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一、西安市房地产市场的运行情况
1.投资规模逐年上升
1999年以来，西安市房地产开发投资规模逐年增长,但其增长经历了一个从波峰到波谷的过程，2003年西安市房地产投资额猛增,由上年的79.37亿元增长到124.82亿元,增长率达到了57.3%，而到了2005年增长率回落到32.8%，增幅回落较大，由此可见到2003年已经有更多的房地产开发商选择房地产作为自己的投资目标。2004年和2005年房地产投资额增长率保持在30%～40%之间，说明房地产开发商的投资行为正在政府的宏观引导下，逐步趋于理性，向成熟的方向发展。
2.施工面积逐年增长、竣工面积增长较缓
随着商品房市场格局的不断完善，开发商具有良好的投资、招商环境，对市场的期望较高，对未来的市场发展具有很大的信心。在这样的形势下，西安市商品房的施工面积呈现逐年上升的趋势，从2001年的743.78万平方米上升至2005年的1662.25万平方米。相比之下，商品房的竣工面积则比较稳定，增长较缓，从2001年～2005年五年之间仅增长了16.59万平方米。这主要归结于以下几个原因:房地产业自身具有滞后效应;房地产开发筹资缓慢，致使很多工程开工后出现了停工的现象;很多开发商出于占地的目的而使大量土地闲置。
3.商品房销售市场活跃
近几年来，在房地产市场投资规模扩大的形式下，西安市商品房市场呈现销售旺盛的局面，销售面积和销售额均大幅增长。2000年～2005年商品房销售面积平均每年增长56.89万平方米，仅2005年就较2004年增长了191.87万平方米。随着销售面积和销售价格的上升，商品房的销售额也在不断的提高，由2000年的325193万元上升至2005年的1712897万元。可见西安市房地产市场需求旺盛，且市场需求潜力巨大。造成需求上升的原因主要是经济发展良好人均可支配收入增加;本地人口及外来人口增加；城中村改造，城市基础设施建设等带来的房屋拆迁也会带来一定的需求。
二、西安市房地产市场住宅需求预测
下面将利用灰色系统GM（1，1）模型对西安市房地产市场发展趋势进行定量预测，并在此基础上进行定性分析
1.GM（1,1)模型的建立和检验
(1)模型建立
设时间序列X(0)有几个观察值:通过累加生成新序列生成序列X(1)相应的微分方程为:
（1）
a-发展灰数;
u-内生控制灰数。
设为待估参数向量，,利用最小二乘法求解可得:
（2）
其中，
将(2)求得的代入(1),解微分方程有:
（3）
方程(3)即為预测方程
(2)模型检验
求残差及e(0)及相对误差q:
计算小误差概率:
式中:
计算标准差比:
式中
如果p、c都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则应进行残差修正，一般按表1划分模型精度等级:
2.用GM（1，1）模型对西安市住宅需求进行预测
(1)市区人口预测
利用所建立的GM（1，1）模型及表2中的数据对西安市未来五年的市区人口进行预测，可得灰色系统参数如下：
C=0.2838＜0.35,p=1＞0.95,可见所建模型精度等级好,可以进行预测，2006年～2010年西安市市区人口数量预测结果依次为:553.94万人、568.01万人582.44万人、597.23万人、612.4万人。
(2)人均住房建筑面积预测
将表4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为：
C=0.2508＜0.35,p=1＞0.95,所以可以用所建模型进行预测,2006年～2010年西安市人均住房建筑面积预测依次为:22.29平方米、23.34平方米、24.69平方米、26.44平方米、28.76平方米。
(3)新增住宅建筑面积需求预测
新增城市居民对住宅面积的需求可以用下面的公式表示:
H增i=Fi×Ji-Fi-1×Ji-1
式中:H增i —第i年新增住宅面积
Fi—第i年城市人口数量
Ji—第i年人均住宅建筑面积
将上面预测出的城市人口数值与人均建筑面积代入公式，即可求出2006年～2010年(十一五期间）新增住宅面积需求量预测结果为5983.31万平方米,平均年增加需求量为1196.66万平方米。
从以上预测结果，可以得出未来几年西安市房地产市场将呈现以下趋势:
（1)市场需求将继续保持增长态势
由以上预测可知未来几年西安市住宅需求空间很大，同时人居环境也将得到很大的改善，政府部门的积极引导将使房地产市场稳定、健康的发展。
(2)市场供求逐步趋于平衡
根据表6可以得出西安市房地产市场一直保持着供大于求的局势，从2000年～2005年，商品房竣工面积与销售面积之比由1.51∶1降低到1.24∶1，可见供求差距正在不断减少，由上面的预测可知市场需求将进一步增加，而供给则会在政府的宏观调控和市场的自我调节下变得更加合理，供求将逐步趋于平衡。
三、西安市房地产市场发展总体趋势预测
从短期来看，继2004年以来国家有关部门相继出台了一系列政策，例如《国八条》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等，这些宏观调控政策表明国家将继续把房地产业作为重点扶持对象。伴随着政策的明朗化，国家商品房建设的进一步加快，宏观经济持续向好，居民收入的增长，可以预期，西安市的房地产投资将继续保持增长，但是增速将逐步趋于理性，商品房的竣工面积和销售面积也仍将保持一定的增长速度，供求趋于平衡。西安市的房地产市场将告别成长期，迈入成熟期，走向规范化。
从中长期来看，西安市的房地产业起步较晚，属于朝阳企业，尽管在发展过程中可能会出现短暂的波动，但现阶段出现的矛盾，是前进中不可避免的，是长期发展中必然要面对的。相信在国家宏观调控下和市场的自身调节下，西安市的房地产业必将迎来新的发展高度，向更成熟的方向迈进。
参考文献:
[1]西安统计局编:西安统计年鉴.北京:中国统计出版社，2006
[2]杨东朗安晓丽:西安市房地产市场分析.西安交通大学研究所，2006
[3]刘思峰党耀国方志耕等:灰色系统理论及其应用.北京:科学技术文献版社，2004.126～134
[4]黄晓峰施建刚陈英存:基于神经网络和灰色系统的住宅用地需求预测研究.湖南:湖南理工学院学报第19卷第3期，2006.9
[5]国家信息中心中国经济信息网编.CEI中国行业发展报告—房地产业.北京:中国经济出版社，2004
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1.投资规模逐年上升
1999年以来，西安市房地产开发投资规模逐年增长,但其增长经历了一个从波峰到波谷的过程，2003年西安市房地产投资额猛增,由上年的79.37亿元增长到124.82亿元,增长率达到了57.3%，而到了2005年增长率回落到32.8%，增幅回落较大，由此可见到2003年已经有更多的房地产开发商选择房地产作为自己的投资目标。2004年和2005年房地产投资额增长率保持在30%～40%之间，说明房地产开发商的投资行为正在政府的宏观引导下，逐步趋于理性，向成熟的方向发展。
2.施工面积逐年增长、竣工面积增长较缓
随着商品房市场格局的不断完善，开发商具有良好的投资、招商环境，对市场的期望较高，对未来的市场发展具有很大的信心。在这样的形势下，西安市商品房的施工面积呈现逐年上升的趋势，从2001年的743.78万平方米上升至2005年的1662.25万平方米。相比之下，商品房的竣工面积则比较稳定，增长较缓，从2001年～2005年五年之间仅增长了16.59万平方米。这主要归结于以下几个原因:房地产业自身具有滞后效应;房地产开发筹资缓慢，致使很多工程开工后出现了停工的现象;很多开发商出于占地的目的而使大量土地闲置。
3.商品房销售市场活跃
近几年来，在房地产市场投资规模扩大的形式下，西安市商品房市场呈现销售旺盛的局面，销售面积和销售额均大幅增长。2000年～2005年商品房销售面积平均每年增长56.89万平方米，仅2005年就较2004年增长了191.87万平方米。随着销售面积和销售价格的上升，商品房的销售额也在不断的提高，由2000年的325193万元上升至2005年的1712897万元。可见西安市房地产市场需求旺盛，且市场需求潜力巨大。造成需求上升的原因主要是经济发展良好人均可支配收入增加;本地人口及外来人口增加；城中村改造，城市基础设施建设等带来的房屋拆迁也会带来一定的需求。
二、西安市房地产市场住宅需求预测
下面将利用灰色系统GM（1，1）模型对西安市房地产市场发展趋势进行定量预测，并在此基础上进行定性分析
1.GM（1,1)模型的建立和检验
