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集体财产到底如何转让? 出租人整体出卖房屋时，承租人是否享有优先购买权？这在法律和相关司法解释中是有明文规定的。然而日前，在河北省唐山市古冶区人民法院审理判决的这桩集体财产出租、转让一案时，让人感觉到了诸多蹊跷与离奇。
租赁房莫明被转让
王翠琴，女，1959年出生，至今未婚。2002年，工作了二十多年的她由河北省唐山市古冶区商业公司第三糖酒副食公司新兴路商店下了岗，迫于生计，于同年的3月18日，王翠琴与其原所在的公司签订了一份《集体财产租赁合同》，她承租了第三糖酒副食公司新兴路商店营业室西侧2间半房屋及相应的后院，从事小商品经营。租赁期限为3年，即从2002年4月30日起至2005年4月29日止。合同签订以后，王翠琴就按照合同的约定交付了租金、押金及相应的税费，并办理了个体工商营业执照，开始了起早贪黑的日常经营。
然而，“谁也没有料到，第三糖酒副食公司突然将其包括我租赁在内的新兴路商店8间集体营业房全都卖出去了。我作为该商店房的租赁人之一，根据相关法律规定，出租人出卖出租房屋时应提前三个月通知承租人，并且承租人在同等条件下享有优先购买权。但第三糖酒副食公司采取暗箱操作，事前根本未通知我这个承租人参与竞买，这种违规出让明显有损集体利益。”王翠琴困惑地说，“为此，我在得知情况后接二连三地主张权利，也要求购买该房屋，但第三糖酒副食公司及其有关部门总是以‘该房产已于2003年4月底完成出售’为由作为答复，加以拒绝。”
集体财产先卖后批
失去了承租房，或者说被剥夺了该房产的优先购买权，就将意味着孤身一人的王翠琴日后的生存问题再也无法得到保障。她在经过了多方反映仍然无功而返后，最终以一纸诉状将第三糖酒副食公司告上了法庭。她请求法院依法宣告第三糖酒副食公司与古冶区唐家庄矿霍某两被告之间的房屋转让行为无效，确认原告同等条件下享有优先购买该房屋的权利。
然而，随着法院的审理，一起隐藏了多年的违规转让集体财产的真相浮出水面。
据法庭调取相关资料，霍某购买第三糖酒副食公司的房屋，绝非是如第三糖酒副食公司及其有关部门所谓答复的“该房产已于2003年4月底完成出售”，而事实上，霍某与第三糖酒副食公司早于2003年2月28日未经任何公开交易出让程序，双方就已签订了《企业房产产权出售协议》，并以22万元房产成交价对出售协议作了公证。另让人感到奇怪的是，第三糖酒副食公司新兴路商店产权出售方案决议却是在2004年5月3日做出的，古冶区体改办行文同意该产权出售方案的操作实施批复也是在2004年5月21日，6月1日通知古冶区商业公司到古冶区产权交易中心办理委托交易手续。
然令人更为不解的是，也就在这5月21日同一天，古冶区体改办竟然做出了“确认该房产经公开交易整体出售给霍××，成交价为22万元”的古改办批〔2004〕24号批复，并由古冶区产权交易中心向霍某出具了成交确认书。
王翠琴称：“这些资料都是在法庭上经过调查证实的，明眼人一看就知道，这是有人串通造假的，尽管有政府机关印章，但也难以弥盖违法操作的事实真相。” 经法庭审理还证实，霍某当时并未付清22万元，2005年4月13日在并未交纳土地出让金的情况下就办理了过户完税手续，并且事至庭审仍未交清土地出让金。
部分承租人该不该享有优先购买权
2006年8月22日，古冶区人民法院针对王翠琴的诉讼进行了开庭审理。
在整个庭审中，霍某与第三糖酒副食公司早于2003年2月28日签订的《企业房产产权出售协议》是否合法有效、王翠琴对该涉案房产到底享不享有优先购买权，一直是原、被告双方争执的两大焦点。
原告王翠琴认为，她获知房屋出售的消息后，曾多次向第三糖酒副食公司、第三糖酒副食公司所属的商业公司及区体改办等单位提出要求，称自己是转让房屋的承租人，应享有法律规定的承租人在同等条件下优先购买该房屋的权利；而两被告间的转让程序严重违法。但作为被告的第三糖酒副食公司和霍某认为，他们之间的房产转让是经公司召开职工代表大会通过的，并向原告履行了告知义务(但并未能向法庭提供相关大会的会议决议及代表签名等资料及履行告知义务的证据)；王翠琴承租的仅仅是该房产中的两间半房屋及后院，而房产则是八间整体出售的。因此，王翠琴对房产这一标的整体是不享有优先购买权。
2007年6月6日，超过半年审结时效的古冶区人民法院参照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，判决驳回了原告王翠琴的诉讼请求。理由是原告王翠琴作为两间半房屋的承租人主张对被告唐山市古冶区第三糖酒副食公司整体出售的八间房屋的优先购买权，依法不予支持。
王翠琴认为，一审法院未对涉案房产产权出让程序违法予以裁定，这是错误的。同时，原告“房产转让是经公司大会通过的，并向原告履行了告知义务”的主张，却始终无法向法庭提供相关证据。另外，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》规定, 涉案八间房都是单立可分割的。霍某又不是承租人，原告当然享有优先购买权。王翠琴不服一审判决，遂提起上诉。2007年9月11日唐山市中级人民法院进行第二次开庭，当日未宣判。
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《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》：第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《河北省企业国有资产产权交易管理暂行规定》：产权交易当事人违反本规定，有下列行为之一的，其产权出让行为无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：未通过产权交易机构进行产权交易的；未经批准擅自出让产权的；在产权交易中恶意串通、弄虚作假，损害国家或者他人利益的。
