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摘 要：当前我国国内房地产金融创新正处于初级发展阶段，与发达国家相比还有不小的差距。而2007年美国次贷危机的爆发，引发了国内学者对房地产金融创新风险的严重关注和思考。我们要在稳步推进房地产金融创新的同时，高度重视房地产金融创新风险预防和应对，未雨绸缪，制定有效应对措施和对策，为房地产行业健康发展创造良好的金融环境。
关键词：房地产金融 创新风险 应对
一、引言
房地产金融是在房地产与金融相互融合基础上产生的，是金融房地产化具体表现。房地产金融创新与风险之间存在非线性关系，并非有直接的因果关系。适度的房地产金融创新有利于降低交易主体风险，增强金融体系风险防御能力；而如果房地产金融创新脱离实体经济，或者超出市场承受力，那么过度的房地产金融创新必将会延长信用链条，提高杠杆比例，引发巨大的金融风险。因此，必须要对房地产金融创新风险进行深入分析，以促进房地产和金融市场健康发展。
二、我国房地产金融创新主要特点
1.房地产金融创新长期性与短期波动性交织在一起。随着我国对外开放程度不断提高，国内外宏观经济形势日益复杂多变，加上我国金融体制尚未健全和完善，房地产金融创新很容易受到国内外经济、金融动荡影响。例如2008年美国次贷危机的爆发提高了国内金融风险防范意识，同时也使得国内房地产金融创新步伐逐渐放缓，房地产信贷、信托、房产证券化等出现倒退迹象。总体来看，1998-2008年期间，我国房地产金融经历了快速发展到明显放缓甚至倒退的发展阶段，期间出现较大波动性和起伏性。另一方面，我国房地产在发展过程中，对房地产金融的依赖性却只增不减，这在短期内对房地产金融创新会形成较大的波动性，但是从长期来看主要是推动其向前发展的。
2.房地产金融创新严重依赖商业银行金融业务创新。
2.1中国房地产金融创新程度较低，主要以商业银行为主导总体来看，我国房地产金融创新主要依靠商业银行业务创新，传统信贷业务规模较大，非银行性金融创新发展缓慢。首先，上世纪九十年代，我国启动了住房公积金制度改革工作，并随即在全国大范围普及和推广住房公积金制度，尽管如此，商业按揭贷款规模远远大于住房公积金。其次，我国住房储蓄银行发展陷入停滞。2000年之前，有些地方尝试住房储蓄银行试点工作，但是均以改制为商业银行告终，其只成为住房金融体系的陪衬。最后，我国房地产金融直接融资起步较晚，存量信贷资产二级市场规模较小。2005年以后，我国启动了住房抵押贷款证券化试点工作，但是涉及范围较窄，参与金融机构数量较少，其发展速度远远落后于其他资产证券。
2.2商业银行信贷业务渗透到房地产链条各个环节，主导作用比较明显。首先，在土地出让市场，商业银行信贷依然是房地产资金主要来源，其他金融产品例如基金、信托、证券等提供的资金支持十分有限。其次，房地产企业项目开发资金主要来自商业银行。最后，在房屋销售环节，开发商回笼资金主要是购房者向商业银行申请的按揭贷款。 因此，商业银行信贷资金贯穿于房产业链整个过程中，发挥了主引擎的作用，这也将房产项目各个开发流程中的风险都转移到了金融机构身上。单一的资金获取渠道加剧了商业银行经营风险，任何一个环节出现问题都会引发系统性风险。
3.房地产金融创新正在从金融抑制状态向金融深化状态发展。近年来，我国房地产金融发展十分迅速，取得了可圈可点的成就，但房地产金融发展主要以数量增长为主，质量提升还有很长一段路要走。总体来说，我国当前房地产金融创新，正处于金融抑制状态向金融深化状态过渡时期，因此房地产金融风险主要诱因是金融抑制，而不是金融深化。
三、房地產金融创新风险应对措施
