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摘要：规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带，力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。
关键词：房地产项目；规划设计；管理研究
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。
一、房地产项目的规划设计管理的重要性
现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。
二、房地产项目规划设计管理的目标及任务
开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划[1]。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。房地产规划设计管理的任务具体如下：
1、设计流程管理
设计流程管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的，将设计思想灌输给设计人员，捋顺整个项目流程，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各房地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量[2]。
2、设计进度管理
对于房地产行业来说占领市场先机是十分重要的，因此设计的工程进度很大程度决定了企业的效益。另外由于在项目开发的设计初期并没有监督部门的进行管理，所以需要企业自己进行计划管理。依据项目设计的總目标，组织各部门进行沟通，研究出最合理的时间计划方案，计划是开展工作的前提，但是之后实际的落实情况也很重要，对于后期贯彻落实情况，应该派专业管理人员进行定期审核，将设计计划与实际施工情况做有机的结合，客观分析两者差异性，提出处理的办法，从而保证项目提前或按时完成。
3、设计质量管理
项目设计的质量决定了施工的质量，但是许多房地产企业没有认识到这一点，将重点都放在施工阶段，这种观念需要进行改变，因为施工阶段其实是将之前所准备好的计划理论付诸实践，其施工的基础还是建立在前期产品的设计上的，所以如果没有最佳的方案不要盲目进行施工。所以，进行严格的设计质量管理是十分必要的，只有有效的质量管理，才可以使设计质量得到保证，包括形成良好的监管机制，对设计过程进行监督；制定科学合理并且针对不同情况的设计任务书；对设计和施工图纸进行严格的审查，避免因为图纸绘制不规范导致的后期施工困难；把握好设计方案修改的次数，将成本控制在合理的范围内。
三、规划设计管理组织结构注意要素
项目规划的组织结构是进行项目开发的各要素组成，而管理是这些要素结合后由上至下或者是同阶级各人员之间的职责制约，先有组成结构后有管理方式，将两者结合为的是实现企业设计管理的目标。每个房地产项目的组成要素不同，即使其人员数量和项目规模都类似，结构内部的体系也会存在差异，因此组织结构需要依照不同情况进行不同的划分。目前我国在房地产项目开发中，并不是由建筑设计院全部完成，其一部分的建设内容。例如景观设计、装修、电信通讯等还是需要其他设计部门的参与。因此房地产项目的建设涉及众多的部门，建筑设计院和其它分支设计单位如何有效结合，就需要企业进行统筹，负责两方面单位的信息共享等工作，确保连这个在设计理念上保持一致，企业对每个设计环节都要进行严密监控[3]，开发企业在进行组织结构安排和管理方面需主要注意以下几点。
1、统一安排
对于综合能力较弱的企业，因为其管理经验和技术能力不足，无法安排更多专业的人员参与到设计工作当中，就需要业主聘请专业技术强、经验丰富的设计监管人员对各设计院的设计工作进行监督，监督内容包括以上所提到的景观、装修、通信等环节，对项目整体设计的质量、成本、进程进行控制，负责对所有设计部门的设计管理。
2、分工明确
由于房地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。所以设计管理组织结构组合性质的确立要按照以上所说，满足各部门的需求，并且有能力进行统一的管理。可以依照职能式的组织结构，在各部门上设立总经理，对以下会计部、市场部、设计部等部门进行统一管理，总经理负责协调各部门之间的矛盾，确保建设工作的顺利开展。
3、调动积极性
房地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。
结束语
房地产规划设计涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。
参考文献
[1]. 李丹.项目策划在某居住小区建筑创作中的作用[J].山西建筑.2010(34)：66.
[2]. 张一松.浅谈房地产项目规划设计的人本主义思想[J].煤炭企业管理.2001(05)：102.
[3]. 王珍莲.房地产企业品牌定位与项目定位[J].商场现代化.2006(10)：34-35.
