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摘要：近年来，随着我国城市化的不断发展，商业地产价值越来越高，整个市场竞争越来越激烈，甚至出现了不良性竞争的现象，为了从根本上调整商业地产的竞争关系，需要制定明确的管理政策，形成相对较为稳定的管理体系。本文主要通过对商业地产综合体项目全过程成本控制工作进行详细叙和分析，希望可以进一步改善商业地产的竞争环境，进而形成良性的竞争关系，为城市经济发展打下坚实的基础，本文提出的相关建议仅供参考。
关键词：商业地产;综合体项目;全过程;成本控制
引言
随着我国经济发展水平的不断提高，商业地产的综合价值越来越高，地产优势也更加的明显，这就促进了商业地产经济的发展，同时也给商业地产的发展带来挑战和机遇，因此，商业地产管理系统的整体质量要求也就逐渐提高，商业地产管理者应该制定明确的管理制度和政策，进而改善现阶段商业地产发展的现状。本文通过对商业地产综合体项目的全过程管理制度进行分析，希望各企业单位能够从商业地产的实际情况出发，制定详细的管理准则。
1商业地产综合体简介
城市综合体是商业地产综合体的前身，在城市综合体发展的过程中，主要包括高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立街区及高档居民区等多种类。随着城市化进程的不断发展，城市综合体不断被商业地产综合体所替代，商业地产综合体的特征在于以“订单地产”模式作为城市综合体的核心，这种操作方法可以有效的避免城市综合体在发展过程中招商的风险，进而使地产得到合理的应用，有利于促进各种类型的产业发展。但是，现阶段的商业地产综合体市场相对较为混乱，管理起来比较困难，需要制定详细的制度规范行业行为，进而提高整个行业发展的经济收益。
2商业地产综合体项目成本控制中的常见问题
城市综合体项目的发展非常有利于提高城市经济，对于城市商业区的确定有很大的指导意义，但是在综合体项目开发的过程中，如何综合娱乐、购物、休闲、生活等功能有机结合确是一个非常重要的问题，再利用商业区的地区优势和道路优势，进而全面激发整个商业区的经济。在商业区综合体发展的过程中，前期需要投入大量的资本，在建设过程中，非常容易出现建设资金链断裂的问题，因此，进行商业区建设最重要的因素就是控制建设成本，进而降低商业区建设的风险。
2.1成本管控能力较差
现阶段，随着我国企业经济的不断发展，整个市场行业出现了不良性竞争的现象，部分企业在生产过程中完全忽略了对生产成本的控制，进而影响企业经济收益。还有一部分企业在日常管理过程中，不能够明确生产成本管控问题，不知道在哪些区域应该控制成本、哪些区域应该加大成本投入，在确定生产材料的过程中，过于注重成本，而忽略了生产产品的价值，导致企业的名誉越来越差。另外，部分企业甚至出现将质量问题全部推给设计师的情况，根本没有注意到自身生产问题。
2.2成本控制体系缺乏合理布局
企業想要进步，想要全面发展，首要任务就是制定明确的管理体系，严格按照规章制度进行生产操作，对于成本的控制工作也是如此，必须要制定明确的管理标准，进而才能够确保成本控制工作有章可循。成本控制需要企业各部门之间共同努力，为了避免出了问题无人负责的情况，要严格划分企业各个部门的工作内容，部门管理人员再将工作内容细化，划分到个人，做到每项工作都有人负责，有人管理。当基础工作划分结束之后，还应该加强各个部门工作人员之间的沟通交流，按照现阶段市场的发展情况，市场部门要找到产品的不足，进而反馈给生产人员，生产人员再进行合理的调整，这样更加有利于企业未来的发展。
2.3设计与施工存在差异
在进行商业地产综合体项目实际施工过程当中，会出现施工图纸设计内容与实际情况不相符的情况，如果施工人员和设计人员一味的按照设计图纸进行，那么非常不利于提高商业地产的经济价值，严重的还会影响整个建设结构，带来较大的事故安全。因此，在工程建设过程中，设计人员和施工人员可以根据实际情况进行讨论，根据市场的发展状况，合理的调整建设结构，进而全面推动商业区的经济发展，降低商业区建设的成本投入。
3商业地产综合体项目全过程成本控制的有效策略
3.1项目早期成本控制
全过程成本控制要适应在整个商业地产工程建设过程当中，特别是决策阶段和设计阶段。（1）决策阶段，充分进行市场调研，结合商业区地标建设的实际情况出发，制定详细的管理制度，在这一过程中，可以使用相应的风险预测设备，避免工程建设的风险扩大化。另外，在决策阶段可以对工程建设进行初步的成本预测，有利于后期成本管理工作的深化开展。（2）设计阶段，保证设计图纸与工程建设质量的统一性和合理性，在符合工程建设标准的情况之下尽可能的控制建设成本。商业地产综合区工程的建设需要各个部门之间的有效沟通合作，因此，必须要建立明确的规章制度，让工程开展有最基本的制度保障。除此之外，为了提高工程建设质量，还可以选择使用招投标的方式缓解成本问题，实现设计方案的最优化管理，从而全面保障工程建设的质量问题。
