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摘 要：廉租住房是政府为真正的住房弱势群体所提供的住房保障，然而，住房弱势群体的“弱势”会处于一种变动状态，他们可能通过自己的努力或其他方式使自己的收入高于保障标准或获得了超过保障范围的住房。及时地使转化为非弱势群体者退出保障范围，不仅有利于减轻国家的财政负担，而且体现了公平、公正原则。
关键词：廉租住房；退出机制；香港公屋；经验
一、廉租住房退出机制的内涵及重要作用
廉租住房保障退出机制是指政府为了有效地配置有限的廉租住房资源，体现公平、公正性原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善，就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。
住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。退出机制的建立与完善将直接影响着住房保障制度的发展。
二、香港公屋退出机制的经验借鉴
香港公共租住房屋（简称公屋）制度是世界公共房屋计划的成功典范。为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。经过50多年的努力，香港的中低收入居民居住条件取得了很大的改善，并成功地摸索出一套具有自身特色的运行机制，严格实行公屋退出机制。分析香港公共租住房屋退出制度的成功经验，归纳起来有如下特点：
（一）全面而完善的公共租住房屋政策、法规体系
香港已基本上形成了相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系，通过详尽的政策、法规来规范公共租住房屋制度的运行。为保证将公屋租给真正有需要的家庭，香港政府制定了严格的规定，有关申请人只有享受一次福利政策（租住公屋和购买居屋），公屋租住权不能自动世代相传。当租住公屋户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查后，才可获批新租约。若住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约，并根据香港法例第283章《房屋条例》第26条的规定予以检控。香港法例规定，任何人士如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，很可能被刑事起诉，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。
（二）严格的公共租住房屋资格审核制度
为了使政府提供的公共租住房屋能真正起到帮助无力购买住房的家庭解决住房问题，保证政府巨额资助的廉价公屋资源有效利用，香港政府公共租住房屋管理部门对入住廉价公屋的住户的资格给予严格的限定和周期性审核。房屋署每2年审定一次入息限额、公屋租金及公屋住户入息。入息限额可参照家庭各项必需品的平均开支以及市场租金而定，家庭月入息在规定限额以下者，可以审请轮候租住宅区廉价公屋，政府以租金补贴为主、实物配租的方式逐步予以解决。家庭收入超过入息限额2到3倍以内的，必须缴交一倍半租金，超过入息限额3倍的将交双倍租金。公屋租住户绝对不可以将公屋转租给他人牟利；如果租住户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府。
（三）发达的信用体系和个人信用评估系统
个人信用系统是市场经济发展到一定阶段的产物，在欧美国家已有近200年的发展历史，在中国香港地区也已发展了20多年。由于香港具有发达的信用体系和个人信用评估系统，因此，房屋署对公屋租住户的审核非常简单，公屋租住户在进行决策的过程中，会清楚地意识到选择欺骗行为的后果，从而会主动退出公屋。
（四）有效的退出优惠政策措施
为达到鼓励条件转好的中低收入家庭退出公共租住房屋，香港政府制定了《资助自置居所》、《获取其他形式资助房屋后交回公屋单位》等政策，以政策杠杆鼓励有能力的中低收入家庭自置居屋。香港政府早在1978年就推出“居者有其屋”计划及私人机构参建居屋计划，并以特惠折扣价出售居屋，协助合资格的中低收入家庭和公屋租住户置业。
（一）建立完善的法律体系和严格的惩戒机制，用法律、法规的强制性保证住房保障退出机制的实施
住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。从西方国家的立法状况来看，许多国家都先后颁布了涉及住房保障的基本法律，如“美国自上世纪30年代开始先后出台了《住宅抵押贷款法》、《国家住宅法》、《住房与城市发展法》、《国民可承担住宅》等法案”，“80年代英国颁布了《住宅法》”，这些法案不仅涉及居民的居住问题，而且对低收入群体的住房保障做出了相关规定，严格规定住房保障对象进入、退出的管理办法。目前，我国缺乏专门的住房保障法律法规。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立。各地应结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种住房保障方式。严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法，规定居民收入发生变化后的相应保障措施。