1.建立房地产指数期货市场机制，推出房地产金融创新风险规避工具。目前我国房地产普遍存在价格虚高、高空置率和不良贷款比例偏高等问题，要有效化解上述行业风险，关键要加强金融衍生产品创新，为市场交易者提供更多的风险规避工具选择，而建立房地产指数期货市场不失为一个好办法。房地产指数期货是一种标准化的合约交易，主要功能是规避房地产价格大起大落风险。例如在房地产价格预期下降的情况下，购房者可以卖出房地产指数期货合约，待房价真正下跌后，可以通过期货交易获利弥补房屋价格下降造成的损失。同样的，如果购房者预期未来房屋价格上升，可以提前买入房地产指数期货合约，待房屋价格上涨后享受收益，对冲房屋价格上涨带来的额外成本。
2.不断拓宽融资渠道，分散房地产金融创新风险。首先是推出“信托+银行”房地产金融组合产品，为房地产提供更多资金供给渠道选择，降低商业银行信贷风险。“信托+银行”房地产金融组合产品不仅为房地产提供更多的融资渠道，同时也为信托投资提供了新的项目选择，可以有效降低过度依赖商业银行信贷带来的金融风险。二是不断推出新的房地产企业融资渠道。当前，可以适当降低房地产企业上市门槛，允许房地产企业通过发行股票和债券筹集资金，降低其对商业信贷资金依赖性。三是引入保险资金投资房地产项目，丰富房地产融资渠道。
3.发展和建立房地产金融保险制度。通过建立房地产金融保险制度，采用再保险方式提升房地产抵押担保资产信用水平，促进房地产金融健康发展。国外在这方面积累了比较丰富的经验，并收到了良好成果。我们要结合本国具体情况，建立和完善房地产金融保险制度，有效降低房地产金融风险。首先，要鼓励和扶持房地产金融担保机构发展，推动房地产金融保险制度实施；另一方面，要制定和实施房地产金融再保险优惠政策，为房地产金融保险业发展创造良好政策环境。
4.建立房地产信贷风险预警系统。在房地产信贷领域，如果能够及时金融风险征兆和苗头，将十分有利于化解和消除金融风险。因此，当前我国要尽快建立房地产信贷风险预警系统。商业银行在受理房地产信贷业务之前，要对本区域、客户所在行业以及企业等进行全方位分析，建立一套覆盖贷前、贷中和贷后风险预警体系，加强综合分析和趋势研判。有效提高金融风险监测灵敏度，将金融风险控制在萌芽阶段。
5.完善信用评级机制 把好金融创新市场准入关。信用风险是房地产金融风险主要风险之一，如果能有效识别和控制信用风险，则可以有效预防和控制房地产整体性金融风险。首先，要夯实房地产信用评价网络基础。政府要发挥主导作用，通过宏观调控和统筹，建立一套完善的行业数据库，为开展房地产信用风险评估提供数据支持；其次，要建立社会信用档案管理系统。该系统将全国房地产企业和消费者覆盖在内，为金融机构开展信用评价提供信息参考，以更好辨别金融风险。再次，要不断创新房地产信用评估机构管理模式。管理模式的创新和转变主要是围绕从政府主导向市场驱动过渡来进行。要将房地产信用评级机构生命线交给市场来控制，政府做好监督和规范，市场充当“裁判”。最后，要建立一套科学可行的房地产信用评估标准和指标体系，要根据社会经济形势发展以及行业竞争根据变化，灵活调整各地区信用评价标准和指标，以提高信用评价体系科学可行性。
四、结语
当前我国房地产金融必须走金融创新与金融风险预防并重发展道路，一方面要稳步有序的推进房地产金融创新，不断分散与消除过度集中在商业银行身上的房地产金融风险；另一方面，要建立完善的金融风险预警机制，有效预防房地产金融过度创新带来的各种风险。本文对我国房地产金融创新主要特点进行了分析，提出了预防房地产金融创新风险的对策建议，希望能够起到抛砖引玉的作用，今后有更多学者投入到这方面研究中来。
参考文献：
[1]米军，黄轩雯，刘彦君.金融发展理论研究进展述评[J].国外社会科学，2012（6）：94-100.
