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摘 要：在当前房地产行业领域的新形势下，进一步拓展融资渠道、优化融资结构、降低融资成本，成为房地产企业必须深入研究解决的问题。本文针对房地产企业融资管理，首先分析了房地产企业融资特点，进而分析了房地产企业融资过程中出现的问题，最后就强化房地产企业融资能力，作了相应论述。
关键词：
房地产企业；融资；资本结构
引言
房地产企业作为非常典型的资金密集型行业领域，实现房地产企业的长远稳定发展，非常关键的因素就是解决房地产企业的融资问题。现阶段，我国房地产企业的融资主要是以银行贷款为主，对于信托、债券以及上市融资等方式运用不够，这就造成了房地产企业的融资成本非常高。
一、房地产企业融资特点概述
房地产企业融资也就是为了确保房地产项目能够实现正常运作而开展的资金筹集活动。由于房地产商品具有不可移动、价值构成复杂以及收益周期相对较长等一系列的特点，因而决定了房地产企业的融资也具有其固定特点。
第一，房地产企业项目开发建设的启动资金需求规模相对较大，资本密集的行业属性决定了房地产企业在融资方面主要依赖于外源性融资，在内源性融资方面利用相对较少。
第二，房地产企业的融资直接受到政府相关政策规定的影响，特别是目前我国对于房地产行业的宏观调控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等进行调控的，比如通过对利率调整或者是限定房地产行业贷款发债主体等形式，直接对房地产企业进行融资方式调整。
第三，房地产企业的高财务杠杆决定了较高的融资风险。不少房地产行业企业在经营发展过程中，为了确保项目的顺利推进，往往会采取提高财务杠杆的方式，这也就进一步增加了房地产行业的融资风险。
二、当前房地产行业融资方面的主要问题分析
（一）融资渠道相对较为单一。目前，不少房地产企业在融资方面存在的突出问题就是融资渠道相对较为单一，在内源性融资方面主要是依靠企业的自有资金以及预收账款等，而在外源性融资方面主要是依靠银行贷款和信托，不仅内部融资渠道较为单一，而且还存在着内外部融资结构相对较为单一的问题，融资方面的财务杠杆优势运用不当，增加了房地产企业的融资成本。
（二）融资期限相对较短。从通常情况来看，房地产企业在项目开发建设上，从取得房地产项目的土地开发权，到项目设计、建设施工以及销售回款等，一般时间在两年以上，融资资金的使用时间相对较长，然而一般情况下房地产企业所依赖的银行还款以及信托资金的还款时间则短于这一周期，因此在期限相对较短的融资时间增加了融资压力。
（三）资本结构不够合理。造成目前房地产企业在融资方面出现的一系列问题，很大程度上与房地产企业目前的负债经营方式带来的企业资本金结构不合理有着很大的关系，不少房地产企业的资产负债率一直保持着相对较高的问题，而资金流动性则没有达到相应程度，房地产企业的现金流不能及时进入财务杠杆运转，进而可能造成房地产企业出现资金链断裂的风险。
三、房地产企业融资方式优化研究
针对目前房地产行业融资方面存在的问题，确保实现房地产企业的长远稳定发展，必须注重对房地产企业融资方式的创新优化，具体来说，在房地产企业融资优化方面可以采取以下措施：
（一）积极合理地运用房地产银行融资。现阶段，银行对于房地产开发企业的资金借款门槛越来越高，不少银行主要针对百强房地产企业、地方性龙头企业或白名单客户，特别是在《商业银行委托贷款管理办法》等政策出台后，房地产企业的银行融资难度将持续加大，融资环境持续趋紧。这种形势下，房地产企业融资应该积极发展并购贷业务，以及积极与地方性城商银行挖掘合作空间，或者是将房地产项目打造成经营性物业贷款项目等进行银行融资，以规避银行理财嵌套和杠杆约束，实现资金端与项目端的高效、合规对接。
（二）充分运用房地产股权融资和信托融资。在股权融资方面，主要是做好上市房企层面的IPO、增发和配股，以及私募房地产股权基金。在信托融资方面，对于地产项目当前形势下信托机构主要采取少而精的方式进行总量控制，重点发展信保合作、城市更新、商业物业收购、ABS、供应链金融等项目。对于房地产企业来说，在运用好开发贷型信托模式、股权+债权型信托模式之外，应该积极运用各种房地产信托新模式。比如运用保理型信托模式，根据房地产企业自身项目特点选择“房企+信托+供應商”、“房企+保理公司+信托+供应商”再保理、“房企+保理公司+信托+供应商”ABS模式等，满足资金需求。
（三）创新发展房地产新型融资方式。对房地产企业融资来说，除了银行贷款、信托以及股权融资之外，还应该积极对以往的融资方式进行创新，以降低融资成本，提高融资效率。比如，可以积极探索运用企业资产证券化ABS的融资模式，将房企资产证券化产品，分为REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、供应链金融保理ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS等产品形式，进一步实现融资规模的提升。
四、结语
解决房地产企业的融资问题，需要深入分析当前房地产企业经营发展中面临的问题，积极拓展房地产企业的融资方式，不断提升房地产企业的核心竞争力，并准确的合理界定融资规模、优化企业资本结构，完善融资风险预警管理机制，以有效提升房地产企业的融资能力水平，为房地产企业的发展提供充足的资金保障。
参考文献：
[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012，（01）：29-30.
