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保障房选址的结果直接决定了经济收入不高的人群能否融入一个城市。他们原本属于这座城市，现在仍工作在这座城市，保障房的选址决定了他们以后的路通向何方。
今年，中央规划，“十二五”期间，全国将建设保障房3600万套。3600万套保障房承载着中央保障千万家庭安居梦的良好愿望；而对于地方政府，他们要做的是落实“把家安放在哪里”的选址方案。
然而现实当中，保障房选址难、拿地难的背后隐藏着各方利益的博弈。破解拿地难题、把保障房落到地面，各地政府正面对一场保障房选址攻坚战。
就近安置遭遇拆迁门槛
“广州作为特大城市，各类用地较为紧张。既配套成熟又符合规划，且适合建设保障性住房的建设用地较难落实。”近日，广州市住房保障办副主任黄信敬对媒体表示，目前，保障性住房建设用地已尽量安排在交通以及生活配套较完善的区域，但与保障对象希望在原生活区域就近安置的需求还有一定的距离。
保障对象希望在原生活区域就近安置房屋，由此引发一系列拆迁问题，是保障房选址遭遇的首道门槛。
地处广州市核心地块的毛纺厂保障房项目因征地拆迁问题一拖两年多，造成306户中低收入住房困难家庭迟迟难圆“安居梦”。据知情人透露，这可以称得上是广州保障房建设过程中，中低收入住房困难家庭利益与被拆迁户利益的首次激烈碰撞。
为把保障房选址落到地面，广州市政府要进行征地拆迁，而这也并非易事。黄信敬指出，今年计划开工建设的20个项目中，除利用政府存量土地建设的项目外，其余项目均涉及征地拆迁问题，且有一部分属于历史遗留的老大难问题，如个别地块涉及集体土地的征用和临建的拆除，还有部分被拆迁人盲目要求提高补偿标准，问题很多。
保障房饱受商品房“排挤”
“作为商品房开发项目，很不愿与保障房临近。哪个地产商愿意自己的楼盘旁边出现保障房呢？”北京某房地产开发项目经理分析道，“商品房购房者的比较心态是很容易出现的，靠近保障房，肯定会拉低自己商品房楼盘的售价。”
在这一轮已经开工的保障性住房选址中，利益博弈的痕迹尚不明显，但各种利益诉求已开始暗流涌动。
9月1日，北京丰台区和西城区的部分保障房用户开始入住郭庄家园。该保障房东至小屯四号路，西至玉泉路南延线，南至京石高速路，北至郭庄子一号路，临近地铁14号线小屯站，距离地铁1号线3公里。
小区建筑面积10万平方米，可提供两限房1224套，廉租房294套。两限房销售均价为7500元/平方米，只有附近商品房售价的三四成，主要配售给丰台区和原宣武区符合政策房条件的市民。
郭庄家园是保障房最为集中地方，周围的商品房很少。“作为房地产开发商，盈利是第一目标，企业自然更愿意在北京地段较好的东部和北部发展。像郭庄家园周围，商品房开发商很不愿意考虑。”位于北京东直门附近的链家地产的梅女士分析。
开发商对于毗邻保障房的排斥态度，从一个侧面反映了政府在保障房选址拿地方面遭遇的困窘。而破解利益驱动，让本是逐利的开发商参与到具有公益性质的保障房建设中来，则需要政策的保障。
标准模糊难保优质选址
近日，《陕西省保障性住房建设标准（试行）》《安徽省保障性住房建设标准(试行)》几乎同时出炉，但保障房选址方面的标准仍然相对模糊。
陕西省新标准要求，保障性住房的选址应遵循节约用地、方便生活的原则。应优先选择公共交通便利、生活环境宜居，且商业、教育、医疗、文化等公共服务设施和市政配套设施完善的区域。应远离污染源，避开可能引发工程地质灾害的不利地段。
陕西省住建厅相关负责人解释，保障房建设应按照因地制宜、统筹规划、合理布局的原则进行规划设计。新建保障房应以小区、组团或单栋建筑的方式进行规划。道路交通组织应有序、便捷、通畅，并应与城市公共交通系统合理衔接，道路应按无障碍要求进行设计。应设置室外活动场地，并配备安全、经济、适用的健身、休闲设施。