（二）加快建立个人信用制度
个人信用制度是指国家建立的，用于监督、管理和保障个人信用活动健康、规范发展的一整套规章制度和行为规范，其目的是为了证明、解释和查验自然人资信，并通过制度来规范个人信用活动当事人的信用行为、提高诚信守约意识。主要包括对个人信用的调查、评价、使用和管理等内容。建立了个人信用制度，全社会每个有经济活动的人都将拥有一个信用记录号码，这个号码可以对应一张或多张信用卡，人们的每一笔收入、纳税、借贷、还款都将通过信用卡而记录在案。建立了个人信用系统，个人收入状况就能较为轻松地获得，从而为解决无法如实核查廉租住房保障对象真实收入的问题奠定了基础。可以说，信用制度的建设，是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。
（三）培育和规范退出监督管理机构，加强对住房保障对象的监管
依据经济学原理，廉租住房户是一个理性的经济人，其逃脱不了追求个人利益最大化的本质属性，因此，必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管，建议自上而下建立市、区、街道、社区多级监督管理体系，成立专门的廉租住房监督管理机构。
（四）探索制定有利于住房保障对象退出的优惠政策，利益驱动促使保障对象主动退出
在我国当前的经济社会发展背景下，资金的欠缺是廉租住房制度发展的瓶颈，应尽量降低不必要的成本。从廉租住房退出制度设计的角度，应考虑如何让廉租住房户主动积极地去申报个人的信息从而及时退出保障性住房，这会大大降低行政资源的支出。
参考文献
[1]王晓瑜、郭松海、张宗坪，《住房社会保障理论与实务》，中国人民大学出版社，2006年9月.
[2]刘晓君等，《廉租住房纵览》，中国建筑工业出版社，2005年.
[3]陈劲松，《公共住房浪潮国际模式比较与中国安居工程的对比研究》，机械工业出版社，2005年12月.
[4]牛凤瑞等，《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2006年4月.
[5]刘梅，《廉租房进入与退出制度的法律分析》，《广西政法管理干部学院学报》，2006年11月.
[6]王坤、王泽森，《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》，《住宅与城市房地产》，2006年1期.
[7]周精灵、刘丹，《香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示》，《长春大学学报》，2007年1月.
[8]老井：《香港廉租房制度的启示》，《中国房地信息》，2002年4月.
关键词：廉租住房；退出机制；香港公屋；经验
一、廉租住房退出机制的内涵及重要作用
廉租住房保障退出机制是指政府为了有效地配置有限的廉租住房资源，体现公平、公正性原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善，就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。
住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。退出机制的建立与完善将直接影响着住房保障制度的发展。
二、香港公屋退出机制的经验借鉴
香港公共租住房屋（简称公屋）制度是世界公共房屋计划的成功典范。为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。经过50多年的努力，香港的中低收入居民居住条件取得了很大的改善，并成功地摸索出一套具有自身特色的运行机制，严格实行公屋退出机制。分析香港公共租住房屋退出制度的成功经验，归纳起来有如下特点：
（一）全面而完善的公共租住房屋政策、法规体系
香港已基本上形成了相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系，通过详尽的政策、法规来规范公共租住房屋制度的运行。为保证将公屋租给真正有需要的家庭，香港政府制定了严格的规定，有关申请人只有享受一次福利政策（租住公屋和购买居屋），公屋租住权不能自动世代相传。当租住公屋户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查后，才可获批新租约。若住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约，并根据香港法例第283章《房屋条例》第26条的规定予以检控。香港法例规定，任何人士如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，很可能被刑事起诉，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。
（二）严格的公共租住房屋资格审核制度
