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热播的电视剧《安家》塑造了房产中介这一群体，全面展示了他们工作中的酸甜苦辣。其实，穿越到宋代做一个房产中介也不容易，那时针对房产中介的“清规戒律”一点也不比现在少。
实行挂牌准入制度
宋代商品经济发达，特别是在京城开封，田宅租赁和买卖频繁，市场的需求刺激了房产中介数量的急剧增加，使得他们在田宅租赁和买卖中发挥着重要的作用。那时房产中介被称为田宅牙人。由于房屋租赁和销售的形式多样，手续很是复杂，所以在每一桩田宅的交易中，田宅牙人具有沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公证功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性的职能，成为促进田宅流通的一个显目职业群体。
田宅牙人在沟通田宅买卖需求的同时，也有一些人会借助官方赋予的权力，勾结强者，欺行霸市，上下其手，进行种种违法乱纪的欺诈行为，从而产生了扰乱市场、阻碍田宅流通的消极作用。为了加强对田宅牙人的管理，宋朝针对民间交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內的所有牙人都纳入官府的控制之下。宋朝规定：经官府登记批准，并发给类似营业执照的“身牌”后，才能从事牙人的活动。
据记载，宋朝政府发给田宅牙人的“身牌”，是一种木质牌子，作为田宅牙人进入市场的行业执照。颁发“身牌”的目的，不仅在于管理牙人，而且要通过牙人监督商人，从而把官府的控制能力延伸到各个市场和各种物业的交换过程中去。这标志着，在宋代包括房产中介在内的各类牙人，都实行挂牌准入制度。
田产交易前须调查
在宋朝规定：房屋和土地等不动产的买卖必须通过田宅牙人才会被国家认可。在进行田宅买卖前，田宅牙人必须根据档案记录的内容来确认卖方是否是田宅的所有者，检查交易田宅的所有权归属，就是为了防止“一物两卖”的重叠交易行为。
在具体操作中，田宅牙人必须进行调查，可向见证人了解有无界至争端和重叠典卖。同时，卖家必须提供“阄书砧基”，即“人户交易，当先凭牙家，索取龟书砧基，指出丘段围号”。阄书是记录分家时各当事人所分得具体田产及其坐落方位的文书，若经官府盖印确认，则称“印阄”。砧基即砧基簿，上头标有田地的四至、数量、形状等，因图形像鱼鳞，俗称鱼鳞图，是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。有了“阄书砧基”，田宅牙人就需要根据阄书、砧基簿的记载，来确认田宅交易的合法性，这样才能防止“一物两卖”的重叠交易行为。
如果因为田宅重叠交易而造成他人损失的，田宅牙人必须承担民事上的赔偿责任，在刑事上还要判刑。对此，《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业》明文规定：“有将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人，如业主填纳罄尽不足者，勒同署契牙保、邻人等，共同填赔，其物业归初倚当之主。”这里的规定就是为了避免房主钻空子一房两卖。这条法律规定表明，田宅牙人如若参与重叠交易，不管是否把钱财纳入自己的腰包，只要他知情，就和卖家同罪同罚。
南宋《名公书判清明集》卷九《重叠》记载了翁浩堂的一段判词，讲述了一个典型的关于房屋重叠典卖的合同欺诈民事纠纷案件。案情是这样的，典卖人王益之将他的房屋、地基既典让给了王规，又典卖给舒元琇，经过判官的调查取证，证明案件的事实为：“舒元琇”仅仅是王规的假名，即舒元琇和王规是同一个人。其实，典卖契约的合同当事人就是王益之和王规，舒元琇是一个不存在的人，因为王益之欠了王规米酒钱一百贯，经过层层加息最后加至三百多贯，迫于无奈，在王规的胁迫下签了典卖契约，而田宅牙人陈思聦又为王益之作了证明。也就是说，陈思聦参与了这起田宅欺诈重叠交易案件，陈思聦承担连带责任，被判“并合照条堪杖一百”。由这一典型案例可见，宋代对田宅牙人的管理比较规范，法律也很完备。
遵循交易顺序原则
宋代在田产交易过程中，田宅牙人要保证交易过程的公平公正，必须严格按照法定程序进行，其中包括先亲后邻的交易顺序、查明房屋所有权、保证寡妇卑幼的房产权利、监督买卖双方纳税等，严禁弄虚作假。