关键词：房地产项目；规划设计；管理研究
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。
一、房地产项目的规划设计管理的重要性
现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。
二、房地产项目规划设计管理的目标及任务
开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划[1]。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。房地产规划设计管理的任务具体如下：
1、设计流程管理
设计流程管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的，将设计思想灌输给设计人员，捋顺整个项目流程，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人力或物力等资源。因此设计流程管理是对开发项目全过程进行监管，保证施工过程的合理性、有效性，当然流程设计也不仅仅是一套特定的模式，由于各房地产实际情况不同，所以不能一概而论，而是要寻求与自己公司经营战略和产品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都会将流程管理细分，只有做好近期的管理任务，才可以提高整体的管理质量[2]。
2、设计进度管理
对于房地产行业来说占领市场先机是十分重要的，因此设计的工程进度很大程度决定了企业的效益。另外由于在项目开发的设计初期并没有监督部门的进行管理，所以需要企业自己进行计划管理。依据项目设计的總目标，组织各部门进行沟通，研究出最合理的时间计划方案，计划是开展工作的前提，但是之后实际的落实情况也很重要，对于后期贯彻落实情况，应该派专业管理人员进行定期审核，将设计计划与实际施工情况做有机的结合，客观分析两者差异性，提出处理的办法，从而保证项目提前或按时完成。
3、设计质量管理
项目设计的质量决定了施工的质量，但是许多房地产企业没有认识到这一点，将重点都放在施工阶段，这种观念需要进行改变，因为施工阶段其实是将之前所准备好的计划理论付诸实践，其施工的基础还是建立在前期产品的设计上的，所以如果没有最佳的方案不要盲目进行施工。所以，进行严格的设计质量管理是十分必要的，只有有效的质量管理，才可以使设计质量得到保证，包括形成良好的监管机制，对设计过程进行监督；制定科学合理并且针对不同情况的设计任务书；对设计和施工图纸进行严格的审查，避免因为图纸绘制不规范导致的后期施工困难；把握好设计方案修改的次数，将成本控制在合理的范围内。
三、规划设计管理组织结构注意要素
项目规划的组织结构是进行项目开发的各要素组成，而管理是这些要素结合后由上至下或者是同阶级各人员之间的职责制约，先有组成结构后有管理方式，将两者结合为的是实现企业设计管理的目标。每个房地产项目的组成要素不同，即使其人员数量和项目规模都类似，结构内部的体系也会存在差异，因此组织结构需要依照不同情况进行不同的划分。目前我国在房地产项目开发中，并不是由建筑设计院全部完成，其一部分的建设内容。例如景观设计、装修、电信通讯等还是需要其他设计部门的参与。因此房地产项目的建设涉及众多的部门，建筑设计院和其它分支设计单位如何有效结合，就需要企业进行统筹，负责两方面单位的信息共享等工作，确保连这个在设计理念上保持一致，企业对每个设计环节都要进行严密监控[3]，开发企业在进行组织结构安排和管理方面需主要注意以下几点。
1、统一安排
对于综合能力较弱的企业，因为其管理经验和技术能力不足，无法安排更多专业的人员参与到设计工作当中，就需要业主聘请专业技术强、经验丰富的设计监管人员对各设计院的设计工作进行监督，监督内容包括以上所提到的景观、装修、通信等环节，对项目整体设计的质量、成本、进程进行控制，负责对所有设计部门的设计管理。
2、分工明确
由于房地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。所以设计管理组织结构组合性质的确立要按照以上所说，满足各部门的需求，并且有能力进行统一的管理。可以依照职能式的组织结构，在各部门上设立总经理，对以下会计部、市场部、设计部等部门进行统一管理，总经理负责协调各部门之间的矛盾，确保建设工作的顺利开展。
3、调动积极性
房地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。
结束语
房地产规划设计涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。
参考文献
[1]. 李丹.项目策划在某居住小区建筑创作中的作用[J].山西建筑.2010(34)：66.
[2]. 张一松.浅谈房地产项目规划设计的人本主义思想[J].煤炭企业管理.2001(05)：102.
[3]. 王珍莲.房地产企业品牌定位与项目定位[J].商场现代化.2006(10)：34-35.