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中图分类号:TU-9文献标识码:A文章编号:1671-7597(2010)0810142-01
0 引言
我国大量的既有居住建筑都是上世纪80年代后建造的,既有建筑存在着保温隔热性和气密性差、供热系统热效率低下等问题。由此可见,我国应及早开展对既有建筑的节能改造。
1 国外既有居住建筑节能改造融资现状
对既有建筑的节能改造,发达国家早已基本完成。国外的既有居住建筑节能改造,普遍的做法是,由能源管理公司或者能源服务公司对既有居住建筑进行评估,确定既有居住建筑的改造方案,做出改造预算以及回报周期的方案,在与房屋所有者签订协议后,向政府申请贷款,政府给予贴息。之后,能源公司负责改造工作,承担风险,改造后协议期内的收益归能源管理公司获得,这样可以让他们收回投资并有赢利。对于房屋所有者来说,协议期内仍然按照原先的标准缴纳费用,协议到期后,能源管理公司撤出,以后的收益归房屋所有者。政府提供节能补助金、贴息贷款或者减税等,也是国外为促进既有居住建筑节能改造的优惠政策。
2 国内既有居住建筑节能改造融资现状
我国既有建筑规模大,能耗高,是建筑节能工作的重点。目前,一些地方已经开始了节能改造的试点工作,探索可行的融资运行机制,大部分采取地方政府投资与企业和居民融资相结合的办法;也有一些试点项目通过国际合作的方式,争取部分国际资金,结合居民投资进行改造;还有的是通过节能改造的同时在楼顶加层后进行销售来筹集改造资金;北方建筑节能改造与供热系统改造密不可分,有的供热公司认识到建筑物的节能改造能间接扩大公司的供热能力,从而减少公司固定资产的投资,因而也积极地参与建筑节能改造投资。
据建设部2005年的《建筑节能问卷调查》统计,居民愿意投资于住宅节能改造的占58%,不愿意的占8%,视节能效果而定的占15%,视国家政策而定的占19%;而愿意承担超过20%成本的仅占6%,承担10%以下的占74%,承担10%～20%的占20%。在公共既有建筑业主中,愿意承担200元/m2以上的占43%,愿意承担100元/m2以下的占36%,愿意承担100～200元/m2的占21%。
3 既有居住建筑节能改造融资模式
既有居住建筑节能改造与新建建筑相比,利润低,操作复杂,在一定程度上影响建筑商的积极性,因此,节能改造资金全部由建筑商投资基本上是不可行的。既有居住建筑节能改造所需的资金量大,投资的回报周期相对较长,若节能改造资金全部由政府承担,则投入的资金数额巨大,也不符合市场经济的原则。尽管既有居住建筑节能改造的最大受益者是住户,但是完全由住户承担节能改造资金实际上是不可能的。节能改造还涉及到供热企业,因此节能改造的资金应涉及到各个相关的主体。
总结国际经验和国内试点的经验,既有居住建筑的节能改造的融资遵循的基本原则是“谁投资、谁受益”的原则。对于政府来说,收益在于节约能源,减少二氧化硫等污染物的排放,保护生态环境;对于业主来说,提高住宅的舒适度,实行按热量收费后,大大节省热费开支;对于物业公司和开发商来说,减少了维修费用,提高了房屋质量,延长了建筑寿命和使用年限;对于供热企业来说,由于供热质量提高了,进而可提高热力费的收缴率,此外,节约出的热量可扩大热力公司的供热面积,节省供热企业的投资。从各收益方分析,政府、企业和个人都可以通过既有居住建筑的改造获得收益,因此各方的投入都是值得的、有回报的。所以,既有居住建筑节能改造应采取多元投资方式,政府、企业和个人相结合。各级政府应采取激励政策和配套设施,积极鼓励投资方、企业和消费者等各方面,采取多种方式投资既有居住建筑的节能改造。
目前,我国寒冷地区的既有居住建筑节能改造还没有大规模的实施,还不具备完善的管理体制和市场机制,而且我国的住宅基本实现了私有化,一方面给融资增加困难,另一方面既有居住建筑节能改造的融资主体中不包含产权单位这一主体。根据北京、天津、唐山等地的既有居住建筑节能改造的实践,在示范性的既有居住建筑节能改造工程中,主要以政府融资为主,供热企业和个人出资为辅。
3.1 政府。政府推行既有居住建筑节能改造的目标是践行我国建筑节能工作,推动城市的健康发展,所以政府需要在各个方面支持既有居住建筑的节能改造工作。政府作为既有居住建筑节能改造的领导者,应该规划好既有居住建筑节能改造资金的筹集,并且担负起节能改造的重任,利用自己的决策权力促使居住建筑节能改造资金筹措的实现。政府方面筹集既有居住建筑节能改造资金的渠道有:
