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摘要：目前,居住区内的商业服务正向着大型化、超市化、综合化、服务化等多方面发展。本文分析了传统小型商业服务网点的形式及特点, 比较了两种商业建筑布局模式，指出了合理的商业建筑布局模式并对封闭式小区商业建筑的开发规模做了分析。
关键词：小型商业；建筑设计；特点；布局模式
中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: At present, residential area is toward large-scale commercial services, supermarkets, comprehensive, and many other service-oriented developments. This paper analyzes the traditional form of small-scale commercial services and features compared two commercial buildings, layout mode, that a reasonable business model and building layout of the development of gated communities the size of commercial buildings were analyzed.
Key Words: small business; building design; features; layout mode
一 传统小型商业服务网点的形式及特点
小型商业服务网点按着统一规划要求,因地制宜合理布局, 结合周围环境、地段状况等方面的实际要求合理设计带有商业特点的网点形式, 以满足人民群众生活购买需要。常做的网点总平面布局, 有楼群之间、里巷空地及交通交叉路口临街院墙空地等处。平面布置形式有以下几种:
1.1主要交通路口空地或临街院墙空地内破墙建点
这样的网点其布置形式有的是一面临街有的是两面临街。位于道路转角部位, 位置明显, 便于群众购买, 又起到点缀环境丰富街景的作用。这样的商业网点可根据需要设置冷热饮、零售小百货、糕点、早点及其它维修专业店等。在平面布局和建筑造型内外装修上既要有商业网点的敞开明快特点又要经济实用。
1.2利用旧有临街的空房、仓库及其它办公用房改造成商业网点。
这样的网点布置较多较普遍, 在居民居住稠密的地方建得更多。这样的网点是投资少、见效快、经济实用。在改造修缮上可根据其特点及营业性质重点在门面上进行处理,有的则稍加修缮及局部装修便可营业使用。
1.3楼群之间空地建点
在旧有的居民区内, 有的网点建筑较少或有点但商业品种较少, 居民群众生活很不方便。在有条件的空地内可适当增设、增建分散商业销售网点或商业网点区域, 包括多品种商业网点及服务性网点。这样的商业建筑与周围环境相结合便于绿化, 做到既美化城市, 又方便群众日常生活需要。
二 两种商业建筑布局模式比较
据考察,在同一区域,单体商业建筑的经营状况不如沿街铺面商业用房。究其原因,沿街铺面商业建筑分割独立,经营者可自由支配经营项目和营业时间, 顾客出入也比较方便。一般而言底层或二层住宅售价较低, 用作商业用房后无论售价或租金收益均数倍于住宅。从表面上看,沿街住宅的一层到二层辟作商业用房符合房地产估价中的最高最佳使用原则, 可以取得较好的房地产收益。但这种布局对城市管理留下了隐患。
三 沿街住宅混合商业用房的弊端
3.1 影响居民居住环境
居民对居住环境的基本要求是安静整洁。而商业建筑周围环境比较杂乱,尤其是一些特殊行业如餐饮、汽修、卡拉OK厅等,其产生的废水、油烟气、噪声等污染严重影响周围居民的居住质量。
3.2 妨碍交通
沿街铺面商店的经营者任意占用人行道的现象也比较普遍, 把行人赶到了马路上,影响了交通安全。有的商业建筑由于布局不合理人為阻塞交通。例如:某大型住宅小区一条交通要道的两边分别布置一农贸市场和一中型超市,在营业高峰时段两边人群川流不息, 严重妨碍了过往车辆的运行速度。由于该路段非交叉路口,没有安置交通信号灯, 尽管交警部门根据特殊情况划定了斑马线, 但行人和车辆的碰撞事故时有发生。
3.3 危害建筑物质量
一些经营者为营业需要进行装修, 肆意破坏建筑结构,使楼房变成了危房,给楼上居民的生命财产安全带来了隐患。
四 合理的商业建筑布局模式
