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闲暇之余，浏览某门户网站，发现有关政策调控、房价走势的讨论依然是热闹非凡，但大家大作明显少了。细读了几篇文章，又发现文章题目有明显地追求点击率之嫌，其中观点更是略显极端，甚至有失偏颇，存在对市场基本认知上的谬误。
沿袭“十大”系列文章，兹逐一剖析关于对房地产市场认知的四大谬误。
謬误1：从1998年房改开始，房地产市场就是一个高度市场化的市场
持这种观点的人可能没有亲身经历过1998年后的房改，以及前后市场的变化。1998年之所以称之为中国房地产市场的里程碑，是因为在当年的两会上首次明确地提出将住宅产业作为“两点”(新的经济增长点和消费热点)，也由此引发了现在我们所熟知的房地产市场“黄金十年”。但房改并不等同于房地产市场化。在其后的几年里，几乎所有企事业单位都在忙着建房、分房和旧房核价。笔者最后一次享受单位分房就是在1999年。甚至到了2002、2003年，许多中西部城市的机关、实业单位还在继续搭着福利分房的“末班车”。
其实，房地产市场真正具有市场化雏形始于2002年7月1日，即国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的施行时间(国土资源部U号令)。国土资源部1l号令出台，被视为土地制度的一场革命，并因此开启了房地产市场化的进程。而2004年“71号令”(俗称“八三一大限”)的出台，结束了土地市场“双轨制”(协议出让和招标拍卖挂牌出让)的历史。这是中国房地产发展史上一个重要的转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代——“后八三一时代”。回头看来，国土资源部11号令、71号令，再加上2003年央行的121文(关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知)，基本确定了房地产市场的政策基调和市场生产要素的配置格局，是影响房地产市场化进程的三个重要文件，更是一次历史性的转折。事实上，直到2004年后，房地产市场才真正开始了百花齐放了景象。从房地产企业的年度业绩曲线图中也可以清楚地看到这一点。
但是，上面所说的市场化是相对僵化的计划体制而言，而且仅仅是土地和房屋流转环节的市场化，房地产市场的核心生产要素——土地和资金——从来就没有市场化，始终集中和垄断在政府手中，土地供应量和货币供应量，以及何时供应，如何供应等，都是政府说了算。
回顾房地产市场的发展史，几乎就是一土地政策和信贷政策的变化史!
地根和银根是房地产的两大命门。地根和银根没有市场化，房地产市场怎么可能市场化，又何谈高度市场化?更枉论目前“走两步、退三步”的政策了。
谬误2：本轮调控，不达目的，绝不罢休
房地产市场始终有唱衰派与唱兴派(看涨派)之别(参见笔者文章《房地产市场十大规律》)。
本轮调控伊始，以CCTV2、中国社科院以及几位以鼓噪降级为主业的博客写手等唱衰派代表，就像吃了兴奋剂一样，一定要“证明自己判断对了，哪怕只有一次”。有的断言房价非降不可，有的甚至断言会下降30％。竟连看涨派代表任志强的立场也好像松动了，无论是由衷的，还是吓唬政府。
为了证明什么而有选择性地提供一些证据，往往会无视事物的本身意义所在。就像两个当街对骂的村妇，一个说另一个与她丈夫偷情了，一个说另一个不要脸。而丈夫——矛盾冲突的主体，此时可能躲在门后偷着乐呢。
因为专业从事房地产管理咨询之故，本人对制度学有较深入的系统研究，加之对十几年来的房地产市场政策几乎熟记在心，并参与过多次政策研究会议，因此始终对市场调控政策的系统性、及时性、适宜性和有效性抱有很大的怀疑。甚至当媒体上关于市场走势、房价的讨论愈发热闹时，发言的欲望愈发低落，就好像《手机》中严守一恐惧性地躲避手机一样。
静心深思一下，如果下面这些问题没有突破，调控政策能有唱衰派所期望的效果吗?
●土地制度可以说是房地产市场一些问题的核心所在。试问在可预见的将来，土地和国有性质和政府集中垄断的格局会有改变吗?哪怕是些许!
●土地市场的问题其实反映了中央政府和地方政府在财权和事权上的不对称。试问在可预见的将来，国家财税制度会有重大突破或根本性改革吗?哪怕是些许!