1)政府专项资金。政府经常性预算中设立专门的财政预算,政府每年安排专项资金用于既有建筑节能改造专项补助、贴息和工作启动经费。
2)房改基金中安排一定的基金用于既有居住建筑的节能改造,也可以安排现有的住房维修基金用于建筑节能改造。
3)住房公积金管理中心可以在住房公积金中筹措一部分资金,为实施建筑节能改造的单位和个人提供低息抵押贷款。
4)政府节能墙改办明确划分部分专项资金用于支持新型墙体材料应用及有关既有居住建筑的节能改造工作。
5)科技局安排一定资金用于建筑节能的新技术、新材料的研制开发与推广,以及建筑节能政策研究、示范工程等。
6)热力公司改革热量收费机制,将热量收费节省的能源资金中按一定比例提取,用于既有居住建筑的节能改造补助。
7)争取国债、国际组织与外国政府的资金支持。
大多数居民认为既有居住建筑节能改造应以国家财政投入为主,调查结果表明,如果没有国家财政的投入,既有居住建筑的改造是很难全面推动的,政府对既有居住建筑节能改造投资的比例应为50%以上。政府可以利用政策的制定,从以上叙述的融资渠道获得50%以上的节能改造资金。
3.2 居民。居住建筑节能改造资金一般为100～200元/m2,如果取节能改造资金的平均值150元/m2,以建筑面积为100m2的住户为例,住户支付20%时,则住户需要投资3000元进行节能改造。一般情况下,80%～90%的住户已经自行更换木制或钢材窗户为单玻塑钢窗,而且95%以上的住户愿意更换窗户,更换窗户的费用一般需要3000多元。况且,对于80年代建设的住宅,面积每户为50-70m2,换句话说,住户已经主动出资达到节能改造资金的20%,所以在节能改造资金的融资中住户分摊比例为20%比较合适,而且容易执行。住户可以利用住房公积金来支付这部分资金。
3.3 供热企业。对于供热企业或物业公司来说,虽然能够从节能改造中获得一定的利益,但是由于这部分利益一般需要6～10年才能收回,所以他们的投资积极性不是很高,从调查的10家供热公司发现,愿意投资超过30%的企业仅为1家,大部分愿意投资为10%～20%左右。考虑政府和居民的情况,供热企业投资按30%的比例分摊。当然这需要一些激励政策,例如节能改造后前几年的收益由供热公司拥有的比例高些。
4 建议
综上所述,综合国外及国内融资经验,考虑问卷调查的结果,对于北方寒冷地区中小城市既有居住建筑节能改造资金的分摊比例为:政府:企业:个人=5:3:2左右比较合适。
0 引言
我国大量的既有居住建筑都是上世纪80年代后建造的,既有建筑存在着保温隔热性和气密性差、供热系统热效率低下等问题。由此可见,我国应及早开展对既有建筑的节能改造。
1 国外既有居住建筑节能改造融资现状
对既有建筑的节能改造,发达国家早已基本完成。国外的既有居住建筑节能改造,普遍的做法是,由能源管理公司或者能源服务公司对既有居住建筑进行评估,确定既有居住建筑的改造方案,做出改造预算以及回报周期的方案,在与房屋所有者签订协议后,向政府申请贷款,政府给予贴息。之后,能源公司负责改造工作,承担风险,改造后协议期内的收益归能源管理公司获得,这样可以让他们收回投资并有赢利。对于房屋所有者来说,协议期内仍然按照原先的标准缴纳费用,协议到期后,能源管理公司撤出,以后的收益归房屋所有者。政府提供节能补助金、贴息贷款或者减税等,也是国外为促进既有居住建筑节能改造的优惠政策。
2 国内既有居住建筑节能改造融资现状
我国既有建筑规模大,能耗高,是建筑节能工作的重点。目前,一些地方已经开始了节能改造的试点工作,探索可行的融资运行机制,大部分采取地方政府投资与企业和居民融资相结合的办法;也有一些试点项目通过国际合作的方式,争取部分国际资金,结合居民投资进行改造;还有的是通过节能改造的同时在楼顶加层后进行销售来筹集改造资金;北方建筑节能改造与供热系统改造密不可分,有的供热公司认识到建筑物的节能改造能间接扩大公司的供热能力,从而减少公司固定资产的投资,因而也积极地参与建筑节能改造投资。
据建设部2005年的《建筑节能问卷调查》统计,居民愿意投资于住宅节能改造的占58%,不愿意的占8%,视节能效果而定的占15%,视国家政策而定的占19%;而愿意承担超过20%成本的仅占6%,承担10%以下的占74%,承担10%～20%的占20%。在公共既有建筑业主中,愿意承担200元/m2以上的占43%,愿意承担100元/m2以下的占36%,愿意承担100～200元/m2的占21%。
3 既有居住建筑节能改造融资模式
