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[摘要] 近年来，中国房地产市场一直出现过热的现象，而不断出台的各地调控房地产市场的政策也没有起到立竿见影的效果，因此，本文提出通过税收政策的调整和税收手段的运用来调控中国房地产的建议。为了能更好地论证这个观点，本文分析了日本和韩国利用税收政策和手段成功调控房地产市场的经验，并借鉴该经验对我国利用税收手段调控过热的房地产市场提出了启示。
[关键词] 日本 韩国 税收政策 调控 房地产市场 启示
调控房地产市场是一项非常复杂的工作，我国的房地产市场还处于发展和转轨过程之中，我国政府调控房地产市场的经验还十分有限。因此，借鉴国外调控房地产市场成功的做法，不断总结我国自己的房地产调控经验，对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。而在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时，我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日、韩的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。
一、日本的经验:利用土地税制改革抑制房地产投机
1.税制不合理导致日本房地产泡沫
对于日本的房地产而言，通常在取得、保有、买卖3个阶段都要课税。在取得阶段有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）3种税赋需要交纳。在保有阶段有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）3种也需要交纳。而在转让阶段则有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）3种税赋更需要交纳。
税制不合理导致日本房地产泡沫主要表现在以下两个方面:首先，纳税人的税收负担过低。1990年，不动产税占日本所有税收的比重为6.5%，不动产税占国民所得的比例是1.7%；而当时美国的不动产税占所有税收的比重为14%，不动产税占国民所得的比例是3.5%.可见日本在土地保有上的税负比美国低一半左右。上世纪九十年代房地产泡沫以后，日本大幅度增加了不动产税，2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了一倍。其次，土地价格的飞涨加速了房地产泡沫的速度。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍（根据“日美构造协议”的观点）。收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步，根据日本相关统计资料表明，在1990年泡沫最大的时候，东京圈（泡沫最大）的房价与收入之比是8∶1。在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制，从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收，以及改善了土地的评价体系。
2.利用土地税制改革抑制房地产投机
日本土地委员会于1990年5月29日发布《土地税制修正案》，该修正案提出:
(1)减少土地作为资产的可利用性,抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外,新设地价税（国税,1992年1月开始实行),对于土地保有实施高税率,以有效提高土地利用。
(2)对转让收益强化课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果，即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给，所以对土地转让收益并未课以重税。通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得十分有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是个人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。例如：对于个人，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%。
(3)关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对保有阶段进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。
3.实施上述对策的结果。土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态，除了东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。
二、韩国的经验：对房地产投机者课以重税
1.国民经济的快速发展使韩国房地产价格迅速飙升
韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4%～5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飙升。据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7%～10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%.土地、住宅和其他房地产价格的不断飚升，对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高，都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的时候了。
2.对房地产投机者课以重税
韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：
一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。
二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。
三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。过去，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将其改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），去年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元（约合6万美元），税率调整为1%～3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，直到提升到适当的税率为止。
四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%.对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%.而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。
五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。
三、启示:利用税收手段打击投机是我国调控房地产市场理想的选择
2007年行将结束，这一年的中国房地产市场伴随着宏观调控的脚步，在风雨中蹒跚前行。从去年宏观调控的情况看，诸如以“70－90”为代表的一些政策仍没有最终落地、效果还没有完全显现；经历过两轮宏观调控后的全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度；与此同时，宏观调控过程中又有很多新的问题浮现出来，新的应对方法依旧需要。
而目前我国房地产税收制度存在严重的缺陷，不动产税尚处于论证阶段，一直没有征收。日本和韩国的经验告诉我们，财政税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。因此，目前的当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于2年以下转手的房地产应额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来讲，如果房地产税收上没有什么大动作，2007年之后的房地产市场依然可能会快速上涨，我们对房地产市场的调控就不可能取得实质性的成就。
[关键词] 日本 韩国 税收政策 调控 房地产市场 启示
调控房地产市场是一项非常复杂的工作，我国的房地产市场还处于发展和转轨过程之中，我国政府调控房地产市场的经验还十分有限。因此，借鉴国外调控房地产市场成功的做法，不断总结我国自己的房地产调控经验，对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。而在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时，我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日、韩的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。
一、日本的经验:利用土地税制改革抑制房地产投机
1.税制不合理导致日本房地产泡沫
对于日本的房地产而言，通常在取得、保有、买卖3个阶段都要课税。在取得阶段有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）3种税赋需要交纳。在保有阶段有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）3种也需要交纳。而在转让阶段则有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）3种税赋更需要交纳。
税制不合理导致日本房地产泡沫主要表现在以下两个方面:首先，纳税人的税收负担过低。1990年，不动产税占日本所有税收的比重为6.5%，不动产税占国民所得的比例是1.7%；而当时美国的不动产税占所有税收的比重为14%，不动产税占国民所得的比例是3.5%.可见日本在土地保有上的税负比美国低一半左右。上世纪九十年代房地产泡沫以后，日本大幅度增加了不动产税，2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了一倍。其次，土地价格的飞涨加速了房地产泡沫的速度。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍（根据“日美构造协议”的观点）。收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步，根据日本相关统计资料表明，在1990年泡沫最大的时候，东京圈（泡沫最大）的房价与收入之比是8∶1。在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制，从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收，以及改善了土地的评价体系。
2.利用土地税制改革抑制房地产投机
日本土地委员会于1990年5月29日发布《土地税制修正案》，该修正案提出:
(1)减少土地作为资产的可利用性,抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外,新设地价税（国税,1992年1月开始实行),对于土地保有实施高税率,以有效提高土地利用。
(2)对转让收益强化课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果，即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给，所以对土地转让收益并未课以重税。通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得十分有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是个人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。例如：对于个人，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%。
(3)关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对保有阶段进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。
3.实施上述对策的结果。土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态，除了东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。
二、韩国的经验：对房地产投机者课以重税
1.国民经济的快速发展使韩国房地产价格迅速飙升
韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4%～5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飙升。据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7%～10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%.土地、住宅和其他房地产价格的不断飚升，对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高，都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的时候了。
2.对房地产投机者课以重税
韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：
一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。
二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。
三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。过去，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将其改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），去年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元（约合6万美元），税率调整为1%～3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，直到提升到适当的税率为止。
四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%.对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%.而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。
五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。
三、启示:利用税收手段打击投机是我国调控房地产市场理想的选择
2007年行将结束，这一年的中国房地产市场伴随着宏观调控的脚步，在风雨中蹒跚前行。从去年宏观调控的情况看，诸如以“70－90”为代表的一些政策仍没有最终落地、效果还没有完全显现；经历过两轮宏观调控后的全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度；与此同时，宏观调控过程中又有很多新的问题浮现出来，新的应对方法依旧需要。
而目前我国房地产税收制度存在严重的缺陷，不动产税尚处于论证阶段，一直没有征收。日本和韩国的经验告诉我们，财政税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。因此，目前的当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于2年以下转手的房地产应额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来讲，如果房地产税收上没有什么大动作，2007年之后的房地产市场依然可能会快速上涨，我们对房地产市场的调控就不可能取得实质性的成就。