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摘要自2004年以来，全国范围内房价持续走高，在许多城市，房价已经达到家庭年收入的10 倍乃至几十 倍，本文从政府、开发商、购房者等方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，从公共管理学的角度来说是由于市场失灵导致的。从规范土地供应，加快经济适用房和廉租房建设，严厉打击房地产非法运作等方面作了分析，以期实现房地产价格平衡增长，与居民生活水平相适应。
关键词房地产 价格上涨 原因
中图分类号：F293文献标识码：A
房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。在這个背景下，对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。
一、市场失灵的定义和原因
（一）市场失灵的定义。
市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。
（二）市场失灵的原因。
（1）公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如房地产就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用。 （2）垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。（3）外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。（4）非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。
二、我国房地产市场运行现状
房价分析： 1998年到2010年，我国商品房销售价格由2063元/平方米上涨到3864/平方米，住宅销售价格由1854元/平方米上涨到3645元/平方米，尤其是2004年到2007年间，商品房销售价格分别上涨了17.8%、14.0%、6.3%和14.8%，住宅销售价格则分别上涨了18.7%、12.6%、6.2%和16.9%，上涨十分迅速。在此期间，我国部分城市尤其是一些一线城市房价涨幅则远超出上述平均水平。尤其是在2010年1-5月，北京、上海等大城市的房价简直不能估量！
三、房地产价格上涨的原因
（一）正常因素。
1、开发成本的提高。随着经济的飞速发展，各种材料、人工费用等都有了很大程度的提高，特别是占房地产成本三分之一的土地使用成本上升，更是拉大了房价的快速上升。另一方面为了抑制房地产泡沫，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成开发企业融资成本上升。
2、社会正常需求方面。一是近年来经济的持续快速发展，增加了居民的可支配收入，城市居民需要改善住房条件，提高住房水平，用于购房的消费比例越来越高。二是住房制度改革取消福利分房，工薪阶层进入商品房销售市场，相对拉动市场需求。
（二）非正常因素。
1、开发商方面。由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较高的中低档物业开发不足，供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业需求得不到满足，价格上涨。
2、政府方面。房地产业是支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要来源，特别是土地出让金的财政收入。房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。 不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。
房地产交易量下降，房地产市场变冷，必然也会影响到房地产开发商的买地和开发的积极性。当然，地方政府的的核心想法还是心态巨大的土地财政收入。因此，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，为地方政府创造新的财源，可以预见房价是很难轻易低头的。
四、房价过快上涨的危害
（一）影响居民的生活水平。
居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。
（二）产生经济泡沫。
供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。
（三）拉大贫富差距，不利于社会稳定。
住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房的家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大，不利于建设和谐社会。
五、抑制房地产价格上涨的对策
1、正确运用财政税收政策进行调控在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转稼现象严重，开发商可以通过提高售价方式将税负转稼给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效打击房地产的过度开发，反而使房价一路走高，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。
2、遏制政府的短期或既得利益，制定正确的土地政策，加大土地供应调控力度，严格执行土地管理制度根据中央有关规定在执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，降低土地出让价格，取消不合理费用，让土地市场化，把土地价格降下来。
3、制定经济适用房和廉租房计划，并保证切实执行社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作，显示社会制度所体现的公正，能住上房，人民充分分享社会改革的成果，可以在城建收费、税收上给予优惠。
4、房地产企业要从需求出发，调整各类房地产项目投资结构目。空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有正确的了解，据此加大中低档住房的供给，才能从根本上稳定房价。
5、严厉打击房地产商及部分个人的投机行为。政府和相关管理、执法部门要认真调查研究，切实加强监管。严厉打击房地产商及个人投机钻营、炒买炒卖、囤积土地、待价而沽等不法行为，采取强有力的措施切实抑制房价上涨。对于投机性购房者征收高比例的“个人交易所得税”加大炒房代价，抑制投机行为。对于投资不准备自住的空房开征不动产闲置税，并不予办理房产证。□
（作者单位：江西财经大学）
参考文献：
[1]张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策.价格理论与实践，2006(3).
