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“穷人以为富人将多纳税,欢欣鼓舞。但如果相关配套不成熟、改革不到位,房产税最终剪掉的,反而是中产阶层的‘羊毛’。”
中国古代神话中的神仙一般都不食人间烟火,居高临下为凡人指点迷津。在奥林匹斯的山头上,诸神却与凡人一样充满了七情六欲,经常卷入是是非非。
近来中国房产税是否扩征的争议,就上演了一幕“西风东渐”。
4月底,财政部财政科学研究所所长贾康表示:“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日,发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言,被标题党以“发改委表态3年内房产税免谈”加以传播,一时间占据各大网络头条,引发了人们的强烈诘问:“史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止?房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验?房价将迎来新一轮疯长?当天下午,发改委火速辟谣:“研究人员所发表的意见不代表发展改革委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。整个过程,浑似小沈阳的经典段子:这个没有。这个可以有。
神仙一打架,凡人便遭殃。股市中的房地产板块今天跃上涨停板,明天又被重新打入“十八层地狱”;害得大盘的脸色一会儿飘红,一会儿飘绿。张悟本一不小心成了“豆托”,极具娱乐精神的发改委也惹上了给机构当枪使的嫌疑,头脑一热杀进去抄底的小散们又被洗劫了一回。
就在投资者被各色各样的传言搞出了“审美疲劳”之时,房产税却渐行渐近。5月31日,国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,逐步推进房产税改革。另据《上海证券报》报道,上海有可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市,有关方案已上报国务院。
“借壳”开征,玄机何在
物业税一词最早进入公众视线是在2003年10月,至今“空转”的省市已经超过10个。一直听闻楼梯响,不见人下来,最重要的原因之一就是绕不开一个法理上的障碍:在我国,土地属于国有。物业税是财产税,而我们住房只有70年的使用权,何以对使用权征收财产税?
中国有句古话:“皮之不存,毛将焉附。”但继物业税曝出的“房产保有税”,便将课征对象仅指向土地之上的房屋部分。
该“创意”实施起来也不轻松。中央财经大学税务学院副院长刘恒指出:“住房保有税与物业税是一样的,均为房产持有环节的税种,需要国务院通过、人大立法,由中央统一开征。”
天无绝人之路。早前已有人士敏锐地发现:为了扫除法律上的障碍,在今年全国“两会”期间财政部提交并获得通过的预算报告中,物业税“借壳”房产税已露端倪。
房产税从1986年就开征了,作为地方税种,可以由地方政府自行制定,报财政部备案就可以了。
虽说“86版”早有明文规定:非营业用房,也就是自住的房子不交房产税。但据媒体报道,眼下财税部门俨然倾向于将第三套房以及三套以上的住房定性为经营性住房,纳入房产税征税范围。
如此“解释”,听起来总有点“指鹿为马”的意思。为了开征房产税,有条件要上,没有条件创造条件也要上。资深业内专家杨少锋认为,其主要原因在于政府需要藉此来抑制高房价。
无论中外,凡是想对民众多收税的政策,几乎都会遭到反对。但此次房产税改革似乎有点“顺应民意”,千呼万唤始出来。究其原因,不外乎房产税俨然已被当作政府是否有诚意击溃高房价的试金石和最后撒手锏。发改委之所以措辞严厉急忙辟谣,正是洞悉了中央调控的决心。
然而征收房产税的初衷,并不是为了抑制房价。正如最初提出物业税的2003年,房价并不高。
