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中图分类号：D035 文献标识码：A
摘要：近年来，我国的人口老年化问题日益严重，传统的养老保障体系遭到了极大的挑战。为解决这一问题，很多地方推出“以房养老”的新型养老模式，然而在实施的过程中，这一模式并不是一帆风顺。寻求化解实施“以房养老”中遇到的难题的具体方法，在我国人口老龄化背景下推广住房反抵押贷款，显得十分必要。
关键词：以房养老；养老保障体系；住房反抵押贷款
一、引言
目前，我国面临的老龄化问题将会越来越严重，全国60岁以上老年人已经达到了2.13亿之多，老年人口比重达到了16%。面对不断激增老年人群，我国既有的养老保障体系受到了极大的挑战，政府需要承受巨大的养老保险支出。与此同时，我国家庭人口结构的变化，传统的“养儿防老”模式也受到了巨大的冲击，不能维持老龄人的正常生活。基于我国养老保障体系的现状，补充新的养老保障方式，多元化优化老年人口的正常生活，探索符合我国国情的“以房养老”模式是十分必要的。
“以房养老”又称为“住房反抵押贷款”，是指老人将自己的产权房抵押给商业银行或保险公司，并从金融机构定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。“以房养老”被认为是现代养老保障的重要补充，能有效缓解当前社会养老能力不足的问题。截至目前，我国多个城市包括北京、上海、广州、重庆等城市已经开展试点了“以房养老”的养老模式，但是实施效果不甚理想。
二、影响我国“以房养老”实施的主要阻力因素
从2005年南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房换养”模式开始，北京、上海、广州、沈阳等市也纷纷试行了“以房养老”模式，式，尤其是对住房反向抵押贷款方式进行了探索，结果却是响应者甚少。“以房养老”在我国实施起来面临着一系列困境，其原因主要有：
1.传统观念根深蒂固，人们认识存在偏差
一方面，在东方传统文化中，子女赡养老人的养老方式源远流长，早已根深蒂固。伦理和感情因素的影响使得人们对“以房养老”认识存在偏差，阻碍了对这一模式的需求。另一方面，在传统小农思想观念下，房屋成为每个人生活的寄托。建立在房屋产权交易基础上的“以房养老”往往使得老年人心里惴惴不安。
2. 金融市场稚嫩，市场风险具有不确定性
随着时间的推移，房产市场价格的变化、预期寿命变化给倒按揭带来的风险越来越大。当房产价格波动较大时，贷款机构担心未来房价下跌的风险，借款人会因为房产潜在的升值空间而惜售。就我国而言，部分地区的房价存在一定的泡沫，而房产评估机构也十分匮乏，给“以房养老”业务推广带来许多制约。
3.法律法规缺失，市场环境不规范
目前，我国“以房养老”的实施与现存的法律法规存在着某些冲突，相关的法律法规建设仍不完善。“以房养老”必须以借款人完全拥有土地所有权为前提，而我国《房地产管理方法》规定居民对房产拥有70年的所有权，并不是永久拥有。土地使用权的续期必须重新缴纳出让金，获得批准，否则政府将无条件收回土地及土地上的附属物。这大大打击了金融机构参与“以房养老”的积极性，如果在贷款期内到期，究竟由谁支付出让金，法律也没有明确规定。
三、实施“以房养老”的对策构想
在我国人口老龄化日益严重的背景下，社会养老的压力持续增加，而推广实施“以房养老”能有效缓解这一现状。鉴于我国的现状，推广“以房养老”仍有不小的阻力，单纯套用国外的住房反抵押模式也是不可行的。因此，探索适合我国国情的“以房养老”模式是十分必要的，需要从以下几方面着手：
1.明确各方参与主体，推广业务运行模式
住房反抵押贷款实际上是运用房屋的可居住性和保值增值性来实现的，“以房养老”体系的形成需要借款人、贷款人、政府以及金融中介机构的相互协助。对于借款人来说，主要考核借款人的准入门槛。对于60以上，拥有城镇家庭住房的居民即可纳入借款人范围，才有资格申请住房倒按揭。贷款人指的是住房反抵押贷款的组织实施方，一般可以是保险公司和商业银行。商业银行拥有充足的资金来实施住房倒按揭业务，保险公司则具有专业的业务知识，更易于操作住房倒按揭，将“以房养老”融入社会养老保障体系中。在住房倒按揭的具体实施操作中，需要专业的、独立的咨询机构和房产评估机构。但是目前我国的中介机构缺乏统一的规范、人力资本缺失，承办住房倒按揭压力较大。政府需要培育出良好的市场环境，通过行政法规和监督机制保证“以房养老”顺畅实施。
2.加大公共宣传力度，倡导现代养老观念
由于历史原因，我国居民一直信奉“养儿防老”，对房屋的依赖性极强。而随着我国市场经济的发展，我国传统代间的凝聚力正在减弱，传统的养老思想也是渐渐退出历史舞台。通过的自身的养老保障体系来进行养老已经得到大多数人的认可，对于潜在的借款人，政府和金融机构要增加宣传力度，让“以房养老”这种住房倒按揭模式为更多人所熟知和接受。鼓励人们进行合理的长期资产规划，积极融入到“以房养老”计划中。