安徽《新安晚报》也报道，安徽省以往一些地方存在着保障房位置偏远，交通不便的情况，一些家庭虽然有房子住，但生活却极为不便，今后这种情况可能会大为减少。至于能减少的什么地步以及如何减少，却没有明确说明。
新标准的模糊，既无法为政府提供明确的选址依据，更缺乏对开发商强有力的约束。无力的政策对于选址难、拿地难这一痼疾，只能是隔靴搔痒。
扭转资金缺口的一票否决
规划建设保障房的土地一般没有土地出让金，为让保障房建设项目顺利开展，政府往往拿出一部分资金用来补充。补助保障房的资金大部分来自该政府区域内商品房的土地出让金。
保障房选址标准模糊的根本原因是当地政府对土地出让金的平衡，哈尔滨市就是这样一个典型。
“政府准备赔100亿。”近日，哈尔滨市委书记盖如垠谈及保障房建设时表示。保障房是其中的刚性指标之一，关于保障房，盖如垠定下了如下规矩：一是不准改变保障房的性质，必须是政府直接干，而且是真干；二是绝不允许造假，不允许出现质量问题，谁在这个问题上犯错误，就是犯政治错误；三是政府准备赔100个亿。
位于哈尔滨市黄金地段的爱建社区就因为开发商多年拖欠政府土地出让金、税金等原因，被政府按有关土地政策将该宗土地收回9.38万平方米，土地价值20亿元，全部用于保障性安居工程建设。
“收回来的时候不少开发商有意见，但有意见也要收回。因为这一片原来就是中心棚户区群众的地方，太偏的地方百姓不愿意去，只能在这里拿地给他们。”盖书记说道。
保障房建设为的是圆普通百姓的安居梦，把家安在哪则事关保障房居民的生活质量和融入城市的可能。然而，面对选址难、拿地难等现实，政府该从何处着力解决土地问题，让百姓安居更安心？为此，本刊记者专访了天津商业大学公共管理学院土地资源管理系主任、教授郝建新，从不同层面为保障房选址拿地支招。
民生周刊：目前，保障房的土地来源主要有哪几种？不同来源的每种土地特点是什么？
郝建新：目前我国保障性住房主要包括以下几类：两限商品住房、经济适用房、廉租房及政策性租赁房。其中，后三类土地使用权的取得方式均为划拨，前者的取得方式虽然是出让，但具有限套型、限房价、竞地价、竞房价的特点。这几类保障房的宗旨均为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型住房土地供应。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
保障房征用的土地的特点分别是：无期（没有明确的期限）；无偿（无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿）；无自由流转权利（不能转让、出租和抵押）。
民生周刊：从全国范围来讲，大城市和二三线城市在征用保障房土地方面有什么差异？
郝建新：大城市由于地价比较高，各项制度比较规范，在征用保障房土地方面主要以郊区偏远或者交通配套较差的地块为主。
在二三线城市，由于保障房种类的不同，各种地块的征用也比较灵活，在具体的实践中，各地政府正在探索各种新的实践形式。
民生周刊：就您了解的情况，哪个城市在保障房实施过程中做得最好？具体表现在哪些方面？
郝建新：我认为，可能是靠近香港的缘故，广东省在保障房政策方面有许多亮点。
具体表现在：一、明确保障房的主体是公租房，尽量减少具有产权的保障房冲击商品房市场，防止各种骗购的发生。二，比较重视调动社会各方面力量来投资公租房建设，很好地解决了保障房资金缺口的问题。第三，广东省提倡在商品住房项目中配建一定比例的保障性住房，这就避免了保障房小区将来会成为“贫民窟”或者犯罪高发的弊端，加强了社会各阶层的交流，避免了贫困人群的孤立。
民生周刊：建设保障房所用的土地和商品房占地有哪些区别？