●谁都知道保障房建设很重要。但当公务员们能够拿出充足的证据证明自己属于保障对象(可以很容易拿出月收入3000元、妻子下岗、孩子上学等证据)，而需求者们却拿不出证明，眼看着数量少得可怜的保障房流入到机关公务员手中，你是不是感觉很无奈，毫无办法?你能改变这个市场最大利益集团吗?你不能!
●人口流动红利和城市化趋势是住房需求的源动力。试问在可预见的将来，这些趋势会改变吗?放眼全球，回望两百年，你能举出通过垄断供应、抑制需求而实现调控目的的例子来吗?反面的例子倒是有很多，比如军火、毒品，屡禁不绝!
前些日子，北京媒体报道说，四环内的平均房价已达34620元／平方米。一位计划在北京给孩子买房的外地朋友问怎么涨得这么快，我说天安门周围的房子有多贵，四环边儿的房子就该多责，因为四环内几乎没有地了——四环边儿房子就是天安门周围的房子。
可预见的将来，一系列根本性问题难以改变，你能奢望调控效果吗?
本人比较悲观。如果我们不健忘的。话，在过去的N年里，犹豫中没有买房的人都后悔了，被唱衰派所吓退的开发商都错失了发展良机。
那位向我了解北京房价的朋友最近趁着房价疲软终于在北京买房了，给九月份来北京读大学的儿子买的。
谬误3：数据显示。数据证明
浏览一些文章，几乎总能在其中发现许多引用数据。惯常的语式通常是：根据XXX最新公布的统计数据……，统计数据显示……，数据证明……。在这方面，最能拿数据说话的就是任志强了。但如果你仔细阅读他的文章，你会发现他文章中引用的数据几乎都是官方数据，而且有许多不一致之处。
或许因为是理科出身，加之在为房地产企业研究、制订战略规划时，需要有大量数据支持，本人对数据也有一种奇妙的热情，甚至在公司内部有专人帮我查找数据，媒体朋友、证券公司的朋友更是经常给我提供。或许是不乏数据来源，因此在笔者的很多文章中，特别是早期文章中，也总是引用大量的数据，甚至是制作出精美的图表。但是，几个数据、几件小事却改变了自己的行文习惯。
一个是关于引用最多的房价收入比数据。房价收入比是世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区，下同)房价收入比资料进行的测算结果。请记住：是世界银行提供的1998年96个国家的数据——(1)是世界银行一家之数据；(2)是1998年的数 据；(3)是96个国家的数据——这一点非常重要。鉴于数据来源并不具有广泛性和代表性，作为合作研究单位的联合国人居署退出发布方就可看出些许端倪。就是这样一个房价收入比，被引入到国内后，又进一步异化了：其一，公认科学的房价是以房价“中位值”，而不是国内统计的平均值。略有统计常识的人都知道，平均值是没有意义的，但我们却延续至今。其二，收入应该是全部收入，其中包括货币性收入和资产性收入。国内计算房价收入比时，只计算工资性收入，没有算入灰色收入，更没有将现居住房屋的租赁收入计算在内(购买新房后，可以将现居住房屋卖掉或租赁)。如此计算出的房价收入比显然不能作为论证泡沫大小的有力证据，但至今却依然被广泛引用。
第二件事是关于企业市场份额的。去年我们给某房地产企业制订战略目标时，其中一项指标是提出该企业“三五”末的全国市场份额。为此我们查阅、研究了很多国内外数据。后来发现万科等国内企业所谓的市场份额，其实是增量商品房市场份额，而不是真正意义上的市场份额，至少未将几近等量的存量房交易量计算在内。固然计算方法不同，但却不应该混淆概念。就是这样一个所谓的市场份额，却被无数人引来引去。为了进一步弄清不同类型企业在不同等级城市的市场份额，兰德咨询今年正在进行专项课题研究。一旦研究结果出来，我们会尽快公之于众。
还有保障房供应量的数据。近期从某政府机关权威人士获悉，许多城市的保障房都流入到了机关公务员手中。例如市场价为3万元的房子因为纳入保障房建设计划，内部分配价是惊人低的7000元。就是这种房子，却占用了城市保障房建设指标。这不是玩数字游戏吗!
虽然我们没有任何理由怀疑数据的真确性，但我们又没有任何证据证明其真确性。以难以确保真确性的数据作为文章的证据，能证明什么?
