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摘要：在中央出台多项房地产调控政策的情况下房价仍然居高不下，原因有多个方面。文章首先把房地产调控政策分成两个大类：需求侧政策和供给侧政策。然后从中国特殊的土地市场结构出发，分析了地方政府土地管理中心的双面垄断、土地管理中心和房地产商的双重垄断，再加上土地拍卖的市场特征。基本结论是特殊的土地市场结构四次垫高了土地价格，从而影响房价过高；需求侧调控政策的作用有限且是暂时性的，起作用的应是供给侧政策。要从根本上降低过高的房价，必须改革土地集中供应体制。
关键词：双面垄断；双重垄断；拍卖；供给侧政策
一、引言
中央政府下定决心抑制过高房价，连续出台多项调控措施，其中包括：2010年01月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）；2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）；2010年9月29日国家出台巩固楼市调控成果措施（国五条）；2011年1月26日国务院会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作（国八条）。一系列调控措施紧锣密鼓地出台，全国大部分城市的房价仍然是只升不降。究其原因，过高的土地价格是造成房价居高不下的重要因素之一。根据国家统计局网站数据我们可以得知，虽然土地出让金存在起伏，但总体呈上升趋势。2010年全国120城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。与此同时，根据中国指数研究院的数据显示，2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。本文从分析中国特殊的土地市场结构入手，逻辑一致地给出结论：特殊的土地供给结构是造成土地价格不断攀升，地王频出的重要原因。
二、中国土地市场结构分析
在中国，由于地方政府专营农村土地的购买和向房地产商的供给，形成了一个双面垄断的格局。房地产市场虽然是一个垄断竞争市场，但由于房屋和土地作为商品具有极大的差异性，稀缺性、不可移动性、可储存性等特性，在局部地域和一定时段内又可以形成垄断市场，购买者选择余地很小。因此，最终购房者面临了土地和住房两重垄断。同样由于土地的特性，地方政府的土地管理中心控制土地供应数量和频率，从而可以在一定地域和一定时段内造成土地供给的孤品效应，向开发商采取拍卖的方式供应土地。这样，双面垄断、双重垄断和土地拍卖导致土地价格被四次垫高进而导致房价居高不下。下文是对以上三个因素的逻辑分析。
（一）双面垄断
双面垄断是指在中国只有地方政府才具有向农民买土地的权利，在这个市场上形成了买方垄断；与此同时，房地产商只能向地方政府购买土地，在这个市场上形成了卖方垄断。所以地方政府的土地管理中心具有双面垄断性。如图3所示，如果土地买卖市场只存在农民和房地产商，而地方政府的土地管理中心没有参与，则农民的土地供给函数为P1=P1（Q），房地产商的土地需求函数为P2=P2（Q），房地产市场的均衡土地供给量为Q2，均衡价格为P3。但在实际市场交易中，地方政府的土地管理中心参与了土地买卖，它的收入函数为R=P2（Q）*Q-P1（Q）*Q。在市场经济活动中，地方政府的土地管理中心也是理性参与人，它追求的是自身利润最大化，需要对地方政府的土地管理中心的收入函数进行求导即当满足收入函数的一阶导数R′=P2′（Q）*Q+P2（Q）-〔P1′（Q）*Q+P1（Q）〕=0时，地方政府的土地管理中心的利润最大化。由于地方政府的土地管理中心的边际收入MR=P2′（Q）*Q+P2（Q），边际成本MC=P1′（Q）*Q+P1（Q），它按理会选择在MR=MC点以价格P2出售数量为Q1的土地。在实践中，地方政府的土地管理中心因为其具有双面垄断性导致它会进一步追求更大的利润。地方政府的土地管理中心根据农民土地的供给函数会以价格P4从农民手中收购数量为Q1的土地，根据房地产商的土地需求函数以价格P1卖给房地产商。在这过程中，地方政府的土地管理中心以低于市场均衡价格的价格从农民手中收购土地相当于第一次垫高土地价格，而以高于市场均衡价格的价格卖给房地产商土地相当于第二次垫高土地价格。
