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摘要：由鸡山市小区家中漏雨查出专项维修基金管理不善的问题，维修基金的管理需要加强管理和规范。本文从维修基金的管理实际情况，分析其收取、保管和增值、支出管理三方面的现状和遇到的问题，提出专项维修基金的管理建议和对策。
关键词：专项维修基金管理；物业管理企业；建议对策
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）021-0000-01
一、引言
中国消费者报[1]报道出黑龙江省鸡西市住宅小区300多户居民家中漏雨严重，住宅专项维修基金账目不清，鸡山市市政府财政为此拨款301万元，但房管部门购买“SBS”防水材料仅为68万余元，维修过程并未进行招标，施工过程让人费解。财务管理与会计核算的账目模糊不清暂且不提，房屋漏水情况竟然也没修好。专项维修基金的缴存和使用缺乏监管机制，其利息也未放到专项维修基金的账户中。商品住宅的业主、非业主按照所有房屋的建筑面积交存的专项维修资金有利于保养期满后的维修、更新和改造住宅共用部位、公用设施设备，财政专项维修资金核算管理、会计核算、利息计算、保值增值不规范都是缺乏对业主权益的保护，本文将提出专项维修资金管理办法的意见和建议。
二、专项维修基金的管理办法
潘明南[2]认为给房产缴纳专项维修基金，就像是为业主的房产办了“养老保险”。这一思路为我们提供了解决专项维修基金的收取、保管、支付的办法。我国专项维修基金的管理还不太成熟，但我们在专项维修基金的管理中，可以借鉴已经成熟的保险管理的经验来解决目前维修基金的管理。
1.专项维修基金的收取
商品住宅专项维修基金比例的缴纳目前是按照当地住宅建筑安装工程每平方米建筑安装工程造价乘以5%至8%来计算的。各个城市缴存的标准不一样，但业主却普遍存在这么一种现象，担心自己的维修基金比别人缴的多却用的少，不愿意现在就为未来房屋的损坏买单。现在我们就需要一个公正可行的办法---借鉴养老保险金的缴存收取办法经验。可经专家统计分析出本地区发生物业维修需要专项维修基金的发生概率，算出缴费标准和应缴费的年限。假设固定一般年满A年以后，才能终生享受维修基金。要想拿到维修基金，必须在房屋寿命的一定年限之前的A年就开始缴存。缴存的越多，等到房屋年久大修次数增加时得到的专项维修基金也就越多。同时需要公开缴存款项和普及业主的保险意识，这也能缓解业主不愿缴纳专项维修基金的现状。
2.专项维修基金的保管和增值
由于近些年通货膨胀较高，业主发现将大笔维修基金放在银行按照银行的活期存款利息收取利息，会出现潜在损失和机会成本的增加。用现在的基金去维修未来破损的房屋，很显然这笔钱会“缩水”。这时专项维修基金的管理，提高利用率合理理财，使其保值增值，规避风险就显得尤为重要了。
在投资方面，应选择分散投资，保障专项维修基金获利的安全性和稳定性，可以将一部分专项维修基金的用于有效保值，分为有计划的储蓄存款和直接放款，保障其合理的流动性、可变现性，保证意外事故有足够的维修资金；另一部分用于基金的增值，分散为散在不同地区的不动产投资和国家债券、企业股票、债券投资等投资，确保基金的收益和增值。
在风险规避方面，首先高层领导要有强烈的风险管理的意识，专项维修基金要由资金理财的专家负责其管理、投资、运作。专家对风险的客观性有较好的认识，能适应和应对复杂多变的财务内外环境，懂得培养有责任心得财务人员，能将可控风险降到最低。
在收益分配方面，陈东岐[3]认为应设立专门的账户，并有合理的相关会计制度，专项维修基金的收益计入专项维修基金的账户中，作为“利滚利”的本金，也可以每年对业主就行利息分红，业主不但得到了现金收益，也会更多关注和支持物业企业的管理。管理账户的人员对资金的使用不能进行干涉也不能支出，只作为专项维修基金的会计核算。
3.专项维修基金的支出
专项维修基金就是用于设备保修期满后的维修、更新和改造住宅共用部位及共用设施设备的[4]。专项维修基金的支出都是经过一系列的申请手续的，经房地产行政主管部门审核通过之后，专户管理银行才会将专项维修基金划转到维修单位。但一些问题产生的费用是不能由专项维修基金承担的，例如应由建设单位、施工单位或其他相关单位承担的设备安装、维修、更新和改造；认为损坏应由当事人承担赔偿的。
三、结束语
通过上述针对专项维修基金管理问题的研究，在认真总结过去的经验教训的基础上，可借鉴保险也的管理模式，加强专项维修基金管理的基础工作，基金的收取可参照养老保险的收费方式；资金的增值和保值要与风险管理协调统一不可一味的追求利益，并将其收益放入基金的本金之中；资金的支出要准守专项维修基金的使用申请流程，不符合使用条件的不可作为基金的支出项。
参考文献：
[1]万晓东，刘传江.鸡山市住宅专项维修基金何时能厘清[J].中国消费者报，2016（1）.
[2]潘明南.实现物业专项维修基金效用最大化的管理模式探析[J].现代经济信息，2009（10）.
[3]陈东岐.住宅专项维修资金管理探讨[J].住宅与房地产，2015（2）.
[4]李江平.物業管理实践思考——以专项维修基金制度为例[J].商业文化，2014（32）.
