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摘要:房地产行业是国家发展的重要行业之一,是国民经济的支柱性产业,价格的波动牵动着老百姓的心。纵观房地产的发展状况,影响房地产价格的原因有很多方面,本文主要从市场供求关系方面论述了影响房地产发展和价格波动的主要因素。
关键词:房地产市场 供求关系 因素
■一、供求关系
1、供给与需求的定义
供给和需求都是微观经济学的基本概念。需求是指大众因需要某种产品或服务而产生的要求;供给是商家响应大众的需求而提供的产品或服务。
需求包括两个基本条件,即消费者购买意愿和消费者具有的支付能力。供给也包括两个基本方面,即商家提供的新商品或已有的存货。
2、供给与需求的关系
(1)供求关系是指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反应。
(2)广义供需论的观点认为供需间存在供需差动。供需差动是指供给和需求之间产生差距,便会有动力或动机寻求供给满足需求,并认为这样的动力与供需差值有关。
3、市场供求与价格之间的关系
首先,价值是价格的基础,价值决定价格,价格受市场规律的影响而上下波动。
其次,市场价值、价格与供求关系三者之间形成辩证关系。价值是市场价格波动的中心,价格调节着市场供求关系,同时市场供求关系反作用于价格。
再次,供求矛盾。供给大于需求或需求大于供给,供求不平衡的产生,都会使价格偏离价值。
4、供求关系对房地产市场发展的影响
房地产市场的发展受供求关系的影响,同时也受其他方面的制约,供求关系对其的影响一般是从长远角度来看的,而其他方面的因素诸如国家政策、投资者的热度等变化则会引起价格的即时波动,并且比较明显。
■二、影响房地产需求方面的主要因素
1、国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响
国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。
2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素
居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。
3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求
国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。
4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素
在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。
5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度
众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。
6、投资者的热度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求
股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。
7、消费心理影响着房产的需求量
消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。
■三、影响房地产供给方面的主要因素
1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响
同样国家宏观环境和国家政策既影响着房地产市场的需求,也严重影响着房地产的供给。宏观环境和政策对房地产的发展具有两方面的作用。
2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给
对房地产商来说,房产利润的高低决定着开发房产数量的多少。利益的驱使是房产供给量的关键因素。
3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给
从社会角度分析,土地的供应受自然环境和地理环境的制约,具有一定的局限性。土地是不可再生资源,数量供应有限,同时土地是因其提供的收益才发挥作用。土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的,所以价格也必然受此影响。
4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给
房产商在某些楼盘的开发方向上定位在高档还是中档,或是住宅还是商务写字楼等等都影响着房地产的供给量。
5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给
房地产开发商的设计水平、施工项目运作水平、招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都直接影响着房地产的近期或远期的供给量。
6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给
房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况、发展趋势和发展周期而进行的。房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发。同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目。
7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面
房地产企业的资金状况及企业资源能力,反映着房地产企业开发房产项目的承受能力,同时企业的融资能力也是影响房产企业投入开发量的关键因素。
■四、结论
综上所述,研究房价变化的因素离不开市场供求关系的影响,只有对供求关系深入客观的分析和研究,才能做出合理又切实可行的调控房价的有力措施。
参考文献:
[1]谭刚.房地产周期波动理论,实证与政策分析.经济管理出版社,2001
[2]陈琳.房产项目投资.中国建筑工业出版社,2004
[3]严若琳.政府解决房价问题的治理边界.长江日报,2007;3;29
(责任编辑:梁天梅)
关键词:房地产市场 供求关系 因素
■一、供求关系
1、供给与需求的定义
供给和需求都是微观经济学的基本概念。需求是指大众因需要某种产品或服务而产生的要求;供给是商家响应大众的需求而提供的产品或服务。
需求包括两个基本条件,即消费者购买意愿和消费者具有的支付能力。供给也包括两个基本方面,即商家提供的新商品或已有的存货。
2、供给与需求的关系
(1)供求关系是指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反应。
(2)广义供需论的观点认为供需间存在供需差动。供需差动是指供给和需求之间产生差距,便会有动力或动机寻求供给满足需求,并认为这样的动力与供需差值有关。
3、市场供求与价格之间的关系
首先,价值是价格的基础,价值决定价格,价格受市场规律的影响而上下波动。
其次,市场价值、价格与供求关系三者之间形成辩证关系。价值是市场价格波动的中心,价格调节着市场供求关系,同时市场供求关系反作用于价格。
再次,供求矛盾。供给大于需求或需求大于供给,供求不平衡的产生,都会使价格偏离价值。
4、供求关系对房地产市场发展的影响
房地产市场的发展受供求关系的影响,同时也受其他方面的制约,供求关系对其的影响一般是从长远角度来看的,而其他方面的因素诸如国家政策、投资者的热度等变化则会引起价格的即时波动,并且比较明显。
■二、影响房地产需求方面的主要因素
1、国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响
国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。
2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素
居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。
3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求
国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。
4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素
在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。
5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度
众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。
6、投资者的热度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求
股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。
7、消费心理影响着房产的需求量
消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。
■三、影响房地产供给方面的主要因素
1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响
同样国家宏观环境和国家政策既影响着房地产市场的需求,也严重影响着房地产的供给。宏观环境和政策对房地产的发展具有两方面的作用。
2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给
对房地产商来说,房产利润的高低决定着开发房产数量的多少。利益的驱使是房产供给量的关键因素。
3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给
从社会角度分析,土地的供应受自然环境和地理环境的制约,具有一定的局限性。土地是不可再生资源,数量供应有限,同时土地是因其提供的收益才发挥作用。土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的,所以价格也必然受此影响。
4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给
房产商在某些楼盘的开发方向上定位在高档还是中档,或是住宅还是商务写字楼等等都影响着房地产的供给量。
5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给
房地产开发商的设计水平、施工项目运作水平、招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都直接影响着房地产的近期或远期的供给量。
6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给
房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况、发展趋势和发展周期而进行的。房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发。同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目。
7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面
房地产企业的资金状况及企业资源能力,反映着房地产企业开发房产项目的承受能力,同时企业的融资能力也是影响房产企业投入开发量的关键因素。
■四、结论
综上所述,研究房价变化的因素离不开市场供求关系的影响,只有对供求关系深入客观的分析和研究,才能做出合理又切实可行的调控房价的有力措施。
参考文献:
[1]谭刚.房地产周期波动理论,实证与政策分析.经济管理出版社,2001
[2]陈琳.房产项目投资.中国建筑工业出版社,2004
[3]严若琳.政府解决房价问题的治理边界.长江日报,2007;3;29
(责任编辑:梁天梅)