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摘要：随着房地产事业的发展以及各项管理机制以及调控机制的成熟，如今我国的房地产事业可以说是走向了“泡沫”经济的阶段，房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。这也使得我国的房地产业在一段时间的繁荣之后几乎是以自由落体的方式走向了幻灭。
关键词：房地产；泡沫；需求量
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
回想起两三年前的房地产业，我们的脑海里出现的应该是一篇繁荣的景象，需求量极大，价格迅速攀升，开发商成群出现，市场供不应求。但是现在房地产业却在很短的时间内就走入了一个发展瓶颈，也可以说是一个怪圈，虽然这其中有政府政策的因素，但究其根本还是在产业的竞争中出现了问题，导致整个房地产业都被拖了后腿。从经济的角度上讲，房价的回落是泡沫经济的最直观体现，也是开发商们最直接的感觉，当然，这种现象的原因是各方面的，下面我们就分析一下房地产经济泡沫的特征。
一、房地产泡沫的特征
在我国，房地产的发展文化也是在新世纪才开始形成的，这种文化的形成使得房地产的开发及发展收到了广大人群的关注，当然，其价格与发展趋势是大家最关心的内容。房地产在我国的发展可谓是高开低走，从新世纪初期的逐渐形成自己的营销理念到1997年至2010年的飞速发展到随着经济危机的远去而同时衰退的历程可以看出，我国房地产的发展正在走向一个瓶颈期，而这种瓶颈期的结果是怎么造成的呢？
(一)房价持续上涨
随着市场经济体系的日益完善以及国民生活水平的增高，房价的随之上涨应该说也是顺应时代的潮流的。但是我国仍是发展中国家，放假的涨幅程度应该以国民生活水平为基准，不应该是以物质而转移的，而在我国房价呈现出的趋势却是过于高速的增长，不仅增长的水平高，而且增长频率和速度都快，尤其是城市地区，在上个世纪90年代，城市地区的房价也是成倍增长的，但由于那时成品房销售基数低，需求量也合理，所以并没有出现所谓泡沫经济的出现，而进入新世纪，人流的迁徙使得大城市的住房压力陡增，同时也为房地产业的发展提供了充足的条件。随之而来的当然是房地产业的飞速发展，但缺乏有的放矢的发展政策使得企业家纷纷投入到房地产的事业中想分一杯羹，使得本来人均起来相当可观的资源一下子打了折扣，这就使得房地产的价值缩了水，同时开发商的房价也再一次提高。这就使得群众的购买力已经无法达到房价的要求了，这也是房地产泡沫形成的主因。
(二)房地产投资占固定资产投资的比例偏高
房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。“在发达国家，房地产投资一般占20一25%”，我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%。可以说与发达国家相比，我国房地产业的国民经济占有率太高了，这就使得其在一定范围内成为了经济的主体，而从客观来说，房地产业作为国家调控的一部分，应该有一个长期规划的内容，从现在看来，这种规划存不存在似乎非常值得质疑，缺乏规划的结果就是房地产业出现了所谓的虚假繁荣，在一定时间内高速发展，但短时间内就进入了滞后期。
(三)房地产企业银行贷款比例偏高
从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50%。
(四)房价收入比过高
房价收入比与房价是息息相关的，而房价正是使得房地产事业呈现泡沫化的基本诱因。房价收入比的高低直接决定着开发商利润的多少，在我国，更多的开发商是为了利益在做房地产的项目，节约成本最大限度的开发房地产的潜能是他们最大的目标。但这种开发使得房地产的潜力价值被过度的开发，就像一个胖子，他吃10个汉堡就吃不下了，但是现在我们却硬塞给他100个，那他肯定撑死了。对于我们的民众和开发商来说，这种矛盾是客观存在的，开发商追求利益，民众追求价值，而房价毕竟是又开发商来定的，高收入比必定使群众望而却步。
不难看出，现今的房地产泡沫经济的造成，开发商要付很大的责任。不管从房价、开发商的数量以及质量和投资方式来看都存在着很多不健全的地方，所以其发展也职能短暂的繁荣而得不到更好的发展。
二、房地产的泡沫化对我国的危害
房地产的泡沫经济实际上并不会对其内部造成毁灭性的打击，只会减慢其的发展速度，其真正可怕的是对国家经济调控起着误导的作用。我们刚才说过，房地产业占国民经济指标的30%，当然现在的发展速度肯定达不到这个数字了，这就使得国家与房地产业都需要重新认识其价值，并对其作出可持续发展的规划。
(一)房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡
现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。从2005年上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降14.k60，使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。
(二)房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。
(三)房地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益