为了使政府提供的公共租住房屋能真正起到帮助无力购买住房的家庭解决住房问题，保证政府巨额资助的廉价公屋资源有效利用，香港政府公共租住房屋管理部门对入住廉价公屋的住户的资格给予严格的限定和周期性审核。房屋署每2年审定一次入息限额、公屋租金及公屋住户入息。入息限额可参照家庭各项必需品的平均开支以及市场租金而定，家庭月入息在规定限额以下者，可以审请轮候租住宅区廉价公屋，政府以租金补贴为主、实物配租的方式逐步予以解决。家庭收入超过入息限额2到3倍以内的，必须缴交一倍半租金，超过入息限额3倍的将交双倍租金。公屋租住户绝对不可以将公屋转租给他人牟利；如果租住户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府。
（三）发达的信用体系和个人信用评估系统
个人信用系统是市场经济发展到一定阶段的产物，在欧美国家已有近200年的发展历史，在中国香港地区也已发展了20多年。由于香港具有发达的信用体系和个人信用评估系统，因此，房屋署对公屋租住户的审核非常简单，公屋租住户在进行决策的过程中，会清楚地意识到选择欺骗行为的后果，从而会主动退出公屋。
（四）有效的退出优惠政策措施
为达到鼓励条件转好的中低收入家庭退出公共租住房屋，香港政府制定了《资助自置居所》、《获取其他形式资助房屋后交回公屋单位》等政策，以政策杠杆鼓励有能力的中低收入家庭自置居屋。香港政府早在1978年就推出“居者有其屋”计划及私人机构参建居屋计划，并以特惠折扣价出售居屋，协助合资格的中低收入家庭和公屋租住户置业。
（一）建立完善的法律体系和严格的惩戒机制，用法律、法规的强制性保证住房保障退出机制的实施
住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。从西方国家的立法状况来看，许多国家都先后颁布了涉及住房保障的基本法律，如“美国自上世纪30年代开始先后出台了《住宅抵押贷款法》、《国家住宅法》、《住房与城市发展法》、《国民可承担住宅》等法案”，“80年代英国颁布了《住宅法》”，这些法案不仅涉及居民的居住问题，而且对低收入群体的住房保障做出了相关规定，严格规定住房保障对象进入、退出的管理办法。目前，我国缺乏专门的住房保障法律法规。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立。各地应结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种住房保障方式。严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法，规定居民收入发生变化后的相应保障措施。
（二）加快建立个人信用制度
个人信用制度是指国家建立的，用于监督、管理和保障个人信用活动健康、规范发展的一整套规章制度和行为规范，其目的是为了证明、解释和查验自然人资信，并通过制度来规范个人信用活动当事人的信用行为、提高诚信守约意识。主要包括对个人信用的调查、评价、使用和管理等内容。建立了个人信用制度，全社会每个有经济活动的人都将拥有一个信用记录号码，这个号码可以对应一张或多张信用卡，人们的每一笔收入、纳税、借贷、还款都将通过信用卡而记录在案。建立了个人信用系统，个人收入状况就能较为轻松地获得，从而为解决无法如实核查廉租住房保障对象真实收入的问题奠定了基础。可以说，信用制度的建设，是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。
（三）培育和规范退出监督管理机构，加强对住房保障对象的监管
依据经济学原理，廉租住房户是一个理性的经济人，其逃脱不了追求个人利益最大化的本质属性，因此，必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管，建议自上而下建立市、区、街道、社区多级监督管理体系，成立专门的廉租住房监督管理机构。
（四）探索制定有利于住房保障对象退出的优惠政策，利益驱动促使保障对象主动退出
在我国当前的经济社会发展背景下，资金的欠缺是廉租住房制度发展的瓶颈，应尽量降低不必要的成本。从廉租住房退出制度设计的角度，应考虑如何让廉租住房户主动积极地去申报个人的信息从而及时退出保障性住房，这会大大降低行政资源的支出。
参考文献
[1]王晓瑜、郭松海、张宗坪，《住房社会保障理论与实务》，中国人民大学出版社，2006年9月.
[2]刘晓君等，《廉租住房纵览》，中国建筑工业出版社，2005年.
[3]陈劲松，《公共住房浪潮国际模式比较与中国安居工程的对比研究》，机械工业出版社，2005年12月.
[4]牛凤瑞等，《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2006年4月.
[5]刘梅，《廉租房进入与退出制度的法律分析》，《广西政法管理干部学院学报》，2006年11月.
[6]王坤、王泽森，《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》，《住宅与城市房地产》，2006年1期.
[7]周精灵、刘丹，《香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示》，《长春大学学报》，2007年1月.
[8]老井：《香港廉租房制度的启示》，《中国房地信息》，2002年4月.