（二）双重垄断
双重垄断是指在中国消费者在买房时不仅面对房地产商对房屋市场的垄断，还要面对地方政府的土地管理中心的对土地市场的垄断。为了简化问题，假设房地产商的边际成本MC1不变且为0，在完全竞争市场下房屋的均衡销售量为Q1（当房地产商的边际成本不为0时也可用此方法分析，结论相同）。如图4所示，房地产商因为房屋具有极大的差异性、稀缺性、不可移动性、可储存性等特殊性，在面对消费者时可以看作是垄断厂商，它的需求函数为D1。由于假设房地产商的边际成本MC1=0，所以它会选择在MR1=MC1时以价格P0出售数量为Q2的房屋。相比较于完全竞争市场，市场房屋的供应量由Q1减少为Q2，价格却提高为P0。房屋的市场价格由于房地产商的垄断性偏离了市场的均衡价格。假设地方政府的土地管理中心的边际成本MC2=P1。由于地方政府的土地管理中心也是垄断主体，它的需求函数D2=MR1，因此选择在自身的边际收入MR2=MC2=P1时出售数量为Q3的土地。地方政府的土地管理中心按边际收入等于边际成本的原则，原本应按价格P3出售，但因为其是卖方垄断，所以它会根据房地产商的需求曲线选择以更高的价格P2出售土地获取更大的利润，从而第三次垫高土地价格。人为垫高的土地价格和垄断房地产商制定的垄断价格提高了消费者的买房成本。
（三）土地拍卖
在中国，地方政府的土地管理中心将土地出售给房地产商必须通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权即土地拍卖这道法定程序。但土地这种商品不同于一般的商品，比如农产品时间过久了容易变质贬值，土地的保质期非常长，而且保值增值性强。基于以上因素，地方政府的土地管理中心可以在本期出售部分的土地，将剩余的土地留在下期出售，这就相当于减少了土地当期的供应量，造成了正在出售的土地在特定的时间段，特定的空间地域内产生孤品效应。如图5所示，每个房地产商都有自己愿意支付的最高土地价格。当政府的土地交易管理中心将全部土地Q1在当期出售，土地的成交价格为P1。在实际操作中，地方政府的土地储备中心会选择在第一期将数量为Q3的土地通过拍卖出售给出价为P3的房地产商，在第二期将数量为Q2-Q3的土地通过拍卖出售给出价为P2的房地产商，在第三期将数量为Q1-Q2的土地通过拍卖出售给出价为P1的房地产商。同样数量的土地，地方政府的土地管理中心利用土地的特性使土地成为孤品，利用土地拍卖完全占有了房地产商的消费者剩余，而房地产商又将高成本转嫁给最终购房者。在土地拍卖过程中，土地价格被第四次垫高了。
三、需求侧政策的作用
中央政府出台的一系列调控措施实际上能够起作用的主要是抑制购房的需求，其效果相当于下移需求曲线。比如限制购房贷款，限制购房资格。根据竞争性市场的供求理论，只要降低市场的购房需求，就能降低房屋的市场价格。但是，基于上文的分析，由于特殊的土地供给市场结构，再加上土地和房产的特殊属性，土地和房地产市场垄断性极强，在需求侧政策下，垄断的土地供应者和房产供应者仍有选择余地，可以减少土地和住房供应，囤地囤房以保证收入和利润的最大化，其效果相当于上抬供给曲线。在供给曲线不变的情况下，中央政府出台一系列抑制需求的措施，使得购房需求曲线向左下方移动，从而使得市场的均衡价格下降。中国土地市场的特殊结构和房地产市场极强的垄断性使得房屋的供给曲线向左上方移动。结果使得市场均衡价格由上升。需求侧政策的结果只是量缩价不降。最近一段时期发布的房价和成交量的数据似乎支持这一结论。
四、房地产市场困局求解思路
根据上述分析，本文有以下基本结论：地方政府土地管理中心的双面垄断两次抬高地价；由于房地产的特殊性，房地产商之间的竞争性很有限，造成地方政府土地管理中心和房地产商的双重垄断，分别一次直接抬高了房价，一次抬高了地价；土地拍卖再一次抬高了地价。结果，特殊的土地市场结构四次垫高了土地价格，房产价格被五次抬高，从而影响房价过高。在此基础上，房地产需求侧调控政策的作用有限且是暂时性的，可以起作用的应是供给侧政策。但是，由于地方政府在其中有直接利益，已出台的供给侧政策实际执行受阻，效果有限。要从根本上降低过高的房价，必须改革土地集中供应体制。