由于房地产价格的上涨，人们热衷于贷款购房，很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。房价收入比过高使广大消费者的负担越来越重，解决购房的途径更多靠融资，即向银行按揭贷款。据国家统计局有关数据显示，1999一2004年城镇居民居住支出在消费支出中占的比例分别为11.06%、11.31%、11.50%、10.35%、10.74%和10.21%，可见房地产投资占用了消费者的大部分资金，增加了其生活的潜在风险。房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，使得社会分配出现新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是广大的消费者，特别贷款购房者，可能会“钱房两空”。
(四)房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险
房地产贷款存在风险，一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，工行和建行的不良贷款率则相对较低；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
(五)房地产泡沫的长期存在影响了市场经济的正常秩序
市场经济的规律是追求利益的最大化，我国当前房地产业利润奇高，从全国范围看，一般都能达到15%以上利润率，泡沫惊人。当前这种逐利行为促进了水泥、钢铁和建筑等相关产业的相对繁荣，使得它们在国民经济中的地位得到了加强。房地产泡沫的长期存在，会导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。随着最终房地产泡沫的破灭，这些相关的行业，会受到严重的打击。最终使社会生产力遭到严重的破坏，形成资源的严重浪费。
三、结语
不难看出，泡沫经济的构成还是钱惹的祸。当然，人活着总要为利益争取，开发商当然更是如此，但追求利益的同时我们也要按市场的规律办事，房地产的泡沫从根本上说就是企业以及开发商甚至国家都缺乏对其的管理以及可持续发展的措施，使其在短期内的过于火热的发展忽略了群众的购买力和承受力，挫败了其兴致，虽然房屋的价值观念仍然如此，但购买的主观能动性却下降到了冰点，那就是任你怎么火热都点不燃的了。所以说我们的房地产业需要在现在进行一个五年十年二十年甚至更长时间的规划并切实实行，从而脚踏实地稳步向前，才能拒绝泡沫经济的又一次光临。
参考文献：
[1]曹春霞.中国房地产泡沫经济研究[C].首都经贸大学:赵秀池,2006.
[2]孙红梅.中国房地产泡沫资产剖析[C].首都经贸大学:马方方,2008.
[3]黄鹤.中国大中城市房地产泡沫的检验及成因分析[C].哈尔滨:惠晓峰,2008.
[4]胡磊.房地产市场泡沫测度方法的比较分析[C].西南财经大学:张照贵,2011.
关键词：房地产；泡沫；需求量
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
回想起两三年前的房地产业，我们的脑海里出现的应该是一篇繁荣的景象，需求量极大，价格迅速攀升，开发商成群出现，市场供不应求。但是现在房地产业却在很短的时间内就走入了一个发展瓶颈，也可以说是一个怪圈，虽然这其中有政府政策的因素，但究其根本还是在产业的竞争中出现了问题，导致整个房地产业都被拖了后腿。从经济的角度上讲，房价的回落是泡沫经济的最直观体现，也是开发商们最直接的感觉，当然，这种现象的原因是各方面的，下面我们就分析一下房地产经济泡沫的特征。
一、房地产泡沫的特征
在我国，房地产的发展文化也是在新世纪才开始形成的，这种文化的形成使得房地产的开发及发展收到了广大人群的关注，当然，其价格与发展趋势是大家最关心的内容。房地产在我国的发展可谓是高开低走，从新世纪初期的逐渐形成自己的营销理念到1997年至2010年的飞速发展到随着经济危机的远去而同时衰退的历程可以看出，我国房地产的发展正在走向一个瓶颈期，而这种瓶颈期的结果是怎么造成的呢？
(一)房价持续上涨
随着市场经济体系的日益完善以及国民生活水平的增高，房价的随之上涨应该说也是顺应时代的潮流的。但是我国仍是发展中国家，放假的涨幅程度应该以国民生活水平为基准，不应该是以物质而转移的，而在我国房价呈现出的趋势却是过于高速的增长，不仅增长的水平高，而且增长频率和速度都快，尤其是城市地区，在上个世纪90年代，城市地区的房价也是成倍增长的，但由于那时成品房销售基数低，需求量也合理，所以并没有出现所谓泡沫经济的出现，而进入新世纪，人流的迁徙使得大城市的住房压力陡增，同时也为房地产业的发展提供了充足的条件。随之而来的当然是房地产业的飞速发展，但缺乏有的放矢的发展政策使得企业家纷纷投入到房地产的事业中想分一杯羹，使得本来人均起来相当可观的资源一下子打了折扣，这就使得房地产的价值缩了水，同时开发商的房价也再一次提高。这就使得群众的购买力已经无法达到房价的要求了，这也是房地产泡沫形成的主因。
(二)房地产投资占固定资产投资的比例偏高
房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。“在发达国家，房地产投资一般占20一25%”，我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%。可以说与发达国家相比，我国房地产业的国民经济占有率太高了，这就使得其在一定范围内成为了经济的主体，而从客观来说，房地产业作为国家调控的一部分，应该有一个长期规划的内容，从现在看来，这种规划存不存在似乎非常值得质疑，缺乏规划的结果就是房地产业出现了所谓的虚假繁荣，在一定时间内高速发展，但短时间内就进入了滞后期。