(1)模型建立
设时间序列X(0)有几个观察值:通过累加生成新序列生成序列X(1)相应的微分方程为:
（1）
a-发展灰数;
u-内生控制灰数。
设为待估参数向量，,利用最小二乘法求解可得:
（2）
其中，
将(2)求得的代入(1),解微分方程有:
（3）
方程(3)即為预测方程
(2)模型检验
求残差及e(0)及相对误差q:
计算小误差概率:
式中:
计算标准差比:
式中
如果p、c都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则应进行残差修正，一般按表1划分模型精度等级:
2.用GM（1，1）模型对西安市住宅需求进行预测
(1)市区人口预测
利用所建立的GM（1，1）模型及表2中的数据对西安市未来五年的市区人口进行预测，可得灰色系统参数如下：
C=0.2838＜0.35,p=1＞0.95,可见所建模型精度等级好,可以进行预测，2006年～2010年西安市市区人口数量预测结果依次为:553.94万人、568.01万人582.44万人、597.23万人、612.4万人。
(2)人均住房建筑面积预测
将表4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为：
C=0.2508＜0.35,p=1＞0.95,所以可以用所建模型进行预测,2006年～2010年西安市人均住房建筑面积预测依次为:22.29平方米、23.34平方米、24.69平方米、26.44平方米、28.76平方米。
(3)新增住宅建筑面积需求预测
新增城市居民对住宅面积的需求可以用下面的公式表示:
H增i=Fi×Ji-Fi-1×Ji-1
式中:H增i —第i年新增住宅面积
Fi—第i年城市人口数量
Ji—第i年人均住宅建筑面积
将上面预测出的城市人口数值与人均建筑面积代入公式，即可求出2006年～2010年(十一五期间）新增住宅面积需求量预测结果为5983.31万平方米,平均年增加需求量为1196.66万平方米。
从以上预测结果，可以得出未来几年西安市房地产市场将呈现以下趋势:
（1)市场需求将继续保持增长态势
由以上预测可知未来几年西安市住宅需求空间很大，同时人居环境也将得到很大的改善，政府部门的积极引导将使房地产市场稳定、健康的发展。
(2)市场供求逐步趋于平衡
根据表6可以得出西安市房地产市场一直保持着供大于求的局势，从2000年～2005年，商品房竣工面积与销售面积之比由1.51∶1降低到1.24∶1，可见供求差距正在不断减少，由上面的预测可知市场需求将进一步增加，而供给则会在政府的宏观调控和市场的自我调节下变得更加合理，供求将逐步趋于平衡。
三、西安市房地产市场发展总体趋势预测
从短期来看，继2004年以来国家有关部门相继出台了一系列政策，例如《国八条》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等，这些宏观调控政策表明国家将继续把房地产业作为重点扶持对象。伴随着政策的明朗化，国家商品房建设的进一步加快，宏观经济持续向好，居民收入的增长，可以预期，西安市的房地产投资将继续保持增长，但是增速将逐步趋于理性，商品房的竣工面积和销售面积也仍将保持一定的增长速度，供求趋于平衡。西安市的房地产市场将告别成长期，迈入成熟期，走向规范化。
从中长期来看，西安市的房地产业起步较晚，属于朝阳企业，尽管在发展过程中可能会出现短暂的波动，但现阶段出现的矛盾，是前进中不可避免的，是长期发展中必然要面对的。相信在国家宏观调控下和市场的自身调节下，西安市的房地产业必将迎来新的发展高度，向更成熟的方向迈进。
参考文献:
[1]西安统计局编:西安统计年鉴.北京:中国统计出版社，2006
[2]杨东朗安晓丽:西安市房地产市场分析.西安交通大学研究所，2006
[3]刘思峰党耀国方志耕等:灰色系统理论及其应用.北京:科学技术文献版社，2004.126～134
[4]黄晓峰施建刚陈英存:基于神经网络和灰色系统的住宅用地需求预测研究.湖南:湖南理工学院学报第19卷第3期，2006.9
[5]国家信息中心中国经济信息网编.CEI中国行业发展报告—房地产业.北京:中国经济出版社，2004
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。