一直以来,地方政府热衷于“卖地”,高度依赖“土地财政”来支付公共品开支。但这种卖地财政体制,已经越来越难以为继。“城市的规模不能无限的扩张,这是个大趋势。地方政府把土地都卖完了,收入从哪里来?”经济学家华生说。
正如全国政协委员梁季阳所言:“分税制成高房价的幕后推手。”不久前新华社炮轰房地产市场的“六连评”也抨击道:“疯狂拿地、推高地价房价的背后,总能看到一些地方政府的影子。”
从这个意义上说,中央政府通过改革房产税,实际为地方政府扩大了税源,避免GDP变成“刮地皮”,似乎是从根本上解决高房价之道。
然而中华工商时报副总编辑刘杉指出:“政府此次改革房产税,巧妙借助了群众对高房价的不满。一直受人诟病的‘土地财政’问题源于中央与地方的税收分配比例失衡,此番改革房产税意在增加地方财力,但并没有从中央地方收入分配比例着手,而是通过扩大征税范围,增加了居民负担。所以,从公共决策角度看,房产税改革实际会损害纳税人的利益。”
诚如某报社论所言:政府要办的“好事”太多,这些事都要通过收税才能办好的话,人们的税负只会越来越重。
“很多官员似乎把‘房产税’当作救命稻草,期待它能解决楼市的一切问题。实际上解决中国住房问题的核心矛盾,只能通过增加供给来解决,让房地产走向有限市场化。该市场化的完全放开,政府用一个杠杆调节,把大部分收入取之于民用之于民,解决中低收入者的居住问题。”杨少锋说。
十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》曾明确提出:“开征统一规范的物业税,相应取消相关税费”。但在房产税开征的诸多传闻中,不知为何,“取消相关赋税”似乎成了一个被遗忘的角落。
中产:为什么受伤的总是我?
“房产税现在的状态是有影响的人纷纷表示没影响,无影响的人纷纷表示有影响。”该经典语录的背后折射出两大泾渭分明的对峙阵营:富人与穷人。一位评论人士认为:“穷人以为富人将多纳税,欢欣鼓舞。但如果相关配套不成熟、改革不到位,房产税最终剪掉的,反而是中产阶层的‘羊毛’。”
“我并不是炒房客。”家住北京天通苑的一位业主备觉委屈。在外人看来,这是一位人人羡慕的中产,在一家著名的互联网公司担任中层管理者,拥有三套住房,一套在市中心,新买的住房面积高达170平方米。
但他告诉记者:“我和所有的打工族一样,当初买房的时候囊中羞涩只能选择偏远的五环外。等儿子出生,我才意识到一个大问题,郊区没有好的小学和中学。为了孩子,只好在市中心又买了一套小房子。这就有了第二套房。岳父母的到来让我们的小家越发拥挤,只好把目前这套房给他们住,我们又去买了第三套房。我只是通过自己的能力,让一家人生活得更好一点,为什么就成了打击的目标?”
他说自己之所以买了这么多房子,还有一个比较朴素的想法是抵御通胀。“钱越来越不值钱,我不懂其他的理财方式,身边人都说买房可以保值增值,我也随大流。实际上在北京,像我这种情况的中产不在少数。我看起来生活得还不错,但上面有4位老人,还要养老婆孩子。如果我,或者家人有谁生场大病,生活压力就会非常大,很有可能因病致贫。”
“政府一开始鼓励我们买房,并没有告诉我们,将来要开征房产税。如果我一早就知道,至少在买第三套房时,我会比较慎重。”
杨少锋认为北京的空置率并没有当初易宪容教授骑自行车夜探居民区测算出来的那么“邪乎”。他自住的小区,刚搬进去的时候只有30%的入住率,现在入住已经达到了80%。
“稍有差池,就会造成巨大的社会不公。”时评人士童大焕说。
“房产税确定税基时,一样会遭遇到跟物业税一样绕不过去的坎儿。不刨除土地价值有重复征税的嫌疑,刨除了对房价的影响微乎其微,因为地价上涨才是房价上涨的大头。”一位无房者告诉记者:“我也希望房价降下来,但我更希望维护一个程序上的正当性。”
税务人员也挠头。“如果一个温州人在上海、杭州都投资有多套房,是不是我们要每年去温州找他收税?如何收?上海的房子收税,杭州的房子不收税?”