显然，除了防止重叠交易的义务外，田宅牙人还必须保证田宅买卖符合交易的顺序，即“次问其所亲，有无应分人出外未回，及在卑幼未经分析”。这是防止在亲属圈之内遗漏田宅的所有权人。《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业》规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲;房亲不要，次问四邻;四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契帖内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数与情状轻重，酌量科断。”这就是要求在买家出价相等的情况下，田宅所有人同宗族中的本房近亲拥有最先的购买权，其次才是卖家的四方邻居。“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易”的情况下，才可以由田宅牙人自由地进行说合买卖。
保证公平交易，不得欺诈
宋代对于田宅牙人的管理非常严格细致，对于上下其手、欺诈枉私的，一旦发现，严惩不贷。宋律规定：田宅典卖契约中，牙人不可或缺，只有田宅牙人对其进行担保，典卖契约才能生效。田宅牙人的作用如此重要，是因为其除了是订立典卖契约的见证人之外，还要对交易本身承担相应的担保连带责任。为了使典契担保更加能够让人信服，需要田宅牙人在交易的田产上设立物的担保，规定“如本主并保人填纳不足者，勒之检估吏人、牙人均补”。
为了加强惩戒力度，宋朝还规定牙人与牙人之间也承担连带责任，牙人与其他担保人承担相同的担保责任，“犯人偿不足，知情牙均备。”
然而事实上，总有很多牙人贪图暴利，使得土地的交易价格远远低于其实际价值。有史料记：“多是计会估量官吏，田宅牙人虚添亩角，增抬钱数。”在宋洪迈《夷坚乙志》卷五《张九罔人田》中就有记载：“广都人张九，典同姓人田宅，未几，其人欲加质，嘱官侩作断骨契以罔之。明年，又来就卖，乃出先契示之。其人抑塞不得语，徐谓之曰：‘愿尔子孙似我。’欲语言而不得，洒泪而去。”从这段史料中可以看出，典卖田宅的张九就采取非常手段将“典卖田宅”的契约合同换成所谓的“断骨契”，指将房屋或田产卖掉之后不能赎回，就是因为他与官牙暗中勾结。
田宅牙人还利用一般百姓对田宅交易的不了解和复杂的程序，与官府中人相互勾结，同时串通田宅交易的当事人，进行欺诈交易，从而谋取暴利。在《名公书判清明集》一书中，就有几则关于田宅牙人涉嫌田宅买卖的欺诈案例，最终受到了法律的制裁。
宋代对田宅牙人规定了“粜场印式，以限制牙人的上下其手”，就是通过由国家统一制定规范的合同文本格式，来加强对牙人的管理，有利于保护商人和交易双方的合法权益，同时也为了避免偷税漏税。
宋代对房产中介这一群体设置这么多的“清规戒律”，就是要严加管理，规范交易行为，更好地维护经济秩序。这也为宋代商品经济的繁荣和发展作出了重要的贡献。
（编辑 郑儒凤 zrf911@sina.com）
实行挂牌准入制度
宋代商品经济发达，特别是在京城开封，田宅租赁和买卖频繁，市场的需求刺激了房产中介数量的急剧增加，使得他们在田宅租赁和买卖中发挥着重要的作用。那时房产中介被称为田宅牙人。由于房屋租赁和销售的形式多样，手续很是复杂，所以在每一桩田宅的交易中，田宅牙人具有沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公证功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性的职能，成为促进田宅流通的一个显目职业群体。
田宅牙人在沟通田宅买卖需求的同时，也有一些人会借助官方赋予的权力，勾结强者，欺行霸市，上下其手，进行种种违法乱纪的欺诈行为，从而产生了扰乱市场、阻碍田宅流通的消极作用。为了加强对田宅牙人的管理，宋朝针对民间交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內的所有牙人都纳入官府的控制之下。宋朝规定：经官府登记批准，并发给类似营业执照的“身牌”后，才能从事牙人的活动。
据记载，宋朝政府发给田宅牙人的“身牌”，是一种木质牌子，作为田宅牙人进入市场的行业执照。颁发“身牌”的目的，不仅在于管理牙人，而且要通过牙人监督商人，从而把官府的控制能力延伸到各个市场和各种物业的交换过程中去。这标志着，在宋代包括房产中介在内的各类牙人，都实行挂牌准入制度。
田产交易前须调查
在宋朝规定：房屋和土地等不动产的买卖必须通过田宅牙人才会被国家认可。在进行田宅买卖前，田宅牙人必须根据档案记录的内容来确认卖方是否是田宅的所有者，检查交易田宅的所有权归属，就是为了防止“一物两卖”的重叠交易行为。
在具体操作中，田宅牙人必须进行调查，可向见证人了解有无界至争端和重叠典卖。同时，卖家必须提供“阄书砧基”，即“人户交易，当先凭牙家，索取龟书砧基，指出丘段围号”。阄书是记录分家时各当事人所分得具体田产及其坐落方位的文书，若经官府盖印确认，则称“印阄”。砧基即砧基簿，上头标有田地的四至、数量、形状等，因图形像鱼鳞，俗称鱼鳞图，是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。有了“阄书砧基”，田宅牙人就需要根据阄书、砧基簿的记载，来确认田宅交易的合法性，这样才能防止“一物两卖”的重叠交易行为。