本文建议可以采取以下措施：一是地方政府切实落实中央布置的供地计划。中国指数研究院的数据显示，2010年全国120城市住宅用地计划供应量同比增加38%，创下历史新高，但全国120城市住宅用地成交量却同比减少30%。地方政府的土地管理中心出于自身利益需要，有充分的动机减少土地供应。为了降低土地价格，应监督地方政府落实中央的土地供应计划，保障土地供应满足市场要求。完善问责机制，对于没有按要求完成供地计划的地方政府给予处罚。二是坚决打击囤地，囤房的行为。由于土地和房屋的特殊性，房地产商可以选择延期开发土地或延期出售房屋，这会影响市场均衡价格的形成。政府应对囤地，囤房的房地产商征收重税，打击投机行为，限期开工、限期完工，限期出售。三是完善住房保障机制，增加廉租房和公租房供应，逐步放开小产权房。地方政府应切实落实中央的政策，多参与住房保障体制的建设，多种渠道和方式增加公租房和廉租房的供应。对不同收入的人群采取不同的房屋供应策略，比如对中高收入家庭供应商品房，对低收入的家庭供应公租房、廉租房。四是改革土地市场结构，改革土地集中供应体制。在土地交易市场应该尽量地减少政府干预，让市场竞争发挥资源优化配置的作用。又如让农民与多个房地产商直接谈判土地的成交价格，形成竞争市场，进而形成均衡的土地成交量和土地成交价格。这样可以避免土地价格被虚假垫高。同时为保证地方政府已有利益，地方政府可以在农民和房地产商的土地交易价格上收取一定比例的税收，满足地方财政的需要。
参考文献：
1、孙维晨．“地王”之死[J].中国经济周刊,2011(2).
2、孙鹤.制度创新理论与实践[M].云南科技出版社,2004．
3、付铁岩.借鉴先进经验完善我国房地产市场宏观调控政策[J].西安邮电学报,2010(3)．
4、张晓明,陈静.房屋价格与金融危机、社会福利的关系[J].经济研究参考,2011(4)．
5、陈德顺.发挥价格调控作用,推荐土地集约作用[J].经济丛刊,2007(3)．
6、薛白.财政分权、政府竞争与土地价格结构性偏离[J].财经科学,2011(3)．
（作者单位：云南农业大学经济管理学院）
关键词：双面垄断；双重垄断；拍卖；供给侧政策
一、引言
中央政府下定决心抑制过高房价，连续出台多项调控措施，其中包括：2010年01月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）；2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）；2010年9月29日国家出台巩固楼市调控成果措施（国五条）；2011年1月26日国务院会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作（国八条）。一系列调控措施紧锣密鼓地出台，全国大部分城市的房价仍然是只升不降。究其原因，过高的土地价格是造成房价居高不下的重要因素之一。根据国家统计局网站数据我们可以得知，虽然土地出让金存在起伏，但总体呈上升趋势。2010年全国120城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。与此同时，根据中国指数研究院的数据显示，2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。本文从分析中国特殊的土地市场结构入手，逻辑一致地给出结论：特殊的土地供给结构是造成土地价格不断攀升，地王频出的重要原因。
二、中国土地市场结构分析