郝建新：作为保障房的主体，经济适用房、廉租房及政策性租赁房的土地都是划拨用地。土地使用权划拨，意味着在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后即可取得该幅土地的使用权，甚至在有些情况下可以无偿取得。另外，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
民生周刊：保障房土地的出让价格一般是多少？
郝建新：保障房土地的出让价格，各个项目不同。一般是不包含土地出让金的土地价格。
民生周刊：国家推行保障房，比如经济适用房，从建筑成本来讲，土地成本占整个经济适用房房价的多少？国家是否从中盈利？
郝建新：按照建设部等七部委联合颁布的《经济适用住房管理办法》，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。
其销售基准价格及浮动幅度，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上再加上房地产开发企业项目利润率，按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。这意味着政府是赚不到钱的，但开发商可以有微利。
民生周刊：如何有效保证保障房用地？
郝建新：为保证保障房用地，必须强制要求在商品房小区内有一定比例的限价房项目，这样就能保证在新建住宅中保障房所占的比例。
为避免形成社会阶层固化或者使犯罪率增加，必须将保障房用地选择在公共交通便捷、相应配套资源完善的位置，便于保障房的住户获得就业和教育的便利。
保障房用地的出让后，最好建设成为没有产权的公租房，以避免分配过程中骗购动机的产生。真正通过制度的设计保证住房困难群体的居住权利。
民生周刊：房地产开发企业如何探索适应保障房发展的商业地产模式？
郝建新：在目前的限购政策下，商业地产的购买是不受限购政策影响的。开发企业可能会转型投资一些商业地产项目。另外，地方政府在土地的出让过程中，不能仅靠卖地收入来获得一时的资金，也要考虑到该地块后续的持续税收收入和对当地就业的促进，就会强制要求居住地块配套一些商業地产。
（天津商业大学土地资源管理系王伟老师对本文有贡献）
今年，中央规划，“十二五”期间，全国将建设保障房3600万套。3600万套保障房承载着中央保障千万家庭安居梦的良好愿望；而对于地方政府，他们要做的是落实“把家安放在哪里”的选址方案。
然而现实当中，保障房选址难、拿地难的背后隐藏着各方利益的博弈。破解拿地难题、把保障房落到地面，各地政府正面对一场保障房选址攻坚战。
就近安置遭遇拆迁门槛
“广州作为特大城市，各类用地较为紧张。既配套成熟又符合规划，且适合建设保障性住房的建设用地较难落实。”近日，广州市住房保障办副主任黄信敬对媒体表示，目前，保障性住房建设用地已尽量安排在交通以及生活配套较完善的区域，但与保障对象希望在原生活区域就近安置的需求还有一定的距离。
保障对象希望在原生活区域就近安置房屋，由此引发一系列拆迁问题，是保障房选址遭遇的首道门槛。
地处广州市核心地块的毛纺厂保障房项目因征地拆迁问题一拖两年多，造成306户中低收入住房困难家庭迟迟难圆“安居梦”。据知情人透露，这可以称得上是广州保障房建设过程中，中低收入住房困难家庭利益与被拆迁户利益的首次激烈碰撞。
为把保障房选址落到地面，广州市政府要进行征地拆迁，而这也并非易事。黄信敬指出，今年计划开工建设的20个项目中，除利用政府存量土地建设的项目外，其余项目均涉及征地拆迁问题，且有一部分属于历史遗留的老大难问题，如个别地块涉及集体土地的征用和临建的拆除，还有部分被拆迁人盲目要求提高补偿标准，问题很多。
保障房饱受商品房“排挤”
“作为商品房开发项目，很不愿与保障房临近。哪个地产商愿意自己的楼盘旁边出现保障房呢？”北京某房地产开发项目经理分析道，“商品房购房者的比较心态是很容易出现的，靠近保障房，肯定会拉低自己商品房楼盘的售价。”
在这一轮已经开工的保障性住房选址中，利益博弈的痕迹尚不明显，但各种利益诉求已开始暗流涌动。