更令人悲哀的是，有很多更重要、更敏感的数据我们无从获知，例如不同房价降幅的银行压力测试数据。就像楼盘实际成交量、企业实际利润率一样，有些数据永远掌握在最高领导人手中。
因此，我们经常建议房地产企业：拿地时要凭敏锐度和直觉，可行性研究报告只是佐证；进行下面合作开发时，要看对方领导人如何，审慎调查只是必要的程序；制订战略规划时，要看股东的行业心态是否乐观，数理推算结果也只是验证；建立、推行管理体系是必要的，但不要忘了人本、和谐才是企业发展之本……类似这些，其实是思维方式或方法论问题。那么我们写文章时，是不是也应该从理论、方法论入手，而不是从数据推论观点入手呢?
谬误4：以行业代替产业，以住宅市场代替房地产市场
除了观点存在很多谬误外，在见诸媒体的文章中或公开演讲中，很多作者和专家还对一些常用术语的概念混淆不清，经常张冠李戴，犯外行一样的错误。比较典型的例子就是以行业代替产业，以住宅市场代替房地产市场，把新房、住房成交量作为测评房地产景气度的指标，甚至是唯一指标。
事实上，房地产业是一个产业，不是一个行业。在《现代汉语词典》中对产业的定义是“构成国民经济的行业和部门”，而行业是“工商业中的类别”。虽然《现代汉语词典》中的定义也有值得推敲和商榷之处，但还是可以看出产业与行业之区别。通常意义上，产业比行业的概念广，如房地产业，就包含了其中的多个行业和相关部门。在我国统计部门的统计口径内，房地产业包含了四个行业：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其它房地产活动(如房地产评估、房地产管理咨询等)。
房地产市场不仅指住宅市场。房地产市场包括一级市场、二级市场和三级市场。住宅市场只是房地产二级市场中的分类市场之一。
新房成交量、价属于市场先导性指标，无疑是测评房地产景气度的最重要指标，但绝不能代替开竣工量、土地成交量、投资信心指数等其它指标，否则就有“管窥”之虞，可能犯瞎子摸象的错误。反之，如果树立产业思维并在产业思维指引下，就能更全面地捕捉到市场各自信号，并进而做出更及时、准确的判断。
另外，房地产市场也从来不是独立存在的市场，它既与上下游市场高度关联，又与股市、外资政策等息息相关，并且这一切还要置于整体“基本面”上。而我国的经济“基本面”又脱离不了整个国际金融、经济形势。
面对“极为复杂”的2010年，温总理都“左右两难”，谁还有慧眼通过新房成交指标看清整个房地产市场呢?
沿袭“十大”系列文章，兹逐一剖析关于对房地产市场认知的四大谬误。
謬误1：从1998年房改开始，房地产市场就是一个高度市场化的市场
持这种观点的人可能没有亲身经历过1998年后的房改，以及前后市场的变化。1998年之所以称之为中国房地产市场的里程碑，是因为在当年的两会上首次明确地提出将住宅产业作为“两点”(新的经济增长点和消费热点)，也由此引发了现在我们所熟知的房地产市场“黄金十年”。但房改并不等同于房地产市场化。在其后的几年里，几乎所有企事业单位都在忙着建房、分房和旧房核价。笔者最后一次享受单位分房就是在1999年。甚至到了2002、2003年，许多中西部城市的机关、实业单位还在继续搭着福利分房的“末班车”。
其实，房地产市场真正具有市场化雏形始于2002年7月1日，即国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的施行时间(国土资源部U号令)。国土资源部1l号令出台，被视为土地制度的一场革命，并因此开启了房地产市场化的进程。而2004年“71号令”(俗称“八三一大限”)的出台，结束了土地市场“双轨制”(协议出让和招标拍卖挂牌出让)的历史。这是中国房地产发展史上一个重要的转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代——“后八三一时代”。回头看来，国土资源部11号令、71号令，再加上2003年央行的121文(关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知)，基本确定了房地产市场的政策基调和市场生产要素的配置格局，是影响房地产市场化进程的三个重要文件，更是一次历史性的转折。事实上，直到2004年后，房地产市场才真正开始了百花齐放了景象。从房地产企业的年度业绩曲线图中也可以清楚地看到这一点。
但是，上面所说的市场化是相对僵化的计划体制而言，而且仅仅是土地和房屋流转环节的市场化，房地产市场的核心生产要素——土地和资金——从来就没有市场化，始终集中和垄断在政府手中，土地供应量和货币供应量，以及何时供应，如何供应等，都是政府说了算。
回顾房地产市场的发展史，几乎就是一土地政策和信贷政策的变化史!