[2]李志远.论我国房地产金融创新[J].经济问题探索，2014（12）：33-35.
关键词：房地产金融 创新风险 应对
一、引言
房地产金融是在房地产与金融相互融合基础上产生的，是金融房地产化具体表现。房地产金融创新与风险之间存在非线性关系，并非有直接的因果关系。适度的房地产金融创新有利于降低交易主体风险，增强金融体系风险防御能力；而如果房地产金融创新脱离实体经济，或者超出市场承受力，那么过度的房地产金融创新必将会延长信用链条，提高杠杆比例，引发巨大的金融风险。因此，必须要对房地产金融创新风险进行深入分析，以促进房地产和金融市场健康发展。
二、我国房地产金融创新主要特点
1.房地产金融创新长期性与短期波动性交织在一起。随着我国对外开放程度不断提高，国内外宏观经济形势日益复杂多变，加上我国金融体制尚未健全和完善，房地产金融创新很容易受到国内外经济、金融动荡影响。例如2008年美国次贷危机的爆发提高了国内金融风险防范意识，同时也使得国内房地产金融创新步伐逐渐放缓，房地产信贷、信托、房产证券化等出现倒退迹象。总体来看，1998-2008年期间，我国房地产金融经历了快速发展到明显放缓甚至倒退的发展阶段，期间出现较大波动性和起伏性。另一方面，我国房地产在发展过程中，对房地产金融的依赖性却只增不减，这在短期内对房地产金融创新会形成较大的波动性，但是从长期来看主要是推动其向前发展的。
2.房地产金融创新严重依赖商业银行金融业务创新。
2.1中国房地产金融创新程度较低，主要以商业银行为主导总体来看，我国房地产金融创新主要依靠商业银行业务创新，传统信贷业务规模较大，非银行性金融创新发展缓慢。首先，上世纪九十年代，我国启动了住房公积金制度改革工作，并随即在全国大范围普及和推广住房公积金制度，尽管如此，商业按揭贷款规模远远大于住房公积金。其次，我国住房储蓄银行发展陷入停滞。2000年之前，有些地方尝试住房储蓄银行试点工作，但是均以改制为商业银行告终，其只成为住房金融体系的陪衬。最后，我国房地产金融直接融资起步较晚，存量信贷资产二级市场规模较小。2005年以后，我国启动了住房抵押贷款证券化试点工作，但是涉及范围较窄，参与金融机构数量较少，其发展速度远远落后于其他资产证券。
2.2商业银行信贷业务渗透到房地产链条各个环节，主导作用比较明显。首先，在土地出让市场，商业银行信贷依然是房地产资金主要来源，其他金融产品例如基金、信托、证券等提供的资金支持十分有限。其次，房地产企业项目开发资金主要来自商业银行。最后，在房屋销售环节，开发商回笼资金主要是购房者向商业银行申请的按揭贷款。 因此，商业银行信贷资金贯穿于房产业链整个过程中，发挥了主引擎的作用，这也将房产项目各个开发流程中的风险都转移到了金融机构身上。单一的资金获取渠道加剧了商业银行经营风险，任何一个环节出现问题都会引发系统性风险。
3.房地产金融创新正在从金融抑制状态向金融深化状态发展。近年来，我国房地产金融发展十分迅速，取得了可圈可点的成就，但房地产金融发展主要以数量增长为主，质量提升还有很长一段路要走。总体来说，我国当前房地产金融创新，正处于金融抑制状态向金融深化状态过渡时期，因此房地产金融风险主要诱因是金融抑制，而不是金融深化。
三、房地產金融创新风险应对措施