怎么保证房主每年主动去税务机关缴税呢?据说上海的方案是会走自行申报的方式,如有超期限瞒报漏报,在未来的交易环节上审查出来,除了补足税款,还会给予相应罚金。
但正如万达董事长王健林在两会上所言:“在市场经济条件下,所有增加的税赋最终都将转嫁到消费者身上。”人们担心,最终为房产税埋单的,会不会是购房人与房客?
“如果收房产税,我肯定会涨房租。”采访中,几乎所有的房东都这么笃定地告诉记者。
与一年前相比,房价还在死扛,租房者却开始体会郁闷。据某地产市场研究部统计,5月份北京租赁市场平均租赁增加20%,相当于租金整体上涨接近500元。约有30%左右的房客不得不因此选择偏远的地区,或者搬去更差的住房。而5月以来,天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅也超过了10%。
今年1月至4月,北京市城镇居民人均可支配收入为10069元,月均可支配收入为2500元左右。而人均租金负担已达每月1000元,这意味着房租占收入的比重已接近40%。
“这些年工资从没见涨,衣食住行都涨价。如果征收房产税之后再涨租金,我也不得不搬到郊区去住了。”一位房客无奈道。
另据上海住房保障和房屋管理局网站的数据,以上海目前的存量房面积,一共1351名评估师大约需要28年才能完成评估,还不包括期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网。
一则新的传说似乎让人暂时松了口气:只对增量房屋征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。但杨少锋不解道:“如果我原本有10套房,不征房产税。但我新买了一套,达到3套房的标准,便要征,这似乎说不过去。”
“正因为这么多细节还都没有公布,所以现在谈房产税究竟会产生多大影响力没有意义。即使上海率先开征,也只是试点,政策真正落到实处需要很长时间。”杨少锋说。他认为这么一个关乎到千家万户的政策,应该召开听证,才能保证大多数人的公平和利益。
楼市新政出台已经有一段时间,可预期中的楼市拐点并未到来。若再次陷入“越调越涨”的怪圈,无疑将是对政府公信力与民众信心的考验。在此背景下,逐步推进房产税改革,更像是一个针对高房价的权宜之计:隐而未发,已足够震慑。
灭顶之灾?
早在“3年内房产税免谈”消息甫出,潘石屹便在微博上说:“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头。但还是不要乐观,要做好最坏的打算。”
老潘还举了日本为例:“日本征收房产税后,房地产立刻垮了下去,20年的时间内都没有再起来,经济也一路下滑。”阳光100集团市场部总监王智中,3月份便卖出了多余的房产,只留一套自住。他认为两会之后的“三个地王”,给了政策制定者一个耳光,宣告第一轮调控已经失败。“楼市有多疯狂,政策就有多疯狂。对于最新的国务院10号文,我认为根本不值得惊讶,只要调控没有达到目标,11、12号文件就会出台,那就是‘房产税’。”
房产税被认为是高悬在房价之上的“达摩克利斯之剑”。就在5月31日当天,资本市场做出了剧烈反应,地产板块午后大幅跳水,上证综合指数也跌破了2600点大关迎来了“二次探底”。
上海市房产税实施细则,有说按契证上的购房金额为基数进行征收,还有一说是以评估后的房价为基数。
在华生看来,那些资金充裕的炒房大鳄,真正在乎的是一买一卖的差价,百分之几的税负几乎可以忽略不计。
中经联秘书长陈云峰也认为:“一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税、中介税,可以达到11%。这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过房产税调控高房价,不是很现实”。
但杨少锋认为:“像前年和去年那样的大跌大涨是不多见的。我认识的温州炒房客,以租养房的很多,一般都会持有3年再出手。”
以一套100万元的房子为例,每年8%的房产税,就意味着每月多支出666元。再加上月供,如果超过租金收入,再加上房价下行的预期,这部分业主可能就会选择将房子脱手,对房价短期产生比较大的影响。