[2]张大亮， 周丽梅.顾客需求的变化对房地产价格的影响. 价格理论与实践，2004，(4).
[3]孙怀通，张伟红.我国房地产价格上涨的原因及对策浅析.商业现代化，2006 年5 月刊.
关键词房地产 价格上涨 原因
中图分类号：F293文献标识码：A
房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。在這个背景下，对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。
一、市场失灵的定义和原因
（一）市场失灵的定义。
市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。
（二）市场失灵的原因。
（1）公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如房地产就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用。 （2）垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。（3）外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。（4）非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。
二、我国房地产市场运行现状
房价分析： 1998年到2010年，我国商品房销售价格由2063元/平方米上涨到3864/平方米，住宅销售价格由1854元/平方米上涨到3645元/平方米，尤其是2004年到2007年间，商品房销售价格分别上涨了17.8%、14.0%、6.3%和14.8%，住宅销售价格则分别上涨了18.7%、12.6%、6.2%和16.9%，上涨十分迅速。在此期间，我国部分城市尤其是一些一线城市房价涨幅则远超出上述平均水平。尤其是在2010年1-5月，北京、上海等大城市的房价简直不能估量！
三、房地产价格上涨的原因
（一）正常因素。
1、开发成本的提高。随着经济的飞速发展，各种材料、人工费用等都有了很大程度的提高，特别是占房地产成本三分之一的土地使用成本上升，更是拉大了房价的快速上升。另一方面为了抑制房地产泡沫，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成开发企业融资成本上升。
2、社会正常需求方面。一是近年来经济的持续快速发展，增加了居民的可支配收入，城市居民需要改善住房条件，提高住房水平，用于购房的消费比例越来越高。二是住房制度改革取消福利分房，工薪阶层进入商品房销售市场，相对拉动市场需求。
（二）非正常因素。
1、开发商方面。由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较高的中低档物业开发不足，供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业需求得不到满足，价格上涨。
2、政府方面。房地产业是支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要来源，特别是土地出让金的财政收入。房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。 不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。
房地产交易量下降，房地产市场变冷，必然也会影响到房地产开发商的买地和开发的积极性。当然，地方政府的的核心想法还是心态巨大的土地财政收入。因此，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，为地方政府创造新的财源，可以预见房价是很难轻易低头的。
四、房价过快上涨的危害
（一）影响居民的生活水平。
居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。
（二）产生经济泡沫。
供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。
（三）拉大贫富差距，不利于社会稳定。
住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房的家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大，不利于建设和谐社会。
五、抑制房地产价格上涨的对策
1、正确运用财政税收政策进行调控在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转稼现象严重，开发商可以通过提高售价方式将税负转稼给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效打击房地产的过度开发，反而使房价一路走高，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。
2、遏制政府的短期或既得利益，制定正确的土地政策，加大土地供应调控力度，严格执行土地管理制度根据中央有关规定在执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，降低土地出让价格，取消不合理费用，让土地市场化，把土地价格降下来。
3、制定经济适用房和廉租房计划，并保证切实执行社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作，显示社会制度所体现的公正，能住上房，人民充分分享社会改革的成果，可以在城建收费、税收上给予优惠。
4、房地产企业要从需求出发，调整各类房地产项目投资结构目。空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有正确的了解，据此加大中低档住房的供给，才能从根本上稳定房价。
5、严厉打击房地产商及部分个人的投机行为。政府和相关管理、执法部门要认真调查研究，切实加强监管。严厉打击房地产商及个人投机钻营、炒买炒卖、囤积土地、待价而沽等不法行为，采取强有力的措施切实抑制房价上涨。对于投机性购房者征收高比例的“个人交易所得税”加大炒房代价，抑制投机行为。对于投资不准备自住的空房开征不动产闲置税，并不予办理房产证。□
（作者单位：江西财经大学）
参考文献：
[1]张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策.价格理论与实践，2006(3).
[2]张大亮， 周丽梅.顾客需求的变化对房地产价格的影响. 价格理论与实践，2004，(4).
[3]孙怀通，张伟红.我国房地产价格上涨的原因及对策浅析.商业现代化，2006 年5 月刊.