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【摘要】国家针对房地产行业相继出台了一系列调控政策，目的是抑制其市场价格上涨过快，保证居者有其屋，国家外汇管理局适时跟进，加强对涉外房地产企业的管理，确保房地产市场的健康、有序发展。实际工作中，大量外商房地产企业动作频频，外汇资金徘徊于外汇监管政策左右，极易对国家宏观政策、外汇政策形成制约，应高度关注。
【关键词】房地产 外汇 管理 政策
一、涉外房地产企业异动的具体表现
（一）企业出资人较多，资金划转、股东更替频繁
通过外商投资企业外汇登记系统的分析后，发现涉房地产企业的出资人均多于其他外商企业，八成企业资金划转、股东更替频繁，十分诡异。投资人之众，角色变换之勤、资金进出之频令人喳舌。
（二）实际开发规模朦胧，难以掌握，增长之势明显
日前，在对外资企业的例行调研中，我们发现涉房地产企业较多，抚顺中心支局辖内外商涉房地产企业32家，占全部涉外企业的21%，工作中却较难掌握，究其原因有三：一是我国房地产仍处在初级发展阶段，属暴利行业，高额利益驱动更多外商转行涉足房地产；二是涉外企业在我国仍有“金”字招牌的余温；三是为更好的销售做准备，争名创益，人为夸大其资质和规模。
（三）个别外商蓝图宏伟，择优“圈地”待图，谋定后转投房地产，攫取高额利润
随着人民生活水平相应提高，房地产行情不断看涨，外商相向而动，急欲赴“胜宴”，分享此“蛋糕”。先抛出很大的投资项目，使招商部门翘首相迎，提供优惠政策、廉价土地，外商择优选取，前期投资按部就班，待时机成熟后，转行进军房地产，换得更高的回报。
（四）企业相互借贷时有发生，随时可能引爆酿成危机
投资房地产的外商并非全都资金雄厚、实力超群，也是良莠不齐，三六九等，个别企业资金有限，购置土地后，缺乏后劲，无钱开发，在贷款无望的情况下，为了工程所迫，铤而走险。
二、外管局监管面临的难点
（一）多数外商房地产企业“带病上岗”，不利建康发展
在实际操作中，地方政府“招商至上，管理轻放”，致使多数外商房产企业在没有取得《国有土地使用证》前，已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，导致并非“完全建康”。
（二）各部门缺乏联合协作，外汇局监管被弱化
外汇局其职能是针对外商企业进行外汇登记、开立资本金账户、资本金交割、统计、汇总和分析。外资企业设立、变更、注销等业务，在当地政府商务、工商、税务等部门办理之后，才到外汇局进行外汇登记，做相应的操作，外汇局对外资企业“生米做成熟饭”的事情很难提出异议，只是忠实的记录而已，监管职能无从行使，就目前而言，上、下游各部门缺乏联合互动机制，导致外汇局监管职能被无形弱化。
（三）政策滞后，监管手段少
目前对资本金结汇操作的依据是《国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》，此文件是2008下发，已五年之久了，有些过时，主要表现在：一是资本金结汇后提供发票的要求约束力不够。二是资本金备用金结汇制度有不足之处。企业利用资本金备用金结汇无需提供证明资料的便利条件，在一定额度内结汇较自由，无手段可监管。
（四）缺乏科学监测系统，无法进行事后管理
外商房地产企业资本金全部到位后，除了每年例行的年检业务外，与外汇管理局的业务联系几乎为零。目前外汇局监测系统方面相对薄弱，缺乏有效的监测、预警系统，无法定时进行非现场监管，掌握企业的即时情况更难。
（五）地方政府及招商部门无形中为外商企业违规行为充当“催化剂”、“挡风墙”
目前，各级政府均将招商引资视为第一政绩，是重中之重的考核指标，行政“一把手”挂帅，在招商办理过程中，一路绿灯，及至外汇局办理时，招商部门人员“全程护驾”、“全程代劳”，种种行为导致外商自满自大，时常有违规行为发生。
三、政策建议
（一）加强部门间沟通合作，促进涉外房地产企业公平、合规发展
1.加强与政府之商务、工商、税务、土地等职能部门沟通与协调，建立外资房产企业管理服务信息平台，各部门精诚合作，发挥合力监管作用，在土地竞拍、设立公司、资金流入、结汇等环节加强审核、把关，切实保证资金的合理流向和使用；
2.对于外方股权转让、停产、注销、逃逸等外汇局难以及时发现的行为，联合相关管理部门共同出台联合审批制度，提升外汇局的核准或备案作为外商房产企业性质变更的前提条件，使监管关口前移，及时掌握企业动态。
（二）扩大监控面，旅游、建材等类型外资企业成为监管点
一是加强涉外房地产企业分类登记，进行有效的备案管理，便于管理分析；二是加大对旅游开发、基建材料等与房地产有关联的外资项目的现场、非现场监测力度；三是密切关注这类企业成立后资金流转、使用和经营状况，防止不明资金通过此类企业非法流入，扰乱我国房地产市场秩序，影响国家调控房地产的大计。
（三）着力加大对资本金结汇的后续监管，打击不法行为
加大科技投入，开发新的智能系统，充分利用非现场核查手段，对外商企业资本金结汇进行跟踪、筛查、预警，发现异常情况可进行定点监控，联合检查部门进行现场检查。
（四）加大年检力度，管理有的放矢
1.建议对外商企业年检实施一年二检，对外商投资企业的经营情况进行复合式全面感性认知，充分掌握企业资金来源、流量大小、结汇率高低；
