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1 个人房地产投资的特点
近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长，使其占房地产总投资的比重不断扩大，并对房地产业乃至整个国民经济产生着特有的作用与影响。
1.1 投资主体以中高收入人群为主。房地产商品既是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投资品属性，因此个人购买房地产一般有两种目的：一类是自住自用，属于消费行为；一类是为获得预期的收益和回报，属于投资行为。2003年我国商品住宅平均销售价格 2197元每平方米。同年城镇居民家庭人均可支配收入8472.2 元，若按此数据推算则一套 80平方米的普通住宅售价约相当于城镇一个三口之家年可支配收入的7倍。在这种情况下既要满足住房消费需要，又要有一笔不菲的资金投资房地产，只有中高收入群体才具备此经济条件。
1.2 投资形式主要为置业投资。房地产投资根据投资形式的不同可分为直接投资和间接投资，其中直接投资包括房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体形式包括购买房地产企业的债券和股票、投资于房地产投资信托基金以及购买住房抵押贷款证券。我国目前由于房地产企业总体实力不强，投资基金发展不成熟和房地产金融二级市场尚未建立等原因，房地产间接投资对个人投资者的吸引力很小。房地产开发投资对投资主体的人力、物力、财力等资格、条件都有着很高的要求。一般由国家和企业进行，相比之下房地产置业投资的进出限制少、简便易行，因而成为资金少、规模小的房地产个人投资的主要形式。
1.3 投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点。在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面；另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。同时较小的投资规模又使得个人投资具有“船小好掉头”的特点。能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模，以追逐更多的利润或避免更大的损失，这使房地产个人投资又具有灵活性的特点。
2 个人房地产投资的风险
2.1 利率风险。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大，投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。如果个人投资者是购房再售，这样的不良后果使个人业主负债规模过大，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大。如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，从而导致亏本。如果个人投资者购房是为了自住，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，就会导致贷款偿还数额不断增加，还款越来越困难，甚至还不起贷款。因而，面对连续降息后的低利率，应该保持清醒头脑，不宜因降息而高估个人的贷款购房的能力。此外，另一个重要因素是收入增长预期，避免因贷款前高估未来几年的收入能力，而导致遭遇升息后还款越来越累。
2.2 税收风险。税收是引导房地产投资的一项重要经济手段，按税收课税对象的性质不同，对房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入进而改变房地产需求，影响投资。另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性。
3 个人房地产投资的原则
3.1 资金来源以自己可支配收入为主 。个人房地产投资是一项大额投资，投资周期也比较长。为了更好地避免由于各种不确定性所引发的风险，房地产投资应主要以个人可支配收入为投资资金来源。如果首付款都是借来的，这一般是不可取的。但是，这也不是指个人房地产投资者必须一次性付款，必须全部用自有资金来投资房地产，而是指投资者应该在确认自己未来收入水平，扣除一切必要的支出以后的余额，与房贷金额基本一致的基础上才能进行。
3.2 关注政策变动，认准投资方向。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
3.3 选择最佳投资区位。投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：①地理位置；②交通、商贸状况及水电通达情况；③医院、学校、菜市场；④公园等娱乐休息场所；⑤城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而做出决策目标的选择，除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高的增值潜力，倍受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。
参考文献
[1] 刘正山.房地产投资分析[M]，大连：东北财经大学出版社，2000.12
[2] (美)威廉姆·B.布鲁格曼(William B.Brueggeman)，(美)杰夫瑞·D.费雷(Jeffrey D.Fisher)著.李秉祥等译，房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000
[3] 谭刚，房地产周期波动、理论、实证与政策分析[M].北京，经济管理出版社，2001
收稿日期：2007-12-23
近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长，使其占房地产总投资的比重不断扩大，并对房地产业乃至整个国民经济产生着特有的作用与影响。
1.1 投资主体以中高收入人群为主。房地产商品既是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投资品属性，因此个人购买房地产一般有两种目的：一类是自住自用，属于消费行为；一类是为获得预期的收益和回报，属于投资行为。2003年我国商品住宅平均销售价格 2197元每平方米。同年城镇居民家庭人均可支配收入8472.2 元，若按此数据推算则一套 80平方米的普通住宅售价约相当于城镇一个三口之家年可支配收入的7倍。在这种情况下既要满足住房消费需要，又要有一笔不菲的资金投资房地产，只有中高收入群体才具备此经济条件。
1.2 投资形式主要为置业投资。房地产投资根据投资形式的不同可分为直接投资和间接投资，其中直接投资包括房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体形式包括购买房地产企业的债券和股票、投资于房地产投资信托基金以及购买住房抵押贷款证券。我国目前由于房地产企业总体实力不强，投资基金发展不成熟和房地产金融二级市场尚未建立等原因，房地产间接投资对个人投资者的吸引力很小。房地产开发投资对投资主体的人力、物力、财力等资格、条件都有着很高的要求。一般由国家和企业进行，相比之下房地产置业投资的进出限制少、简便易行，因而成为资金少、规模小的房地产个人投资的主要形式。
1.3 投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点。在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面；另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。同时较小的投资规模又使得个人投资具有“船小好掉头”的特点。能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模，以追逐更多的利润或避免更大的损失，这使房地产个人投资又具有灵活性的特点。
2 个人房地产投资的风险
2.1 利率风险。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大，投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。如果个人投资者是购房再售，这样的不良后果使个人业主负债规模过大，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大。如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，从而导致亏本。如果个人投资者购房是为了自住，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，就会导致贷款偿还数额不断增加，还款越来越困难，甚至还不起贷款。因而，面对连续降息后的低利率，应该保持清醒头脑，不宜因降息而高估个人的贷款购房的能力。此外，另一个重要因素是收入增长预期，避免因贷款前高估未来几年的收入能力，而导致遭遇升息后还款越来越累。
2.2 税收风险。税收是引导房地产投资的一项重要经济手段，按税收课税对象的性质不同，对房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入进而改变房地产需求，影响投资。另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性。
3 个人房地产投资的原则
3.1 资金来源以自己可支配收入为主 。个人房地产投资是一项大额投资，投资周期也比较长。为了更好地避免由于各种不确定性所引发的风险，房地产投资应主要以个人可支配收入为投资资金来源。如果首付款都是借来的，这一般是不可取的。但是，这也不是指个人房地产投资者必须一次性付款，必须全部用自有资金来投资房地产，而是指投资者应该在确认自己未来收入水平，扣除一切必要的支出以后的余额，与房贷金额基本一致的基础上才能进行。
3.2 关注政策变动，认准投资方向。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
3.3 选择最佳投资区位。投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：①地理位置；②交通、商贸状况及水电通达情况；③医院、学校、菜市场；④公园等娱乐休息场所；⑤城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而做出决策目标的选择，除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高的增值潜力，倍受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。
参考文献
[1] 刘正山.房地产投资分析[M]，大连：东北财经大学出版社，2000.12
[2] (美)威廉姆·B.布鲁格曼(William B.Brueggeman)，(美)杰夫瑞·D.费雷(Jeffrey D.Fisher)著.李秉祥等译，房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000
[3] 谭刚，房地产周期波动、理论、实证与政策分析[M].北京，经济管理出版社，2001
收稿日期：2007-12-23