从中长期效果来看,中国人民大学财政金融学院教授朱青对房产税的效果泼了盆冷水。“2007年5月30日,我国将股票交易印花税从千分之一调整到千分之三,对股市影响是当天980种股票跌停。但是到了2007年的10月16日,股市还是由4100点猛涨到6124点。”□□
中国古代神话中的神仙一般都不食人间烟火,居高临下为凡人指点迷津。在奥林匹斯的山头上,诸神却与凡人一样充满了七情六欲,经常卷入是是非非。
近来中国房产税是否扩征的争议,就上演了一幕“西风东渐”。
4月底,财政部财政科学研究所所长贾康表示:“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日,发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言,被标题党以“发改委表态3年内房产税免谈”加以传播,一时间占据各大网络头条,引发了人们的强烈诘问:“史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止?房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验?房价将迎来新一轮疯长?当天下午,发改委火速辟谣:“研究人员所发表的意见不代表发展改革委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。整个过程,浑似小沈阳的经典段子:这个没有。这个可以有。
神仙一打架,凡人便遭殃。股市中的房地产板块今天跃上涨停板,明天又被重新打入“十八层地狱”;害得大盘的脸色一会儿飘红,一会儿飘绿。张悟本一不小心成了“豆托”,极具娱乐精神的发改委也惹上了给机构当枪使的嫌疑,头脑一热杀进去抄底的小散们又被洗劫了一回。
就在投资者被各色各样的传言搞出了“审美疲劳”之时,房产税却渐行渐近。5月31日,国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,逐步推进房产税改革。另据《上海证券报》报道,上海有可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市,有关方案已上报国务院。
“借壳”开征,玄机何在
物业税一词最早进入公众视线是在2003年10月,至今“空转”的省市已经超过10个。一直听闻楼梯响,不见人下来,最重要的原因之一就是绕不开一个法理上的障碍:在我国,土地属于国有。物业税是财产税,而我们住房只有70年的使用权,何以对使用权征收财产税?
中国有句古话:“皮之不存,毛将焉附。”但继物业税曝出的“房产保有税”,便将课征对象仅指向土地之上的房屋部分。
该“创意”实施起来也不轻松。中央财经大学税务学院副院长刘恒指出:“住房保有税与物业税是一样的,均为房产持有环节的税种,需要国务院通过、人大立法,由中央统一开征。”
天无绝人之路。早前已有人士敏锐地发现:为了扫除法律上的障碍,在今年全国“两会”期间财政部提交并获得通过的预算报告中,物业税“借壳”房产税已露端倪。
房产税从1986年就开征了,作为地方税种,可以由地方政府自行制定,报财政部备案就可以了。
虽说“86版”早有明文规定:非营业用房,也就是自住的房子不交房产税。但据媒体报道,眼下财税部门俨然倾向于将第三套房以及三套以上的住房定性为经营性住房,纳入房产税征税范围。
如此“解释”,听起来总有点“指鹿为马”的意思。为了开征房产税,有条件要上,没有条件创造条件也要上。资深业内专家杨少锋认为,其主要原因在于政府需要藉此来抑制高房价。
无论中外,凡是想对民众多收税的政策,几乎都会遭到反对。但此次房产税改革似乎有点“顺应民意”,千呼万唤始出来。究其原因,不外乎房产税俨然已被当作政府是否有诚意击溃高房价的试金石和最后撒手锏。发改委之所以措辞严厉急忙辟谣,正是洞悉了中央调控的决心。
然而征收房产税的初衷,并不是为了抑制房价。正如最初提出物业税的2003年,房价并不高。