地根和银根是房地产的两大命门。地根和银根没有市场化，房地产市场怎么可能市场化，又何谈高度市场化?更枉论目前“走两步、退三步”的政策了。
谬误2：本轮调控，不达目的，绝不罢休
房地产市场始终有唱衰派与唱兴派(看涨派)之别(参见笔者文章《房地产市场十大规律》)。
本轮调控伊始，以CCTV2、中国社科院以及几位以鼓噪降级为主业的博客写手等唱衰派代表，就像吃了兴奋剂一样，一定要“证明自己判断对了，哪怕只有一次”。有的断言房价非降不可，有的甚至断言会下降30％。竟连看涨派代表任志强的立场也好像松动了，无论是由衷的，还是吓唬政府。
为了证明什么而有选择性地提供一些证据，往往会无视事物的本身意义所在。就像两个当街对骂的村妇，一个说另一个与她丈夫偷情了，一个说另一个不要脸。而丈夫——矛盾冲突的主体，此时可能躲在门后偷着乐呢。
因为专业从事房地产管理咨询之故，本人对制度学有较深入的系统研究，加之对十几年来的房地产市场政策几乎熟记在心，并参与过多次政策研究会议，因此始终对市场调控政策的系统性、及时性、适宜性和有效性抱有很大的怀疑。甚至当媒体上关于市场走势、房价的讨论愈发热闹时，发言的欲望愈发低落，就好像《手机》中严守一恐惧性地躲避手机一样。
静心深思一下，如果下面这些问题没有突破，调控政策能有唱衰派所期望的效果吗?
●土地制度可以说是房地产市场一些问题的核心所在。试问在可预见的将来，土地和国有性质和政府集中垄断的格局会有改变吗?哪怕是些许!
●土地市场的问题其实反映了中央政府和地方政府在财权和事权上的不对称。试问在可预见的将来，国家财税制度会有重大突破或根本性改革吗?哪怕是些许!
●谁都知道保障房建设很重要。但当公务员们能够拿出充足的证据证明自己属于保障对象(可以很容易拿出月收入3000元、妻子下岗、孩子上学等证据)，而需求者们却拿不出证明，眼看着数量少得可怜的保障房流入到机关公务员手中，你是不是感觉很无奈，毫无办法?你能改变这个市场最大利益集团吗?你不能!
●人口流动红利和城市化趋势是住房需求的源动力。试问在可预见的将来，这些趋势会改变吗?放眼全球，回望两百年，你能举出通过垄断供应、抑制需求而实现调控目的的例子来吗?反面的例子倒是有很多，比如军火、毒品，屡禁不绝!
前些日子，北京媒体报道说，四环内的平均房价已达34620元／平方米。一位计划在北京给孩子买房的外地朋友问怎么涨得这么快，我说天安门周围的房子有多贵，四环边儿的房子就该多责，因为四环内几乎没有地了——四环边儿房子就是天安门周围的房子。
可预见的将来，一系列根本性问题难以改变，你能奢望调控效果吗?
本人比较悲观。如果我们不健忘的。话，在过去的N年里，犹豫中没有买房的人都后悔了，被唱衰派所吓退的开发商都错失了发展良机。
那位向我了解北京房价的朋友最近趁着房价疲软终于在北京买房了，给九月份来北京读大学的儿子买的。
谬误3：数据显示。数据证明
浏览一些文章，几乎总能在其中发现许多引用数据。惯常的语式通常是：根据XXX最新公布的统计数据……，统计数据显示……，数据证明……。在这方面，最能拿数据说话的就是任志强了。但如果你仔细阅读他的文章，你会发现他文章中引用的数据几乎都是官方数据，而且有许多不一致之处。
或许因为是理科出身，加之在为房地产企业研究、制订战略规划时，需要有大量数据支持，本人对数据也有一种奇妙的热情，甚至在公司内部有专人帮我查找数据，媒体朋友、证券公司的朋友更是经常给我提供。或许是不乏数据来源，因此在笔者的很多文章中，特别是早期文章中，也总是引用大量的数据，甚至是制作出精美的图表。但是，几个数据、几件小事却改变了自己的行文习惯。