既有居住建筑节能改造与新建建筑相比,利润低,操作复杂,在一定程度上影响建筑商的积极性,因此,节能改造资金全部由建筑商投资基本上是不可行的。既有居住建筑节能改造所需的资金量大,投资的回报周期相对较长,若节能改造资金全部由政府承担,则投入的资金数额巨大,也不符合市场经济的原则。尽管既有居住建筑节能改造的最大受益者是住户,但是完全由住户承担节能改造资金实际上是不可能的。节能改造还涉及到供热企业,因此节能改造的资金应涉及到各个相关的主体。
总结国际经验和国内试点的经验,既有居住建筑的节能改造的融资遵循的基本原则是“谁投资、谁受益”的原则。对于政府来说,收益在于节约能源,减少二氧化硫等污染物的排放,保护生态环境;对于业主来说,提高住宅的舒适度,实行按热量收费后,大大节省热费开支;对于物业公司和开发商来说,减少了维修费用,提高了房屋质量,延长了建筑寿命和使用年限;对于供热企业来说,由于供热质量提高了,进而可提高热力费的收缴率,此外,节约出的热量可扩大热力公司的供热面积,节省供热企业的投资。从各收益方分析,政府、企业和个人都可以通过既有居住建筑的改造获得收益,因此各方的投入都是值得的、有回报的。所以,既有居住建筑节能改造应采取多元投资方式,政府、企业和个人相结合。各级政府应采取激励政策和配套设施,积极鼓励投资方、企业和消费者等各方面,采取多种方式投资既有居住建筑的节能改造。
目前,我国寒冷地区的既有居住建筑节能改造还没有大规模的实施,还不具备完善的管理体制和市场机制,而且我国的住宅基本实现了私有化,一方面给融资增加困难,另一方面既有居住建筑节能改造的融资主体中不包含产权单位这一主体。根据北京、天津、唐山等地的既有居住建筑节能改造的实践,在示范性的既有居住建筑节能改造工程中,主要以政府融资为主,供热企业和个人出资为辅。
3.1 政府。政府推行既有居住建筑节能改造的目标是践行我国建筑节能工作,推动城市的健康发展,所以政府需要在各个方面支持既有居住建筑的节能改造工作。政府作为既有居住建筑节能改造的领导者,应该规划好既有居住建筑节能改造资金的筹集,并且担负起节能改造的重任,利用自己的决策权力促使居住建筑节能改造资金筹措的实现。政府方面筹集既有居住建筑节能改造资金的渠道有:
1)政府专项资金。政府经常性预算中设立专门的财政预算,政府每年安排专项资金用于既有建筑节能改造专项补助、贴息和工作启动经费。
2)房改基金中安排一定的基金用于既有居住建筑的节能改造,也可以安排现有的住房维修基金用于建筑节能改造。
3)住房公积金管理中心可以在住房公积金中筹措一部分资金,为实施建筑节能改造的单位和个人提供低息抵押贷款。
4)政府节能墙改办明确划分部分专项资金用于支持新型墙体材料应用及有关既有居住建筑的节能改造工作。
5)科技局安排一定资金用于建筑节能的新技术、新材料的研制开发与推广,以及建筑节能政策研究、示范工程等。
6)热力公司改革热量收费机制,将热量收费节省的能源资金中按一定比例提取,用于既有居住建筑的节能改造补助。
7)争取国债、国际组织与外国政府的资金支持。
大多数居民认为既有居住建筑节能改造应以国家财政投入为主,调查结果表明,如果没有国家财政的投入,既有居住建筑的改造是很难全面推动的,政府对既有居住建筑节能改造投资的比例应为50%以上。政府可以利用政策的制定,从以上叙述的融资渠道获得50%以上的节能改造资金。
3.2 居民。居住建筑节能改造资金一般为100～200元/m2,如果取节能改造资金的平均值150元/m2,以建筑面积为100m2的住户为例,住户支付20%时,则住户需要投资3000元进行节能改造。一般情况下,80%～90%的住户已经自行更换木制或钢材窗户为单玻塑钢窗,而且95%以上的住户愿意更换窗户,更换窗户的费用一般需要3000多元。况且,对于80年代建设的住宅,面积每户为50-70m2,换句话说,住户已经主动出资达到节能改造资金的20%,所以在节能改造资金的融资中住户分摊比例为20%比较合适,而且容易执行。住户可以利用住房公积金来支付这部分资金。
3.3 供热企业。对于供热企业或物业公司来说,虽然能够从节能改造中获得一定的利益,但是由于这部分利益一般需要6～10年才能收回,所以他们的投资积极性不是很高,从调查的10家供热公司发现,愿意投资超过30%的企业仅为1家,大部分愿意投资为10%～20%左右。考虑政府和居民的情况,供热企业投资按30%的比例分摊。当然这需要一些激励政策,例如节能改造后前几年的收益由供热公司拥有的比例高些。
4 建议
综上所述,综合国外及国内融资经验,考虑问卷调查的结果,对于北方寒冷地区中小城市既有居住建筑节能改造资金的分摊比例为:政府:企业:个人=5:3:2左右比较合适。