作者简介：王路路（1992-），女，新疆人，新疆大学，硕士研究生，研究方向：技术经济管理。
关键词：专项维修基金管理；物业管理企业；建议对策
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）021-0000-01
一、引言
中国消费者报[1]报道出黑龙江省鸡西市住宅小区300多户居民家中漏雨严重，住宅专项维修基金账目不清，鸡山市市政府财政为此拨款301万元，但房管部门购买“SBS”防水材料仅为68万余元，维修过程并未进行招标，施工过程让人费解。财务管理与会计核算的账目模糊不清暂且不提，房屋漏水情况竟然也没修好。专项维修基金的缴存和使用缺乏监管机制，其利息也未放到专项维修基金的账户中。商品住宅的业主、非业主按照所有房屋的建筑面积交存的专项维修资金有利于保养期满后的维修、更新和改造住宅共用部位、公用设施设备，财政专项维修资金核算管理、会计核算、利息计算、保值增值不规范都是缺乏对业主权益的保护，本文将提出专项维修资金管理办法的意见和建议。
二、专项维修基金的管理办法
潘明南[2]认为给房产缴纳专项维修基金，就像是为业主的房产办了“养老保险”。这一思路为我们提供了解决专项维修基金的收取、保管、支付的办法。我国专项维修基金的管理还不太成熟，但我们在专项维修基金的管理中，可以借鉴已经成熟的保险管理的经验来解决目前维修基金的管理。
1.专项维修基金的收取
商品住宅专项维修基金比例的缴纳目前是按照当地住宅建筑安装工程每平方米建筑安装工程造价乘以5%至8%来计算的。各个城市缴存的标准不一样，但业主却普遍存在这么一种现象，担心自己的维修基金比别人缴的多却用的少，不愿意现在就为未来房屋的损坏买单。现在我们就需要一个公正可行的办法---借鉴养老保险金的缴存收取办法经验。可经专家统计分析出本地区发生物业维修需要专项维修基金的发生概率，算出缴费标准和应缴费的年限。假设固定一般年满A年以后，才能终生享受维修基金。要想拿到维修基金，必须在房屋寿命的一定年限之前的A年就开始缴存。缴存的越多，等到房屋年久大修次数增加时得到的专项维修基金也就越多。同时需要公开缴存款项和普及业主的保险意识，这也能缓解业主不愿缴纳专项维修基金的现状。
2.专项维修基金的保管和增值
由于近些年通货膨胀较高，业主发现将大笔维修基金放在银行按照银行的活期存款利息收取利息，会出现潜在损失和机会成本的增加。用现在的基金去维修未来破损的房屋，很显然这笔钱会“缩水”。这时专项维修基金的管理，提高利用率合理理财，使其保值增值，规避风险就显得尤为重要了。
在投资方面，应选择分散投资，保障专项维修基金获利的安全性和稳定性，可以将一部分专项维修基金的用于有效保值，分为有计划的储蓄存款和直接放款，保障其合理的流动性、可变现性，保证意外事故有足够的维修资金；另一部分用于基金的增值，分散为散在不同地区的不动产投资和国家债券、企业股票、债券投资等投资，确保基金的收益和增值。
在风险规避方面，首先高层领导要有强烈的风险管理的意识，专项维修基金要由资金理财的专家负责其管理、投资、运作。专家对风险的客观性有较好的认识，能适应和应对复杂多变的财务内外环境，懂得培养有责任心得财务人员，能将可控风险降到最低。
在收益分配方面，陈东岐[3]认为应设立专门的账户，并有合理的相关会计制度，专项维修基金的收益计入专项维修基金的账户中，作为“利滚利”的本金，也可以每年对业主就行利息分红，业主不但得到了现金收益，也会更多关注和支持物业企业的管理。管理账户的人员对资金的使用不能进行干涉也不能支出，只作为专项维修基金的会计核算。
3.专项维修基金的支出
专项维修基金就是用于设备保修期满后的维修、更新和改造住宅共用部位及共用设施设备的[4]。专项维修基金的支出都是经过一系列的申请手续的，经房地产行政主管部门审核通过之后，专户管理银行才会将专项维修基金划转到维修单位。但一些问题产生的费用是不能由专项维修基金承担的，例如应由建设单位、施工单位或其他相关单位承担的设备安装、维修、更新和改造；认为损坏应由当事人承担赔偿的。
三、结束语
通过上述针对专项维修基金管理问题的研究，在认真总结过去的经验教训的基础上，可借鉴保险也的管理模式，加强专项维修基金管理的基础工作，基金的收取可参照养老保险的收费方式；资金的增值和保值要与风险管理协调统一不可一味的追求利益，并将其收益放入基金的本金之中；资金的支出要准守专项维修基金的使用申请流程，不符合使用条件的不可作为基金的支出项。
参考文献：
[1]万晓东，刘传江.鸡山市住宅专项维修基金何时能厘清[J].中国消费者报，2016（1）.
[2]潘明南.实现物业专项维修基金效用最大化的管理模式探析[J].现代经济信息，2009（10）.
[3]陈东岐.住宅专项维修资金管理探讨[J].住宅与房地产，2015（2）.
[4]李江平.物業管理实践思考——以专项维修基金制度为例[J].商业文化，2014（32）.
作者简介：王路路（1992-），女，新疆人，新疆大学，硕士研究生，研究方向：技术经济管理。