一直以来,地方政府热衷于“卖地”,高度依赖“土地财政”来支付公共品开支。但这种卖地财政体制,已经越来越难以为继。“城市的规模不能无限的扩张,这是个大趋势。地方政府把土地都卖完了,收入从哪里来?”经济学家华生说。
正如全国政协委员梁季阳所言:“分税制成高房价的幕后推手。”不久前新华社炮轰房地产市场的“六连评”也抨击道:“疯狂拿地、推高地价房价的背后,总能看到一些地方政府的影子。”
从这个意义上说,中央政府通过改革房产税,实际为地方政府扩大了税源,避免GDP变成“刮地皮”,似乎是从根本上解决高房价之道。
然而中华工商时报副总编辑刘杉指出:“政府此次改革房产税,巧妙借助了群众对高房价的不满。一直受人诟病的‘土地财政’问题源于中央与地方的税收分配比例失衡,此番改革房产税意在增加地方财力,但并没有从中央地方收入分配比例着手,而是通过扩大征税范围,增加了居民负担。所以,从公共决策角度看,房产税改革实际会损害纳税人的利益。”
诚如某报社论所言:政府要办的“好事”太多,这些事都要通过收税才能办好的话,人们的税负只会越来越重。
“很多官员似乎把‘房产税’当作救命稻草,期待它能解决楼市的一切问题。实际上解决中国住房问题的核心矛盾,只能通过增加供给来解决,让房地产走向有限市场化。该市场化的完全放开,政府用一个杠杆调节,把大部分收入取之于民用之于民,解决中低收入者的居住问题。”杨少锋说。
十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》曾明确提出:“开征统一规范的物业税,相应取消相关税费”。但在房产税开征的诸多传闻中,不知为何,“取消相关赋税”似乎成了一个被遗忘的角落。
中产:为什么受伤的总是我?
“房产税现在的状态是有影响的人纷纷表示没影响,无影响的人纷纷表示有影响。”该经典语录的背后折射出两大泾渭分明的对峙阵营:富人与穷人。一位评论人士认为:“穷人以为富人将多纳税,欢欣鼓舞。但如果相关配套不成熟、改革不到位,房产税最终剪掉的,反而是中产阶层的‘羊毛’。”
“我并不是炒房客。”家住北京天通苑的一位业主备觉委屈。在外人看来,这是一位人人羡慕的中产,在一家著名的互联网公司担任中层管理者,拥有三套住房,一套在市中心,新买的住房面积高达170平方米。
但他告诉记者:“我和所有的打工族一样,当初买房的时候囊中羞涩只能选择偏远的五环外。等儿子出生,我才意识到一个大问题,郊区没有好的小学和中学。为了孩子,只好在市中心又买了一套小房子。这就有了第二套房。岳父母的到来让我们的小家越发拥挤,只好把目前这套房给他们住,我们又去买了第三套房。我只是通过自己的能力,让一家人生活得更好一点,为什么就成了打击的目标?”
他说自己之所以买了这么多房子,还有一个比较朴素的想法是抵御通胀。“钱越来越不值钱,我不懂其他的理财方式,身边人都说买房可以保值增值,我也随大流。实际上在北京,像我这种情况的中产不在少数。我看起来生活得还不错,但上面有4位老人,还要养老婆孩子。如果我,或者家人有谁生场大病,生活压力就会非常大,很有可能因病致贫。”
“政府一开始鼓励我们买房,并没有告诉我们,将来要开征房产税。如果我一早就知道,至少在买第三套房时,我会比较慎重。”
杨少锋认为北京的空置率并没有当初易宪容教授骑自行车夜探居民区测算出来的那么“邪乎”。他自住的小区,刚搬进去的时候只有30%的入住率,现在入住已经达到了80%。
“稍有差池,就会造成巨大的社会不公。”时评人士童大焕说。
“房产税确定税基时,一样会遭遇到跟物业税一样绕不过去的坎儿。不刨除土地价值有重复征税的嫌疑,刨除了对房价的影响微乎其微,因为地价上涨才是房价上涨的大头。”一位无房者告诉记者:“我也希望房价降下来,但我更希望维护一个程序上的正当性。”
税务人员也挠头。“如果一个温州人在上海、杭州都投资有多套房,是不是我们要每年去温州找他收税?如何收?上海的房子收税,杭州的房子不收税?”
怎么保证房主每年主动去税务机关缴税呢?据说上海的方案是会走自行申报的方式,如有超期限瞒报漏报,在未来的交易环节上审查出来,除了补足税款,还会给予相应罚金。
但正如万达董事长王健林在两会上所言:“在市场经济条件下,所有增加的税赋最终都将转嫁到消费者身上。”人们担心,最终为房产税埋单的,会不会是购房人与房客?
