分析人士认为，就近期出台的政策而言，更多的是为了抵御外界因素对我国经济的冲击，而非单独针对房地产，因此作用不甚明显。而事实上，房地产对实体经济的影响巨大。未来，如果三中全会中提到的“扩大内需”能落到实处，并能专门出台针对房地产行业的利好政策，那么楼市的颓废之势或将扭转，从而促进金融业、经济形势向好发展。
综上可见，防止“通缩”是规避“中国式次贷”的关键所在。而事实上，除此之外，完善我国的信用评级系统，引导理性消费，有效遏制零首付、分期首付和“假按揭”等不良现象，都对我国金融业的健康发展有积极意义。
可见在美国金融风暴的波及下，人们期盼已久的“救市”终于成真。然而，对于目前国内很多地产商而言，并未因此而有所放松。因为，美国次贷危机引发全球金融动荡的同时，亦带给我国房地产及金融业诸多反思——金融危机恶化，中国能否独善其身?中国会否出现次贷危机?中国房地产金融存在哪些痼疾?政府“救市”将昙花一现，还是持之以恒?
中国不会出现次贷危机
面对美国次贷危机的不断蔓延，并波及我国楼市下行，很多业内人士不禁自问：“中国会出现次贷危机吗?”对于这一问题，著名经济学家孙飞在接受《楼市》采访时肯定地回答“不会”。其理论依据是，中、美人民的消费习惯截然不同。
关于这一点，曾在坊间流传已久的关于“美国老太太”的故事的升级版似能说明一切。故事是说：一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，中国老太太说自己辛辛苦苦大半辈子，临死前终于买起了一套房子，而美国老太太则说自己享受了几十年的房子，临终前终于还清了银行贷款。
几年后，又有一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了。美国老太太说：“我被华尔街的投行给忽悠了，以前通过次级贷款买了房，几十年都没有还清贷款，最终被银行赶了出来，落个无家可归。”中国老太太说：“我们幸福多了，我们攒的钱不再为自己买房，而是给儿子、儿媳买房，两代人还款做房奴，肯定不会遭遇你的情况。只是我连看病的钱都扔到房子上了，只好祈求上帝给我医治了。”
诚然，在美国由于较好的社会保障体系，人们较贪图享乐，并极具超前消费意识。而在中国，传统的储蓄及为子孙着想的理念在人们心中根深蒂固，虽然近年在刺激内需的拉动下，不少人也开始透支未来，贷款买房、买车，但总体而言，其消费理念还是较西方国家保守。因此，中国出现次贷危机的可能性较小。
除消费习惯外，我国不同于美国的信贷政策，亦使“危机”出现的几率大大减弱。中国银监会主席刘明康曾在接受媒体采访时表示：“中国不会发生类似美国的次贷危机，原因很简单，我们不允许降低首付款比例，也没有零首付的问题，完全失去了监管是不可能的。”
在对外资银行监管方面，我国银监会根据现行《外资银行管理条例》推动在华外资银行“法人化”，截至2007年末，我国共批准21家外资银行将其中国境内分行改制为外资法人银行。按照上述《条例》要求，外资法人银行应与其母行、境内保留分行间建立防火墙，并设置独立的内部控制系统、风险管理系统、财务会计系统和计算机信息管理系统，有效防范了金融风险的扩散。
就内资银行而言，出现“次贷”的可能性则更小。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇近日在接受媒体采访时表示：第一，国内的银行没有发行次债，因此即使出现次贷危机，也难以向其他金融机构传播；第二，中国银行房贷要求20％首付，不会导致普遍性断供；第三，中国银行发放的个人贷款都是给支付能力比较强的借贷人，这一点与国外银行有根本性的区别。基于如上三点理由，郭田勇认为，中国出现次贷危机的可能性不大。
对此，社科院金融研究所研究员易宪容接受本刊记者采访时的表述，与其以往一向喜欢唱衰楼市的观点大相径庭：“中国不会出现次贷危机，理由有二：一、中国的金融体系是非常健康的，并且是在不断改进、完善的，如果将现有政策很好地执行下去，促使金融、房地产稳定发展，那么，就更不必担忧次贷危机在中国发生；二、我国住房按揭贷款约3.3亿元，房地产开发贷款1.8亿元，合计5.1亿元，这个数字对于整个银行总资产58万亿元而言，无异于九牛一毛。所以，即便我国房价出现类似美国的情况——大幅下滑，也不会对我国银行业造成威胁。”
尽管我国出现“美国式次贷”的可能性不大，但接受采访的专家一致认为，我国存在次贷危机的隐患，也就是所谓的“中国式次贷”。
“中国式次贷”症结何在?