9月1日，北京丰台区和西城区的部分保障房用户开始入住郭庄家园。该保障房东至小屯四号路，西至玉泉路南延线，南至京石高速路，北至郭庄子一号路，临近地铁14号线小屯站，距离地铁1号线3公里。
小区建筑面积10万平方米，可提供两限房1224套，廉租房294套。两限房销售均价为7500元/平方米，只有附近商品房售价的三四成，主要配售给丰台区和原宣武区符合政策房条件的市民。
郭庄家园是保障房最为集中地方，周围的商品房很少。“作为房地产开发商，盈利是第一目标，企业自然更愿意在北京地段较好的东部和北部发展。像郭庄家园周围，商品房开发商很不愿意考虑。”位于北京东直门附近的链家地产的梅女士分析。
开发商对于毗邻保障房的排斥态度，从一个侧面反映了政府在保障房选址拿地方面遭遇的困窘。而破解利益驱动，让本是逐利的开发商参与到具有公益性质的保障房建设中来，则需要政策的保障。
标准模糊难保优质选址
近日，《陕西省保障性住房建设标准（试行）》《安徽省保障性住房建设标准(试行)》几乎同时出炉，但保障房选址方面的标准仍然相对模糊。
陕西省新标准要求，保障性住房的选址应遵循节约用地、方便生活的原则。应优先选择公共交通便利、生活环境宜居，且商业、教育、医疗、文化等公共服务设施和市政配套设施完善的区域。应远离污染源，避开可能引发工程地质灾害的不利地段。
陕西省住建厅相关负责人解释，保障房建设应按照因地制宜、统筹规划、合理布局的原则进行规划设计。新建保障房应以小区、组团或单栋建筑的方式进行规划。道路交通组织应有序、便捷、通畅，并应与城市公共交通系统合理衔接，道路应按无障碍要求进行设计。应设置室外活动场地，并配备安全、经济、适用的健身、休闲设施。
安徽《新安晚报》也报道，安徽省以往一些地方存在着保障房位置偏远，交通不便的情况，一些家庭虽然有房子住，但生活却极为不便，今后这种情况可能会大为减少。至于能减少的什么地步以及如何减少，却没有明确说明。
新标准的模糊，既无法为政府提供明确的选址依据，更缺乏对开发商强有力的约束。无力的政策对于选址难、拿地难这一痼疾，只能是隔靴搔痒。
扭转资金缺口的一票否决
规划建设保障房的土地一般没有土地出让金，为让保障房建设项目顺利开展，政府往往拿出一部分资金用来补充。补助保障房的资金大部分来自该政府区域内商品房的土地出让金。
保障房选址标准模糊的根本原因是当地政府对土地出让金的平衡，哈尔滨市就是这样一个典型。
“政府准备赔100亿。”近日，哈尔滨市委书记盖如垠谈及保障房建设时表示。保障房是其中的刚性指标之一，关于保障房，盖如垠定下了如下规矩：一是不准改变保障房的性质，必须是政府直接干，而且是真干；二是绝不允许造假，不允许出现质量问题，谁在这个问题上犯错误，就是犯政治错误；三是政府准备赔100个亿。
位于哈尔滨市黄金地段的爱建社区就因为开发商多年拖欠政府土地出让金、税金等原因，被政府按有关土地政策将该宗土地收回9.38万平方米，土地价值20亿元，全部用于保障性安居工程建设。
“收回来的时候不少开发商有意见，但有意见也要收回。因为这一片原来就是中心棚户区群众的地方，太偏的地方百姓不愿意去，只能在这里拿地给他们。”盖书记说道。
保障房建设为的是圆普通百姓的安居梦，把家安在哪则事关保障房居民的生活质量和融入城市的可能。然而，面对选址难、拿地难等现实，政府该从何处着力解决土地问题，让百姓安居更安心？为此，本刊记者专访了天津商业大学公共管理学院土地资源管理系主任、教授郝建新，从不同层面为保障房选址拿地支招。
民生周刊：目前，保障房的土地来源主要有哪几种？不同来源的每种土地特点是什么？