如果因为田宅重叠交易而造成他人损失的，田宅牙人必须承担民事上的赔偿责任，在刑事上还要判刑。对此，《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业》明文规定：“有将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人，如业主填纳罄尽不足者，勒同署契牙保、邻人等，共同填赔，其物业归初倚当之主。”这里的规定就是为了避免房主钻空子一房两卖。这条法律规定表明，田宅牙人如若参与重叠交易，不管是否把钱财纳入自己的腰包，只要他知情，就和卖家同罪同罚。
南宋《名公书判清明集》卷九《重叠》记载了翁浩堂的一段判词，讲述了一个典型的关于房屋重叠典卖的合同欺诈民事纠纷案件。案情是这样的，典卖人王益之将他的房屋、地基既典让给了王规，又典卖给舒元琇，经过判官的调查取证，证明案件的事实为：“舒元琇”仅仅是王规的假名，即舒元琇和王规是同一个人。其实，典卖契约的合同当事人就是王益之和王规，舒元琇是一个不存在的人，因为王益之欠了王规米酒钱一百贯，经过层层加息最后加至三百多贯，迫于无奈，在王规的胁迫下签了典卖契约，而田宅牙人陈思聦又为王益之作了证明。也就是说，陈思聦参与了这起田宅欺诈重叠交易案件，陈思聦承担连带责任，被判“并合照条堪杖一百”。由这一典型案例可见，宋代对田宅牙人的管理比较规范，法律也很完备。
遵循交易顺序原则
宋代在田产交易过程中，田宅牙人要保证交易过程的公平公正，必须严格按照法定程序进行，其中包括先亲后邻的交易顺序、查明房屋所有权、保证寡妇卑幼的房产权利、监督买卖双方纳税等，严禁弄虚作假。
显然，除了防止重叠交易的义务外，田宅牙人还必须保证田宅买卖符合交易的顺序，即“次问其所亲，有无应分人出外未回，及在卑幼未经分析”。这是防止在亲属圈之内遗漏田宅的所有权人。《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业》规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲;房亲不要，次问四邻;四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契帖内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数与情状轻重，酌量科断。”这就是要求在买家出价相等的情况下，田宅所有人同宗族中的本房近亲拥有最先的购买权，其次才是卖家的四方邻居。“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易”的情况下，才可以由田宅牙人自由地进行说合买卖。
保证公平交易，不得欺诈
宋代对于田宅牙人的管理非常严格细致，对于上下其手、欺诈枉私的，一旦发现，严惩不贷。宋律规定：田宅典卖契约中，牙人不可或缺，只有田宅牙人对其进行担保，典卖契约才能生效。田宅牙人的作用如此重要，是因为其除了是订立典卖契约的见证人之外，还要对交易本身承担相应的担保连带责任。为了使典契担保更加能够让人信服，需要田宅牙人在交易的田产上设立物的担保，规定“如本主并保人填纳不足者，勒之检估吏人、牙人均补”。
为了加强惩戒力度，宋朝还规定牙人与牙人之间也承担连带责任，牙人与其他担保人承担相同的担保责任，“犯人偿不足，知情牙均备。”
然而事实上，总有很多牙人贪图暴利，使得土地的交易价格远远低于其实际价值。有史料记：“多是计会估量官吏，田宅牙人虚添亩角，增抬钱数。”在宋洪迈《夷坚乙志》卷五《张九罔人田》中就有记载：“广都人张九，典同姓人田宅，未几，其人欲加质，嘱官侩作断骨契以罔之。明年，又来就卖，乃出先契示之。其人抑塞不得语，徐谓之曰：‘愿尔子孙似我。’欲语言而不得，洒泪而去。”从这段史料中可以看出，典卖田宅的张九就采取非常手段将“典卖田宅”的契约合同换成所谓的“断骨契”，指将房屋或田产卖掉之后不能赎回，就是因为他与官牙暗中勾结。
田宅牙人还利用一般百姓对田宅交易的不了解和复杂的程序，与官府中人相互勾结，同时串通田宅交易的当事人，进行欺诈交易，从而谋取暴利。在《名公书判清明集》一书中，就有几则关于田宅牙人涉嫌田宅买卖的欺诈案例，最终受到了法律的制裁。
宋代对田宅牙人规定了“粜场印式，以限制牙人的上下其手”，就是通过由国家统一制定规范的合同文本格式，来加强对牙人的管理，有利于保护商人和交易双方的合法权益，同时也为了避免偷税漏税。
宋代对房产中介这一群体设置这么多的“清规戒律”，就是要严加管理，规范交易行为，更好地维护经济秩序。这也为宋代商品经济的繁荣和发展作出了重要的贡献。
（编辑 郑儒凤 zrf911@sina.com）