我国的次贷隐患首先来源于近年部分城市家庭负债率的高企。据统计，北京的家庭负债比例高达122％，已经超过了美国在2003年时115％的家庭债务比例。而同期，上海、青岛、杭州三大城市的家庭债务比例也分别达到了155％、95％、91％。在经济上行的过程中，家庭负债率高企所带来的负面效应不甚明显，但在经济下滑的通道中，家庭负债率持续走高，则意味着这部分家庭可能面临财政危机。由此，“次贷”风险加剧。
其次，“零首付”、“分期首付”亦是困扰我国银行业健康发展的瓶颈。所谓“零首付”，即借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20％以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，来申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。而“分期首付”即购房人先行支付较低比例的首付款，剩下的首付款由开发商垫付，购房人只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。如上情况，近年在广州、上海等城市较为多见。
针对上述做法，建行房地产金融部相关负责人近日接受《楼市》采访时表示，贷款合同的效力最终产生在银行与客户之间，虽然部分首付款由开发商先行垫付，银行放贷比例并没有发生任何变化，但是购房者一旦因为经济困难等因素造成“断供”，由此引发的风险将由银行承担，因此“零首付”、“分期首付”是非常不可取的。
除此之外，房地产开发商或个人利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用，并非法取得银行按揭贷款的“假按揭”行为，亦存在于我们银行业当中。据一位银行业内人士介绍，目前“假按揭”主要有三种情况：其一，为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入，个别开发商利用内部职员，以个贷名义骗取银行资金，用于项目开发；其二，在楼盘销售缓慢时，开发商通过伪造身份证及相关资料，或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款，如此一来，既可以提前回笼资金，又制造了楼盘热销的假象，进而抬高房价；其三，个别不具备贷款资质但又想贷款购房的人士，通过伪造身份证、收入证明等资料，骗取银行资金支持。
上述人士表示，如果银行业“假按揭”情况得不到有效控制，那么银行业将面临非常大的危险。他的担忧不无道理，上海银监局2007年的一份报告显示，截至去年年中，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比去年年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85％。据有关银行统计，个人住房不良贷款约有80％因“假按揭”引起。
而“假按揭”出现的根源在于我国缺乏健全的借款人信用评级系统。在美国，虽然爆发金融危机，但不得不承认其是一个信用评级相对健全的国家。20世纪60年代末，美国便开始制订与信用管理相关的法律，截至目前有《公平信用报告法》、《平等信用机会法》等。而我国，尽管有《个人信用信息数据库管理暂行办法》、《央行信用评级管理指导意见》等法律法规，但具体细节仍有待完善，比如，无法有效检测到家庭及个人的真实收入情况等。
规避“次贷”谨防“通缩”是关键
为了防止“中国式次贷”发生，以及减小美国次贷危机对我国的负面影响，中国应该如何救市?这成为次贷危机带给中国的又一大命题。对此，业界一致认为，防止“通缩”首当其冲。 “提及‘通胀’很多人都觉得可怕，在我看来，‘通缩’比通胀更可怕。”北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲说，“‘通胀’的主要表现之一在于流动性过剩，由此引发泡沫经济。而‘通缩’的主要表现是所有人都不消费了，如此一来，给实体经济造成巨大重创。两者相比较，前者至少会促使经济形势上行，而后者则会拖国民经济的后腿。”
就房地产市场而言，受美国金融风暴以及经济下行的影响，很多人都不买房了，导致房地产市场流动性紧缩。房子卖不动，开发商开始降价，愈降价愈卖不动。
由此，加大了银行业的坏账风险。一方面，房地产商因资金周转困难，可能无力支付银行的开发贷款；另一方面，购房人觉得所购资产贬值，停止支付银行贷款。虽然最终银行可以通过“强拍”借贷企业和贷款人所抵压资产的形式收回损失，但却无法避免银行坏账率的上升，进而导致银行业出现“次贷”隐患。所以，在不少地产业界人士看来，政府调控的当务之急应是拉动内需，谨防通货紧缩。
尽管中国的“救市”在全球金融危机的刺激下缓缓而来，但对于不少地产人而言，仍然颇感欣慰。
9月15日，中国人民银行(以下简称“央行”)宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，并下调中小存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点。这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率，存款准备金率更是近9年来首次下调。
当时，面对政府“双率齐降”的举措，贾金哲说：“应该是政府救市的信号，但救市态度似乎不够坚决，如果三率(贷款利率、存款利率、商业银行存款准备率)同时下调，则可以断定为‘救市’。即便如此，力度亦远远不够，若想抑制‘通缩’，必须要有相应的‘组合拳’。”
为积极应对金融风暴的继续蔓延，10月15日，央行再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。并从2008年10月9日起下调一年期人民币存、贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。并且，决定暂免征收个人储蓄存款利息所得税。在10月9日～12日召开的中共第十七届三中全会中提出，面对国际金融市场的动荡，我国将着力扩大内需，保持经济、金融、资本市场稳定、社会大局稳定，继续推动经济社会又好又快发展。而在前不久，央行一个月内两度将货币政策松动。
政府“救市”的决心似乎伴随着如上举措而越发明朗。但是接受采访的房地产业内人士一致表示，近期出台的利好政策对于整体大势而言，可谓杯水车薪。“可以肯定，近期出台的政策会从一定程度上减弱全球金融震荡对我国经济的负面影响，对于恢复市场信心有一定拉动作用，比如单是存款准备金率下调0.5个百分点这一项，预计就可以释放超过2200亿元的流动性资金。但因为国内市场已经消沉了相当一段时间，出台一两个政策很难奏效。”一位开发企业高管说。
市场分析人士认为，就近期出台的政策而言，更多的是为了抵御外界因素对我国经济的冲击，而非单独针对房地产，因此作用不甚明显。而事实上，房地产对实体经济的影响巨大。未来，如果三中全会中提到的“扩大内需”能落到实处，并能专门出台针对房地产行业的利好政策，那么楼市的颓废之势或将扭转，从而促进金融业、经济形势向好发展。
综上可见，防止“通缩”是规避“中国式次贷”的关键所在。而事实上，除此之外，完善我国的信用评级系统，引导理性消费，有效遏制零首付、分期首付和“假按揭”等不良现象，都对我国金融业的健康发展有积极意义。