“如果收房产税,我肯定会涨房租。”采访中,几乎所有的房东都这么笃定地告诉记者。
与一年前相比,房价还在死扛,租房者却开始体会郁闷。据某地产市场研究部统计,5月份北京租赁市场平均租赁增加20%,相当于租金整体上涨接近500元。约有30%左右的房客不得不因此选择偏远的地区,或者搬去更差的住房。而5月以来,天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅也超过了10%。
今年1月至4月,北京市城镇居民人均可支配收入为10069元,月均可支配收入为2500元左右。而人均租金负担已达每月1000元,这意味着房租占收入的比重已接近40%。
“这些年工资从没见涨,衣食住行都涨价。如果征收房产税之后再涨租金,我也不得不搬到郊区去住了。”一位房客无奈道。
另据上海住房保障和房屋管理局网站的数据,以上海目前的存量房面积,一共1351名评估师大约需要28年才能完成评估,还不包括期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网。
一则新的传说似乎让人暂时松了口气:只对增量房屋征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。但杨少锋不解道:“如果我原本有10套房,不征房产税。但我新买了一套,达到3套房的标准,便要征,这似乎说不过去。”
“正因为这么多细节还都没有公布,所以现在谈房产税究竟会产生多大影响力没有意义。即使上海率先开征,也只是试点,政策真正落到实处需要很长时间。”杨少锋说。他认为这么一个关乎到千家万户的政策,应该召开听证,才能保证大多数人的公平和利益。
楼市新政出台已经有一段时间,可预期中的楼市拐点并未到来。若再次陷入“越调越涨”的怪圈,无疑将是对政府公信力与民众信心的考验。在此背景下,逐步推进房产税改革,更像是一个针对高房价的权宜之计:隐而未发,已足够震慑。
灭顶之灾?
早在“3年内房产税免谈”消息甫出,潘石屹便在微博上说:“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头。但还是不要乐观,要做好最坏的打算。”
老潘还举了日本为例:“日本征收房产税后,房地产立刻垮了下去,20年的时间内都没有再起来,经济也一路下滑。”阳光100集团市场部总监王智中,3月份便卖出了多余的房产,只留一套自住。他认为两会之后的“三个地王”,给了政策制定者一个耳光,宣告第一轮调控已经失败。“楼市有多疯狂,政策就有多疯狂。对于最新的国务院10号文,我认为根本不值得惊讶,只要调控没有达到目标,11、12号文件就会出台,那就是‘房产税’。”
房产税被认为是高悬在房价之上的“达摩克利斯之剑”。就在5月31日当天,资本市场做出了剧烈反应,地产板块午后大幅跳水,上证综合指数也跌破了2600点大关迎来了“二次探底”。
上海市房产税实施细则,有说按契证上的购房金额为基数进行征收,还有一说是以评估后的房价为基数。
在华生看来,那些资金充裕的炒房大鳄,真正在乎的是一买一卖的差价,百分之几的税负几乎可以忽略不计。
中经联秘书长陈云峰也认为:“一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税、中介税,可以达到11%。这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过房产税调控高房价,不是很现实”。
但杨少锋认为:“像前年和去年那样的大跌大涨是不多见的。我认识的温州炒房客,以租养房的很多,一般都会持有3年再出手。”
以一套100万元的房子为例,每年8%的房产税,就意味着每月多支出666元。再加上月供,如果超过租金收入,再加上房价下行的预期,这部分业主可能就会选择将房子脱手,对房价短期产生比较大的影响。
从中长期效果来看,中国人民大学财政金融学院教授朱青对房产税的效果泼了盆冷水。“2007年5月30日,我国将股票交易印花税从千分之一调整到千分之三,对股市影响是当天980种股票跌停。但是到了2007年的10月16日,股市还是由4100点猛涨到6124点。”□□