2.对外资房地产企业实行主体监测，对年检过程中发现的“奇怪”情况，划定范围，有的放矢，现场检查确定其真实性，防范投机性资本金进入和其他违规行为发生。
（责任编辑：刘影）
【关键词】房地产 外汇 管理 政策
一、涉外房地产企业异动的具体表现
（一）企业出资人较多，资金划转、股东更替频繁
通过外商投资企业外汇登记系统的分析后，发现涉房地产企业的出资人均多于其他外商企业，八成企业资金划转、股东更替频繁，十分诡异。投资人之众，角色变换之勤、资金进出之频令人喳舌。
（二）实际开发规模朦胧，难以掌握，增长之势明显
日前，在对外资企业的例行调研中，我们发现涉房地产企业较多，抚顺中心支局辖内外商涉房地产企业32家，占全部涉外企业的21%，工作中却较难掌握，究其原因有三：一是我国房地产仍处在初级发展阶段，属暴利行业，高额利益驱动更多外商转行涉足房地产；二是涉外企业在我国仍有“金”字招牌的余温；三是为更好的销售做准备，争名创益，人为夸大其资质和规模。
（三）个别外商蓝图宏伟，择优“圈地”待图，谋定后转投房地产，攫取高额利润
随着人民生活水平相应提高，房地产行情不断看涨，外商相向而动，急欲赴“胜宴”，分享此“蛋糕”。先抛出很大的投资项目，使招商部门翘首相迎，提供优惠政策、廉价土地，外商择优选取，前期投资按部就班，待时机成熟后，转行进军房地产，换得更高的回报。
（四）企业相互借贷时有发生，随时可能引爆酿成危机
投资房地产的外商并非全都资金雄厚、实力超群，也是良莠不齐，三六九等，个别企业资金有限，购置土地后，缺乏后劲，无钱开发，在贷款无望的情况下，为了工程所迫，铤而走险。
二、外管局监管面临的难点
（一）多数外商房地产企业“带病上岗”，不利建康发展
在实际操作中，地方政府“招商至上，管理轻放”，致使多数外商房产企业在没有取得《国有土地使用证》前，已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，导致并非“完全建康”。
（二）各部门缺乏联合协作，外汇局监管被弱化
外汇局其职能是针对外商企业进行外汇登记、开立资本金账户、资本金交割、统计、汇总和分析。外资企业设立、变更、注销等业务，在当地政府商务、工商、税务等部门办理之后，才到外汇局进行外汇登记，做相应的操作，外汇局对外资企业“生米做成熟饭”的事情很难提出异议，只是忠实的记录而已，监管职能无从行使，就目前而言，上、下游各部门缺乏联合互动机制，导致外汇局监管职能被无形弱化。
（三）政策滞后，监管手段少
目前对资本金结汇操作的依据是《国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》，此文件是2008下发，已五年之久了，有些过时，主要表现在：一是资本金结汇后提供发票的要求约束力不够。二是资本金备用金结汇制度有不足之处。企业利用资本金备用金结汇无需提供证明资料的便利条件，在一定额度内结汇较自由，无手段可监管。
（四）缺乏科学监测系统，无法进行事后管理
外商房地产企业资本金全部到位后，除了每年例行的年检业务外，与外汇管理局的业务联系几乎为零。目前外汇局监测系统方面相对薄弱，缺乏有效的监测、预警系统，无法定时进行非现场监管，掌握企业的即时情况更难。
（五）地方政府及招商部门无形中为外商企业违规行为充当“催化剂”、“挡风墙”
目前，各级政府均将招商引资视为第一政绩，是重中之重的考核指标，行政“一把手”挂帅，在招商办理过程中，一路绿灯，及至外汇局办理时，招商部门人员“全程护驾”、“全程代劳”，种种行为导致外商自满自大，时常有违规行为发生。
三、政策建议
（一）加强部门间沟通合作，促进涉外房地产企业公平、合规发展
1.加强与政府之商务、工商、税务、土地等职能部门沟通与协调，建立外资房产企业管理服务信息平台，各部门精诚合作，发挥合力监管作用，在土地竞拍、设立公司、资金流入、结汇等环节加强审核、把关，切实保证资金的合理流向和使用；
2.对于外方股权转让、停产、注销、逃逸等外汇局难以及时发现的行为，联合相关管理部门共同出台联合审批制度，提升外汇局的核准或备案作为外商房产企业性质变更的前提条件，使监管关口前移，及时掌握企业动态。
（二）扩大监控面，旅游、建材等类型外资企业成为监管点
一是加强涉外房地产企业分类登记，进行有效的备案管理，便于管理分析；二是加大对旅游开发、基建材料等与房地产有关联的外资项目的现场、非现场监测力度；三是密切关注这类企业成立后资金流转、使用和经营状况，防止不明资金通过此类企业非法流入，扰乱我国房地产市场秩序，影响国家调控房地产的大计。
（三）着力加大对资本金结汇的后续监管，打击不法行为
加大科技投入，开发新的智能系统，充分利用非现场核查手段，对外商企业资本金结汇进行跟踪、筛查、预警，发现异常情况可进行定点监控，联合检查部门进行现场检查。
（四）加大年检力度，管理有的放矢
1.建议对外商企业年检实施一年二检，对外商投资企业的经营情况进行复合式全面感性认知，充分掌握企业资金来源、流量大小、结汇率高低；
2.对外资房地产企业实行主体监测，对年检过程中发现的“奇怪”情况，划定范围，有的放矢，现场检查确定其真实性，防范投机性资本金进入和其他违规行为发生。
（责任编辑：刘影）