1.建立房地产指数期货市场机制，推出房地产金融创新风险规避工具。目前我国房地产普遍存在价格虚高、高空置率和不良贷款比例偏高等问题，要有效化解上述行业风险，关键要加强金融衍生产品创新，为市场交易者提供更多的风险规避工具选择，而建立房地产指数期货市场不失为一个好办法。房地产指数期货是一种标准化的合约交易，主要功能是规避房地产价格大起大落风险。例如在房地产价格预期下降的情况下，购房者可以卖出房地产指数期货合约，待房价真正下跌后，可以通过期货交易获利弥补房屋价格下降造成的损失。同样的，如果购房者预期未来房屋价格上升，可以提前买入房地产指数期货合约，待房屋价格上涨后享受收益，对冲房屋价格上涨带来的额外成本。
2.不断拓宽融资渠道，分散房地产金融创新风险。首先是推出“信托+银行”房地产金融组合产品，为房地产提供更多资金供给渠道选择，降低商业银行信贷风险。“信托+银行”房地产金融组合产品不仅为房地产提供更多的融资渠道，同时也为信托投资提供了新的项目选择，可以有效降低过度依赖商业银行信贷带来的金融风险。二是不断推出新的房地产企业融资渠道。当前，可以适当降低房地产企业上市门槛，允许房地产企业通过发行股票和债券筹集资金，降低其对商业信贷资金依赖性。三是引入保险资金投资房地产项目，丰富房地产融资渠道。
3.发展和建立房地产金融保险制度。通过建立房地产金融保险制度，采用再保险方式提升房地产抵押担保资产信用水平，促进房地产金融健康发展。国外在这方面积累了比较丰富的经验，并收到了良好成果。我们要结合本国具体情况，建立和完善房地产金融保险制度，有效降低房地产金融风险。首先，要鼓励和扶持房地产金融担保机构发展，推动房地产金融保险制度实施；另一方面，要制定和实施房地产金融再保险优惠政策，为房地产金融保险业发展创造良好政策环境。
4.建立房地产信贷风险预警系统。在房地产信贷领域，如果能够及时金融风险征兆和苗头，将十分有利于化解和消除金融风险。因此，当前我国要尽快建立房地产信贷风险预警系统。商业银行在受理房地产信贷业务之前，要对本区域、客户所在行业以及企业等进行全方位分析，建立一套覆盖贷前、贷中和贷后风险预警体系，加强综合分析和趋势研判。有效提高金融风险监测灵敏度，将金融风险控制在萌芽阶段。
5.完善信用评级机制 把好金融创新市场准入关。信用风险是房地产金融风险主要风险之一，如果能有效识别和控制信用风险，则可以有效预防和控制房地产整体性金融风险。首先，要夯实房地产信用评价网络基础。政府要发挥主导作用，通过宏观调控和统筹，建立一套完善的行业数据库，为开展房地产信用风险评估提供数据支持；其次，要建立社会信用档案管理系统。该系统将全国房地产企业和消费者覆盖在内，为金融机构开展信用评价提供信息参考，以更好辨别金融风险。再次，要不断创新房地产信用评估机构管理模式。管理模式的创新和转变主要是围绕从政府主导向市场驱动过渡来进行。要将房地产信用评级机构生命线交给市场来控制，政府做好监督和规范，市场充当“裁判”。最后，要建立一套科学可行的房地产信用评估标准和指标体系，要根据社会经济形势发展以及行业竞争根据变化，灵活调整各地区信用评价标准和指标，以提高信用评价体系科学可行性。
四、结语
当前我国房地产金融必须走金融创新与金融风险预防并重发展道路，一方面要稳步有序的推进房地产金融创新，不断分散与消除过度集中在商业银行身上的房地产金融风险；另一方面，要建立完善的金融风险预警机制，有效预防房地产金融过度创新带来的各种风险。本文对我国房地产金融创新主要特点进行了分析，提出了预防房地产金融创新风险的对策建议，希望能够起到抛砖引玉的作用，今后有更多学者投入到这方面研究中来。
参考文献：
[1]米军，黄轩雯，刘彦君.金融发展理论研究进展述评[J].国外社会科学，2012（6）：94-100.
[2]李志远.论我国房地产金融创新[J].经济问题探索，2014（12）：33-35.