3. 完善法律规章制度，建立配套政策体系
我国实施住房反抵押贷款的一个重要阻力因素就是法律体系不完备，部分法律法规甚至出现与业务运行冲突的情况，因此完善相关法律规章制度成为了当务之急。为保证住房反抵押贷款的顺利运行，政府需要调整部分与住房反抵押贷款不适应的法律条约，出台专门针对处理住房反抵押贷款条件下的住房遗产处理相关法规，另外还需要对续期土地使用费支付方法和标准进行安排规定。
另外开展住房反抵押贷款，需要政府与市场相结合。针对我国相对稚嫩的金融市场，政府必须要积极参与。选取合适的城市进行试点，规范市场运行，保证住房反抵押贷款业务的正常运转。政府还可以出台相关优惠政策，鼓励潜在借款人参与到“以房养老”中来，对于领取的养老金给予一定的免税待遇。
4. 积极发展金融市场，建立风险分散机制
保险公司可以与商业银行和房地产开发商合作，共同参与住房反抵押贷款业务。这其中，房产商可以为金融机构提前潜在客户；商业银行可以与中介机构进行合作进行房屋价值的评估，并且筹措资金；保险公司要努力发挥自身的技术优势，根据精算生命表，设计出最使用借款人要求的住房反抵押产品。
至于在住房反抵押贷款中面临的风险，也可以通过金融机构相互合作得以分散。作为承办机构的商业银昂可以将其购进的大批住房向保险公司进行投保，保险标的主要是借款人的人身保险和房屋财产险。这样一来，住房反抵押贷款就在保险公司与商业银行之间进行了一定程度的分散。
四、结论
在我国社会老龄化日益严重的背景下，社会养老压力日益增加，积极推广“以房养老”模式是十分有必要的。我们要积极发展我国的金融市场，转变传统观念，联合相关产业的合作，完善法律法规制度，稳扎稳打，保证产品的合理性和适用性。
参考文献
[1]柴效武，方明：售房养老模式中金融运营机制的探讨[J].金融论坛.2004， （11）：3-9
[2]鲁晓明：解构住房反向抵押一一种新型抵抑模式的解读与建构[J].西南政法大学学报，2006， （4）.
[3]陈泽华，袁友文：反向抵钾贷款：养老保障新视角，中国地质大学学报，2006.（9）
[4]范子文：我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探讨，《经济界》，2007，（2）
[5]柴效武，王峥：以房养老：美国反向抵钾货款业务开办的政府支持，学习与实践2009，（10）
摘要：近年来，我国的人口老年化问题日益严重，传统的养老保障体系遭到了极大的挑战。为解决这一问题，很多地方推出“以房养老”的新型养老模式，然而在实施的过程中，这一模式并不是一帆风顺。寻求化解实施“以房养老”中遇到的难题的具体方法，在我国人口老龄化背景下推广住房反抵押贷款，显得十分必要。
关键词：以房养老；养老保障体系；住房反抵押贷款
一、引言
目前，我国面临的老龄化问题将会越来越严重，全国60岁以上老年人已经达到了2.13亿之多，老年人口比重达到了16%。面对不断激增老年人群，我国既有的养老保障体系受到了极大的挑战，政府需要承受巨大的养老保险支出。与此同时，我国家庭人口结构的变化，传统的“养儿防老”模式也受到了巨大的冲击，不能维持老龄人的正常生活。基于我国养老保障体系的现状，补充新的养老保障方式，多元化优化老年人口的正常生活，探索符合我国国情的“以房养老”模式是十分必要的。
“以房养老”又称为“住房反抵押贷款”，是指老人将自己的产权房抵押给商业银行或保险公司，并从金融机构定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。“以房养老”被认为是现代养老保障的重要补充，能有效缓解当前社会养老能力不足的问题。截至目前，我国多个城市包括北京、上海、广州、重庆等城市已经开展试点了“以房养老”的养老模式，但是实施效果不甚理想。
二、影响我国“以房养老”实施的主要阻力因素
从2005年南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房换养”模式开始，北京、上海、广州、沈阳等市也纷纷试行了“以房养老”模式，式，尤其是对住房反向抵押贷款方式进行了探索，结果却是响应者甚少。“以房养老”在我国实施起来面临着一系列困境，其原因主要有：
1.传统观念根深蒂固，人们认识存在偏差
一方面，在东方传统文化中，子女赡养老人的养老方式源远流长，早已根深蒂固。伦理和感情因素的影响使得人们对“以房养老”认识存在偏差，阻碍了对这一模式的需求。另一方面，在传统小农思想观念下，房屋成为每个人生活的寄托。建立在房屋产权交易基础上的“以房养老”往往使得老年人心里惴惴不安。
2. 金融市场稚嫩，市场风险具有不确定性