经比较, 笔者认为住宅小区的商业建筑布局模式以组团单体建筑为宜。根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量, 地理位置可安排在新村街坊的主要出入口或整个住宅小区的交通干道旁。在建筑样式上既要富于变化,又要有机联系,以形成优美的建筑景观。在建筑格局上应充分考虑居民日常消费行为习惯, 设计建造一定数量适合社区“小、杂、便”经营特点的营业用房。为提高土地利用率,可根据居民光顾的频繁度, 在底层安排早点、日杂品等经营点,二层安排银行、邮局等,再上安排歌舞厅等娱乐设施。建于90年代初的住宅小区,由于每个街坊都配有完整的农贸市场, 加上街道城管部门严格执法,该地区从未出现过马路菜场,各农贸市场秩序井然,生意兴隆。可以预见,没有沿街铺面商业建筑的竞争,组团商业建筑将赢得居民的光顾。同时,从宏观来看,住宅小区商业建筑配置应遵循市场经济规律, 符合社会发展的趋势,符合小区可持续发展的原则,体现政府宏观调控的职能, 注重资源的有效利用,合理利用有用的资源环境,优化土地使用,重视节约能源的重要性,从节能的角度处理商业建筑与住宅建筑的关系, 强化采用新工艺、新产品、新材料的研究与应用,为人们的生活提供高效的生活环境。无论将来采用的商业建筑布局模式如何, 未来的住宅小区环境将是生态与文化的统一、自然与人工的统一、传统与现代的统一、科学与艺术的统一。
五 封闭式小区商业建筑的开发规模
商业建筑开发规模的确定，主要与目标客户的定位及商圈辐射范围有关。
5.1 目标客户的定位
封闭式小区商业建筑按目标客户定位的不同分为内向服务型、外向服务型、内外兼顾型三种类型：内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民，外来客流较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按合适的比例确定面积，一般占总建筑面积的3%~6%之间，人均0.8~1.2m2。外向服务型商业建筑一般临近城市商业中心并沿城市道路布置，消费人群多为周边居民及过往客流。开发规模与本区内部居民的人数没有直接关系，而要根据小区所在地段的商业开发价值和开发条件确定。内外兼顾型商业建筑服务对象包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分处于非城市商业中心地段的封闭式小区多属此类，多采用沿街设置的住宅底商和独立商铺的形式。开发规模需要综合考虑本区居民的日常消费需求、面临城市道路地段的开发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。
5.2 商业建筑规模的估算
封闭式小区商业建筑规模的估算，主要从以下两个方面考虑：
首先，参考有关的规范数据，《城市居住区规划设计规范》的“公共服务设施控制指标”规定，商业服务设施按700~910m2/ 千人控制,通常将其作为低限数据参考。其次，对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑,因个案情况做出独立的综合判断。封闭式小区商业建筑规模的估算一般采用两种方式:一是根据小区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8~1.2m2 来计算；另一种则粗略考虑为整个小区建筑面积的5%~7%。
5.3 营业面积和辐射半径的关系
对于采用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的开发建设，需要分析营业面积和服务商圈辐射范围的对应关系。对大多数城市来说，由于绝大多数住宅都有配套的商业项目，激烈的竞争会相互削弱商业项目各自的辐射半径;另外，越往市区中心商业越密集，辐射半径也越小，越往郊外则越大，即呈现出非对称辐射的模式。一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1km 的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中以步行5~10 分钟为核心商圈，辐射顾客群占到70%左右。
六 结语
在建设“和谐社会”、创建和谐社区的方针引导下，小区商业建筑的发展趋势主要表现在以下方面：
（1）集中化程度增加。当前房地产开发逐渐呈现大盘化、郊区化的趋势，出于规模开发和对高品质居住环境的追求，零散的住宅底商开发模式将受到限制，以集中布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将逐渐成为主流，朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。
（2）商业功能细分及休闲化趋势。以家庭为载体的休闲、文化、娱乐、服务消费项目所占比例将进一步提高，一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中。
（3）开发模式的变化。从住宅项目的配套建设转为按商业地产的操作模式开发经营，实行订单式设计、建设，有利于后期销售招商工作，降低经营风险。
参考文献：
[1] John Morris Dixon, FAIA.the Design of PubicPlaces. New York:Visual Refernce Publications,2001：12-14.
[2] 江林.消费者行为学. 北京：首都经济贸易大学出版社,2002：50-55.
[3] 许宗卿. 商业活动与城市商业空间结构研究[J].地理学与国土研究,1999，(3)：31-32.
