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正当的房价的增长幅度应该和居民收入增長幅度相一致。假如房价增长快于居民收入增长,那么房价将变得无法承受。
记得笔者2006年刚到华盛顿任经济记者时,许多美国人还因未及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说,以前他买的60-70万一套的别墅,当时已涨到了150万左右,如果多买一套,那该多好!
但这种乐观情绪并没有持续多久。也就是从2006年起,美国房市在火爆多年之后急转而下,房价节节下跌,销售一路下滑。买房人欲哭无泪,建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人,想来还是幸运者。
买房者和建房者,都成了房东。从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅之后,最终只能打出“暂时出租”的广告。
于是,我的报道任务也变得日益繁忙,先是次贷危机,后是金融危机,随后是全球性经济危机,美国财政部疲于奔命,美联储也是焦头烂额。但追根溯源,始作俑者正是美国的房地产泡沫。时任美国财长的保尔森就多次坦承:房市危机是美国经济的最大危险。
直至今日,尽管美国和全球经济已显现复苏迹象,但美国房地产市场积重难返,仍在深渊中苦苦挣扎。据统计,目前借房贷的美国购房者中,四分之一的房贷总额都高于房屋价值。他们心中的苦痛,许多人都可以想象得到。
作为一场全面的危机,美国房地产市场滑落到这一步,原因自然是多重的。美国政府的监管不力,美联储过度宽松的货币政策,金融机构的唯利是图,乃至消费者的非理性购买,等等等等,都是原因。但透过现象看本质,其实根本原因也很简单,即房价严重脱离了实际水平,这种膨胀的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急剧破灭,形成全面的危机。
美国泡沫的严重性,从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的FortMyers市为例。今年第一季度住房中间价为8.73万美元,而去年同期价格则达到了21.3万美元,算下来,跌幅达到了59.1%。而去年第一季度的价格尚不是最高价,2006年的平均价格则为26.82万美元。算下来,从2006年至今,当地房价下降了67.4%。
但在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢?“股神”巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”
在经济危机时,忧患意识或许并不缺少;但危机往往都是在经济繁荣和顺风顺水时埋下,在这时候,存有点长远意识至关重要。
规律总是颠扑不破的,尽管有时也会有所延迟。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜危机则是一个新的例子。也难怪一些经济学家对笔者感叹,必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。因为没有只涨不跌的市场,不管是股市还是房市,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应的。而且,有些反应将以惨烈收场。
但血的教训真的能够吸取吗?世界银行和国际货币基金组织近来的多份报告就警告,一些国家正面临新的资产泡沫风险。比如,在中国内地和中国香港,房市正热火朝天,房价节节攀升。美国著名经济学家、穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪对我说,一些国家应该警惕市场的房价走势,具体到中国,房价增长是正常的,但过快增长就可能是危机的隐患。
“正当的房价增长幅度应该和居民收入增长幅度相一致。假如房价增长快于居民收入增长,那么房价将变得无法承受。”他强调,“在美国,房价的正当增幅大约是每年4%左右,在中国,房价增幅可能要快一点,但也只能是仅仅快一点而已。”
记得笔者2006年刚到华盛顿任经济记者时,许多美国人还因未及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说,以前他买的60-70万一套的别墅,当时已涨到了150万左右,如果多买一套,那该多好!
但这种乐观情绪并没有持续多久。也就是从2006年起,美国房市在火爆多年之后急转而下,房价节节下跌,销售一路下滑。买房人欲哭无泪,建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人,想来还是幸运者。
买房者和建房者,都成了房东。从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅之后,最终只能打出“暂时出租”的广告。
于是,我的报道任务也变得日益繁忙,先是次贷危机,后是金融危机,随后是全球性经济危机,美国财政部疲于奔命,美联储也是焦头烂额。但追根溯源,始作俑者正是美国的房地产泡沫。时任美国财长的保尔森就多次坦承:房市危机是美国经济的最大危险。
直至今日,尽管美国和全球经济已显现复苏迹象,但美国房地产市场积重难返,仍在深渊中苦苦挣扎。据统计,目前借房贷的美国购房者中,四分之一的房贷总额都高于房屋价值。他们心中的苦痛,许多人都可以想象得到。
作为一场全面的危机,美国房地产市场滑落到这一步,原因自然是多重的。美国政府的监管不力,美联储过度宽松的货币政策,金融机构的唯利是图,乃至消费者的非理性购买,等等等等,都是原因。但透过现象看本质,其实根本原因也很简单,即房价严重脱离了实际水平,这种膨胀的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急剧破灭,形成全面的危机。
美国泡沫的严重性,从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的FortMyers市为例。今年第一季度住房中间价为8.73万美元,而去年同期价格则达到了21.3万美元,算下来,跌幅达到了59.1%。而去年第一季度的价格尚不是最高价,2006年的平均价格则为26.82万美元。算下来,从2006年至今,当地房价下降了67.4%。
但在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢?“股神”巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”
在经济危机时,忧患意识或许并不缺少;但危机往往都是在经济繁荣和顺风顺水时埋下,在这时候,存有点长远意识至关重要。
规律总是颠扑不破的,尽管有时也会有所延迟。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜危机则是一个新的例子。也难怪一些经济学家对笔者感叹,必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。因为没有只涨不跌的市场,不管是股市还是房市,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应的。而且,有些反应将以惨烈收场。
但血的教训真的能够吸取吗?世界银行和国际货币基金组织近来的多份报告就警告,一些国家正面临新的资产泡沫风险。比如,在中国内地和中国香港,房市正热火朝天,房价节节攀升。美国著名经济学家、穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪对我说,一些国家应该警惕市场的房价走势,具体到中国,房价增长是正常的,但过快增长就可能是危机的隐患。
“正当的房价增长幅度应该和居民收入增长幅度相一致。假如房价增长快于居民收入增长,那么房价将变得无法承受。”他强调,“在美国,房价的正当增幅大约是每年4%左右,在中国,房价增幅可能要快一点,但也只能是仅仅快一点而已。”