随着时间的推移，房产市场价格的变化、预期寿命变化给倒按揭带来的风险越来越大。当房产价格波动较大时，贷款机构担心未来房价下跌的风险，借款人会因为房产潜在的升值空间而惜售。就我国而言，部分地区的房价存在一定的泡沫，而房产评估机构也十分匮乏，给“以房养老”业务推广带来许多制约。
3.法律法规缺失，市场环境不规范
目前，我国“以房养老”的实施与现存的法律法规存在着某些冲突，相关的法律法规建设仍不完善。“以房养老”必须以借款人完全拥有土地所有权为前提，而我国《房地产管理方法》规定居民对房产拥有70年的所有权，并不是永久拥有。土地使用权的续期必须重新缴纳出让金，获得批准，否则政府将无条件收回土地及土地上的附属物。这大大打击了金融机构参与“以房养老”的积极性，如果在贷款期内到期，究竟由谁支付出让金，法律也没有明确规定。
三、实施“以房养老”的对策构想
在我国人口老龄化日益严重的背景下，社会养老的压力持续增加，而推广实施“以房养老”能有效缓解这一现状。鉴于我国的现状，推广“以房养老”仍有不小的阻力，单纯套用国外的住房反抵押模式也是不可行的。因此，探索适合我国国情的“以房养老”模式是十分必要的，需要从以下几方面着手：
1.明确各方参与主体，推广业务运行模式
住房反抵押贷款实际上是运用房屋的可居住性和保值增值性来实现的，“以房养老”体系的形成需要借款人、贷款人、政府以及金融中介机构的相互协助。对于借款人来说，主要考核借款人的准入门槛。对于60以上，拥有城镇家庭住房的居民即可纳入借款人范围，才有资格申请住房倒按揭。贷款人指的是住房反抵押贷款的组织实施方，一般可以是保险公司和商业银行。商业银行拥有充足的资金来实施住房倒按揭业务，保险公司则具有专业的业务知识，更易于操作住房倒按揭，将“以房养老”融入社会养老保障体系中。在住房倒按揭的具体实施操作中，需要专业的、独立的咨询机构和房产评估机构。但是目前我国的中介机构缺乏统一的规范、人力资本缺失，承办住房倒按揭压力较大。政府需要培育出良好的市场环境，通过行政法规和监督机制保证“以房养老”顺畅实施。
2.加大公共宣传力度，倡导现代养老观念
由于历史原因，我国居民一直信奉“养儿防老”，对房屋的依赖性极强。而随着我国市场经济的发展，我国传统代间的凝聚力正在减弱，传统的养老思想也是渐渐退出历史舞台。通过的自身的养老保障体系来进行养老已经得到大多数人的认可，对于潜在的借款人，政府和金融机构要增加宣传力度，让“以房养老”这种住房倒按揭模式为更多人所熟知和接受。鼓励人们进行合理的长期资产规划，积极融入到“以房养老”计划中。
3. 完善法律规章制度，建立配套政策体系
我国实施住房反抵押贷款的一个重要阻力因素就是法律体系不完备，部分法律法规甚至出现与业务运行冲突的情况，因此完善相关法律规章制度成为了当务之急。为保证住房反抵押贷款的顺利运行，政府需要调整部分与住房反抵押贷款不适应的法律条约，出台专门针对处理住房反抵押贷款条件下的住房遗产处理相关法规，另外还需要对续期土地使用费支付方法和标准进行安排规定。
另外开展住房反抵押贷款，需要政府与市场相结合。针对我国相对稚嫩的金融市场，政府必须要积极参与。选取合适的城市进行试点，规范市场运行，保证住房反抵押贷款业务的正常运转。政府还可以出台相关优惠政策，鼓励潜在借款人参与到“以房养老”中来，对于领取的养老金给予一定的免税待遇。
4. 积极发展金融市场，建立风险分散机制
保险公司可以与商业银行和房地产开发商合作，共同参与住房反抵押贷款业务。这其中，房产商可以为金融机构提前潜在客户；商业银行可以与中介机构进行合作进行房屋价值的评估，并且筹措资金；保险公司要努力发挥自身的技术优势，根据精算生命表，设计出最使用借款人要求的住房反抵押产品。
至于在住房反抵押贷款中面临的风险，也可以通过金融机构相互合作得以分散。作为承办机构的商业银昂可以将其购进的大批住房向保险公司进行投保，保险标的主要是借款人的人身保险和房屋财产险。这样一来，住房反抵押贷款就在保险公司与商业银行之间进行了一定程度的分散。
四、结论
在我国社会老龄化日益严重的背景下，社会养老压力日益增加，积极推广“以房养老”模式是十分有必要的。我们要积极发展我国的金融市场，转变传统观念，联合相关产业的合作，完善法律法规制度，稳扎稳打，保证产品的合理性和适用性。
参考文献
[1]柴效武，方明：售房养老模式中金融运营机制的探讨[J].金融论坛.2004， （11）：3-9
[2]鲁晓明：解构住房反向抵押一一种新型抵抑模式的解读与建构[J].西南政法大学学报，2006， （4）.
[3]陈泽华，袁友文：反向抵钾贷款：养老保障新视角，中国地质大学学报，2006.（9）
[4]范子文：我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探讨，《经济界》，2007，（2）
[5]柴效武，王峥：以房养老：美国反向抵钾货款业务开办的政府支持，学习与实践2009，（10）