[4] 王志良.上海社区商业发展的问题与建议[J].上海企业,2003,(9):9-10.
关键词：小型商业；建筑设计；特点；布局模式
中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: At present, residential area is toward large-scale commercial services, supermarkets, comprehensive, and many other service-oriented developments. This paper analyzes the traditional form of small-scale commercial services and features compared two commercial buildings, layout mode, that a reasonable business model and building layout of the development of gated communities the size of commercial buildings were analyzed.
Key Words: small business; building design; features; layout mode
一 传统小型商业服务网点的形式及特点
小型商业服务网点按着统一规划要求,因地制宜合理布局, 结合周围环境、地段状况等方面的实际要求合理设计带有商业特点的网点形式, 以满足人民群众生活购买需要。常做的网点总平面布局, 有楼群之间、里巷空地及交通交叉路口临街院墙空地等处。平面布置形式有以下几种:
1.1主要交通路口空地或临街院墙空地内破墙建点
这样的网点其布置形式有的是一面临街有的是两面临街。位于道路转角部位, 位置明显, 便于群众购买, 又起到点缀环境丰富街景的作用。这样的商业网点可根据需要设置冷热饮、零售小百货、糕点、早点及其它维修专业店等。在平面布局和建筑造型内外装修上既要有商业网点的敞开明快特点又要经济实用。
1.2利用旧有临街的空房、仓库及其它办公用房改造成商业网点。
这样的网点布置较多较普遍, 在居民居住稠密的地方建得更多。这样的网点是投资少、见效快、经济实用。在改造修缮上可根据其特点及营业性质重点在门面上进行处理,有的则稍加修缮及局部装修便可营业使用。
1.3楼群之间空地建点
在旧有的居民区内, 有的网点建筑较少或有点但商业品种较少, 居民群众生活很不方便。在有条件的空地内可适当增设、增建分散商业销售网点或商业网点区域, 包括多品种商业网点及服务性网点。这样的商业建筑与周围环境相结合便于绿化, 做到既美化城市, 又方便群众日常生活需要。
二 两种商业建筑布局模式比较
据考察,在同一区域,单体商业建筑的经营状况不如沿街铺面商业用房。究其原因,沿街铺面商业建筑分割独立,经营者可自由支配经营项目和营业时间, 顾客出入也比较方便。一般而言底层或二层住宅售价较低, 用作商业用房后无论售价或租金收益均数倍于住宅。从表面上看,沿街住宅的一层到二层辟作商业用房符合房地产估价中的最高最佳使用原则, 可以取得较好的房地产收益。但这种布局对城市管理留下了隐患。
三 沿街住宅混合商业用房的弊端
3.1 影响居民居住环境
居民对居住环境的基本要求是安静整洁。而商业建筑周围环境比较杂乱,尤其是一些特殊行业如餐饮、汽修、卡拉OK厅等,其产生的废水、油烟气、噪声等污染严重影响周围居民的居住质量。
3.2 妨碍交通
沿街铺面商店的经营者任意占用人行道的现象也比较普遍, 把行人赶到了马路上,影响了交通安全。有的商业建筑由于布局不合理人為阻塞交通。例如:某大型住宅小区一条交通要道的两边分别布置一农贸市场和一中型超市,在营业高峰时段两边人群川流不息, 严重妨碍了过往车辆的运行速度。由于该路段非交叉路口,没有安置交通信号灯, 尽管交警部门根据特殊情况划定了斑马线, 但行人和车辆的碰撞事故时有发生。
3.3 危害建筑物质量
一些经营者为营业需要进行装修, 肆意破坏建筑结构,使楼房变成了危房,给楼上居民的生命财产安全带来了隐患。
四 合理的商业建筑布局模式
经比较, 笔者认为住宅小区的商业建筑布局模式以组团单体建筑为宜。根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量, 地理位置可安排在新村街坊的主要出入口或整个住宅小区的交通干道旁。在建筑样式上既要富于变化,又要有机联系,以形成优美的建筑景观。在建筑格局上应充分考虑居民日常消费行为习惯, 设计建造一定数量适合社区“小、杂、便”经营特点的营业用房。为提高土地利用率,可根据居民光顾的频繁度, 在底层安排早点、日杂品等经营点,二层安排银行、邮局等,再上安排歌舞厅等娱乐设施。建于90年代初的住宅小区,由于每个街坊都配有完整的农贸市场, 加上街道城管部门严格执法,该地区从未出现过马路菜场,各农贸市场秩序井然,生意兴隆。可以预见,没有沿街铺面商业建筑的竞争,组团商业建筑将赢得居民的光顾。同时,从宏观来看,住宅小区商业建筑配置应遵循市场经济规律, 符合社会发展的趋势,符合小区可持续发展的原则,体现政府宏观调控的职能, 注重资源的有效利用,合理利用有用的资源环境,优化土地使用,重视节约能源的重要性,从节能的角度处理商业建筑与住宅建筑的关系, 强化采用新工艺、新产品、新材料的研究与应用,为人们的生活提供高效的生活环境。无论将来采用的商业建筑布局模式如何, 未来的住宅小区环境将是生态与文化的统一、自然与人工的统一、传统与现代的统一、科学与艺术的统一。