作者简介：
周琛，中国重汽集团房地产开发有限公司。
关键词：
房地产企业；融资；资本结构
引言
房地产企业作为非常典型的资金密集型行业领域，实现房地产企业的长远稳定发展，非常关键的因素就是解决房地产企业的融资问题。现阶段，我国房地产企业的融资主要是以银行贷款为主，对于信托、债券以及上市融资等方式运用不够，这就造成了房地产企业的融资成本非常高。
一、房地产企业融资特点概述
房地产企业融资也就是为了确保房地产项目能够实现正常运作而开展的资金筹集活动。由于房地产商品具有不可移动、价值构成复杂以及收益周期相对较长等一系列的特点，因而决定了房地产企业的融资也具有其固定特点。
第一，房地产企业项目开发建设的启动资金需求规模相对较大，资本密集的行业属性决定了房地产企业在融资方面主要依赖于外源性融资，在内源性融资方面利用相对较少。
第二，房地产企业的融资直接受到政府相关政策规定的影响，特别是目前我国对于房地产行业的宏观调控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等进行调控的，比如通过对利率调整或者是限定房地产行业贷款发债主体等形式，直接对房地产企业进行融资方式调整。
第三，房地产企业的高财务杠杆决定了较高的融资风险。不少房地产行业企业在经营发展过程中，为了确保项目的顺利推进，往往会采取提高财务杠杆的方式，这也就进一步增加了房地产行业的融资风险。
二、当前房地产行业融资方面的主要问题分析
（一）融资渠道相对较为单一。目前，不少房地产企业在融资方面存在的突出问题就是融资渠道相对较为单一，在内源性融资方面主要是依靠企业的自有资金以及预收账款等，而在外源性融资方面主要是依靠银行贷款和信托，不仅内部融资渠道较为单一，而且还存在着内外部融资结构相对较为单一的问题，融资方面的财务杠杆优势运用不当，增加了房地产企业的融资成本。
（二）融资期限相对较短。从通常情况来看，房地产企业在项目开发建设上，从取得房地产项目的土地开发权，到项目设计、建设施工以及销售回款等，一般时间在两年以上，融资资金的使用时间相对较长，然而一般情况下房地产企业所依赖的银行还款以及信托资金的还款时间则短于这一周期，因此在期限相对较短的融资时间增加了融资压力。
（三）资本结构不够合理。造成目前房地产企业在融资方面出现的一系列问题，很大程度上与房地产企业目前的负债经营方式带来的企业资本金结构不合理有着很大的关系，不少房地产企业的资产负债率一直保持着相对较高的问题，而资金流动性则没有达到相应程度，房地产企业的现金流不能及时进入财务杠杆运转，进而可能造成房地产企业出现资金链断裂的风险。
三、房地产企业融资方式优化研究
针对目前房地产行业融资方面存在的问题，确保实现房地产企业的长远稳定发展，必须注重对房地产企业融资方式的创新优化，具体来说，在房地产企业融资优化方面可以采取以下措施：
（一）积极合理地运用房地产银行融资。现阶段，银行对于房地产开发企业的资金借款门槛越来越高，不少银行主要针对百强房地产企业、地方性龙头企业或白名单客户，特别是在《商业银行委托贷款管理办法》等政策出台后，房地产企业的银行融资难度将持续加大，融资环境持续趋紧。这种形势下，房地产企业融资应该积极发展并购贷业务，以及积极与地方性城商银行挖掘合作空间，或者是将房地产项目打造成经营性物业贷款项目等进行银行融资，以规避银行理财嵌套和杠杆约束，实现资金端与项目端的高效、合规对接。
（二）充分运用房地产股权融资和信托融资。在股权融资方面，主要是做好上市房企层面的IPO、增发和配股，以及私募房地产股权基金。在信托融资方面，对于地产项目当前形势下信托机构主要采取少而精的方式进行总量控制，重点发展信保合作、城市更新、商业物业收购、ABS、供应链金融等项目。对于房地产企业来说，在运用好开发贷型信托模式、股权+债权型信托模式之外，应该积极运用各种房地产信托新模式。比如运用保理型信托模式，根据房地产企业自身项目特点选择“房企+信托+供應商”、“房企+保理公司+信托+供应商”再保理、“房企+保理公司+信托+供应商”ABS模式等，满足资金需求。
（三）创新发展房地产新型融资方式。对房地产企业融资来说，除了银行贷款、信托以及股权融资之外，还应该积极对以往的融资方式进行创新，以降低融资成本，提高融资效率。比如，可以积极探索运用企业资产证券化ABS的融资模式，将房企资产证券化产品，分为REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、供应链金融保理ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS等产品形式，进一步实现融资规模的提升。
四、结语
解决房地产企业的融资问题，需要深入分析当前房地产企业经营发展中面临的问题，积极拓展房地产企业的融资方式，不断提升房地产企业的核心竞争力，并准确的合理界定融资规模、优化企业资本结构，完善融资风险预警管理机制，以有效提升房地产企业的融资能力水平，为房地产企业的发展提供充足的资金保障。
参考文献：
[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012，（01）：29-30.
作者简介：
周琛，中国重汽集团房地产开发有限公司。