在中国，由于地方政府专营农村土地的购买和向房地产商的供给，形成了一个双面垄断的格局。房地产市场虽然是一个垄断竞争市场，但由于房屋和土地作为商品具有极大的差异性，稀缺性、不可移动性、可储存性等特性，在局部地域和一定时段内又可以形成垄断市场，购买者选择余地很小。因此，最终购房者面临了土地和住房两重垄断。同样由于土地的特性，地方政府的土地管理中心控制土地供应数量和频率，从而可以在一定地域和一定时段内造成土地供给的孤品效应，向开发商采取拍卖的方式供应土地。这样，双面垄断、双重垄断和土地拍卖导致土地价格被四次垫高进而导致房价居高不下。下文是对以上三个因素的逻辑分析。
（一）双面垄断
双面垄断是指在中国只有地方政府才具有向农民买土地的权利，在这个市场上形成了买方垄断；与此同时，房地产商只能向地方政府购买土地，在这个市场上形成了卖方垄断。所以地方政府的土地管理中心具有双面垄断性。如图3所示，如果土地买卖市场只存在农民和房地产商，而地方政府的土地管理中心没有参与，则农民的土地供给函数为P1=P1（Q），房地产商的土地需求函数为P2=P2（Q），房地产市场的均衡土地供给量为Q2，均衡价格为P3。但在实际市场交易中，地方政府的土地管理中心参与了土地买卖，它的收入函数为R=P2（Q）*Q-P1（Q）*Q。在市场经济活动中，地方政府的土地管理中心也是理性参与人，它追求的是自身利润最大化，需要对地方政府的土地管理中心的收入函数进行求导即当满足收入函数的一阶导数R′=P2′（Q）*Q+P2（Q）-〔P1′（Q）*Q+P1（Q）〕=0时，地方政府的土地管理中心的利润最大化。由于地方政府的土地管理中心的边际收入MR=P2′（Q）*Q+P2（Q），边际成本MC=P1′（Q）*Q+P1（Q），它按理会选择在MR=MC点以价格P2出售数量为Q1的土地。在实践中，地方政府的土地管理中心因为其具有双面垄断性导致它会进一步追求更大的利润。地方政府的土地管理中心根据农民土地的供给函数会以价格P4从农民手中收购数量为Q1的土地，根据房地产商的土地需求函数以价格P1卖给房地产商。在这过程中，地方政府的土地管理中心以低于市场均衡价格的价格从农民手中收购土地相当于第一次垫高土地价格，而以高于市场均衡价格的价格卖给房地产商土地相当于第二次垫高土地价格。
（二）双重垄断
双重垄断是指在中国消费者在买房时不仅面对房地产商对房屋市场的垄断，还要面对地方政府的土地管理中心的对土地市场的垄断。为了简化问题，假设房地产商的边际成本MC1不变且为0，在完全竞争市场下房屋的均衡销售量为Q1（当房地产商的边际成本不为0时也可用此方法分析，结论相同）。如图4所示，房地产商因为房屋具有极大的差异性、稀缺性、不可移动性、可储存性等特殊性，在面对消费者时可以看作是垄断厂商，它的需求函数为D1。由于假设房地产商的边际成本MC1=0，所以它会选择在MR1=MC1时以价格P0出售数量为Q2的房屋。相比较于完全竞争市场，市场房屋的供应量由Q1减少为Q2，价格却提高为P0。房屋的市场价格由于房地产商的垄断性偏离了市场的均衡价格。假设地方政府的土地管理中心的边际成本MC2=P1。由于地方政府的土地管理中心也是垄断主体，它的需求函数D2=MR1，因此选择在自身的边际收入MR2=MC2=P1时出售数量为Q3的土地。地方政府的土地管理中心按边际收入等于边际成本的原则，原本应按价格P3出售，但因为其是卖方垄断，所以它会根据房地产商的需求曲线选择以更高的价格P2出售土地获取更大的利润，从而第三次垫高土地价格。人为垫高的土地价格和垄断房地产商制定的垄断价格提高了消费者的买房成本。
（三）土地拍卖
在中国，地方政府的土地管理中心将土地出售给房地产商必须通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权即土地拍卖这道法定程序。但土地这种商品不同于一般的商品，比如农产品时间过久了容易变质贬值，土地的保质期非常长，而且保值增值性强。基于以上因素，地方政府的土地管理中心可以在本期出售部分的土地，将剩余的土地留在下期出售，这就相当于减少了土地当期的供应量，造成了正在出售的土地在特定的时间段，特定的空间地域内产生孤品效应。如图5所示，每个房地产商都有自己愿意支付的最高土地价格。当政府的土地交易管理中心将全部土地Q1在当期出售，土地的成交价格为P1。在实际操作中，地方政府的土地储备中心会选择在第一期将数量为Q3的土地通过拍卖出售给出价为P3的房地产商，在第二期将数量为Q2-Q3的土地通过拍卖出售给出价为P2的房地产商，在第三期将数量为Q1-Q2的土地通过拍卖出售给出价为P1的房地产商。同样数量的土地，地方政府的土地管理中心利用土地的特性使土地成为孤品，利用土地拍卖完全占有了房地产商的消费者剩余，而房地产商又将高成本转嫁给最终购房者。在土地拍卖过程中，土地价格被第四次垫高了。