五 封闭式小区商业建筑的开发规模
商业建筑开发规模的确定，主要与目标客户的定位及商圈辐射范围有关。
5.1 目标客户的定位
封闭式小区商业建筑按目标客户定位的不同分为内向服务型、外向服务型、内外兼顾型三种类型：内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民，外来客流较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按合适的比例确定面积，一般占总建筑面积的3%~6%之间，人均0.8~1.2m2。外向服务型商业建筑一般临近城市商业中心并沿城市道路布置，消费人群多为周边居民及过往客流。开发规模与本区内部居民的人数没有直接关系，而要根据小区所在地段的商业开发价值和开发条件确定。内外兼顾型商业建筑服务对象包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分处于非城市商业中心地段的封闭式小区多属此类，多采用沿街设置的住宅底商和独立商铺的形式。开发规模需要综合考虑本区居民的日常消费需求、面临城市道路地段的开发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。
5.2 商业建筑规模的估算
封闭式小区商业建筑规模的估算，主要从以下两个方面考虑：
首先，参考有关的规范数据，《城市居住区规划设计规范》的“公共服务设施控制指标”规定，商业服务设施按700~910m2/ 千人控制,通常将其作为低限数据参考。其次，对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑,因个案情况做出独立的综合判断。封闭式小区商业建筑规模的估算一般采用两种方式:一是根据小区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8~1.2m2 来计算；另一种则粗略考虑为整个小区建筑面积的5%~7%。
5.3 营业面积和辐射半径的关系
对于采用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的开发建设，需要分析营业面积和服务商圈辐射范围的对应关系。对大多数城市来说，由于绝大多数住宅都有配套的商业项目，激烈的竞争会相互削弱商业项目各自的辐射半径;另外，越往市区中心商业越密集，辐射半径也越小，越往郊外则越大，即呈现出非对称辐射的模式。一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1km 的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中以步行5~10 分钟为核心商圈，辐射顾客群占到70%左右。
六 结语
在建设“和谐社会”、创建和谐社区的方针引导下，小区商业建筑的发展趋势主要表现在以下方面：
（1）集中化程度增加。当前房地产开发逐渐呈现大盘化、郊区化的趋势，出于规模开发和对高品质居住环境的追求，零散的住宅底商开发模式将受到限制，以集中布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将逐渐成为主流，朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。
（2）商业功能细分及休闲化趋势。以家庭为载体的休闲、文化、娱乐、服务消费项目所占比例将进一步提高，一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中。
（3）开发模式的变化。从住宅项目的配套建设转为按商业地产的操作模式开发经营，实行订单式设计、建设，有利于后期销售招商工作，降低经营风险。
参考文献：
[1] John Morris Dixon, FAIA.the Design of PubicPlaces. New York:Visual Refernce Publications,2001：12-14.
[2] 江林.消费者行为学. 北京：首都经济贸易大学出版社,2002：50-55.
[3] 许宗卿. 商业活动与城市商业空间结构研究[J].地理学与国土研究,1999，(3)：31-32.
[4] 王志良.上海社区商业发展的问题与建议[J].上海企业,2003,(9):9-10.