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二套房政策是所有调控措施中真正起作用的
近日，住宅和城乡建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。最早11月，中国的房地产调控政策便有可能放松。在通胀压力仍然巨大情况下，此时放松地产调控实在有点得不偿失！
降价自救才是根本出路
事实上，地产商今年已经快要撑不住了。所谓的地产新政，能否救得了地产商？
据国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产资金危机已初露端倪。上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。
万科是中国地产行业龙头公司，2008年1～9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。在今年仅剩的3个月，万科若加大降价力度，能完成150亿元的销售额，与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。万科只是勉强保证持平，其他地产行业的虾兵蟹将更不用提了。今年9月份全国重点城市的房屋成交整体堪忧。上海成交继续大幅下滑态势，成交量同比下降74%，环比也下降了22%；深圳、杭州、广州等城市成交持续低迷，环比分别下跌3%、6%和16%。
毫无疑问，不能及时回笼资金，这些地产商面临强大的现金流危机，只有死路一条。现在国家出台调控措施刺激楼市，对地产商放松信贷，目标只是延缓楼市过快下滑，最终目标是保证金融系统不出问题，而不是救被指“为富不仁”的房地产商。未来，房地产商如果希望存活，只有降价自救，回归市场基本面，才是最终出路！
房地产泡沫近在眼前
尽管各方对未来两年内宏观经济走势一片悲观，但事实摆在这里：放松贷款利率和额度，就等于放大楼市投机需求，刺激地产消费。当然，这也是国家拉动内需刺激经济的一个必然举动。
但问题是目前通胀形势并未缓和，如此大幅刺激楼市的举动是否过早？本来宏观经济目的就是要压缩通胀至低水平，9月份CPI还在4%以上，而PPI更接近于10%。信贷放松为未来的恶性通胀埋下伏笔。
房价是利率与房租的函数，利率是分母，房租是分子。目前重点城市房租和物业管理指数却往上走，而利率往下降低，房价泡沫在未来两三年内出现是必然的事情。但只怕到时这个泡沫的破灭要比今天美国房地产泡沫的破灭惨烈得多。原因就在于美元是全球信用体系核心货币，美联储是全球事实上的中心央行，美国地产泡沫破灭可以把全球拖下水，美联储减息可以让全世界为美国人住房买单。而人民币到现在还没有自由兑换，一旦泡沫破灭，只有中国人自己消受了。
近日，住宅和城乡建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。最早11月，中国的房地产调控政策便有可能放松。在通胀压力仍然巨大情况下，此时放松地产调控实在有点得不偿失！
降价自救才是根本出路
事实上，地产商今年已经快要撑不住了。所谓的地产新政，能否救得了地产商？
据国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产资金危机已初露端倪。上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。
万科是中国地产行业龙头公司，2008年1～9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。在今年仅剩的3个月，万科若加大降价力度，能完成150亿元的销售额，与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。万科只是勉强保证持平，其他地产行业的虾兵蟹将更不用提了。今年9月份全国重点城市的房屋成交整体堪忧。上海成交继续大幅下滑态势，成交量同比下降74%，环比也下降了22%；深圳、杭州、广州等城市成交持续低迷，环比分别下跌3%、6%和16%。
毫无疑问，不能及时回笼资金，这些地产商面临强大的现金流危机，只有死路一条。现在国家出台调控措施刺激楼市，对地产商放松信贷，目标只是延缓楼市过快下滑，最终目标是保证金融系统不出问题，而不是救被指“为富不仁”的房地产商。未来，房地产商如果希望存活，只有降价自救，回归市场基本面，才是最终出路！
房地产泡沫近在眼前
尽管各方对未来两年内宏观经济走势一片悲观，但事实摆在这里：放松贷款利率和额度，就等于放大楼市投机需求，刺激地产消费。当然，这也是国家拉动内需刺激经济的一个必然举动。
但问题是目前通胀形势并未缓和，如此大幅刺激楼市的举动是否过早？本来宏观经济目的就是要压缩通胀至低水平，9月份CPI还在4%以上，而PPI更接近于10%。信贷放松为未来的恶性通胀埋下伏笔。
房价是利率与房租的函数，利率是分母，房租是分子。目前重点城市房租和物业管理指数却往上走，而利率往下降低，房价泡沫在未来两三年内出现是必然的事情。但只怕到时这个泡沫的破灭要比今天美国房地产泡沫的破灭惨烈得多。原因就在于美元是全球信用体系核心货币，美联储是全球事实上的中心央行，美国地产泡沫破灭可以把全球拖下水，美联储减息可以让全世界为美国人住房买单。而人民币到现在还没有自由兑换，一旦泡沫破灭，只有中国人自己消受了。