租赁房莫明被转让
王翠琴，女，1959年出生，至今未婚。2002年，工作了二十多年的她由河北省唐山市古冶区商业公司第三糖酒副食公司新兴路商店下了岗，迫于生计，于同年的3月18日，王翠琴与其原所在的公司签订了一份《集体财产租赁合同》，她承租了第三糖酒副食公司新兴路商店营业室西侧2间半房屋及相应的后院，从事小商品经营。租赁期限为3年，即从2002年4月30日起至2005年4月29日止。合同签订以后，王翠琴就按照合同的约定交付了租金、押金及相应的税费，并办理了个体工商营业执照，开始了起早贪黑的日常经营。
然而，“谁也没有料到，第三糖酒副食公司突然将其包括我租赁在内的新兴路商店8间集体营业房全都卖出去了。我作为该商店房的租赁人之一，根据相关法律规定，出租人出卖出租房屋时应提前三个月通知承租人，并且承租人在同等条件下享有优先购买权。但第三糖酒副食公司采取暗箱操作，事前根本未通知我这个承租人参与竞买，这种违规出让明显有损集体利益。”王翠琴困惑地说，“为此，我在得知情况后接二连三地主张权利，也要求购买该房屋，但第三糖酒副食公司及其有关部门总是以‘该房产已于2003年4月底完成出售’为由作为答复，加以拒绝。”
集体财产先卖后批
失去了承租房，或者说被剥夺了该房产的优先购买权，就将意味着孤身一人的王翠琴日后的生存问题再也无法得到保障。她在经过了多方反映仍然无功而返后，最终以一纸诉状将第三糖酒副食公司告上了法庭。她请求法院依法宣告第三糖酒副食公司与古冶区唐家庄矿霍某两被告之间的房屋转让行为无效，确认原告同等条件下享有优先购买该房屋的权利。
然而，随着法院的审理，一起隐藏了多年的违规转让集体财产的真相浮出水面。
据法庭调取相关资料，霍某购买第三糖酒副食公司的房屋，绝非是如第三糖酒副食公司及其有关部门所谓答复的“该房产已于2003年4月底完成出售”，而事实上，霍某与第三糖酒副食公司早于2003年2月28日未经任何公开交易出让程序，双方就已签订了《企业房产产权出售协议》，并以22万元房产成交价对出售协议作了公证。另让人感到奇怪的是，第三糖酒副食公司新兴路商店产权出售方案决议却是在2004年5月3日做出的，古冶区体改办行文同意该产权出售方案的操作实施批复也是在2004年5月21日，6月1日通知古冶区商业公司到古冶区产权交易中心办理委托交易手续。
然令人更为不解的是，也就在这5月21日同一天，古冶区体改办竟然做出了“确认该房产经公开交易整体出售给霍××，成交价为22万元”的古改办批〔2004〕24号批复，并由古冶区产权交易中心向霍某出具了成交确认书。
王翠琴称：“这些资料都是在法庭上经过调查证实的，明眼人一看就知道，这是有人串通造假的，尽管有政府机关印章，但也难以弥盖违法操作的事实真相。” 经法庭审理还证实，霍某当时并未付清22万元，2005年4月13日在并未交纳土地出让金的情况下就办理了过户完税手续，并且事至庭审仍未交清土地出让金。
部分承租人该不该享有优先购买权
2006年8月22日，古冶区人民法院针对王翠琴的诉讼进行了开庭审理。
在整个庭审中，霍某与第三糖酒副食公司早于2003年2月28日签订的《企业房产产权出售协议》是否合法有效、王翠琴对该涉案房产到底享不享有优先购买权，一直是原、被告双方争执的两大焦点。
原告王翠琴认为，她获知房屋出售的消息后，曾多次向第三糖酒副食公司、第三糖酒副食公司所属的商业公司及区体改办等单位提出要求，称自己是转让房屋的承租人，应享有法律规定的承租人在同等条件下优先购买该房屋的权利；而两被告间的转让程序严重违法。但作为被告的第三糖酒副食公司和霍某认为，他们之间的房产转让是经公司召开职工代表大会通过的，并向原告履行了告知义务(但并未能向法庭提供相关大会的会议决议及代表签名等资料及履行告知义务的证据)；王翠琴承租的仅仅是该房产中的两间半房屋及后院，而房产则是八间整体出售的。因此，王翠琴对房产这一标的整体是不享有优先购买权。
2007年6月6日，超过半年审结时效的古冶区人民法院参照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，判决驳回了原告王翠琴的诉讼请求。理由是原告王翠琴作为两间半房屋的承租人主张对被告唐山市古冶区第三糖酒副食公司整体出售的八间房屋的优先购买权，依法不予支持。
王翠琴认为，一审法院未对涉案房产产权出让程序违法予以裁定，这是错误的。同时，原告“房产转让是经公司大会通过的，并向原告履行了告知义务”的主张，却始终无法向法庭提供相关证据。另外，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》规定, 涉案八间房都是单立可分割的。霍某又不是承租人，原告当然享有优先购买权。王翠琴不服一审判决，遂提起上诉。2007年9月11日唐山市中级人民法院进行第二次开庭，当日未宣判。
【相关链接：】
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》：第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《河北省企业国有资产产权交易管理暂行规定》：产权交易当事人违反本规定，有下列行为之一的，其产权出让行为无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：未通过产权交易机构进行产权交易的；未经批准擅自出让产权的；在产权交易中恶意串通、弄虚作假，损害国家或者他人利益的。