一个是关于引用最多的房价收入比数据。房价收入比是世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区，下同)房价收入比资料进行的测算结果。请记住：是世界银行提供的1998年96个国家的数据——(1)是世界银行一家之数据；(2)是1998年的数 据；(3)是96个国家的数据——这一点非常重要。鉴于数据来源并不具有广泛性和代表性，作为合作研究单位的联合国人居署退出发布方就可看出些许端倪。就是这样一个房价收入比，被引入到国内后，又进一步异化了：其一，公认科学的房价是以房价“中位值”，而不是国内统计的平均值。略有统计常识的人都知道，平均值是没有意义的，但我们却延续至今。其二，收入应该是全部收入，其中包括货币性收入和资产性收入。国内计算房价收入比时，只计算工资性收入，没有算入灰色收入，更没有将现居住房屋的租赁收入计算在内(购买新房后，可以将现居住房屋卖掉或租赁)。如此计算出的房价收入比显然不能作为论证泡沫大小的有力证据，但至今却依然被广泛引用。
第二件事是关于企业市场份额的。去年我们给某房地产企业制订战略目标时，其中一项指标是提出该企业“三五”末的全国市场份额。为此我们查阅、研究了很多国内外数据。后来发现万科等国内企业所谓的市场份额，其实是增量商品房市场份额，而不是真正意义上的市场份额，至少未将几近等量的存量房交易量计算在内。固然计算方法不同，但却不应该混淆概念。就是这样一个所谓的市场份额，却被无数人引来引去。为了进一步弄清不同类型企业在不同等级城市的市场份额，兰德咨询今年正在进行专项课题研究。一旦研究结果出来，我们会尽快公之于众。
还有保障房供应量的数据。近期从某政府机关权威人士获悉，许多城市的保障房都流入到了机关公务员手中。例如市场价为3万元的房子因为纳入保障房建设计划，内部分配价是惊人低的7000元。就是这种房子，却占用了城市保障房建设指标。这不是玩数字游戏吗!
虽然我们没有任何理由怀疑数据的真确性，但我们又没有任何证据证明其真确性。以难以确保真确性的数据作为文章的证据，能证明什么?
更令人悲哀的是，有很多更重要、更敏感的数据我们无从获知，例如不同房价降幅的银行压力测试数据。就像楼盘实际成交量、企业实际利润率一样，有些数据永远掌握在最高领导人手中。
因此，我们经常建议房地产企业：拿地时要凭敏锐度和直觉，可行性研究报告只是佐证；进行下面合作开发时，要看对方领导人如何，审慎调查只是必要的程序；制订战略规划时，要看股东的行业心态是否乐观，数理推算结果也只是验证；建立、推行管理体系是必要的，但不要忘了人本、和谐才是企业发展之本……类似这些，其实是思维方式或方法论问题。那么我们写文章时，是不是也应该从理论、方法论入手，而不是从数据推论观点入手呢?
谬误4：以行业代替产业，以住宅市场代替房地产市场
除了观点存在很多谬误外，在见诸媒体的文章中或公开演讲中，很多作者和专家还对一些常用术语的概念混淆不清，经常张冠李戴，犯外行一样的错误。比较典型的例子就是以行业代替产业，以住宅市场代替房地产市场，把新房、住房成交量作为测评房地产景气度的指标，甚至是唯一指标。
事实上，房地产业是一个产业，不是一个行业。在《现代汉语词典》中对产业的定义是“构成国民经济的行业和部门”，而行业是“工商业中的类别”。虽然《现代汉语词典》中的定义也有值得推敲和商榷之处，但还是可以看出产业与行业之区别。通常意义上，产业比行业的概念广，如房地产业，就包含了其中的多个行业和相关部门。在我国统计部门的统计口径内，房地产业包含了四个行业：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其它房地产活动(如房地产评估、房地产管理咨询等)。
房地产市场不仅指住宅市场。房地产市场包括一级市场、二级市场和三级市场。住宅市场只是房地产二级市场中的分类市场之一。
新房成交量、价属于市场先导性指标，无疑是测评房地产景气度的最重要指标，但绝不能代替开竣工量、土地成交量、投资信心指数等其它指标，否则就有“管窥”之虞，可能犯瞎子摸象的错误。反之，如果树立产业思维并在产业思维指引下，就能更全面地捕捉到市场各自信号，并进而做出更及时、准确的判断。
另外，房地产市场也从来不是独立存在的市场，它既与上下游市场高度关联，又与股市、外资政策等息息相关，并且这一切还要置于整体“基本面”上。而我国的经济“基本面”又脱离不了整个国际金融、经济形势。
面对“极为复杂”的2010年，温总理都“左右两难”，谁还有慧眼通过新房成交指标看清整个房地产市场呢?