(三)房地产企业银行贷款比例偏高
从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50%。
(四)房价收入比过高
房价收入比与房价是息息相关的，而房价正是使得房地产事业呈现泡沫化的基本诱因。房价收入比的高低直接决定着开发商利润的多少，在我国，更多的开发商是为了利益在做房地产的项目，节约成本最大限度的开发房地产的潜能是他们最大的目标。但这种开发使得房地产的潜力价值被过度的开发，就像一个胖子，他吃10个汉堡就吃不下了，但是现在我们却硬塞给他100个，那他肯定撑死了。对于我们的民众和开发商来说，这种矛盾是客观存在的，开发商追求利益，民众追求价值，而房价毕竟是又开发商来定的，高收入比必定使群众望而却步。
不难看出，现今的房地产泡沫经济的造成，开发商要付很大的责任。不管从房价、开发商的数量以及质量和投资方式来看都存在着很多不健全的地方，所以其发展也职能短暂的繁荣而得不到更好的发展。
二、房地产的泡沫化对我国的危害
房地产的泡沫经济实际上并不会对其内部造成毁灭性的打击，只会减慢其的发展速度，其真正可怕的是对国家经济调控起着误导的作用。我们刚才说过，房地产业占国民经济指标的30%，当然现在的发展速度肯定达不到这个数字了，这就使得国家与房地产业都需要重新认识其价值，并对其作出可持续发展的规划。
(一)房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡
现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。从2005年上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降14.k60，使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。
(二)房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。
(三)房地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益
由于房地产价格的上涨，人们热衷于贷款购房，很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。房价收入比过高使广大消费者的负担越来越重，解决购房的途径更多靠融资，即向银行按揭贷款。据国家统计局有关数据显示，1999一2004年城镇居民居住支出在消费支出中占的比例分别为11.06%、11.31%、11.50%、10.35%、10.74%和10.21%，可见房地产投资占用了消费者的大部分资金，增加了其生活的潜在风险。房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，使得社会分配出现新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是广大的消费者，特别贷款购房者，可能会“钱房两空”。
(四)房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险
房地产贷款存在风险，一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，工行和建行的不良贷款率则相对较低；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
(五)房地产泡沫的长期存在影响了市场经济的正常秩序
市场经济的规律是追求利益的最大化，我国当前房地产业利润奇高，从全国范围看，一般都能达到15%以上利润率，泡沫惊人。当前这种逐利行为促进了水泥、钢铁和建筑等相关产业的相对繁荣，使得它们在国民经济中的地位得到了加强。房地产泡沫的长期存在，会导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。随着最终房地产泡沫的破灭，这些相关的行业，会受到严重的打击。最终使社会生产力遭到严重的破坏，形成资源的严重浪费。
三、结语
不难看出，泡沫经济的构成还是钱惹的祸。当然，人活着总要为利益争取，开发商当然更是如此，但追求利益的同时我们也要按市场的规律办事，房地产的泡沫从根本上说就是企业以及开发商甚至国家都缺乏对其的管理以及可持续发展的措施，使其在短期内的过于火热的发展忽略了群众的购买力和承受力，挫败了其兴致，虽然房屋的价值观念仍然如此，但购买的主观能动性却下降到了冰点，那就是任你怎么火热都点不燃的了。所以说我们的房地产业需要在现在进行一个五年十年二十年甚至更长时间的规划并切实实行，从而脚踏实地稳步向前，才能拒绝泡沫经济的又一次光临。
参考文献：
[1]曹春霞.中国房地产泡沫经济研究[C].首都经贸大学:赵秀池,2006.
[2]孙红梅.中国房地产泡沫资产剖析[C].首都经贸大学:马方方,2008.
[3]黄鹤.中国大中城市房地产泡沫的检验及成因分析[C].哈尔滨:惠晓峰,2008.
[4]胡磊.房地产市场泡沫测度方法的比较分析[C].西南财经大学:张照贵,2011.