郝建新：目前我国保障性住房主要包括以下几类：两限商品住房、经济适用房、廉租房及政策性租赁房。其中，后三类土地使用权的取得方式均为划拨，前者的取得方式虽然是出让，但具有限套型、限房价、竞地价、竞房价的特点。这几类保障房的宗旨均为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型住房土地供应。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
保障房征用的土地的特点分别是：无期（没有明确的期限）；无偿（无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿）；无自由流转权利（不能转让、出租和抵押）。
民生周刊：从全国范围来讲，大城市和二三线城市在征用保障房土地方面有什么差异？
郝建新：大城市由于地价比较高，各项制度比较规范，在征用保障房土地方面主要以郊区偏远或者交通配套较差的地块为主。
在二三线城市，由于保障房种类的不同，各种地块的征用也比较灵活，在具体的实践中，各地政府正在探索各种新的实践形式。
民生周刊：就您了解的情况，哪个城市在保障房实施过程中做得最好？具体表现在哪些方面？
郝建新：我认为，可能是靠近香港的缘故，广东省在保障房政策方面有许多亮点。
具体表现在：一、明确保障房的主体是公租房，尽量减少具有产权的保障房冲击商品房市场，防止各种骗购的发生。二，比较重视调动社会各方面力量来投资公租房建设，很好地解决了保障房资金缺口的问题。第三，广东省提倡在商品住房项目中配建一定比例的保障性住房，这就避免了保障房小区将来会成为“贫民窟”或者犯罪高发的弊端，加强了社会各阶层的交流，避免了贫困人群的孤立。
民生周刊：建设保障房所用的土地和商品房占地有哪些区别？
郝建新：作为保障房的主体，经济适用房、廉租房及政策性租赁房的土地都是划拨用地。土地使用权划拨，意味着在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后即可取得该幅土地的使用权，甚至在有些情况下可以无偿取得。另外，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
民生周刊：保障房土地的出让价格一般是多少？
郝建新：保障房土地的出让价格，各个项目不同。一般是不包含土地出让金的土地价格。
民生周刊：国家推行保障房，比如经济适用房，从建筑成本来讲，土地成本占整个经济适用房房价的多少？国家是否从中盈利？
郝建新：按照建设部等七部委联合颁布的《经济适用住房管理办法》，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。
其销售基准价格及浮动幅度，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上再加上房地产开发企业项目利润率，按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。这意味着政府是赚不到钱的，但开发商可以有微利。
民生周刊：如何有效保证保障房用地？
郝建新：为保证保障房用地，必须强制要求在商品房小区内有一定比例的限价房项目，这样就能保证在新建住宅中保障房所占的比例。
为避免形成社会阶层固化或者使犯罪率增加，必须将保障房用地选择在公共交通便捷、相应配套资源完善的位置，便于保障房的住户获得就业和教育的便利。
保障房用地的出让后，最好建设成为没有产权的公租房，以避免分配过程中骗购动机的产生。真正通过制度的设计保证住房困难群体的居住权利。
民生周刊：房地产开发企业如何探索适应保障房发展的商业地产模式？
郝建新：在目前的限购政策下，商业地产的购买是不受限购政策影响的。开发企业可能会转型投资一些商业地产项目。另外，地方政府在土地的出让过程中，不能仅靠卖地收入来获得一时的资金，也要考虑到该地块后续的持续税收收入和对当地就业的促进，就会强制要求居住地块配套一些商業地产。
（天津商业大学土地资源管理系王伟老师对本文有贡献）