3.2项目建设期成本控制
项目成本控制是商业地产建设的重要内容，当成本得到合理的控制之后，整个工程建设的资金投入才更加有保障。因此，在实际工程建设过程中，建设单位要选择使用主动控制的方式进行管理。在施工阶段，要根据项目建设的实际情况，对现场签证进行管理，严格按照规章制度开展签证签发工作，当一阶段的工程结束之后，成本部门需要将成本进行总结，确定建设成本是否超出预期成本，明确成本经济的使用范围，保证合格之后，才可以签字确认。另外，为了缓解商业区建设的成本投入，可以使用招投标的方式对成本进行管理，在招投标的过程中，要保证招投标的公平性、公开化、公正化，进而全面保障招投标企业双方的利益关系。在招投标工作正常开展的过程中，可以利用智能化的清算设备，对整个成本进行合理的预测，进而有助于各企业之间的竞争，帮助企业精准定位。在建设过程中，还可以成立相应的成本预警制度，对于超出基础成本建设的部分，可以提前预警，便于工作人员严格管理，细分成本投入细节项目，科学有效的控制成本。
3.3项目竣工后期成本控制
当商业地产综合体项目工程建设结束之后，也需要对其建设成本进行控制。首先，需要做好商业综合体工程建设的验收工作，验收工程建设质量是否符合标准，按照设计图纸，严格确定设计内容，避免出现建设漏项问题，如果出现漏项建设，不可以进行建设结算。在验收工作审核的过程中，需要根据工程建设的现场签证是否合理，确定签证符合要求之后再进行订单确认，进而进行项目结算。其次，做好项目成本材料控制，深入市场调查，根据综合体建设所使用的主要材料和设备进行全面调查，实现材料成本的严格控制。最后，当所有的工程项目结算工作结束之后，需要将所有的成本进行计算机输入，便于后期管理工作的开展和实施。
结束语
综上所述，商业综合体是城市发展的主要趋势，良好的商业综合体建设有利于提高城市经济发展速度，推动城市进步，建立更加和谐的社会。在进行商业综合体工程建设的过程中，必须要合理的控制建设成本，在此基础之上再进行合理的资金投入，进而确保资金成本投入的科学性、合理性，有利于商业区综合体未来的发展状况。
参考文献：
[1]宋杨.YY公司商业综合体项目前期的成本控制研究[D].大连理工大学，2015.
[2]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].浙江大学，2011.
[3]杜庆禹.商业地产“城市综合体”项目投资价值分析[D].上海交通大学，2011.
关键词：商业地产;综合体项目;全过程;成本控制
引言
随着我国经济发展水平的不断提高，商业地产的综合价值越来越高，地产优势也更加的明显，这就促进了商业地产经济的发展，同时也给商业地产的发展带来挑战和机遇，因此，商业地产管理系统的整体质量要求也就逐渐提高，商业地产管理者应该制定明确的管理制度和政策，进而改善现阶段商业地产发展的现状。本文通过对商业地产综合体项目的全过程管理制度进行分析，希望各企业单位能够从商业地产的实际情况出发，制定详细的管理准则。
1商业地产综合体简介
城市综合体是商业地产综合体的前身，在城市综合体发展的过程中，主要包括高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立街区及高档居民区等多种类。随着城市化进程的不断发展，城市综合体不断被商业地产综合体所替代，商业地产综合体的特征在于以“订单地产”模式作为城市综合体的核心，这种操作方法可以有效的避免城市综合体在发展过程中招商的风险，进而使地产得到合理的应用，有利于促进各种类型的产业发展。但是，现阶段的商业地产综合体市场相对较为混乱，管理起来比较困难，需要制定详细的制度规范行业行为，进而提高整个行业发展的经济收益。
2商业地产综合体项目成本控制中的常见问题
城市综合体项目的发展非常有利于提高城市经济，对于城市商业区的确定有很大的指导意义，但是在综合体项目开发的过程中，如何综合娱乐、购物、休闲、生活等功能有机结合确是一个非常重要的问题，再利用商业区的地区优势和道路优势，进而全面激发整个商业区的经济。在商业区综合体发展的过程中，前期需要投入大量的资本，在建设过程中，非常容易出现建设资金链断裂的问题，因此，进行商业区建设最重要的因素就是控制建设成本，进而降低商业区建设的风险。
2.1成本管控能力较差
现阶段，随着我国企业经济的不断发展，整个市场行业出现了不良性竞争的现象，部分企业在生产过程中完全忽略了对生产成本的控制，进而影响企业经济收益。还有一部分企业在日常管理过程中，不能够明确生产成本管控问题，不知道在哪些区域应该控制成本、哪些区域应该加大成本投入，在确定生产材料的过程中，过于注重成本，而忽略了生产产品的价值，导致企业的名誉越来越差。另外，部分企业甚至出现将质量问题全部推给设计师的情况，根本没有注意到自身生产问题。