三、需求侧政策的作用
中央政府出台的一系列调控措施实际上能够起作用的主要是抑制购房的需求，其效果相当于下移需求曲线。比如限制购房贷款，限制购房资格。根据竞争性市场的供求理论，只要降低市场的购房需求，就能降低房屋的市场价格。但是，基于上文的分析，由于特殊的土地供给市场结构，再加上土地和房产的特殊属性，土地和房地产市场垄断性极强，在需求侧政策下，垄断的土地供应者和房产供应者仍有选择余地，可以减少土地和住房供应，囤地囤房以保证收入和利润的最大化，其效果相当于上抬供给曲线。在供给曲线不变的情况下，中央政府出台一系列抑制需求的措施，使得购房需求曲线向左下方移动，从而使得市场的均衡价格下降。中国土地市场的特殊结构和房地产市场极强的垄断性使得房屋的供给曲线向左上方移动。结果使得市场均衡价格由上升。需求侧政策的结果只是量缩价不降。最近一段时期发布的房价和成交量的数据似乎支持这一结论。
四、房地产市场困局求解思路
根据上述分析，本文有以下基本结论：地方政府土地管理中心的双面垄断两次抬高地价；由于房地产的特殊性，房地产商之间的竞争性很有限，造成地方政府土地管理中心和房地产商的双重垄断，分别一次直接抬高了房价，一次抬高了地价；土地拍卖再一次抬高了地价。结果，特殊的土地市场结构四次垫高了土地价格，房产价格被五次抬高，从而影响房价过高。在此基础上，房地产需求侧调控政策的作用有限且是暂时性的，可以起作用的应是供给侧政策。但是，由于地方政府在其中有直接利益，已出台的供给侧政策实际执行受阻，效果有限。要从根本上降低过高的房价，必须改革土地集中供应体制。
本文建议可以采取以下措施：一是地方政府切实落实中央布置的供地计划。中国指数研究院的数据显示，2010年全国120城市住宅用地计划供应量同比增加38%，创下历史新高，但全国120城市住宅用地成交量却同比减少30%。地方政府的土地管理中心出于自身利益需要，有充分的动机减少土地供应。为了降低土地价格，应监督地方政府落实中央的土地供应计划，保障土地供应满足市场要求。完善问责机制，对于没有按要求完成供地计划的地方政府给予处罚。二是坚决打击囤地，囤房的行为。由于土地和房屋的特殊性，房地产商可以选择延期开发土地或延期出售房屋，这会影响市场均衡价格的形成。政府应对囤地，囤房的房地产商征收重税，打击投机行为，限期开工、限期完工，限期出售。三是完善住房保障机制，增加廉租房和公租房供应，逐步放开小产权房。地方政府应切实落实中央的政策，多参与住房保障体制的建设，多种渠道和方式增加公租房和廉租房的供应。对不同收入的人群采取不同的房屋供应策略，比如对中高收入家庭供应商品房，对低收入的家庭供应公租房、廉租房。四是改革土地市场结构，改革土地集中供应体制。在土地交易市场应该尽量地减少政府干预，让市场竞争发挥资源优化配置的作用。又如让农民与多个房地产商直接谈判土地的成交价格，形成竞争市场，进而形成均衡的土地成交量和土地成交价格。这样可以避免土地价格被虚假垫高。同时为保证地方政府已有利益，地方政府可以在农民和房地产商的土地交易价格上收取一定比例的税收，满足地方财政的需要。
参考文献：
1、孙维晨．“地王”之死[J].中国经济周刊,2011(2).
2、孙鹤.制度创新理论与实践[M].云南科技出版社,2004．
3、付铁岩.借鉴先进经验完善我国房地产市场宏观调控政策[J].西安邮电学报,2010(3)．
4、张晓明,陈静.房屋价格与金融危机、社会福利的关系[J].经济研究参考,2011(4)．
5、陈德顺.发挥价格调控作用,推荐土地集约作用[J].经济丛刊,2007(3)．
6、薛白.财政分权、政府竞争与土地价格结构性偏离[J].财经科学,2011(3)．
（作者单位：云南农业大学经济管理学院）