2.2成本控制体系缺乏合理布局
企業想要进步，想要全面发展，首要任务就是制定明确的管理体系，严格按照规章制度进行生产操作，对于成本的控制工作也是如此，必须要制定明确的管理标准，进而才能够确保成本控制工作有章可循。成本控制需要企业各部门之间共同努力，为了避免出了问题无人负责的情况，要严格划分企业各个部门的工作内容，部门管理人员再将工作内容细化，划分到个人，做到每项工作都有人负责，有人管理。当基础工作划分结束之后，还应该加强各个部门工作人员之间的沟通交流，按照现阶段市场的发展情况，市场部门要找到产品的不足，进而反馈给生产人员，生产人员再进行合理的调整，这样更加有利于企业未来的发展。
2.3设计与施工存在差异
在进行商业地产综合体项目实际施工过程当中，会出现施工图纸设计内容与实际情况不相符的情况，如果施工人员和设计人员一味的按照设计图纸进行，那么非常不利于提高商业地产的经济价值，严重的还会影响整个建设结构，带来较大的事故安全。因此，在工程建设过程中，设计人员和施工人员可以根据实际情况进行讨论，根据市场的发展状况，合理的调整建设结构，进而全面推动商业区的经济发展，降低商业区建设的成本投入。
3商业地产综合体项目全过程成本控制的有效策略
3.1项目早期成本控制
全过程成本控制要适应在整个商业地产工程建设过程当中，特别是决策阶段和设计阶段。（1）决策阶段，充分进行市场调研，结合商业区地标建设的实际情况出发，制定详细的管理制度，在这一过程中，可以使用相应的风险预测设备，避免工程建设的风险扩大化。另外，在决策阶段可以对工程建设进行初步的成本预测，有利于后期成本管理工作的深化开展。（2）设计阶段，保证设计图纸与工程建设质量的统一性和合理性，在符合工程建设标准的情况之下尽可能的控制建设成本。商业地产综合区工程的建设需要各个部门之间的有效沟通合作，因此，必须要建立明确的规章制度，让工程开展有最基本的制度保障。除此之外，为了提高工程建设质量，还可以选择使用招投标的方式缓解成本问题，实现设计方案的最优化管理，从而全面保障工程建设的质量问题。
3.2项目建设期成本控制
项目成本控制是商业地产建设的重要内容，当成本得到合理的控制之后，整个工程建设的资金投入才更加有保障。因此，在实际工程建设过程中，建设单位要选择使用主动控制的方式进行管理。在施工阶段，要根据项目建设的实际情况，对现场签证进行管理，严格按照规章制度开展签证签发工作，当一阶段的工程结束之后，成本部门需要将成本进行总结，确定建设成本是否超出预期成本，明确成本经济的使用范围，保证合格之后，才可以签字确认。另外，为了缓解商业区建设的成本投入，可以使用招投标的方式对成本进行管理，在招投标的过程中，要保证招投标的公平性、公开化、公正化，进而全面保障招投标企业双方的利益关系。在招投标工作正常开展的过程中，可以利用智能化的清算设备，对整个成本进行合理的预测，进而有助于各企业之间的竞争，帮助企业精准定位。在建设过程中，还可以成立相应的成本预警制度，对于超出基础成本建设的部分，可以提前预警，便于工作人员严格管理，细分成本投入细节项目，科学有效的控制成本。
3.3项目竣工后期成本控制
当商业地产综合体项目工程建设结束之后，也需要对其建设成本进行控制。首先，需要做好商业综合体工程建设的验收工作，验收工程建设质量是否符合标准，按照设计图纸，严格确定设计内容，避免出现建设漏项问题，如果出现漏项建设，不可以进行建设结算。在验收工作审核的过程中，需要根据工程建设的现场签证是否合理，确定签证符合要求之后再进行订单确认，进而进行项目结算。其次，做好项目成本材料控制，深入市场调查，根据综合体建设所使用的主要材料和设备进行全面调查，实现材料成本的严格控制。最后，当所有的工程项目结算工作结束之后，需要将所有的成本进行计算机输入，便于后期管理工作的开展和实施。
结束语
综上所述，商业综合体是城市发展的主要趋势，良好的商业综合体建设有利于提高城市经济发展速度，推动城市进步，建立更加和谐的社会。在进行商业综合体工程建设的过程中，必须要合理的控制建设成本，在此基础之上再进行合理的资金投入，进而确保资金成本投入的科学性、合理性，有利于商业区综合体未来的发展状况。
参考文献：
[1]宋杨.YY公司商业综合体项目前期的成本控制研究[D].大连理工大学，2015.
[2]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].浙江大学，2011.
[3]杜庆禹.商业地产“城市综合体”项目投资价值分析[D].上海交通大学，2011.